桓台县写字楼市场的可行性调查分析报告.doc

前言
写字楼作为一种特殊功能的物业形态，不同于普通的住宅及商业。对于写字楼的分级，国家尚未出台统一的评级标准，行业内参照星级酒店的硬件及软件评级标准提出顶级、甲级、乙级、丙级的四级分类原则。硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A 级写字楼水平，包括楼宇自动化系统(BA)，通讯自动化系统CA)，保安自动化系统(SA)，消防自动化系统(FA)，办公自动化系统(OA)；设备设施如电梯等候时间、中央空调管制数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。具体如下：
顶级写字楼：
一般为城市的标志性建筑物，除上述软硬件标准完全达标外，与甲级
写字楼最大的区别在于其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力、
影响力。
甲级写字楼：
在硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A
级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40
秒，中央空调为二/四管式；软件方面物业管理服务水准达到三星级
酒店以上标准，物业管理多由国际性的物业管理公司来负责。
乙级写字楼：
硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分
达到5A 级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间
大于40 秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务未达到星级
酒店的标准。
丙级写字楼：
硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，配备有基本的通
讯设施及提供普通办公服务，设备设施基本为国产电梯、分体空调等；
软件方面为传统的物业管理服务。多为旧办公楼改造和酒店改造的项
目。
这次调研是对桓台县现阶段的写字楼需求市场进行专业调研分析，以确定建国大酒店写字楼改建项目的市场可行性。
本次调研采取了实地调查、深度访谈、抽样问卷调查等多种调查方式和调查办法。通过调查所收集资料，整理完成了本调查报告。
第一篇 桓台县宏观环境
　 经济快速发展
近几年桓台县经济一直持上升发展。
2007年全县城市化进程加快，基础设施配套建设总投资达13亿元，66个村启动或完成了旧村改造，改造建设乡村道路399公里。消费品零售总额完成59.1亿元，增长17.2%，被列为全省服务业发展重点县。全县完成工业生产性固定资产投资78亿元，增长18.7%。新上投资1000万元以上的项目116个，其中过亿元的40个。建筑业稳步发展，全县建安产值实现138亿元，增长25.4%，多元化经营产值达34.2亿元，增长22.2%。
　　2007年全县存贷款余额分别达到114亿元和140亿元，分别比年初增加8.4亿元和33亿元。对外开放成效显著，全县实际到位县外资金26亿元，其中境外资金9196万美元，增长102.9%，直接出口创汇3.2亿美元，增长6.7%。
　2008年主要经济指标：
指标名称
单位
完成数
同比（%）
地区生产总值（GDP）
亿元
265.40
14.5
第一产业增加值
亿元
12.04
6.8
第二产业增加值
亿元
184.68
12.9
第三产业增加值
亿元
68.68
20.4
三次产业比重

4.5:69.6:25.9
三产增加值占GDP比重
%
25.88
同比提高0.19个百分点
城镇居民人均可支配收入
元
17716
10.1

规模以上工业企业家数
家
315
同比减少15家
规模以上工业总产值
亿元
742.17
22.0
规模以上工业销售收入
亿元
721.33
23.7
规模以上工业利税
亿元
61.5
10.1
规模以上工业利润
亿元
37.82
8.2
规模以上高新技术产业产值
亿元
314.2
34.4
规模以上高新技术产业产值
占规模以上工业总产值比重
％
42.3
比上年提高3.7个百分点
规模以上固定资产投资
亿元
115.71
32.8
社会消费品零售额
亿元
73.43
23.0
居民消费价格指数
％
104.3
4.3
地方财政收入
亿元
11.05
24.0
地方财政支出
亿元
14.20
21.06
入库税收
亿元
25.19
17.59
国地税收入合计
亿元
21.97
11.62
国税收入
亿元
14.15
14.18
地税收入
亿元
7.82
7.26
金融机构存款余额
亿元
145.89
比年初增加23.61亿元
金融机构贷款余额
亿元
150.01
比年初增加15.38亿元
实际利用外资
万美元
15393
67.4
进出口总额
亿美元
7.7
13.1
进口
亿美元
4.2
5.5
出口
亿美元
3.5
23.7

2009年，桓台县全年累计完成各项税收收入25.1亿元，实现地方财政收入13.1亿元，同比增长14.5%，增幅居淄博市首位。
　　2010年，中国百强排名第78名【中国共计2959个县级】。
2010年，山东省排名第15名【山东省共计140个县级】。
2010年，预计全年实现生产总值337亿元，增长14%，地方财政收入16.85亿元，增长25%，实现税收32.7亿元，增长23.5%。
　　完成规模以上固定资产投资181亿元，增长30%。
　2010年全县规模以上工业销售收入实现过千亿元，十二五末期，桓台三个园区产值各自分别到达千亿元以上。　　
生活水平的提高
2008年城镇居民人均可支配收入17716元，比上年增长10.12%，人均生活消费支出10137元，增长19.85%；农民人均纯收入8048元，比上年增长13.8%，农民人均生活消费支出5070元，增长12.5%。
2010年农民人均纯收入9745元，城镇居民人均可支配收入21223元，分别增长11.5%和10.1%。
房地产市场的快速发展
自2001年至2005年以北苑小区、西苑小区、羿景嘉园、宝龙小区为代表的住宅小区，以新世界装饰材料城、香港街、新王府、金太阳为代表的商住小区迅速建成。其中，仅住宅小区开发面积就达到100多万平方米，超过了县城建设前十年的总和。
据统计，2001年，县城规划面积为42.1万平方米，其中住宅规划面积为33.9万平方米，其他用途规划面积8.2万平方米。其中住宅交易面积达到6.81万平方米，二手房交易面积达到1.74万平方米，商品房交易面积为5.07万平方米。2002年，住宅交易面积达到14.06万平方米，二手房交易面积达到4.08万平方米。2003年，住宅交易面积达到86.34万平方米。2005年，住宅交易面积达到50.37万平方米，二手房交易面积达到16.5万平方米，商品房交易量也达33.87万平方米。
近几年桓台县房地产开发状况：（根据淄博市2008、2009、2010上半年房地产开发分析）
项目
完成投资
施工面积
新开工面积
竣工面积
预售面积
住宅预售均价

时间
亿元
同比%
万㎡
同比%
万㎡
同比%
万㎡
同比%
万㎡
同比%
元/㎡
同比%
2008
4.57
58.68
71.52
-16.83
16.36　
10.86　
16.01
67.82
3.80
-69.72
1829
-10.74　
2009
7.07
8.1
77.5
-9.96
27.8
-9.94
34.24
-5.75
18.75
113.3
3281
65.54
2010
7.97
183.63
61.85
6.86
21.33
160.76
2.68
13.08
5.17
10.71
3664
36.87

城市未来的发展规划
桓台县在“十二五”（《桓台县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》）期间，以“一个中心四个片区”（ 即县城中心城区和果里经济发区、唐山氟硅材料产业园、马桥产业区、马踏湖生态保护区）为思路，构建主体功能清晰、发展导向明确、开发秩序规范、经济发展与资源环境相协调的区域发展新格局。
在未来5年内，县城中心城区要按中等城市规模抓好县城建设发展，并在城市风格、城市功能、重大基础设施配套等方面，与淄博市中心城区有机融合，形成与中心城区功能互补、融合互动、紧密连接的次中心城区。并以生态、和谐、人文为特色，完善基础设施，增强城市功能，大力发展以现代服务业为主的城市经济，努力成为辐射带动全县经济社会发展的龙头和人口集聚的主体区域。2015年，该中心片区对GDP和地方财政收入贡献率达到30％以上，县城中心城区集中居住人口达到20万人左右
同时，果里、唐山、马桥三个片区为重点开发的新型工业主导区，以发展先进制造业和高新技术产业为重点，按照以优势产业为主体、相关产业成组布局、优势项目向片区集中的思路，大力发展高端高质高效产业，促进产业集聚集约发展，进一步成为全县经济发展的重要载体和增长极。2015年，果里片区工业销售收入过1300亿元，片区集中居住人口达到10万人左右。唐山片区工业销售收入达到1200亿元，片区集中居住人口达到7万人左右。马桥片区工业销售收入过1300亿元，片区集中居住人口达到10万人左右
第二篇 项目分析
项目地块分析
（1）地段及交通
本项目位于桓台县城大转盘东北角，占地15亩，总建筑面积2.25万平方米属于桓台县城地标性建筑，地段价值珍贵，紧邻张北路和渔洋街，交通便利。
（2）商圈及配套
项目地处老城区域，周边商业氛围浓厚，靠近老城区中心商业圈。另外周边配套完善，有温州小商品批发城、桓台商厦、巨隆国际家居广场（招商中）、信誉楼商场、移动、联通营业厅等。
项目市场分析
通过调查走访，归纳了一些桓台县办公类市场存在的一些现状：
1. 桓台办公楼市场整体很散，缺少系统的、集中的办公场所业办公楼市场。
2.桓台本地的公司偏好大面积的办公场所，把面积大小作为交易过程中的第一参考要素。很多企业的管理层认为办公区域面积大小与公司的形象、实力有直接的关系。
3.做生意的人或公司里的人都喜欢那种有“家”的感觉的门面作为办公的地方（一般为3层）。如果多了又有剩余的时候，也不会对外出租或出售。
从上面了解到的现存情况看，桓台县城区中高端的综合性办公场所存在很大的市场潜力。
项目SWOT分析
（1）优势S
——区位优势
项目位于桓台县大转盘东北角，处于老城区中心商业圈，商业氛围浓厚，配套成熟，区位优势明显，地段价值突出。
——交通优势
项目紧邻桓台县大转盘，张北路、渔洋街、兴桓路、公园路都交汇于此，交通便利。
——地段优势
大转盘作为桓台县的标志性地段，周边配套成熟，与工商银行桓台县分行、移动大厦、联通大厦、信誉楼商场隔路相望地段价值显贵。
（2）劣势W
——环境一般
目前项目周边以老的居住小区和商业街为主，没有大面积的绿化。
——品质一般
目前属于烂尾项目，在产品改造方面诸多限制。
——商业氛围老化
区域商业氛围以大众消费为主且已老化，不适于中高端消费群体的消费习惯。
（3）机会O
——经济的发展
近几年桓台县经济发展迅速，人民生活水平大大提高，促进了区域房地产需求增长，在大好经济环境与市场环境下，项目具有更好的发展机会。
——城市的发展
项目处于桓台县“十二五”规划纲要中的中心城区，城市经济以现代服务业为主，随着中心城区的进一步发展，本项目将具有更好的发展空间。
——市场前景被广泛认可
随着桓台县经济的发展，生活、工作节奏的越来越快，综合性的办公场所已经越来越多的被当地人所接受。
（4）威胁T
——市场尚未形成
近几年虽然桓台县房地产发展迅猛，但没有形成写字楼市场，加之距离淄博市区较近，给项目前期的市场引导带来一定的难度。
——城市消费力有限
近几年，桓台县城市经济建设取得较大发展，人民生活总体水平也有了很大的提高，但是城市总体消费力仍然有限，加之其城市特点及吸引力有限，大多购房消费者为本县辖区居民。
——与城市规划发展方向相悖
本项目位于桓台县城区东部，而目前桓台县的未来发展规划是南接西拓，整个城市重心向西难偏移，与项目所在位置正好相反。
项目价值分析
价值指标
优
一般
较差
很差
区位地位

配套设施

交通状况

商圈价值

景观环境

生活条件

总体上，本案整体开发价值较高，项目的运作关键在于准确市场定位，充分挖掘地块价值，同时突显项目特色，创造更多卖点，吸引消费者，以赢取更多市场空间。
项目综合发展建议
项目物业发展建议
（1）商业
从目前的现实状况看，桓台县城区已呈现明显的不同层次的商圈格局。中低端的消费商圈以信誉楼、桓台商厦为主，中高端的消费商圈以银座、惠仟佳、喜乐佳为主
本项目处于中低端的消费商圈内，与项目本身定位的目标人群的消费习惯构成冲突。因此，综合考虑，本项目在底层沿街可适当布置少量商业店面，作为项目本身配套。

（2）办公
根据前面对桓台县房地产市场的分析，目前桓台的办公楼需求存在很大的市场潜力，但办公市场还没有形成规模。
本项目地段、交通优越，具备较好的办公条件。另外，由于项目本身因素建议做办公类物业。
项目价格建议
根据桓台县市场较为规范的办公场所的租赁费用（0.5-1元/㎡/天）、商品房的销售价格以及项目本身的综合因素，销售价格建议如下：
销售价格范围： 5400~7200元/㎡
目标市场定位
由于物业形态的局限，目标客户以投资客为主，集团、企业为辅。
项目综合评价
综上所述，本项目较高的地块综合价值，定位中高端产品，具备良好的市场发展机会，且具有较高的利润空间。
当然，在具有高收益的同时，也有不可避免的压力与风险：市场竞争激烈，项目开发风险明显。但因为有自身的优势与特点，整体上抗风险能力高，机遇清晰，可取得收益较高，项目具有较高的可行性。但根据城市的消费力不强，中心区吸引力弱，外来人口有限。因此在本项目的规划上，建议参照乙级写字楼标准。

2011年3月21日
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