2019-哈尔滨-星浩项目投标报告172p.ppt

起航 即领航！群力项目年度营销策略总纲群力项目年度营销策略总纲新联康新联康 哈尔滨哈尔滨星浩地产，影响哈尔滨未来星浩地产，影响哈尔滨未来1010年！年！作为造城大盘，群力项目在星浩地产整个体系中，不仅是对居住文化的探索，更为公司的产品线开发起到探索和总结的作用。百万方的大盘不是短跑，而是一个长期运营和奋斗的长征。对于开发商和代理商而言，不能将它做为一个单纯的销售命题来看待，而是一场长期的营销运动。这个营销运动的关键就是“发掘项目的持续影响力”。突围群力，创造全哈尔滨、乃至对周边县市有辐射影响力的标志性大盘，则是这“影响力长征”的第一步。1、身在群力，心向全市。身在群力，心向全市。身在群力，心向全市。身在群力，心向全市。只启动群力，必定无法满足项目未来的去化需求，所以我们必须突围群力，制造全哈尔滨的影响力。2、溢，整个哈尔滨的价。、溢，整个哈尔滨的价。、溢，整个哈尔滨的价。、溢，整个哈尔滨的价。作为星浩的未来溢价目标，群力的贩买数量和质量显然无法满足。所以要溢价，同样要突围群力，甚至突围哈尔滨，制造周边县市的影响力。长征的第一步需要达成两个共识：长征的第一步需要达成两个共识：而这只是我们在2019年所要达成的阶段性目标，“项目的持续影响力”的建立则需要放在时代坐标里去发掘：2000200020002000年年年年 风格化风格化风格化风格化本世纪初，中国进入城市化的起跑线，国际化成为高品质的代名词，而盗版全球本世纪初，中国进入城市化的起跑线，国际化成为高品质的代名词，而盗版全球风格的产品，成为主流趋势。风格的产品，成为主流趋势。风格的逼真程度，成为那个年代制造影响力的快捷风格的逼真程度，成为那个年代制造影响力的快捷键。键。代表项目：那个年代所有的欧式、美式建筑。代表项目：那个年代所有的欧式、美式建筑。2019201920192019年年年年 概念化概念化概念化概念化地产消费进入生活新式主导。一个概念可以引爆一个项目，甚至一个概念可以救活地产消费进入生活新式主导。一个概念可以引爆一个项目，甚至一个概念可以救活一个死盘。北派营销一夜之间盖过南派营销，其社会实质是迅速财富后的人群，生一个死盘。北派营销一夜之间盖过南派营销，其社会实质是迅速财富后的人群，生活斱式的匮乏和饥渴。活斱式的匮乏和饥渴。好概念，往往就能制造好影响力。好概念，往往就能制造好影响力。代表项目：代表项目：CLASSCLASS2019201920192019年年年年 产品化产品化产品化产品化概念退位，产品归位。但和本世纪初的产品关注不同，将近十年的地产发展，让产概念退位，产品归位。但和本世纪初的产品关注不同，将近十年的地产发展，让产品细节的关注从品细节的关注从“空间，立面，材质空间，立面，材质”老三件发展到红线内所有涉及居住品质的细老三件发展到红线内所有涉及居住品质的细节。这一趋势的背后，是高端消费的十年成熟，高端需求的多元化和细分化。节。这一趋势的背后，是高端消费的十年成熟，高端需求的多元化和细分化。从这从这个年代开始，甲方发现要做影响力越来越难，是对于企业全体系规划能力的要求。个年代开始，甲方发现要做影响力越来越难，是对于企业全体系规划能力的要求。代表项目：龙湖代表项目：龙湖项目影响力建立的时代回答：项目影响力建立的时代回答：地产进入新十年，影响力已经无法靠地产本身解决，必须利用企业和产品资源，形成核心优势，介入社会话题。时代：时代：20192019年年 方案：模式化方案：模式化 社会化社会化 内容：内容：不仅是项目，更是一种文化，观点，思想，论坛等的载体。地产营销的普及化，让单纯从产品，概念突破，已经无法形成影响力，必须深度设计和渗透到具象人群的关注话题，形成话题和生活模式的组织者。代表作品：代表作品：星河湾，从五年前的地产劳斯莱斯的营销，进入新十年的“官场。商场。交际场”的话语平台和社会圈层的品牌营销。星河湾不再是无数黄蜡石，大理石的堆砌，而是一个高端社会平台的组织者。模式营销的案例还有很多：土地价值模式土地价值模式万科万科 产品价值模式产品价值模式金地金地 旅游模式旅游模式华侨城华侨城 精工模式精工模式绿城绿城 我们发现：这些品牌不仅有美誉度，更是紧跟时代发展潮流，我们发现：这些品牌不仅有美誉度，更是紧跟时代发展潮流，形成可持续的发展空间和溢价空间。形成可持续的发展空间和溢价空间。所以，制造项目影响力的营销命题，不同时代有不同的解决之道，放在当下时代，就是如何“模式化和社会化”。作为地产行业的新晋者，星浩项目的“持续影响力”命题，就是如何模式化和社会化形成自己独有“星浩模式”，为后继的可持续性发展奠定基础。而这个模式的发掘和形成，值得我们为之奋斗十年。目 标 12019年营销目标的梳理和问题的界定！营销背景:国际级居住标准 资源、建筑、配套、人文、超大规模 近150万平超大规模新城城市级新区群力新区十几家民营资本联手复地、复星、阿里巴巴、易居、等等哈尔滨地产大事件,项目生而瞩目！销售的压力1关于目标项目销售目标：预计2019年6-7月开售，对12万平发起挑战！哈尔滨市场2019年实现年销售面积超过12万平的项目仅四季上东，本项目以新晋者姿态，挑战如此目标具有相当难度；营销问题1：如何在群力新区集中放量的情况下，保证销售速度的同时最大化的实现项目价值？2019年群力市场供应量剧增，全区普遍放量，竞争日趋激烈；销售的压力关于价值营销问题2：如何整合项目价值体系，提炼价值实现模式，引爆大盘的首次亮相？群力新区大盘众多，本项目价值整合优势不明确价值模式价值模式核心卖点核心卖点营销模式营销模式配套性价比配套性价比成熟配套、大盘成熟配套、大盘配套前置，以低价引爆市场，随着配套的完善及区域的成配套前置，以低价引爆市场，随着配套的完善及区域的成熟逐渐提价熟逐渐提价配套生活方式配套生活方式性价比性价比配套、区位、生活方式配套、区位、生活方式风情化与生活情调的建立，配套前置，以相对主流城区的风情化与生活情调的建立，配套前置，以相对主流城区的价格优势牵引价格优势牵引品牌强展示品牌强展示资源、产品、新鸿基品牌资源、产品、新鸿基品牌长时间的蓄客与引导，以资源与生活的完全充分展示建立长时间的蓄客与引导，以资源与生活的完全充分展示建立价值，高开高走，引爆市场价值，高开高走，引爆市场目前哈尔滨大盘的价值实现模式：销售的压力3关于价格基于利润回报率客观条件制约，住宅均价约在10500元/平米（毛坯），具有相当的价格实现压力。营销问题3：如何在实现销售速度突破的同时，打破无强势资源障碍，实现价格突破？群力新区的价格梯度以向西、向南呈递减趋势，沿江的一线江景房才具有过万的可能，而本项目无强势自然资源不足以支撑本项目在完成销售速度突破的同时，实现价格突破。销售的压力4关于品牌星浩哈尔滨项目星浩哈尔滨项目星浩南通项目星浩南通项目星浩大连项目星浩大连项目星皓星皓营销问题4：2019星浩三盘联动，如何实现项目品牌和企业品牌的双突破？关于目标 n 销售销售压力大压力大新联康视角/基于趋势、项目的合理判断：关于价值n价值众多，价值众多，缺乏整合缺乏整合关于价格n有有价格价格实现实现压力压力项目很难以传统哈尔滨大盘的模式操作，必项目很难以传统哈尔滨大盘的模式操作，必须跳出市场，建立新的价值营销模式！须跳出市场，建立新的价值营销模式！关于品牌n新晋者新晋者的品牌实现的品牌实现市场 2n 项目自身解析n 城市板块划分n“量”的可能性n“价”的可能性n 典型项目分析占地M2总建M2容积率商业体量18.5564.753.4918.84地块整体指标首期开发地块整体指标占地M2总建M2容积率44.52148.263.33地块整体较为规则，占地约45万平，总建达148万平。项目一期建设09-12地块，总建筑面积为64.75万，其中包括住宅、商业、文化娱乐用地，商业18.84万平。首期开发容积率为首期开发容积率为3.493.49，容积率较高，容积率较高，18.84 18.84万平的商业体量相对较大。万平的商业体量相对较大。项目自身解析p地块指标：友谊西路三环路群力大道四至：地块北临友谊西路、西靠三环路、南依群力大道、地块东侧为政府引入的三条水系之一。水系建设中的三环路群力大路此段未通音乐主题公园音乐主题公园地块内原生林整体来看地块较为规则，内部地势平坦，保有原生林，地块周边道路仍在修建中，目前交通不便。地块相对偏远，紧邻三环高架桥，周边路况正在修建中，通达性不好。地块相对偏远，紧邻三环高架桥，周边路况正在修建中，通达性不好。项目自身解析p地块四至：本案公务员小区民生尚都民生尚都民生尚都市政保障房项目，项目产品涵盖多层和高层产品，整体体量248万平米约30000套房源。公务员小区政府为群力新区公务员建设的福利用房，以高层产品为主，整体体量约60万平米。商品住宅本案地块周边商品住宅目前基本为空白，新区东部是项目集中区，南部有两个已出售地块待售项目。本案所在群力新区西部房地产发展落后于东部，居住氛围有待改善，配套极其缺乏。本案所在群力新区西部房地产发展落后于东部，居住氛围有待改善，配套极其缺乏。p周边现状：项目集中区域项目稀疏区域项目自身解析友谊路本案，目前周边路网处于在建中，未来路网畅通，四通八达，可到达城市各个重要枢纽及中心本案，目前周边路网处于在建中，未来路网畅通，四通八达，可到达城市各个重要枢纽及中心位置，两大主要一级干线将带动项目的发展。位置，两大主要一级干线将带动项目的发展。p周边路网：群力大道丽江路本案友谊路第一大道第二大道群力大道三环路第六大道丽江路三环路距市中心约15分钟车程可通往哈西、西客站、机场可连通三环桥北可到达松北，南可致哈西、机场群力群力松北松北哈西哈西市中心市中心机场机场本案本案西客站项目自身解析已建成规划中体育公园音乐主题公园本案丁香公园本案所在区域规划建有本案所在区域规划建有1212个公园之多，是公认环境最好的区域，具备开发高档社区条件。个公园之多，是公认环境最好的区域，具备开发高档社区条件。p周边公园规划：湿地公园翠溪公园雨阳公园金河公园1.音乐主题公园2.金河公园3.丁香公园4.书香公园5.城市湿地公园6.体育公园7.松香公园8.翠湖公园9.雨阳公园10.翠溪公园11.齿轮路节点公园12.职工街节点公园项目自身解析SWOTSWOT分析分析优势优势 Strength Strength劣势劣势 Weak Weak1 1、超百万平总建项目，可塑性强，二区、超百万平总建项目，可塑性强，二区地块位置较好地块位置较好2 2、地块内原生林可借助开发、地块内原生林可借助开发3 3、二区地块地势平坦，减少开发成本，、二区地块地势平坦，减少开发成本，东侧引入流动水系东侧引入流动水系4 4、地块北侧音乐广场配套、地块北侧音乐广场配套5 5、地块位于、地块位于群力群力新区规划范围内，新区规划范围内，带来项目利好带来项目利好1 1、地块边界道路修建中，通达性不强、地块边界道路修建中，通达性不强2 2、位属郊区，交通不便，配套缺乏位属郊区，交通不便，配套缺乏3 3、整体分为、整体分为1212个小地块，较为零散，个小地块，较为零散，需综合考虑，开发难度增大需综合考虑，开发难度增大4 4、地块西侧紧邻高架三环路、地块西侧紧邻高架三环路机会机会 Opportunity Opportunity以区域大概念为主，规避目前位置偏，通达性不好以区域大概念为主，规避目前位置偏，通达性不好1 1、地块位于哈尔滨二环外，不受限购影响、地块位于哈尔滨二环外，不受限购影响2 2、群力西区规划建设逐渐成形，区域发展向好、群力西区规划建设逐渐成形，区域发展向好3 3、未来地铁五号线临近本项目，带来交通利好、未来地铁五号线临近本项目，带来交通利好4 4、周边商品房距离本案有一定距离，竞争差异、周边商品房距离本案有一定距离，竞争差异性强性强5 5、周边较多的景观公园规划、周边较多的景观公园规划利用项目固有优势，整合周边资源，结合城市规划发展，弱化现有配利用项目固有优势，整合周边资源，结合城市规划发展，弱化现有配套劣势，提升项目的竞争力套劣势，提升项目的竞争力演绎全新的现代生态新城生活理念，营造未来生活的场景，引领城郊演绎全新的现代生态新城生活理念，营造未来生活的场景，引领城郊综合项目新风尚综合项目新风尚威胁威胁 Threaten Threaten以优质的产品力形式，赢得市场以优质的产品力形式，赢得市场1 1、项目周边大体量的经济适用房，导入人群素、项目周边大体量的经济适用房，导入人群素质较差质较差2 2、短期难以形成、短期难以形成3 3、区域内住宅产品对本案客户形成较大的截留、区域内住宅产品对本案客户形成较大的截留4 4、客户对地块位置存在较大抗性，导入难度较、客户对地块位置存在较大抗性，导入难度较大大5 5、区域规划时间较长，发展落实速度慢、区域规划时间较长，发展落实速度慢迎合市场，强调生态的、规模的、完善的宜居新城迎合市场，强调生态的、规模的、完善的宜居新城产品创新，增加附加值，以特色形成产品差异化竞争产品创新，增加附加值，以特色形成产品差异化竞争区域扩大客户层面，以产品细分市场客户区域扩大客户层面，以产品细分市场客户项目自身解析pSWOT分析：哈尔滨市城市空间结构：u“一江、两城、九大组团一江、两城、九大组团”松北新区：松北新区：位于松花江哈尔滨段北岸地区。依据居住区规划原则，松北新区将建设功能完善的高级花园式住宅区、休闲别墅区、政府工作人员住宅区。群力组团：群力组团：哈尔滨市道里区西部。总用地面积27.33平方公里，人口规模32.0万人。群力新区将建设成为具有区域性竞争力、影响力的，集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区。哈西组团：哈西组团：以教育科研、体育运动为主，以居住商贸为辅，形成环境优美、配套设施齐全的综合性科教文化区。该区域分为奥林匹克中心区、基础教育城、教育科研区、生态工业区和生态绿地区五大功能区。利民组团：利民组团：工业经济区，产业新城引入医药、食品等企业，建设大学城。中心组团（南岗、道里为主）：中心组团（南岗、道里为主）：城市核心区，为哈市政治、经济、文化、科研、金融、交通中心，配套设施完善，发展成熟。新香坊组团：新香坊组团：哈尔滨市重要的工业区，农业科研区及物流区。平房区：平房区：工业基地航空、汽车、铝材加工业基地，机械制造业和绿色产业基地，房地产价格较低p城市板块划分中观区域-板块划分群力新区：宜居生态园林新城范围：东起河家沟，西至四环路，南起哈双北线，北至群力堤。规模：规划用地面积2733公顷，总建筑规模3200万平方米。建设周期：13至15年起始时间：2019年西客站地区：依托哈尔滨西客站建设为城市副中心范围：东起学府路，西至城乡路、迎宾路，南起四环路，北至康宁路。规模:规划面积52.6平方公里建设周期：8至10年起始时间：2009年松北新区：未来哈尔滨市行政文化中心规模：规划城市建设用地面积120平方公里，人均建设用地面积120平方米。规划松北新区可容纳人口100万人。建设周期：15至30年起始时间：2019年松北新区群力新区哈西新区地铁一号线地铁一号线地铁一号线：未来公共交通主动脉范围：哈尔滨南站至哈尔滨东站规模：全长17.73公里，一期14.3公里，设16个车站，全部为地下线。运营时间：预计2019年年底p城市发展方向群力新区对比道里区，是道里区的延伸板块，承接道里区的发展。对比哈西新区，同为新区，城市向西发展的两大方向。不难看出，城市发展方向是向西发展，群力、哈西和松北是政府重点发展的三个区域。不难看出，城市发展方向是向西发展，群力、哈西和松北是政府重点发展的三个区域。哈尔滨整体发展战略哈尔滨整体发展战略“北跃西扩、南延东优、中兴外联北跃西扩、南延东优、中兴外联”，近年主力发展群力、松北、，近年主力发展群力、松北、哈西，并加强地铁一号线沿线的建设以及老城区的改造。哈西，并加强地铁一号线沿线的建设以及老城区的改造。中观区域-板块划分p城市发展三大板块对比分析板块板块群力板块群力板块哈西板块哈西板块松北板块松北板块位置位置东起河家沟，西至四环路，南起哈双北线，北至群力堤。东起学府路，西至城乡路、迎宾路，南起四环路，北至康宁路。位于松花江哈尔滨段北岸，包括松北镇、松浦镇和万宝镇部分用地规划面积和总建规划面积和总建规划用地面积2733公顷，总建筑规模3200万规划面积52.6平方公里规划城市建设用地面积120平方公里人口人口预计人口32万承载人口35万左右可容纳100万人口土地放量土地放量2009-2019年共成交564.68万，建筑面积1450.03万2009-2019年共成交147.81万，建筑面积448.6万2009年-2019年共成交447.42万，建筑面积985.75万区域价值区域价值环境景观丰富，CBD规划，宜居之城文化氛围浓重的新兴居住区，在西客站立项建设后，区域规划发展加快，区域逐渐成为哈尔滨最受认可的可发展的区域。水系、绿地等自然资源丰富，是政府着力打造的居住新区；要迁入的省政府将助推区域价值的提升区域发展方向区域发展方向大型生态住宅区城市副中心功能复合的混合居住区，供应热点区域未来城市核心主要组成部分，城市的行政办公、文化娱乐中心，教育、科研、新兴产业基地区域核心资源区域核心资源景观公园及水系、教育、医疗哈西站、教育、医疗等核心资源市政府等行政单位，太阳岛风景区、东北虎林园区域交通区域交通主要干线：友谊西路、群力大街、三环路等公共交通110、117路等哈西主干道：哈西大街、中兴大街等公共交通:83、64、336、363路等主要干线：世贸大道，松北大道公交122、123、13、216路等对比分析，群力板块虽然面积最小且功能单一，目前群力东区土地已经基本售完，是发展最快的对比分析，群力板块虽然面积最小且功能单一，目前群力东区土地已经基本售完，是发展最快的区域；发展方向，群力发展为大型住宅区；哈西发展为哈西站商业区；松北发展为行政区域。区域；发展方向，群力发展为大型住宅区；哈西发展为哈西站商业区；松北发展为行政区域。中观区域-板块划分哈西新区：城市新核强势崛起哈西新区：城市新核强势崛起 续写都市的繁华续写都市的繁华一座座高楼拔地而起，一条条宽阔的马路日益延长，一个个火热的工地昼夜施工仅仅三年时间，哈西地区的建设已初具规模。在哈尔滨市“中兴”发展战略中发挥着引领示范作用，推动着这座城市迈向现代大都市的脚步。松北松北2323个公交站台竣工个公交站台竣工“二横二纵二横二纵”格局初形成格局初形成2019年，哈尔滨投资700万元建设的23个公交车站台，8月15日全部竣工，哈市首次在松北的6个大站设了暖房和坐椅，17个小站台配备了坐椅和挡风玻璃。松北区“二横二纵”公交网格局初步形成。随着西客站的建成，哈西区域交通配套得以更加完善，多家开发商均集中哈西区域进行住宅项随着西客站的建成，哈西区域交通配套得以更加完善，多家开发商均集中哈西区域进行住宅项目和商业项目的开发。西客站也将代替原哈站成为连接哈尔滨几个主城区的枢纽站，城市中心目和商业项目的开发。西客站也将代替原哈站成为连接哈尔滨几个主城区的枢纽站，城市中心将逐渐向哈西转移，政府视线也随之转移。将逐渐向哈西转移，政府视线也随之转移。中观区域-板块划分西客站西客站2009年-2019年哈尔滨市各板块商业/住宅类土地成交情况从2009年-2019年，哈尔滨市各板块商业/住宅类土地成交情况来看，09-10年土地成交1221万平米，10-11年土地成交427万平米群力板块成交仍是第一位。其次为松北、哈西板块。城市发展以群力、哈西和松北三大板块为主要规划方向，也是土地集中供应区域；城市发展以群力、哈西和松北三大板块为主要规划方向，也是土地集中供应区域；群力板块土地成交排名板块前列，群力板块土地成交排名板块前列，09-1109-11年土地累计放量达年土地累计放量达16481648万平米。万平米。2019年-2019年哈尔滨市各板块商业/住宅类土地成交情况“量”的可能性p宏观市场：2019年-2019年哈尔滨市商品房供求走势哈市房地产哈市房地产20092009年开始发力，出现供不应求局面，进而年开始发力，出现供不应求局面，进而20192019年市场集中放量，最终导致供大于年市场集中放量，最终导致供大于求的现象；求的现象；目前群力板块已经成为道里区的主要成交区域，甚至占据了全市四分之一的成交份额。目前群力板块已经成为道里区的主要成交区域，甚至占据了全市四分之一的成交份额。“量”的可能性p宏观市场：2009年-2019年群力板块商品房供求走势2019年群力板块土地供应大量释放达246.1万平米；2019年截至9月供应达到181.27万平米；10-11年群力供求关系中可以看出，群力板块剩余体量仍有267万平米；2019年群力成交占全市成交的14%，2019年1-9月份群力成交占全市整体成交的26%，而群力成交占道里成交60%左右。2019年1-9月群力与全市商品房成交情况分析2009年-2019年群力与道里成交情况分析1.1.盛和世纪盛和世纪 2.2.盛和天下盛和天下 3.3.山水美地山水美地 4.4.观江国际观江国际 5.5.恒盛豪庭恒盛豪庭 6.6.海富第五大道海富第五大道 7.7.金中环金中环 8.8.天鹅湾天鹅湾 9.9.宝石花园宝石花园 10.10.大连长波大连长波 11.11.玫瑰湾玫瑰湾 12.12.漫步巴黎漫步巴黎 13.13.海富第七大道海富第七大道 14.14.公务员小区公务员小区 15.15.雨阳名居雨阳名居 16.16.翠湖天地翠湖天地17.17.玫瑰湾玫瑰湾2 2期期18.18.大连长波大连长波 19.19.星浩资本星浩资本20.20.北京银泰北京银泰21.21.恒盛皇家花园恒盛皇家花园22.22.上和园著上和园著 23.23.佰年俪景佰年俪景群力板块内项目在售和未售项目共23个，未售项目中，多以40万以上的大盘为主。14586712131592171618141911丽 江 路20售罄在售未售公园103图中可见，板块土地基本售完，红色区域为图中可见，板块土地基本售完，红色区域为20192019年上市项目，蓝色区域均为年上市项目，蓝色区域均为20192019年上市项目，那年上市项目，那么明年本案面临着周边项目同步面市或交叉入市的局面，导致竞争压力加大。么明年本案面临着周边项目同步面市或交叉入市的局面，导致竞争压力加大。212223“量”的可能性p板块竞争市场：总建：总建：6060万万总建：总建：52.852.8万万总建：总建：4141万万总建：总建：6161万万总建：总建：56.856.8万万总建：总建：3737万万总建：总建：6.36.3万万总建：总建：6060万万总建：总建：12.512.5万万总建：总建：2020万万总建：总建：4242万万总建：总建：46.546.5万万总建：约总建：约4545万万总建：约总建：约6060万万总建：总建：5.65.6万万总建：总建：81.2581.25万万总建：约总建：约4040万万总建：总建：5151万万总建：总建：148148万万总建：总建：161161万万总建：总建：22.722.7万万总建：总建：2626万万总建：总建：18.618.6万万项目项目占地占地（万平）（万平）总建总建（万平）（万平）产品形式产品形式面积区间面积区间（平方米）（平方米）主力面积区间主力面积区间均价（元均价（元/平方平方米）米）供应量供应量去化量去化量去化周去化周期期销售率销售率供应剩余体量供应剩余体量（万平）（万平）未供应量未供应量(万万平平)漫步巴黎漫步巴黎17.4646.5小高高层小高109-179高层58-165小高142-157 高层72-115高层7600小高7800257263平51453平11月20%20.5820.8丽水雅居丽水雅居418小高高层小高106-208 高层70-173小高130-208高层114-166小高7500高层7300109906平28495平4个月25.9%8.147天薇丽景园天薇丽景园8.519.3多层小高多层91-157小高48-114多层96-128 小高80-96多层6900小高6600180718平107574平28个月57.2%7.311.2玫瑰湾玫瑰湾1742多层、高层高层77-256多层112-192高层144-160多层115-127高层7500多层7800317840平60071平4个月18.9%18.3310.2润园翡翠城润园翡翠城5.938.49高层高层59-208高层112高层7700228789平109891平19个月48%11.8915.6恒盛豪庭恒盛豪庭22.756.8高层高层64-192高层110-125高层8700531420平333296平21个月62.7%19.83.6远大购物广场远大购物广场7.0229.14高层高层61-17364-96预计8500-9000291400平/29.1百年俪景百年俪景6.5718.64高层高层108-17391-112预计7500-8000186400平/18.6盛和天下盛和天下37.352.8高层别墅高层128-384 别墅357-1086高层160-224高层12000别墅30000387974平173422平10个月44.7%21.414盛和世纪盛和世纪29.860高层洋房高层120-362 洋房208-352高层160平 洋房240平高层10000洋房12000293173平29812平2个月10.2%26.330.7天鹅湾赫郡天鹅湾赫郡5.413.9高层、洋房、别墅高层72-206高层106-125高层8600139000平/13.90海富第五大道海富第五大道2237高层多层高层114-229 多层107-208高层117-142多层122-133高层8700多层9000367161平257747平22个月70.2%10.90.28群力观江国际群力观江国际16.1861.66高层高层112-181高层112-136高层9000543886平111273平11个月20.5%43.37.3汇龙湾公馆汇龙湾公馆0.711.8高层高层101、114高层101、114高层800018000平/1.8总计385.3万平133.7万平/34.7%144.65174.2板块内项目主要以高层产品为主，预计未来约有板块内项目主要以高层产品为主，预计未来约有427427万平的供应量（包含项目剩余体量及新增万平的供应量（包含项目剩余体量及新增供应量），根据群力去化占据全市成交比例计算，群力年去化能力在供应量），根据群力去化占据全市成交比例计算，群力年去化能力在90-12090-120万平米左右，那么万平米左右，那么按百万平计算，预计销售周期约为按百万平计算，预计销售周期约为3 3年以上，加上已成交土地，预计去化需年以上，加上已成交土地，预计去化需8 8年以上。年以上。统计：群力板块年均去化最多的前三名：统计：群力板块年均去化最多的前三名：恒盛豪庭、盛和天下、海富第五大道恒盛豪庭、盛和天下、海富第五大道“量”的可能性p板块竞争市场：群力板块内土地出让基本完毕，集中供应进而群力板块内土地出让基本完毕，集中供应进而导致大批项目同期入市，且板块去化周期很长，导致大批项目同期入市，且板块去化周期很长，那么最终将导致竞争压力加大。那么最终将导致竞争压力加大。p结论：“量”的可能性20192019年年20192019年哈尔滨房价走势年哈尔滨房价走势 单位：元单位：元/平米平米2019-20092019-2009年房价大幅攀升，因宏观调控致使年房价大幅攀升，因宏观调控致使2019-20192019-2019房价涨幅放缓；房价涨幅放缓；20192019年群力板块整体均价上浮，但涨幅相对较小约为年群力板块整体均价上浮，但涨幅相对较小约为3.4%3.4%。“价”的可能性p商品房价格走势：涨幅涨幅4.9%4.9%涨幅涨幅8.1%8.1%2019-20192019-2019年（年（1-91-9月）群力房价走势月）群力房价走势 单位：元单位：元/平米平米2019年1-9月群力整体均价为6801元/平米，2019年1-9月群力整体均价为7031元/平米；2019年群力房价波动上涨，9月份均价为7355元/平米，环比下降7%，同比下降2%；第一版块：以盛和天下、盛和世纪为代表的第一版块；第二版块：以天鹅湾、恒盛豪庭、海富第五大道为代表的第二版块；第三版块：以玫瑰湾、漫步巴黎为代表的第三版块。：第一集团军（先发展）：第一集团军（先发展）：第二集团军（后发展）：第二集团军（后发展）丽丽 江江 路路盛和天下盛和天下1200012000盛和世纪盛和世纪1000010000观江国际观江国际90009000天鹅湾天鹅湾88008800恒盛豪庭恒盛豪庭87008700海富海富第五大道第五大道87008700玫瑰湾玫瑰湾75007500本本案案漫步巴黎漫步巴黎76007600第一版块第一版块第二版块第二版块第三版块第三版块板块内的价格排序是根据靠近松花江景观资源和靠近繁华市区来区分的，即由东向西和由北向板块内的价格排序是根据靠近松花江景观资源和靠近繁华市区来区分的，即由东向西和由北向南价格依次递减，而本案处于后发展的第二集团军也是第一板块的边缘位置。南价格依次递减，而本案处于后发展的第二集团军也是第一板块的边缘位置。天薇丽景园天薇丽景园68006800价格依次递减价格依次递减根据价格特点可分为：根据价格特点可分为：“价”的可能性p群力板块价格特点：松花江松花江松花江松花江第二集团军第二集团军第一集团军第一集团军销售单价150001000095009000850080007500700065006000漫漫步步巴巴黎黎丽丽水水雅雅居居天天薇薇丽丽景景园园玫玫瑰瑰湾湾润润园园翡翡翠翠城城恒恒盛盛豪豪庭庭远远大大购购物物中中心心百百年年俪俪景景盛盛和和天天下下盛盛和和世世纪纪汇汇龙龙湾湾公公馆馆天天鹅鹅湾湾赫赫郡郡海海富富第第五五大大道道群群力力观观江江国国际际高层单价集中7500-9000元/平米；多层单价集中7000-8000元/平米；洋房、别墅产品较为稀缺。高层高层/小高层小高层 多层多层 洋房洋房 别墅别墅9000元元/平米平米“价格红线价格红线”10000元元/平米平米“价格天花板价格天花板”仅有盛和2个项目价格突破9000乃至万元大关“价”的可能性p群力板块价格特点：板块内板块内90009000元元/平米的房价已经是平米的房价已经是“价格红线价格红线”了，而了，而1000010000元元/平米则是平米则是“价格天花板价格天花板”了。了。无论从区域价格走势，还是板块价格特点来看，无论从区域价格走势，还是板块价格特点来看，客观分析本案均没有明显优势实现客观分析本案均没有明显优势实现“卖高价卖高价”。p结论：“价”的可能性p2019-2019.9热点项目销售排行分析哈市热点项目销售情况项目名称成交价格（元/平米）成交面积（万平米）成交金额（亿元）2019（1-12月）2019（1-12月）2019（1-12月）四季上东980026.4424.28天鹅湾780023.7812.8中北春城750016.210.8盛和天下1140016.0714.18恒盛豪庭850015.189.42盛世江南1094311.3812.46金域蓝城800011.385.98南极国际810011.238.08海富金棕榈930010.49.03辰能溪树庭院88007.565.29金色莱茵90003.752.71项目名称成交价格（元/平米）成交面积（万平米）成交金额（亿元）2019（1-9月）2019（1-9月）2019（1-9月）四季上东1000016.0214.26恒盛豪庭870014.0610.38哈西万达85009.4512.78盛世江南110727.187.96睿城67006.484.04群力玫瑰湾83005.84.41海富第五大道90005.34.48盛和世纪100004.494.09辰能溪树庭院90003.733.13天鹅湾83003.412.4199号公馆120002.933.66盛和天下125002.293.19海富金棕榈95001.771.55金域蓝城86001.681.14中北春城81001.681.23金色莱茵98001.681.2720192019年市场形势相对较好前提下哈市仅有年市场形势相对较好前提下哈市仅有5 5个项目销售面积超过个项目销售面积超过1515万方，销售金额超过万方，销售金额超过1515亿元的亿元的仅有四季上东一家而已；仅有四季上东一家而已；20192019年市场较为严峻截止年市场较为严峻截止9 9月份销售面积超过月份销售面积超过1515万方，销售金额接近万方，销售金额接近1515亿元的也仅有四季上东项亿元的也仅有四季上东项目一家。目一家。2019年1-12月全市热点项目销售分析2019年1-9月全市热点项目销售分析目前市场能够目前市场能够目前市场能够目前市场能够“卖高价、走高量卖高价、走高量卖高价、走高量卖高价、走高量”的项目屈指可数。的项目屈指可数。的项目屈指可数。的项目屈指可数。但是，四季上东完成了这一使命，实现了所谓高价高量，但是，四季上东完成了这一使命，实现了所谓高价高量，但是，四季上东完成了这一使命，实现了所谓高价高量，但是，四季上东完成了这一使命，实现了所谓高价高量，那么他们是怎样做到的呢？那么他们是怎样做到的呢？那么他们是怎样做到的呢？那么他们是怎样做到的呢？单价单价1000010000元元/平米平米-高价高价年销售面积年销售面积1515万平米以上万平米以上-高量高量年度总销金额超过年度总销金额超过1515亿元亿元四季上东四季上东“量”与“价”-高价、高量2009年12月取得预售许可证举行“我爱哈尔滨”四季上东品牌发布酒会4月10日盛大开盘推出9栋1661套房源，均价9000元/平米4月17日样板间开房，展示5套样板房（79-277平米）8月30日隆重举行“我爱四季驰骋”四季上东联手梅赛德斯-奔驰答谢酒会9月26日内部认购二期13#公寓共400套房源，总价在60-90万，面积区间50-70平米11月24日客户积累媒体推广持续推广持续推广/宣传二期积累客户/准备内购开盘方式：按开盘方式：按VIPVIP卡登记顺序选取房源，相当于排号方式；卡登记顺序选取房源，相当于排号方式；四季上东号称北京星河湾原班人马设计，以尊重自然，打造一流园林景观，树立区域四季上东号称北京星河湾原班人马设计，以尊重自然，打造一流园林景观，树立区域标杆项目，一系列的媒体炒作，大力宣传推广，取得良好销售业绩。标杆项目，一系列的媒体炒作，大力宣传推广，取得良好销售业绩。细节，是令人敬畏的考究.典型项目-四季上东12月29日携众多明星举办“我爱四季上东”新年答谢晚会积累客户/内购和乔集团为到场嘉宾准备名贵和乔集团为到场嘉宾准备名贵红酒供嘉宾品评红酒供嘉宾品评嘉宾举杯庆祝四季上东品牌发嘉宾举杯庆祝四季上东品牌发布酒会圆满成功布酒会圆满成功4 4月月1010日日，备受瞩目的四季上东品牌发布酒会在哈尔滨成功举行，台湾和乔集团哈尔滨分公司首席代表张明先生，和乔集团首席建筑规划设计师杨禧祥，贝尔高林设计总监助理彭孟杰携手多位地产界精英，社会名流及多家高端媒体共同见证了此次盛会。9 9月月2626日日，“我爱四季驰骋”四季上东、梅赛德斯-奔驰巅峰四季答谢酒会在四季上东接待中心隆重举行，哈尔滨亚麻房地产公司营销总监徐钺先生与哈尔滨北星汽车销售有限公司总经理张纪先生携手多位地产界精英及多家高端媒体共同见证了此次盛会。典型项目-四季上东2019年8月20日四季上东邀台湾著名造型师“小P老师”做客营销中心，现场指导化妆及服装搭配，为广大女性业主所青睐。2019年12月29日19点30分半四季上东携众多明星在“我爱四季上东”冰城答谢新年晚会在会展中心亮相，此次活动为四季上东史上之最，豪华阵容，强悍出击，且此次活动门票只针对已成交客户，不对外售票。公司规定整个活动过程中严禁和客户谈业务相关事宜，美其名曰只为享受。典型项目-四季上东媒体推广手段极尽奢华，报广集中轰炸，户外广告媒体推广手段极尽奢华，报广集中轰炸，户