度假村项目建设与经营初步规划.doc

商河温泉度假村项目建设与经营初步规划项目单位：山东大陆投资有限公司目 录一、建设内容二、投资总额三、经济效益预测四、市场定位与分析五 、市场进入六、经营管理思路七、现行改造方案一、 建设内容商河温泉休闲度假项目位于济南市商河经济开发区，济乐高速公路横穿境内，从济南市区驾车只需三十分钟就可以直达度假区。以温泉为核心，主要开发游乐、餐饮、度假等项目，同时兼顾面向大众人群的温泉洗浴。本项目规划建设五大区域，即：温泉游乐区（室内温泉游泳池、温泉幼教池、活血通络池、健腰固肾池、三花养颜池、香薰池、浅水池、室外温泉游泳池等）；美食坊、运动健身俱乐部（台球室、健身房、垂钓、高尔夫、板球房、网球场、室内乒乓球室、棋牌室等）；文化休闲区（包括影视厅、名人画廊、书吧、电子阅览室、）和客房（包括四星级宾馆、普通客房区、酒店、多功能厅、会议厅、茶座等为一体）别墅:独立式、并联式、宾馆式、庄园式四种类型，突出容易被人们接受的别墅建筑形式，如日本式、美国田园式。占地约100亩。建筑密度小于20%，容积率不大于0.4，绿地率大于40%。计划再征用100亩土地进行二期项目开发。规划自正大门进入，首先看到的是一个大型草地广场，广场正对面是行政楼，两旁景观内容可大体概括为“两线三点”。两线：东行线：广场另一端连接着一条林荫小道，道路旁边是有40年树龄的雪山树，小道中央有石砌的板凳和圆桌（桌面刻有象棋图）。夜晚，小道每隔20米就有彩灯照明。小道一直延伸到多功能厅（二楼层？）和建设中的室内乒乓球馆、羽毛球馆、茶座这些娱乐健身设施。西行线：从行政楼走向宾馆，然后再走往东北方向就是运动场和别墅区，运动场包含篮球、网球、高尔夫、沙滩排球，休闲项目包含垂钓、别墅（4幢别墅，内部生活设施齐全，适合家庭聚餐）以及苗圃花卉。三点：一点 行政楼（包含2个小型会议室）二点 多功能厅（包含中型会议、小型文艺演出、会议休息室）三点 运动休闲基地 运动基地包含（网球、高尔夫、篮球、垂钓）交通水电通讯及生活配套度假村紧靠济乐高速公路，交通便利，电力双线供应，一备一用，容量？KV，自备水处理设备，每小时生产自来水？吨，通讯设施齐全，配有xx、宽带专用光缆。度假村一期工程建有生化污水处理系统和废气处理系统。表1 建设项目概况服务设施数量标准经营方式备注宾馆4星标准30个标准房间10个豪华单人房间酒店招商室外网球场2国际标准沙滩排球国际标准垂钓2个池塘高尔夫球场5-8个击球台别墅大型多功能厅1小会议厅2室内乒乓球馆国际标准室内羽毛球馆国际标准休闲茶座二、投资总额总投资？万元人民币三、经济效益预测预计到 年，年接待游客 万人次， 年接待 万人次。每年固定的就是 个会议。每年的经济效益不低于 万元。四、市场定位与分析对于或靠近济南市区的度假村，主要以洗浴、休闲、娱乐 、歌舞、聊天、影视等娱乐活动为中心，活动时间一般在一天内，以其便利优势吸引那些空闲时间不多且又追求轻松与舒适的中端人士。他们面临的问题是市区日益上升的运营成本和中端人士消费限额的矛盾。我们作为度假休闲代表形态的度假村，处于城市北部的商河，远离喧嚣，环境幽雅，空气新鲜，以温泉疗养、商务会议、休闲度假、文化娱乐为核心功能的温泉旅游度假区。针对高端度假、商务会议市场客源为主。主题内容包括旅行、观光、游乐、运动、食宿等，活动时间相对长，其基本性质为自然，其消费群以经济收入丰厚又有大量闲暇时间的追求自然与运动的高端人士为主； 就我们“温泉度假村”而言，市场定位对象主要包括以下四种人群：1、政府部门：他们每年有较长的一段休假，尤其是退休老干部，十分注重修养生息，延年益寿；2、企业家：他们是交际活跃频繁的商务人群代表，时刻关注休闲时尚，经常变化交际场合；3、公众人物：他们是社会名流与时尚人群，工作时间自由灵活，追求高档次与体面时尚的休闲方式； 4、文艺工作者：他们最密切关注时尚动态，热爱大自然，经常参与外出采风活动，活动地点和时间相对自由。一般意义的休闲已无法满足顾客日益提升的需求，度假概念正大行其道；一般人又承受不起自备交通工具、高昂的会员费的野外度假要求；如果我们能开通城市中心、机场、车站与度假村的接送专车，在经营模式、收费方式上多样化，还可以让更多人既享受度假的概念又只用付出一般休闲的代价，必将大受追捧。五 、市场进入度假村先期面向机关系统内部消费，随后进入半市场运营。对于这一转换过度，结合度假村现状和济南及周边城市业界态势，我们制定了为期一年的基本策略：（1）不按牌理出牌，创造新需求在半年的筹备期，通过自身创新来创造新的需求，规避竞争进入无竞争领域。为了将个性化与普遍性功能相结合，在保持普遍迎合大众、广受欢迎项目的同时，引入标新立异、个性突出的项目，在单一功能上力创济南的知名品牌，创造“指名消费”的效果。 为了支持度假概念，我们必须增加与“度假城”相匹配的自然的、户外的适宜人们可以在此长时间休闲的、而不是短暂停留的内容，具体可包括露天原始餐厅、咖啡书屋、老电影酒吧、啤酒吧、小说旅馆等。其中“小说旅馆”可谓有“画龙点睛”的效果，开辟数十间以金庸、三毛、海明威等国内外知名小说家来命名的客房，整体风格按作家所处时代或个性来设计布置，有关他们的作品、VCD、DVD等一应俱全。不仅能满足人的好奇心，更符合长时间彻底放松休闲的度假概念。（2）先声夺人，造势开路，大幅度提升知名度通过事件营销等超常规运作手法，来达到聚焦眼球万众瞩目的效果，从而使得一炮打响。所谓“事件营销”即企业通过精心创造和包装新闻题材，有计划地组织一系列有新闻价值的活动和事件，分阶段分主题一环套一环地逐步投入实施，拟在引起媒介、社会公众与消费者广泛兴趣和持续关注，从而带来“眼球经济效应”，能够低成本和超常规地达到推广目的。我们可以设计了以“首届商河温泉休闲产业发展研讨会”为中心的开业活动，借广播台宣传阵地发布 “度假新概念”的开业主张，一方面利用免费高效的媒介报道与民间口碑，极大地暴露“温泉休闲度假村”的品牌，迅速提升其知名度和美誉度，同时低成本向外界推广经营方案和特色，有力地塑造本项目与商河其它度假村的差异。（3）导入体验营销，通过独特的参与活动，提高顾客忠诚度，打造品牌 通过营造一种深刻的难以磨灭的消费体验（或“痛快刺激”，或“温馨浪漫”，或“轻松舒适”），培养一大批长期稳固、忠实优秀的客户群。商业模式可以采用将封闭式的会员制与开放型大众制相结合，不仅仅推出季卡、年卡、三年卡、白金卡、黑金卡等会员卡，也欢迎个人零星消费，在收费上将一条龙的全包制与选择性的自助式相融合。为了体现度假村的标准服务，在诸多细节上也要极力完美，如沐浴后的免费水果、电子感应的安全保管箱、为贵宾开辟的独立更衣室等等，同时为大众普通客户提供宽松和睦的朋友式零距离感性服务。（4）开业公关，利用广电系统优势创造消费潮流并非所有的顾客都对经营同等重要，往往有一些顾客具有强烈的影响力，他的消费行动容易受到其他人的模仿跟风，称之为“意见领袖”。整合公关就是企业以“意见领袖”为拉动整体顾客的突破口，通过有计划地设计一系列不同层面的活动和事件，分阶段分对象一环套一环地逐步投入实施，意在引起意见领袖的主动推荐，利用示范效应和样板效应来进行整体提升。在开业期间，设计针对企业家与公众人物的“三家（企业家、艺术家、金融家）联谊活动”、针对新闻媒介人的“娱记之家”挂牌活动和针对政府部门的“*黄金周，申请免费度假活动”。通过这一系列公关活动首先征服消费群中的意见领袖，以点带面引发“多米诺骨牌”效应，产生效仿跟风行为，创造潮流，引领时尚，从而带动整体消费。同时进入市场后继续坚持此道，将低成本高效率的公关手法从短期的战术性行为提升为长期的战略性行动，多元化、多角度、多主题地长期开展各类公关活动，不断扩大对意见领袖群的影响面与影响力，引发“滚雪球”效应，赢得滚动式的持续稳固发展。六、经营管理思路纵观中外度假村的模式，拿泰国、日本和中国的度假村风格、产品、服务上分析，泰国的度假村以木结构、园林式为主。泰国的服务好就好在微笑服务上。泰国的民族是有惰性的，但他们流露出来的微笑，使游客感觉很好。日本在传统的医疗性服务上很强，活动内容比较丰富。相比较中国的度假村和商务酒店几乎没有什么特色，就是在娱乐上增加了一些内容。我们度假村的今后方向，应该是向主题度假村发展。在“度假”时间宽限和非常体验上做文章，突出个性避免雷同，同时注重度假村的可持续发展。1、经营逐步走向市场化、国际化随着城市经济的快速发展和国际化趋向，旅游度假村业在济南展现出大好前景。我们也可以看到，济南周边类似服务业也发展迅猛，目前已经有齐河温泉度假村、崮云湖度假村、旅游度假村。为了度假村取得长足的发展和应对日益激烈的竞争，温泉休闲度假村将通过招商、承包、联合等多种形式走市场化、产业化、国际化的道路，以便降低成本、促进销售、增强实力、创造高效益。在经营上逐步实现企业自负盈亏的管理模式，在服务标准和服务质量上与国际接轨。2、营销网络化随着电子信息技术的发展，旅游度假村的经营从顾客的预定到日常服务和经营管理将朝网络化发展，包括互联网在内的电子信息技术，在旅游度假村的经营活动中将起到越来越重要的作用。要使消费者非常方便、快捷地接触到度假村，了解产品和服务，进而实现即时预订，度假村除了在“互联网”上拥有自己的网址以外，还将在本市、本地区乃至全国、全世界的知名站、点（尤其是有关旅游和酒店及度假村的）上建立自己的网页，或与之实现链接，来宣传自己，并为旅游者提供直接预订服务。3、组织机构由金字塔型结构向扁平化、虚拟化方向发展为了降低经营成本和管理费用，提高沟通和管理的效率，度假村将尽量减少中间层次，因此，度假村的组织机构将呈扁平化趋势，而且计算机等高科技手段的运用也为组织机构的扁平化提供了可能。此外，度假村的某些职能将被推向社会，以便充分利用社会分工所带来的各种利益。为此，度假村的组织机构将出现虚拟化趋势。度假村必须从全球竞争态势出发，并以电脑等最新技术为后盾去寻求一种低成本、高效率、重人性、讲团队、精干灵活机动，而又能体现个性服务的新体制。4、服务模式从标准化服务走向个性化、人性化服务 实际生活中，顾客对旅游休闲的需求是千差万别的，既有共性的部分又有个性化的部分，因此要使服务质量上一个台阶，必须满足客人的个性化需求，为客人提供个性化服务。在为客人提供个性化服务的同时，还要充分理解和尊重客人作为人的各种基本需求，在服务中突出人性化。同时，还要充分理解度假客人要求返璞归真的强烈愿望，创造条件，为客人提供回归自然的度假项目和充满人性味的度假服务，强调针对性、灵活性，不排除为个别客人提供超常服务、特殊服务和心理需求服务。 5、追求可持续发展主题社会、经济、文化、自然的可持续发展将成为人类追求的永恒主题。度假村在其规划建设和经营管理活动中将努力贯彻可持续发展的思想。6、不断追踪研究、策划和推出更多更新的特色产品客人有求新、求奇、求异的需求心理，而且，随着社会的发展，客人的需求也是在不断发展变化的。为了满足客人的需求，适应不断变化着的市场竞争态势，旅游度假村将不断研究市场需求状况及其变化趋势，生产出能够满足度假客人现实需求及其潜在需求的后续产品。7、度假村员工将参与民主决策，并得到充分授权和素质提升度假村服务和管理的目标是使每一位度假者满意，使每一位度假者都能获得美好的度假经历，这是度假村创造利润的前提。度假村将对员工进行充分授权，以确保使每一位度假者满意。组织机构的“网络化”、 “扁平化”，使得基层员工有更多更大的权力去处理日常工作中遇到的问题，这就要求提高员工的素质。8、适应人口老龄化趋势，度假村服务和经营将走向无障碍化按照联合国的划分标准，我国已经是老年型人口的国家，进入老龄化社会。因此，度假村的建设、经营、管理和服务必须考虑老年人的需求，除了为残疾人提供无障碍服务以外，还应为老年人和儿童、妇女提供无障碍服务。向他们提供能够满足其特殊需要的专门的服务设施和服务项目，并使他们能有机会参与度假村组织的多项活动。9、度假村经营者将更加注重度假者的人身安全和健康问题旅游者日益面临着涉及自己人身安全与健康方面的威胁，从世界范围来看，度假村经营者面临的任务是能否保证度假者不受恐怖主义者、爱滋病以及各种新、旧类型传染病的袭击，能否为度假者提供一个安全与健康的环境，谁能提供，谁就有生意可做。10、分时度假，共管公寓：国际旅游度假村的经营趋势 分时度假是指以一定的价格将度假村的服务设施（如一定面积的房间、别墅等）在一定时间里的所有权出售给度假者的一种经营方式。这种经营方式对于度假村来说，既可以较快的收回投资，又可解决度假村设施的季节性闲置问题。11、尝试“包价度假”的经营方式人们外出度假的目的是放松，“包价度假”要求度假者在外出度假之前一次性交清度假期间包括住宿、餐饮、娱乐、健身等所有费用（极少数项目例外），免去为每一项服务付费之烦恼，从而可以使度假者在度假期间达到彻底放松的目的。因此，在度假村的经营中可尝试“包价度假”。12、注重文化品位和品牌意识世界范围内（包括中国）市场经济将日趋成熟，竞争也将更加激烈，但竞争的层次将不断提高，度假村的竞争将从低层次的价格竞争逐渐转向高层次的文化和品牌竞争。有文化品味、有鲜明的个性和特色或有高知名度、高质量品牌的度假村将受到顾客的青睐，在竞争中立于不败之地。七、现行改造方案现在买的办公楼做何用途？尚不知？张总您好： 前天我们面试时作过简短的沟通，您对项目做了下简单的介绍，让我做一个方案，由于网站介绍内容比较少，没有相关资料，只能依照思想中的模式做一个简单的规划。您说有温泉项目、白泉项目、还有南部山区项目。由于对贵公司的经营模式、及项目资料所限，只做一个项目规划，还望见谅。如能有幸加盟贵公司，我相信会做好这方面的工作。秦钐2009年8月22日