涪陵区义和镇国有土地项目挂牌竞拍可行性分析报告.doc

涪陵区义和镇国有土地项目挂牌竞拍可行性分析报告

项目概况：
本项目位于涪陵西北部长江上游北岸义和镇，东与李渡街道办事处相连，南与蔺市镇、龙桥镇、石沱镇隔江相望，西与长寿接壤, 全镇幅员面积107.69平方公里，镇政府设在义和兴义南路，东至涪陵城直线距离18公里，南至长江鹤凤滩码头4.5公里。
义和镇因附近有个古玉和(御河)桥而得名。1931年，由义和、桂馨归并为义和乡。1958年，义和乡改为义和公社。1983年，义和公社改为“义和乡人民政府”。1992年义和、大山两乡合并设立义和镇； 2008年5月区划调整后，义和镇和镇安镇合并成为新的义和镇，现辖13个村， 4个居委会，114个村民小组，22个居民小组，总人口50853人，耕地面积32745亩，其中田22720亩，土10025亩。土特产主要有涪陵榨菜、优质锦橙、义和糯米酒等。
2009年全镇实现GDP总量54360万元，乡镇企业总产值17.26亿元，农业总产值23631万元，农民人均纯收入4805元，财政收入1024万元。

用地规模与地块现状：
地块基本情况及规划设计主要指标：
宗地编号：
FL2011-09-12
宗地面积：
22711.8平方米
（34.07亩）
宗地坐落：
义和镇机房一社
出让年限：
50年
容积率：
≤1.5
建筑密度(%)：
≤30
绿化率(%)：
≥35
建筑限高(米)：
≤21
土地用途：
住宅用地
投资强度：
万元/公顷
保证金：
770万元
起始价：
1535万元
加价幅度：
10万元
挂牌开始时间：
2011年07月18日09时00分
挂牌截止时间：
2011年07月27日15时00分
备注：
商业：40年

总建筑面积：34067.7平方米
一、 据调查涪陵区义和镇新规划的镇政府办公楼在本项目的马路对面；
二、 涪陵区义和镇目前的房价约为：2000-3000元/平方米；

宗地挂牌竞拍分析表

总销售收入（万元）
总成本费用（万元）
销售收入利润率
备 注

销售价格（元/m2）
土地成本（万元）
宗地挂牌实际成交价
（万元）
6813.54
7961.73
亏损16.85%
2000
1597.94
1535
8516.93
8176.89
3.99%
2500
1597.94
1535
10220.31
8392.01
17.9%
3000
1597.94
1535
8516.93
约8228.93
约3.38%
2500
1649.98
1585（成交价加50万）
10220.31
约8444.05
约17.38%
3000
1649.98
1585（成交价加50万）
10220.31
约8496.11
约16.87%
3000
1702.04
1635（成交价加100万）
10220.31
约8912.51
约12.8%
3000
2118.44
2035（成交价加500万）
10220.31
约9016.61
约11.78%
3000
2222.54
2135（成交价加600万）
10220.31
约9120.71
约10.76%
3000
2326.64
2235（成交价加700万）

宗地挂牌竞拍分析：
一、 本楼盘销售价格在2000元/平方米左右，即使以挂牌起始价购买仍有较大亏损风险；
二、 本楼盘销售价格在2500元/平方米左右获利能力较弱；
三、 本楼盘销售价格在3000元/平方米左右具有一定的获利能力；
四、本楼盘销售价格在3000元/平方米左右时，如果的挂牌竞拍的最高出价超过700万，则销售收入利润率可能低于10%；

总成本估算表1
序号

按挂牌拍卖地价1535万元和销售价2000元/平方米计算
按挂牌拍卖地价1535万元和销售价2500元/平方米计算
按挂牌拍卖地价1535万元和销售价3000元/平方米计算

成本构成
总费用（万元）
单方费用(元/m2）
总费用（万元）
单方费用(元/m2）
总费用（万元）
单方费用(元/m2）
备 注
1
土地费用
1597.94
469.05
1597.94
469.05
1597.94
469.05
详见表2
2
前期工程费
84.89
22.78
84.89
22.78
84.89
22.78
详见表3
3
建安工程费
4432.8
2300
4432.8
2300
4432.8
2300
详见表4
4
规费及相关费用
548.33
160.85
548.33
160.85
548.33
160.85
详见表5
5
开发间接费用
542.09
159.12
644.3
189.12
746.5
219.12
详见表6
6
贷款利息
120
9.57
120
9.57
120
9.57
详见表7
7
不可预见费用
199.92
58.68
199.92
58.68
199.92
58.68
详见表8
8
相关税费
435.76
127.91
548.71
161.06
661.63
194.21
详见表9
9
合 计
7961.73
3307.96
8176.89
3371.11
8392.01
3434.26

土地成本估算表2

序号
项目内容
计价标准
总费用（万元）
单方费用(元/m2）
备 注
1
土地出让金
　挂牌起始价
1535
450.57
土地使用权出让合同
2
土地契税
1535*4%
61.4
18.02

3
公证费
1535*0.5‰
0.77
0.23

4
印花税
1535*0.5‰
0.77
0.23

5
征（土）地管理费

渝价（2001）346号
6
拆迁安置补偿费

7
货币安置费用或建房费
根据摸底统计表计算

根据安置方案
8
房屋产权补偿及评估费
根据残值评估结果

9
提前搬家奖励及补助费

根据安置方案自定
10
附属设施补偿费
水、电、气等

按市场价格计
11
青苗补偿费

《重庆市征地补偿安置办法》1999.4
12
土地补偿费

13
农业人口安置费用

14
地上、下附着物补偿费

15
拆迁代办费用
自行协商

16
拆迁管理费
被拆建面1元/平方米

渝价（2002）274号

合 计
1597.94
469.05
按业主提供数据

前期工程费表3

序号
内容
计费标准及依据
总费用（万元）
单方费用（元/m2）
备 注
1
市场调查及产品策划

10
0.8
可由自己完成　
2
规划设计费
市场价甲级院15~18元/平米(含规划及方案设计、初设、施工图设计，三者各占30%、30%、40%)
51.1
15
计办价（2002）10号　
3
地质勘查费
一般市场包干计算或者按钻孔深度110~130元/米或按5元/地平方
11.36
3.33
计办价（2002）1153　
4
园林景观绿化设计

计办价（2002）10号　
5
三通一平
含场地平整及施工用水电路通

6
原有建筑物的拆除
根据拆迁房屋的质量，施工单位处一般按8~12元/平米的标准缴纳给建设单位，但除渣由建设方负责

7
施工图审查费
市场价3%*设计费
1.53
0.45
渝价（2009）100号　
8
勘察成果审查费
按勘察费总额的6—10％计算
0.68
0.2
渝价（2005）649号　
9
监理费
一般包干计算或建筑面积2元~4元/平米（小区）
10.22
3
渝价（2000）352号　
合 计
84.89
22.78

建安工程费表4

工程名称
工程造价 （万元）
单方造价（元/m2)
占总造价比例（%）
备注
1.主体工程
土建
4428.8
1300

水电

2.专业分包工程
通风、排烟工程

已含

电梯安装工程

光纤电视安装工程（室内、室外）

消防工程（室内、室外）

安防工程（室内、室外）

配电引入、开闭所及设备安装工程

防火门、防火卷闸门

卷闸门

防盗门

塑钢门窗

动力配电安装、电缆及桥架安装工程

柴油发电机组安装工程

燃气工程

供水工程

铁花、护栏、厨卫防水等

3.环境附属工程
锚杆挡墙

园林景观工程

装饰工程（进厅、电梯间公共区域）

总平供配电及照明工程

市政工程（道路、生化池、给排水）

4.车库
车库
4
1000

30-40平方米，含道路
合 计
4432.8
2300

规费及相关费用表5

序号
内容
计费标准
总费用(万元)
单方费用（元/m2）
备注
1
规划费用

城市建设配套费
按建筑面积100元/平方米
340.68
100
渝府发〔2009〕110号　

规划许可执照费
0.18%*预算投资额

渝府发（2001）23号
分次付清

规划管理费
0.25%*建安工程费
11.08
3.25

2
建委系统收费

建设工程质量监督费
0.2%*建安造价
8.87
2.6
渝价(2001)345号　

工程招标综合服务费
3 元/平方米*34067.7平方米
10.22
3

工程档案管理费
0.3元/平米*34067.7平方米
1.02
0.3

保险费

施工单位支付

3
人防易地建设费
35元/平方米*规设总建面
119.24
35
渝价[2007]654号　

4
园林、绿化赔偿费
根据分类标准按实际情况计

渝价（2000）75号

5
超标噪声排污费
根据分类标准按实际情况计，一般4元/平米
13.63
4
渝价（2000）21号

6
绿化建设费
5元/平方米
17.03
5

7
国土房管系统规费

预售许可证办理费
1500元/证
0.15
0.01
房地局网站

初始登记费
80元/套；0.1％*建造成本
4.43
1.3
渝价（2000）347
工本10印花5

卖房时交易手续费
4.8元/平方米*交易的建面
16.35
4.8

房产测绘费
0.2－0.5元/平方米分住.非住宅.规模
1.02
0.3
渝价（2000）368号　

地质灾害评估收费标准
政府分类指导价

渝价（2002）257号

建设项目用地勘测费
1910＋477×X按点数计

渝价（2000）368号

地籍房产图成果资料费
65元/幅

渝价（2000）368号

白蚁防治费
1元/平米*34067.7平方米
3.41
1

8
防雷相关费用

防雷工程设计审核收费
政府参考价
0.95
0.28
渝价（2002）662号

防雷装置安全检测收费
45元/套×套数　

渝价（2001）194号　

防雷工程施工监审收费
500元/次×5
0.25
0.01
渝价（2001）402号

9
市政收费

环境卫生有偿服务收费
根据具体服务项目计

渝价（2001）168号

行政事业性收费
根据具体项目计

渝价（2001）339号

合 计
548.33
160.85

开发间接费用表6

序号
内容
计费标准及依据
总费用（万元）
单方费用（元/m2）
备 注
1
开办费及管理费
2%*开发成本（表2至表5的合计：6663.96万元）
133.28
39.12

2
策划代理费
2%*销售收入（按销售价2500元/平方米*34067.7平方米= 8516.93万元）
170.34
50

3
销售费用
3%-5%*销售收入（按销售价2500元/平方米），取值4%
340.68
100

合 计
644.3
189.12

财务费用表7

序号
内容
计费标准及依据
总费用（万元）
单方费用（元/m2）
备 注
1
贷款利息
按资金缺口2000万元贷款利率6%一年计算
120
9.57

合 计
120
9.57

不可预见费用8

序号
内容
计费标准及依据
总费用（万元）
单方费用（元/m2）
备 注
1
不可预见费用
开发成本*3%即6663.96*3%
199.92
58.68

合 计
199.92
58.68

相关税费9

序号
内容
计费标准及依据
总费用（万元）
单方费用（元/m2）
备 注
1
营业税
按全部销售收入的5%计算
425.85
125

2
教育费附加
425.85×3%
12.78
3.75

地方教育附加
425.85*2%
8.52
2.5

3
印花税
8516.93*0.3‰
2.56
0.75

　4
土地增值税
（8516.93-1597.94）*1%
69.19
20.31

5
城建税
425.85*7%
29.81
8.75

合 计
548.71
161.06

江伟
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