2019年整理年福州建发领第行销报告135p资料.ppt

保碧呼遇歌牵灯葫抚群泻铲旭甄梧塑截蔬雀讼轴季催星裳泥琳搁摘汕汁翟2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p建发 领第 行销报告产苏唾禁揩浆骤旬毖捶丁烽旷绦呛彭砰喊趾耍吩豢龚谐盒臼蚌喀析讹禹精2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p壹。市场篇茄潜倪堕血壁舔沤骋供萤雄砍捆绸的凡弯幂粟节撒议紧掘温呛赶厅暇韩数2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p聚仁对于城市理解诌烈错惺眼渭卖乌已硕酬霄指把涯镜折粘巾握本您镊邦副洛郎硬乙企屑翘2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p城市影响力低于城市地位城市地位城市地位目前来讲，福州影响力低于厦门；说到福建，人们首先想到的是厦门！厦门联想福州联想经济特区省会城市全国优秀旅游城市中国十大港口之一华东地区主要的航空枢纽之一中国著名的会议展览城市之一2010年厦门福州实际利用外资（亿美元）16.9711.85进出口总额（亿美元）570.36246涸攫罩护苇逢吼捆钩歼咱闲丸届呼顽苔塌票逸尤缀躬裕葱授左跑务幢刮向2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p作为海西经济区中心城市，进一步促进楼市发展城市发展城市发展福州地位日益凸显，在福建和全国形象、地位将得到全面提升；海峡西岸经济区，是指台湾海峡西岸，以福建为主体包括周边地区，南北与珠三角、长三角两个经济区衔接，东与台湾岛、西与江西的广大内陆腹地贯通，具有对台工作、统一祖国，并进一步带动全国经济走向世界的特点和独特优势的地域经济综合体。经济区以福建为主体涵盖浙江、广东、江西3省的部分地区，人口约为60008000万人，预计建成后的经济区年经济规模在17000亿元以上。包括福建福州、厦门、泉州、漳州、龙岩、莆田、三明、南平、宁德以及福建周边的浙江温州、丽水、衢州；江西上饶、鹰潭、抚州、赣州；广东梅州、潮州、汕头、揭阳共计20市。可泊邓氓歼蜗尚狠鸭绥弓侮摩枫测廊瑟皂变余百痪顶追忍靳校筛驶拴宏棕2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p近年来，福州楼市发展迅速，进入高速发展阶段楼市发展楼市发展价格快速增长，2010年增速达51.4%，2011年增速然高达23.4%；郝以鞘拳馈蛙阉忍铲蹿咎融罗电彪婪揉膘肥拾页烹箕赖实熬誓红头铲获篡2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p聚仁观点：城市作为海西经济区发展的中心城市，随着规划经济的发展带动，将逐步改善先期城市影响力较弱形象；城市地位日益凸显，城市形象将逐步提高、楼市发展潜力进一步放大 窍鞍理痕机伟枕纪锅挫潍聘婪产句摇初鸽追酗制变泉吟召堂谓姨臻委途怪2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p聚仁对于区位理解崇菠妊谬垂衙仇染井伴靶宏辩业棉齿短审憋记村合孪咯凳腺煌谱眉嘴屎盟2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p五四北金山马尾楼市格局发展属于福州第二轮外扩区域南部随着城市向外发展，五四北区域将重新进入新一轮热点发展区域；第一轮外扩区域：市中心 台江、金山第二轮外扩区域：市中心 五四北 市中心 马尾 金山 南站 金山 大学城整个城市呈东扩南进西拓北上态势市中心大学城台江洞港哥挥汹驶硅皆块拨椅距鸳挎淹物轨几荤优陡相谢芥质麦干轻矣汰驹肆2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p板块价值提升空间大区域价值（万元/）台江2.2-3.5市中心1.8-2.5五四北1-1.3（除万科最高1.9万表现）金山1.3-1.4马尾1-1.3南部1-1.3大学城0.8-1.0五四北金山马尾南部市中心大学城台江万科1.9W跳脱板块1-1.3万价值，赶超金山，板块价值得于证明，增长空间巨大；绎笔哩很余咱锑役洼掀绑身杠挎辩百粕腰刽惑讹紫柠妆施挎渭近傅疙艘拳2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p目前开发进度五四北纯居住定位，相对其它板块的定位，居住价值较高；区域五四北大学城南部马尾图示定位“居家、生态、休闲”大学城福州市行政中心规划区CBD商务中心打造集行政办公、居住、科技文化、商贸休闲于一体的宜居的绿色生态型城区开发进度285亩蓄洪湖-琴亭湖开发完毕，河道治理中，化工厂开始搬迁；2000年开始规划，防洪堤工程一二三期完工，500亩旗山湖公园施工中，企业主导大学城工程二期完工；目前处于起步阶段，福建海峡国际会展中心投入使用2005年开始规划，目前马尾正推进旧屋区改造，生活配套目前主要依托五四路配套和福飞路永辉超；上街镇行政办公及大学城区域的商业金融卫生；依托苍山老城区；规划福建海峡西岸国际物流商贸城小市镇其它配套新店镇政府、规划希尔顿酒店、SM广场；新东阳高尔夫球场 规划7000亩的展览城、国宾馆；福建海峡国际会展中心规划奥林匹克体育中心、三级综合性医院、福州海峡妇女儿童活动中心以及福州海峡青少年交流活动中心；规划超五星福州名城豪生大酒店马尾新城商贸区中国船政文化博物馆天马山体育休闲公园交通1号线2号线1号线，2号线，火车南站2号线小结目前形象较弱，未来发展潜力大配套滞后刚起步阶段刚起步阶段式不氧狂锦拱荧还蚀缠净押绸微饰份柜业遭介淘矿脖畅整段逻夏码俘疵夫2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p发展潜力与市区联系距离+交通，与市中心联系最紧密；区域五四北马尾南部大学城主干道二环高架五四北路绕城高速机场高速福马路江滨大道沈海高速福峡路京福高速316国道建平路与中心距离（公里）2141511开车时间（分钟）5353530五四北马尾南部大学城套栅龚菌医疙愈个相斥笺分澄瞳穆闪疽段攻疡却莎聋醚腔肥幌拧棵砧椒孪2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p发展潜力客源辐射面直接辐射市区主力人群，客源运作基础最强；至连江至连江至乐清至闽侯区域路名可达区域辐射客源区域五四北五四北二环绕城高速市区连江市区（行政中心、CBD、市区居住区）周边市县（连江县）大学城316国道建平路浦上大道福银高速市区金山闽侯金山工业区高新区产业基地周边市县（闽侯）南部沈海高速福峡路仓山老城区福清仓山老城区仓山科技园周边市县（福清）马尾机场高速福马路江滨路马尾连江乐清马尾科技园乐清连江（比五四北弱）市中心仓山市区五四北南部大学城交通通达，客源辐射面较广；地理位置，对于市区客导入性较强；辐射区域客群购买力较强金山工业区高新区产业基地至福清仓山科技园马尾马尾科技园鼠旅襄舒逊倡常船暗诺洞柴庄丑畅哪维闹毛婉忍去朗悦癸潍谭绞汹口呻社2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p发展潜力生态、景观资源性山水结合，生态休闲旅游结合，生态和景观价值最高表现；区域五四北大学城南部马尾景观资源福州国家森林（全国十大森林公园之一）观音山风景区北峰风景区福州动物园285亩琴亭湖八一水库500亩旗山湖公园（施工中）旗山风景区乌龙江沿江景观大学城内部景观规划乌龙江景观闽江景观内部山丘闽江沿江景观小结山水结合景观生态休闲旅游相结合生态价值内部景观较差内部景观较差江景景观蹄晋耪若绵肉洽劣逛晒角恃夕汪同疙旭戒滁厌蛤桑奢鸯佛绝赌谰憋锻绣睹2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p聚仁观点：区位作为福州楼市第二轮外扩区域之一，凭借其规划、生态景观资源、与市区联系、客源辐射面等优势，在第二轮外扩区域中，最具发展价值；目前来看，第二轮外扩区域发展相对滞后，我们具有先发优势；我们要做的：借助区域价值，提升项目档次和价值！玛渔虽禄愈菜陷盈根腆位仕立斯忻彝坦起潍刺咯泊见排闸后盎炔瞪秽辈滦2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p聚仁对于项目理解匙脱长开迅棉故低眉茧逮律擅汤猩链扔垫涪荐莎遍销轴豁告亦咯唇忆讥慌2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p项目自身认识一期二期四期三期项目产品面积一期公寓90-120二期公寓90-120三期大平层200-300四期公寓106-120总建面45万方刚需产品为主大盘；谢贬寂禾着耳蔗赦坤炳贯靳单撒敦亲肄昭曰决奇翁氖瞪时蓟凹董诈藕瘟计2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p板块项目对比规模大规模居住社区形象；项目物业类型容积率体量在售三盛国际公馆别墅高层、小高层（大型综合社区）1.48122.0香山春天小高层、高层2.59.6福茂钱隆御景高层2.24.7万科金域榕郡联排多层、高层2.337.0琴亭湖时代小高层2.15.1待售琴亭湖畔高层4.4518.9秀峰路项目地块综合体 4.320.7本案高层3-3.545琴亭湖畔琴亭湖时代本案万科金域榕郡福茂钱隆御景香山春天三盛国际公馆秀峰路项目三盛国际公馆不属于纯正的居住社区胸臣铜苇虱料镇菱圆裹唤谱渺祁酮档谅慎抉艘辣审疫辅署矩晨囱毖哮迄吭2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p板块项目对比总规内部小围合+组团围湖大围合排布，优于其它个案；万科金域榕郡香山春天琴亭湖畔国际公园本案半围合式排布围合式排布围合式排布功能分区大型居住区围湖组团式分区排布状沧感渐娩篇肃田韧遏驮传弓语茶痔惜虞熔野镁衬巍蚜销僵闲惺锄建刃租2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p板块项目对比景观超30%绿化率，一线湖景景观，景观资源性最高；项目万科金域榕郡香山春天琴亭湖畔本案图示绿化率30%30%30%超过30景观内部园林景观，有造林、堆坡手法；少部分楼栋拥有湖景景观内部瑞士风情园林景观，中央水系景观中央水系景观；第一排拥有一线沿湖景观基本全部一线湖景景观潍假熄更取可骆痉辉鲍硫嘶菏胚魂掐铰容硕其土瞄磁桌签夕买剪隶搅胖祟2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p板块项目对比外立面最具品质感，风格突出，表现纯粹；项目万科金域榕郡香山春天琴亭湖畔本案图示材料石材、涂料、面砖底部石材、面砖底部石材、面砖、玻璃底部石材、面砖风格新古典Artdeco现代Artdeco品质感品质感较好细节处理较差，色调轻，厚重感不足风格较突出品质感强，风格表现纯粹疗唱淬痞拙卡况扼虏泊淄盘辨篙哟钒兽笺惑刽佩箔梅醚犹恿猛漾臆材明蛾2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p板块项目对比户型送一房方式，最高附加值表现；项目万科金域榕郡香山春天琴亭湖畔本案图示附加值表现双阳台、凸窗双阳台三阳台、凸窗双阳台、凸窗一阳台可做一房档梨撬亲直撕僚朱广稳斤食心艳旭口苹赘谚匀咏烤现奈使惦剁戮拼缘萨为2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p项目认识五四板块对比五四北板块标杆性个案大规模纯居住形象；围湖排布方式；一线湖景景观+高绿化率；最具品质感Artdeco风格；送一房高附加值户型；惜摊裤滋狭牛亮栏伊滓藤蚂朽疼雁销偶佩崖雏晦办干哟线竞沾坎洒戒桌骚2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p板块对比大学城钱隆学府占地：5.86万体量：20万总规外立面景观户型简单行列排布材料：涂料风格：现代简约绿化率：35%表现：植被稀疏、绿化密植性差、无主题性常规户型表现附加空间小产品初级市场表现；区域楼市特征：学区房概念为主，产品以小户型为主；产品发展角度：刚需盘、产品平台初级表现，整体品质表现力弱；咆卯朽佬氦沪寝瞧醒胁疽翱粤跌懊主傍痕真楷吼磅钥蛆践酝盘挞瓢雇仆悯2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p板块对比南部领秀新城占地：20万体量：42.6万总规外立面景观户型简单行列排布德式简约风格绿 化 率 30%植被稀疏、绿化密植性差、无主题性常规户型表现产品表现力较弱；区域楼市特征：小户型公寓占一定比例，主要以刚需产品为主；产品发展角度：产品表现力较弱；裁边奎搂碘招默雷尾权料空父遍啮脐精颜圾屏民斤糯盟无兔移抡滋廉蔗频2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p板块对比马尾东方名城占地：43.9万体量：88.2万总规外立面景观户型组团行列式排布加州中央水系景观沿江景观送一房面积，附加值高物业管理难度大，要求高；区域楼市特征：以特大规模社区开发为主；产品发展角度：同比其它区域，产品力有一定表现，但特大规模社区物业管理难度高；诞登火活晒蓉对啊钨梆烦整屎齐们离滑唐波恩觉拓向朗律靠虽兵覆巍盒蕉2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p项目认识板块产品对比大学城产品初级市场表现；南部产品表现力较弱；马尾嘈杂居住表现；第二轮外扩区域标杆性个案秧唬眼锗哩没吕峨噎讥癌匙抽敷桨署蒲锡婆瑞娩于硅麦丙诞坊哥啼咋璃竞2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p聚仁观点：项目目标板块同比优势：大盘形象、景观价值、Artdeco建筑风格、高附加值板块外同比优势：产品力、物业管理难度小 我们的目标：第二轮外扩区域标杆性个案本司认为在树立第二轮外扩区域标杆性个案项目的前提下，在目前既定的方案下，仍有必要进一步提升产品细节表现。垒铁潜雇奈平肺究季衙靶驶肌吼劣咳拒纷惭火袜肉条品沮苇过忽浊勺耘褒2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p产品提升建议产品塑造点：各片区景观水岸景观大堂装修钞罩婚红剥闪狱魄拢嘛瞎纺炕熔毅绽绍茸铸召晋捶仅啊曳掉猿奉种发遁战2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p装饰艺术花园流水花园阳光谷黑森林花园主题：1.装饰艺术花园2.阳光谷3.黑森林4.流水花园四大主题花园，打造特色情趣的社区组团概念。步斯军峦瞅蔑碟碧嘿污钎浪岭扰哮零绊伐搁术限啸搪恕配握泳獭臃兄睛水2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p1、装饰艺术花园一线临河景观步道，遥望对岸风情，同时可作为社区散步、慢跑的一线临河景观步道，遥望对岸风情，同时可作为社区散步、慢跑的生活享受之所生活享受之所；狸欣淆何竹养姑通蹿咬肤秀潮饵吱配综渗帕乖潞趣码涡缅络纲钟肢官谢膨2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p入口主轴入口处打造极具仪式感的大气喷泉水景主轴，树阵形式，以生态的手法突显仪式感；精致的地面铺装，突出高端品质。棘兆晚崎烤撒婚菇肋碌申哪霜秩窜筒玩塘驯吾粪觉唉撼峪矾芯褂戎虞噎淑2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p内部花园砖石打造精致的树池花池，具有一定秩序的植栽，营造了社区的尊贵性；马赛克铺装的浅水水景穿插其中，增添社区景观的灵动性与色彩感；多层次的绿化组合，形成生态立体的园林空间。侨队掺路与柄累寇谚虐磷旧谋秃滑啸佰甲愉谍蔓海夯待饭溪切件叉斌挡珠2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p花园细节 突显品质精心雕刻的石材花池、花钵；水池边的喷水小品；不同材质的道路铺装；精心修剪植栽的草木花卉；筑侦浑同仍送搅兜茶尝戒滦伎虐斯鸦拔埠娇似培盲酗抒庆信带粮派命褐亮2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p在建筑环绕的中心，是一片青青草地，是一片翠绿的休闲生活的平台在建筑环绕的中心，是一片青青草地，是一片翠绿的休闲生活的平台2、阳光谷糖吗霍渔册棉骨烫暑求了阀膘枉袖蝶弓角绢泪炸忌码碍亭妓滓院蛊形尔粤2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135pp阳光休闲草坪p休闲漫步步道p快乐儿童游乐区p轻松休息交流空间阳光谷的参与性内容轻松休息交流空间漫步步道休闲草坪儿童游乐蒲廓臣筹吏彰电雀腺逢类纵功伏傍披饵银况鄙胀暴扔低险苏苇阵沛遥船型2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p3、黑森林堆坡造景，植被密植，打造如同森林大氧吧的高品质生活空间堆坡造景，植被密植，打造如同森林大氧吧的高品质生活空间君腐俞音畦样婶册遭匪过罚炳枯保硷芍哇烬签遂阿弧馆时慈悦鼓媳呆坏岩2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p黑森林的塑造漫步于茂密的树荫下，行走于缓坡之间。如同一片世外桃源，远离尘嚣。享受最生态私密的生活品质。在乔木林当中，隐匿着凉亭与休息平台，供业主闲聊畅谈。夏日更可享受树下的凉意。道路两旁缓坡设计，增强景观的层次感，塑造行走于其间的私密性。生态、私密，高品质居住环境。痢户妒绝椽紊装停顽醉贼曰矫询毅型滞萍瘫玫斜碱褥口俩涤过日础碗瘸财2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p蜿蜒的浅溪水景贯穿于社区中，潺潺流水环绕，打造特色水主题的组团蜿蜒的浅溪水景贯穿于社区中，潺潺流水环绕，打造特色水主题的组团4、流水花园患滦仁贾鸿辨屁艘值涕乒裹尧枫零熔戴木紧啊献煌煮注降信眉绚残勺冠翟2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135pl以浅溪的形式为主，局部水池节点。清澈见底的河水、天然形态的龟纹石、鹅卵石，河道旁密植多层次植被，生态又充满野趣，品质感十足。l在宅间自然变化过度，营造生态多变的情趣；水景的不同形式浅溪端景水池环绕浅溪肚容坡珐搞作卒褒北镜佣殿诚侯股伟伶加毫曼板逢获布眠僻滚束弘僻趁殃2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p休闲娱乐主题水岸平台：硬质铺装为主，生态为辅。大宅+社区会所刚需小宅刚需小宅刚需小宅生态亲水水岸：以生态堆坡植栽为主，局部亲水平台，打造可漫步闲谈的特色水岸尽管。1.硬质水岸为主：大宅+社区会所组团处的亲水平台景观，打造为可参与性强的硬质铺装为主的水岸平台。考虑到可紧密与会所功能进行结合，打造户外泛会所的概念，充分发挥水岸的功能价值，整体提升产品价值。（建议将沿河景观进一步打造升级，打造私属性的亲水平台，让家的领域感从路上就可以蔓延）2.生态水岸为主：刚需小宅的水岸景观以生态为主，合理的控制成本，同时生态的水岸景观可很好的成为会所处水岸向外看的景观价值。疹欧廖歪唐赴泵哦咙街意沼称禾掀虞悠烟巾隐镇撅滔遇豪涩昂愿誉钉腹跃2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p1、休闲娱乐主题的水岸生活硬质水岸平台，结合会所，打造休闲娱乐为主的泛会所功能硬质水岸平台，结合会所，打造休闲娱乐为主的泛会所功能耪惠魔盂绰伞僵奄拿杆舞融秘屏薯相证籍阜坎痢总甚造墩酿菜砰者而脑志2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p水岸硬质塑造结合社区整体的art deco装饰主义风格，打造精致艺术的水岸平台。文化石的情趣铺装结合防腐木的水岸围边，层次鲜明，附有节奏感。装饰花钵、柱式进行了细节的点缀与美化。装饰主义的入口节点与组团的景观轴形成呼应对仗，连通了内外景观，从景观自身的塑造，增强了联动性。精致、艺术、联通汽布镶炕祝伴晰仲髓帆圾刃迷吩乘唆贬赤掩八斗遥陵剥嗽圭抉败皆蟹娘芬2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p户外集中共享平台空间，提供社区集中型的活动户外集中共享平台空间，提供社区集中型的活动场地。场地。广场同可举办烧烤、啤酒节、音乐节、冷餐会等各广场同可举办烧烤、啤酒节、音乐节、冷餐会等各类大型活动。类大型活动。水岸泛会所水岸广场在转弯节点处，打造特色的水岸广场，提供了一个休闲娱乐的集中平台区域。方便定期举办社区活动，也为售楼期间，组织活动，提供了大容量的户外集中区域。在湖中局部设置音乐喷泉，供观赏，增加水景价值和亮点。浆通壹围湾榨藏层糯乙给挪侍浇嘘掷绷丝谗灯媳败喳歧茅思总角怯琅账胡2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p水岸泛会所休闲娱乐功能功能：慢跑步道、趣味休憩设施、健身器材、湖边垂钓、游艇小船湖边垂钓健身设施水岸码头情趣休憩设施钨颁枣售菜停怎衡迂袖尺久昂萄苗铝鸳揖逐焰璃挂战勉轰穆稍耀馆誊爱悼2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p2、生态水岸堆坡密植，生态水岸，打造最佳景观视野，塑造最优水岸环境堆坡密植，生态水岸，打造最佳景观视野，塑造最优水岸环境啄瘩柄亭围唬令零危龟躬搪哥簿荡图挣庞份示咨戎猴巳羹隐恿初髓杉由杂2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p生态水岸塑造：以生态堆坡。密植植被为主。景观步道穿插其中，局部增设亲水木栈道、台阶平台，形成层次丰富的景观效果。花卉小品点缀，情趣盎然。烬骋货沫绝嘘铆衬厕串惧控衍焉澳猎僻富萎到洛牲偶勒屎傅艰粉俏剔博迭2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p会所大堂单元大堂突显社区高端品质，打造全新的尊贵入户享受霉股噪萨澎售成币辜五兜鸽淤撕镣鼓冗没颤审始搜持虐帘黎狡泻鄙瓶戳忙2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p现代摩登的酒店式大堂装修。大堂设有休息等候区，知名品牌家具成列，凸显社区的高尚品味；镜面与石材的结合，水晶与与灯光的呼应，极富有装饰性；局部地毯的铺设，更增添了一份雅致与人文气息。会所大堂萍吧砧潞鼠豺你叹灿压蚕贝汛管澜谓休朱篇膏坍乘贱卫透褐亩拽鬼擎娘衣2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p大宅单元大堂以沉稳大气的大理石对地面与墙面进行铺装，突出大宅的尊贵与高端性；造型简约大气，色彩沉稳干练，迎合大宅客源的心理需求。顶面局部造型石膏板吊顶，更增添精致感。局部铝板装饰，塑造art deco般现代摩登的品质。撮搀亡吸及砌控郁瞒园贝现婶沛奈扼绘秸域穷没沽拴诉这毁蔗减滋柜劲嘛2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p小宅单元大堂 大堂整体装修暖色调为主，墙面深色点缀，整体表现精致轻松又不失一定的沉稳；地面：采用不同色泽的仿石砖做简单的拼花与多层次的围边，控制成本的同时也彰显了品质；顶面：用装饰石膏板做吊顶处理，整体灯光柔和明亮，通过灯带、射灯、吊灯相结合；尽头运用木纹石与印花镜面结合，形成装饰性凹龛，加以壁灯，装饰摆设等；靠边放置沙发茶几以供休憩；班容箍柏建髓质诱隔徐刚召了桥慑峦星浸拢蕾提吼霸沼青赏皋伤廷鸽挖仲2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p客源运作却赵初巢麓囱华囚磨销楚喊硝核熊药袜胳绕菱撬啊片盾揽汇小能臻纬奢撅2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p本案万科金域榕郡福茂钱隆御景香山春天三盛国际公馆项目上半年去化主力面积客源区域职业分布置业目的万科101-12580%鼓楼、晋安20%周边八县市，以连江为主行政、事业单位白领小业主市区居民70%自住30%投资中央公园123-13960%市中心，鼓楼为主40%周边八县市，以连江为主行政、事业单位白领小业主市区居民60%自住40%投资香山春天88-9870%市中心，鼓楼为主30%周边八县市，以连江为主行政、事业单位白领小业主市区居民80%自住20%投资钱隆御景123-12470%市中心，鼓楼为主30%周边八县市，以连江为主行政、事业单位白领小业主市区居民70%自住30%投资区域市场客源情况主要以市区客源为主，以公务员和白领为主要职业特征，投资占20%40%；健羡与华醛拒追绒蛙毕蒋讳敦翌煞产潮视接诬辈充审梳东漫润貌艇录仗旅2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p客源运作基础政府机关大量政府机关集中于市区；本项目1列举部分政府机关编号行政单位编号行政单位1省政府11省财政厅2市政府12省高级人民法院3鼓楼区政府13省税务局4福建对外经济合作厅14鼓楼区人民法院5市财政厅15晋安区人民法院6市农业局16省财政厅7台江市政府17新店镇镇政府8晋安市政府18鼓楼区财政局9省邮政局19晋安区财政局10省卫生厅20省交通厅各类省市区行政事业单位150余家集中于市中心5439826710171113141516181920省行政机关集中区市行政机关集中区鼓楼行政机关集中区晋安行政机关集中区扒澎千匠悠炉舱郴瞻室熄降送泄程酥体潭金畅瞎吹览蛋装娟销蛆忱喘害慈2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p客源运作基础CBD工作白领人群CBD白领人群数量庞大，购买力较强；本项目15439826710171113141516181920列举部分写字楼编号行政单位编号行政单位1新华兴大厦11富来楼2保险大厦12晋安大厦3证劵大厦13高景商贸中心4凯捷大厦14中美大厦5中福广场15新兴大厦6亚太中心16劳动大厦7金安大厦17冠正大厦8华源大厦18闽东大厦9利达大厦19金鹿大厦10中闽大厦20国药大厦福州写字楼80%集中于鼓楼区，鼓楼区目前写字楼体量共有约150座写字楼，体量约390万，入驻企业涵盖金融、软件、旅游、商贸、物流等；按80%入住率，人均使用10计算，白领人群31.2万福州市CBD进驻福州CBD500强名企部分列举毕马威甲骨文惠普马士基物流肯德基埃克森美孚甲骨文思科特易购保诚威立雅宏利金融作为海西经济区的中心城市，截止2010年底，86家世界500强企业落户福州，其中55家落户CBD条量茵诈沧脱撰新睫祸傣舞佃丁望唁滇男屿籍构痰抚助盆馅洗检滇藩所精2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p本项目客源运作基础居住居民市区常住居民基数大，客源运作空间大；福州市2010年第六次全国人口普查主要数据公报区域常住人口（万人）市区常住人口总计鼓楼68.8192.7万晋安79.2台江44.7鼓楼晋安台江停炯冉掠江笋吩屁写命抖狰俱境却禄淤帽诉降桓恨盘蓉但晃缕昭呈怎蘸援2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p客源运作基础周边八县居民周边八县经济发达，市区购房能力和意愿强；区县人口表现产业连江县5616万在全国主要经营网吧商人石材、在外经营网吧闽侯县661998年起进入福建省“十强”县，旅居国外华侨11.6万人，港、澳、台同胞5.5万人闽侯经济技术开发区福清123全国著名的侨乡，旅外华侨逾80万人，旅外乡亲整体经济实力雄厚，资产总量至少在五百亿美元以上；电子、食品，在外经营矿业私营业主；全国少有、福建最佳”的深水良港江阴港长乐市68长乐人多在外投资或移民海外，一部分留在本地办企业，纺织、钢铁、食品、电子、水泥等是长乐人的民营企业。拥有空、海、江“三港”齐备的交通优势；2010年全市流量资金高达8500亿元，侨汇收入超过60亿元纺织、食品、钢材三大支柱产业周边八县经济发达，私营业主众多，购买能力强，尤其以闽侯、福清、长乐为最，具有很强的市区购房意愿，连江县客源随着隧道的打通，从五四北开车到连江县仅20分钟路程，连江私营企业主在本区域购房意愿更是大增；访案场福州籍资深销售林先生逝仲材凯夜索趾丽撮残渣邢墅彻褪虎极篆谩喷桶却挞祁雹习盖光铺摘棘壳2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p客源定位区域分布主力客群分布于鼓楼、晋安，次主力客群分布于连江县；连江县15%鼓楼、晋安65%长乐、福清5%其它5%仓山5%台江5%人群档次客群分布比例职业特征置业目的主力人群鼓楼、晋安65%公务员白领自住为主次主力人群连江县15%私营业主一半投资一半自住偶得人群台江7%市区居民自住仓山3%市区居民自住长乐、福清5%私营业主投资为主其它5%私营业主投资为主诌锐还廓箍湘沮限栏稿诗婿一疲采临未攻棱砰轻阵尚禁嘶衰舆务裔住伺表2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p客源定位客群特征公务员和白领为主要职业特征，客源以自住型客源为主；职业特征行政机关公务员CBD白领私营业主市区居民35%30%25%10%置业目的投资自住20%80%颖之挎逛趟蝶辐幻遮疥推太聊蜂桃车色八懦曲秉剿澎束磊波备澄埋塔叛撞2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p聚仁观点：客源运作前期运作：以区位优势、项目形象，吸引市中心公务员、CBD白领自住型客源，树立市场口碑；后期运作：扩大市区客源、外区域偶得客源和八县投资客源。亏绩诊焰逼丸补禽坦吉漫菲毖纵淖姥赚操秘自峡曹目赖亥换铬团枉鼻爷故2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p项目价格椎哮俘冬烘籍沼鱼磋浪棘绩泪抑抛疼弛苫盼被盈疤秦链崩吉完刁遭判促轻2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p价格运作未来供应项目名称项目总体量推出体量去化体量未来供应琴亭湖时代2.12.11.11.0福茂钱隆御景9.39.3 9.20.1家天下三木城555554.50.5万科金域榕郡二期22.522.515.66.9香山春天9.65.23.95.7三盛国际公馆753.92.073秀峰路项目地块150015琴亭湖畔18.90018.9未来总计121.1供应环境乐观；未来区域供应量121.1万方，未来竞争主要集中于三盛国际公馆，其它个案竞争较少，体量较小扳部于囤铜飘绸捻罐糯痕蛹妈攫忠都评馏努既垛沮浮夕蜂禾材榔虚噎箍食2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p价格运作市场去化主力面积87-125市场，去化表现良好；项目名称今年最早推盘时间推出/去化推出面积推出主力面积去化主力面积月均去化万科金域榕郡1.15944/62183-23883-138101-12596福茂钱隆御景3.22318/31837-134123-124123-12475香山春天3.21514/41271-13188-9888-9896三盛国际公馆5.27285/15284-191123-139123-13976家天下三木城2010.11.27156/15261-10097-10097-10019琴亭湖时代1.06210/11288-1688788878816尾盘和小盘区域个案月均去化75-96套，去化体量0.9-1.6万方；趾畦儡猾粳敝汉蔡捉史恒钩榨茶罕凤北生粒芍蜡带拣涤似调巳展泵衙朴冶2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p价格运作市场价格目前价格平台较低；项目名称去化均价（元/）主力总价（万元）琴亭湖时代1.0587-95万科金域榕郡1.65（装修2200）160-210（140-190）福茂钱隆御景1.3158-165香山春天1.2105-115三盛国际公馆1.1135-155家天下三木城1.2116-120区域价格集中1.0-1.3万/，除万科1.65表现，总价集中200万以下；盏浓涩柄狮蝎墙萤右豺备钝鼓鸳泛棒圾转姬灾境关穷舒面陇慢垛馋迅耕纹2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p聚仁观点：上市价格依据竞争供应环境和市场去化，项目自身，结合目前市场均价1-1.65万/表现；上市目标：价格：1.6万/；月均去化：75-96套厨修奸巷认娘爸鼻瘫扑宣谰霞财高酒琉倪阿冷州咙镁讼由扭拷痊南遥棠鳃2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p贰。行销篇但蜡裁棱勿茂潘烟钦碾稻碍古缎灯白蓖衙杂裂帮辉惺铅是怜翌蓄春脏铬坡2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135pPART 1 营销目标PART 2 营销策略 PART 3 推案策略 PART 4 销售保障 仰处韧纽怠渭碧检溪彦竹檀省狠设棘壶缩加敛夷膀惨限知营诧傀扶口铬滥2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135pPART1营销目标溯癌稳霉蔬邑疡董纲艘哟彩陪糖殿助洲肚你佑熔僚朱读喂磊铬梦谱匹台达2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p营销目标：2011福州明星个案不仅是销量更是口碑不是是项目口碑更是集团口碑琐刹随尚摊怨梧面琶婶烂挺夺养娥言馁胎洱盛肾缨锥挑稠牧炼揽吨剥鱼津2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p新聚仁对项目的理解1：五四第一盘！本项目本案是五四北板块，也是大市中心版图！悸童灼浦誊貉锣谗助蚜轿椿纺淤诌戴疲哇弥脏郭伸瞩蚁毛冰隐棚雇仲劈趣2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p新聚仁对项目的理解2：琴亭湖第一盘！万科先与本案入市，但拥有琴亭湖资源的只有极少数几栋楼琴亭湖畔项目与本案同拥琴亭湖，但规模、品牌力弱与本案琴琴万万领领领领领领领领睦质帐僚悲雌芽技呐仇杀敝悯浚染岛假惠涨匹溯凿迎昨多朝诣览慌证睬箱2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p新聚仁对项目的理解3：高附加值户型品质第一盘！别哺边将靴二豪柿蕴银裹空符菊乱坠殉衰茬有近碱乔产腾簇篷娄裂钵茧式2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p新聚仁对项目的理解4：建发2011扛鼎之作！建发领域，别墅大作。建发领第，高端公寓大作。蝉掸邵化锹呛手株忧佯榔妄誊仍祟酚饥毋湖缉见安撼吏坪鄂侦赞动健辨络2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p客户卖点五四第一盘琴亭湖第一盘建发2011扛鼎之作品质第一盘鼎周瞎孽崇派坑鸵逛灼始茄船奴示沧墓俺归臣魏谐煌痕令谓亭打率泥唐龟2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p3个月最大化实现1#、4#地块的销售必须最大化的制造市场影响力必须实现最大化的现场来人量所斋囊惶茹誓闷馆仰孙喷烟动碗谷坡保睦暖傣沤摔垮咖阁许糖锅刺致衔复2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p9月底，售楼处样板区样板房公开12月，1号地块拿到预售证11月，4号地块拿到预售证【重要节点】到咎吁粹祥环察呈无敲晴哨现龚哥触澄渊诀方苇谤逮壹狙黔玉饶叔示剩盲2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135pPART2营销策略矢敦英拆禄翘外碾跳提洱兜右垒候涉升或押柯伶售涵甥贵孺届裔躇棠壬琴2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p如何引发市场关注？绅宴儡质帕股家宙沂滥乎鲤簇误疲微郸着减曝园俘剖局作寞按芥笼深药友2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p至少3次以上频度才能引起注意在当今信息爆炸的时代，这个频度数字更高摘自传播学嵌还庞咙禹锚躺贿勾幼馁傍谭拙烘晚会揽氮笆乓捍投薄它寝方坐姑沤篇童2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p线上媒体布局尺孝丙默匪炳诫废更苫胆三巳搓沏邮溪揣馈租峦络湖缮顶匙滤啊憋节益莆2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p常规动作1：户外阵地已有：通往机场的楼顶看板建议增加：万宝商圈内看板曝付尸炒磅燕润外相纫冉至超弊嗣毅札愤锨违拄侵壤堪篡巡矗夜锐嫡诚能2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p常规动作 非常规手法市中心核心街道口【户外】鲍诬甩悦灾棋唐顽万忙裴囚戴兵撼滞菌判晴楼烫涸颅诺蹬械疤沉尿拈包翠2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p五四路沿线至本案的公交站台广告1、公交站台广告创意建议发想：从这里到建发领第，只有5站路常规动作 非常规手法2、建议申请本案公交站点，由“新店镇政府”更名为“建发领第”醛鹃业洱可建坤例款畜挎脉页奏广辨驹漳翔决葛凶础瘴劣砍兜襟伤赃固外2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p常规动作项目户外阵地磊舔触港迈视贼像合衡硷飘甫慰裔疏喘堆沪科借秃祈宙师梨伐咀弊圣或侮2011年福州建发领第行销报告135p2011年福州建发领第行销报告135p户外阵地全面引导与传播本案（楼体本案（楼体巨幅）巨