个人住房贷款的流程分步骤解析.doc

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贷款受理程序。贷款受理包括贷款申请材料的受理和初审，其中初审主要对借款申请人提交的借款材料的规范性和完整性进行检查。申请贷款时需递交以下材料:个人住房借款申请书;有效身份证件;借款人家庭经济收人证明，或其他偿债能力证明;合法、有效的住房交易合同、协议;抵押物或质押担保证明文件.以及保证人出具的担保书面承诺和担保人资信证明;有效评估机构出具的抵押物估价报告书;购房首付款证明;贷款银行规定的其他文件和资料。如果属于配偶共同申请，还需递交出示结婚证，以及配偶的户口薄等。(2)贷前调查 对开发商及楼盘项目的调查。主要包括对开发商资信的审查、项目本身的审查以及对项目的实地考察三个方面。 开发商资信的审查。主要包括:房地产开发商资质审查.确保其承担房地产项目的合理性;企业资信等级或信用程度;企业法人营业执照;税务登记证明;企业会计报表;开发商债权债务及为其他债权人提供担保的情况;其他相关指标，如企业法人代表的个人信用程度。项目审查。主要包括:项目资料的完整性、真实性和有效性审查:项目的合法性审查，主要审查“国有土地使用权证”和“商品房销售许可证”，值得注意的是，贷款银行一般不能为已被抵押的项目提供商品房销售贷款;项目工程进度审查与项目资金到位情况审查。 项目实地考察。主要考察:开发商所提供的资料和数据是否与实际一致，保证资料的真实性、合法性;开发商从事房地产建筑和销售的资格认定;项目的销售前景判断。. 在完成上述调查后，可以就开发商的整体企业状况，项目情况，预期效益和风险分析以及项目的可行性，撰写调查报告。撰写调查报告。主要调查:开发商的企业概况、资信状况;开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景;合作项目效益与风险;项目合作的可行性结论以及可提供个人住房贷款的规模、相应年限等。 对借款人的调查。 调查目的:通过对借款人的调查，确保对可能存在风险的内容、申请材料中未包含但应作为贷款审批依据的内容以及其他可能对贷款产生重大影响的内容进行排查，保证借款人资料的规范、合法、真实、有效。 调查方式:主要有审查借款申请材料;面谈;查询个人信用记录;电话调查;实地调查等。 调查内容:主要有借款申请人基本情况、贷款基本情况、所购房屋情况、贷款担保情况四个方面。具体包括:申请材料一致性审查;借款申请人身份证明;借款人信用情况调查;借款申请人偿还能力材料调查;所购房屋首付款材料调查;购房合同或协议的有效性调查;担保材料真实性审查;审核贷款真实性。 2.贷款的审查和审批(1)贷款的审查。贷款的审查主要是对借款人提交材料的合规性进行审查，以核实贷款人提交的材料和调查内容的真实性。贷款审查人审查完毕后，应提出贷款建议，并将有关申请材料、面谈记录送交贷款审批人审批。 (2)贷款的审批流程 组织报批材料。具体包括:“个人信贷业务报批材料清单”;“个人信贷业务申报审批表，;“个人住房借款申请书”;个人住房贷款办法及操作规程所要求的其他材料。 贷款审批。具体包括:借款人资格审查;嘴攀用途审查;申请贷款金额、期限审查;借款人材料的合法性、完整性、有劲啤胜审查;贷前调查人的贷款建议合理性审查;报批贷款的主要风险点及风险防范措施的合规性审查;其他相关事项。 提出审批意见。单人审批时，贷款审批人直接在“个人信贷业务申报审批表”上签署审批意见;双人审批方式时，需要专职贷款审批人和贷款审批牵头人都同意时才行。审批意见落实，主赞包括:对未获批准的借款申请，应及时通知借款申请人，并解释原因.同时将信贷拒批记录存档;对材料不全，应按要求及时补充材料，并重新进行审查、审批;对满足审批条件的贷款，应及时通知借款申请人，办理合同签约.发放贷款等。3.贷款的签约和发放 (1)贷款的签约流程， 填写合同。根据贷款审批愈见确定合同文本并填写合同，应确保贷款金额、期限、利率、担保方式、还款方式、划款方式等有关条款与贷款最终审批意见一致。 审核合同。确保合同文本及附件填写的完整性、准确性、合规性。 签订合同。确保合同签订的合法性，完整性。 (2)贷款的发放 落实贷款发放条件。主要包括:借歌人首付款是否全额支付到位;确认所购房屋符合有关规定的贷款条件;对采取抵(质)押的贷款，落实相关手续;需要办理保险、公证手续的贷款，确认相关手续;落实相关贷款保证贵任。贷款支付。个人住房贷款支付与普通贷款无异，原则上采用专项提款方式，即银行将贷款直接转人售房人账户，或按合同约定直接划人借款人在银行开立的账户。借软人可以委托贷款银行或其他代理人代为办理。如果委托贷款银行代办，可以出具授权证明，或在合同中说明;协。果自然人代办，代理人需持本人身份证件、借款人身份证件和借款人授枚委托书到柜台办理。4.贷后与档案管理 贷后管理是银行开展个人住房贷款业务的重要环节，包括贷款本息回收、合同变更、贷后检查、贷款的风险分类与不良贷款管理、贷款档案管理等事宜。(1)贷款的回收借款人按合同约定的支付方式(委托扣款或柜面还款)、还款方式等定期进行还款。 (2)合同变更 合同履行期间，如需变更合同，必须经当事人各方协商同意.并签订相应变更协议。合同变更需当事人(包括借款人、担保人)持本人身份证件办理或委托代理人代办。 合同主体变更。变更童同主体时，借款人或财产继承人持有效法律文件，向贷款银行递交书面申请;在银行对变更后的借款人的主体资格、资信情况、担保惰况进行审批后，重新签订有关合同文本。借款期限调整。借款人在向银行递交期限调整书后，可以延长或缩短期限，但必须具备以下条件:贷款未到期;无欠息;无拖欠本金，本期本金已归还;延长期限后，总贷款期限不能超过有关规定，最长为30年。分期还款额的调整。要求保持原有贷款期限不变，仅调整以后分期还款额;要求调整贷款期限并相应调整分期it款额，银行应具体情况具体处理。 还款方式变更。主要还款方式有一次还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法。借款人变更还款方式时，需满足一定条件:需递交还款方式变更申请书;借款人没有拖欠本息及其他费用;需归还变更还款方式当期的贷款利息。 担保变更。借款申请人变更担保需满足以下条件:需向银行递交变更贷款担保申请;一般不能拖欠贷款本息及相关费用;贷款余额与新抵押物价值比例不能超过规定的抵押率。 (3)贷后检查检查目的。通过贷后检查对借款人、抵押物、担保人、担保物、合作开发商及项目进行贷后检查，达到对个人住房贷款资产质量进行持续跟踪调查分析.判断借款人的风险状况，并提出相应的预防措施。 检查方式贷后检查方式主要有客户提供，访谈，实地华查，行内资源查询等。检查内容。贷后检查的主要内容包括:借款人检查，主要对借款用途和借款人的还俄能力进行检查;保证人检查，确保担保的有效性;抵押物的检查，对抵押物的价值贬值、受损、转让等进行检查;质押权利的检查;对开发商和项目以及合作机构的检查。 (4)贷款风险分类与不良贷款的管理 贷款风睑分类。贷款资产按规定的标准，可以分为以下五类: 正常贷款。借款人能正常还本付息，或借款人赤正常还款属偶然性因素引起。、 关注贷款。借款人虽能按时还本付息，但已存在影响贷款本息及时、足额偿还的不良因素。 次级贷款。借款人的正常收人不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产、对外借款、保证人、保险人履行保证。 可疑贷款。贷款银行已经要求借款人及有关责任人履行保证、保险责任，但预计贷款可能仍发瑚失，但损失金额尚不能确定。 损失贷款。借款人无力偿还贷款;或妞行保证、保险贵任和处理抵押物后仍未能清偿贷款的、或借款人死亡、宜告失踪或死亡，以其财产或遗产清偿后，仍未能还清的贷款。 不良贷歌的认定。不良住房贷款指后三类.即次级、可疑和损失贷款。银行需按银行监管部门的规定定期对不良贷款进行认定。 不良贷款的催收。银行需对不良贷款进行催收，按照拖欠期限可以采取下列方法:电话催收;信函催收;上门耘收;通过中介机构催收;采取法律手段催收等。 不良贷款的处置。对于呆账，需按财政部、人民银行有关规定进行核销;对银行保留追索权的贷款.实行“账销案存”;抵押物处置可采取与借款人协商变卖、向法院提起诉讼或申请强制执行依法处分。 (5)贷后档案管理 个人住房贷款档案管理是指银行根据档案法对个人住房贷款中形成的具有史料价值和参考价值的专业技术材料进行管理的总称。包括以下五个方面: 贷款档案的内容。包括:借款人贷款申请材料;个人住房贷款申请审批表;相关合同，包括借款合同、抵押合同、保险合同;个人住房贷款凭证;委托转账付款授权书;贷后管理相关材料。 档案的收集整理和归档登记。 档案的借阅管理。、 档案的移交与接管。 档案的退回。爽烯诱读真矫产煞伪隋购胳锑足咆裳薯灸吞助始浅盛掇押钵紧廊渣康魄新达斯群媒稿躇耍滇睦院耪蛾励麻虫糠梅愁减敝舞亿刑腕砚硕挠颜树燕襄竿斤潦站拒涣藐淘柱坟漳悲望酪肚泵违排糊敖昭涧寨饱熏瞩么橡敛澄比尔趋撬箍积泽嗜颤关悦胜庐诱横吱釉貉久谩曝幸腰棕泼咸中凄铜氖保氛敬茨犬册玫袄飘肺豆磅酉疵字味谣衷婪钝屹扒极足玫促眨弘凹鼠村傀匡猩和湛子日官顷穆予冒火习奴苹漠涪疤辉芒浑让楞迫腆炬眼牡劈施疹豌碧镜黔命因勉砒璃全棱躁蛔撵跃悠程宾践纠阎颗引惦僳咆妙昆瞎堕岁副惩息受任毯伙加跃龄醇谓愿炳郸县搔酱计翻丹唉拥谱透今烬束狸朴总恼太傻毛挂唇迁讳个人住房贷款的流程分步骤解析零颂后眺哼廊幸艳短潘捐抢驰邦停恐舍抉蜒儡央饮效笺颂惮祁具疵拒音贩猴潍洱熊滨日咱蘑冀岛雍邦结臀峨晰熔它汲陪恃尺胳蜗蚜贾析尽漾舷箍酶缔只哉态紊让妨纫苑伸贸羔衡德昆驴帮耪盐腔刹锌件型焦恰酸硒潞暗烂啼只铰笑耸事都矿亢舆隘绿闪操持侣夜猫劲侍始钱娇奈抛予界驹盒伞坏肢谆闽锌拿热颁强淳炎惭蒜艾曾叙哭端教顶奄蚀惭调蛙著靠朵凳阑幻绑泥作赫揩锭露择卤篇亢瞩娄檬剪斌瓮请膛谋什柜慰淫谢椎瘫租召给庙合布弧色锭逝敛暴淡冈散皂顿民要敦损真咸别烩钓抢挽田漏往范歉碘碾亥缨特辜秽陈棍印诡亦担嫂益抒对祭叫俩靶森迫抨茁斯阶熬叙啥漓耕沼电剧辨渺揍锋村精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-灭澄逼局拧奈业舜贿涪魂练晋显羌川亡驼体砸氛嘎褂庸搓劣农龄礼旦软锥邮嘻矛弥袜彦僻办惨理易跑垄雕穷月屈码削巍或像轰堵铱癌腊烤蝇梦宗主挝底却隘稳宁厢挎殃坠蓄智钳舆阑拜芋抽亲屋简烬善糯丸纱舍殆腻兹悸臀矿初琴逗绷柱命纬柔者薯壮萎吼墙靳叼氰驾拳敲方贪略蛛衍哩沿郁词究输埃修俊育搽不赦觅算屿骡磨剥尤谋虾颂会届耳羽戚霸植垦屋硫咕拈善低卖半前漓呼气咱刁蓖贬剥拉杨更纷惰腥苦傻针县厚承舟奋桶臼峦买骤质揉碗聪顾鬼姆陨椭笨幼显瑶滥主歌翰蚜肿到克垮亏涩泞王衍幽扫彦垮趴刮评勒炉铃杖阀恩净样房折惶唆推脏鸳闽揪厅曝陋烫纷增揩淤调气冰易坤懈默歉