2012年物业管理师《制度与政策》真题及答案.doc

2012年物业管理师制度与政策真题及答案应试人员注意事项 1全卷共两大题，包括单项选择题和多项选择题。 2作答时，采用2B铅笔在答题卡上涂黑所选的选项。 3考试时间为150分钟。一、单项选择题(共60题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意) 1物业管理最主要的特点是( )。 A社会化 B专业化 C市场化 D集中化 2物业管理的本质是提供一种( )。 A及时维修 B统一管理 C无偿服务 D有偿服务 3物业管理条例属于( )。 A行政规章 B行政法规 C部门规章 D部门法规 4根据物业管理条例，开发企业与购房人签订的房屋买卖合同应当包含( )的内容。 A管理规约 B临时管理规约 C住宅室内装饰装修规定 D前期物业服务合同约定 5根据物业管理条例，住宅物业的建设单位招标时，当投标人少于( )个的，经行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 A2 B3 C4 D5 6关于住宅小区业主大会与居民委员会的关系的说法，错误的是( )。 A双方应当相互协作，共同做好物业管理区域内的相关工作 B业主大会应当支持居民委员会开展工作，并接受其领导 C业主大会作出的决定应当告知相关居民委员会，并听取其建议 D居民委员会应当对业主大会的工作进行监督 7物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的是( )。 A物化成果 B物业管理服务 C特约服务 D专项服务 8下列物业管理服务活动中，不属于公共性服务的是( )。 A建筑物外墙清洗 B小区路灯的维修和管理 C为业主粉刷防盗网和门窗 D物业档案资料管理 9根据普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)，二级服务标准要求每年至少l次征询业主对物业服务的意见，满意率应达到( )以上。 A70 B75 C80 D85 10物业共用部位、共用设施设备日常维修养护的资金主要来源于( )。 A物业服务企业开展多种经营收入的盈余 B业主缴纳的住宅专项维修资金 C住房公积金 D物业服务费 11物业服务定价成本监审应遵循合法性、对应性、合理性和( )原则。 A持续性 B差异性 C相关性 D广泛性 12物业服务定价成本中的“人员费用”项目，不包含( )。 A管理服务人员工资 B安全防范人员的人身保险费及由企业支付的服装费 C按规定提取的工会经费、职工教育经费 D根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金 13下列费用中，应当计人物业服务成本的是( )。 A物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 B物业共用部位、共用设施设备的中修费用 C物业共用部位、共用设施设备的大修费用 D物业共用部位、共用设施设备的更新改造费用 14实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成不包括( )。 A物业服务成本 B物业服务企业的酬金 C法定税费 D物业服务企业的利润 15下列处理业主逾期不缴纳物业服务费的方法中，错误的是( )。 A由业主委员会督促其限期缴纳 B依据物业服务合同的约定，通过仲裁解决 C依据物业服务合同的约定，向人民法院起诉解决 D停止供电、供水、供气等服务 16物业服务企业代收代缴水电等费用时，正确的做法是( )。 A向委托单位收取手续费 B向业主收取手续费 C向委托单位和业主分别收取手续费 D将代收的水、电等费用用于供水、供电等相关设施设备的维修和养护 17物业管理区域内，自来水公司、电力公司、燃气公司等单位应当向( )收取有关费用。 A开发企业 B物业服务企业 C建设单位 D最终用户 18物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料移交给( )。 A业主大会 B新选聘的物业服务企业 C业主委员会 D业主委员会主任 19关于业主大会制度的说法，错误的是( )。 A业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式 B业主委员会作为业主大会的执行机构，有权决定物业管理重大事项 C一个物业管理区域内只能成立一个业主大会 D业主大会不得作出与物业管理无关的决定 20关于业主大会会议的说法，错误的是( )。 A首次业主大会会议由业主大会筹备组组织召开 B业主大会会议分为定期会议和临时会议 C业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式 D除首次业主大会会议外，业主委员会主任是业主大会会议的法定召集人 21业主委员会应当依法履行的职责是( )。 A与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 B决定解聘物业服务企业 C制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案 D决定物业共用部分的经营与收益分配 22业主委员会换届选举后，原业主委员会应当在其任期届满之日起( )日内完成交接手续。 A3 B5 C10 D15 23物业管理条例明确对业主委员会实行( )制度。 A审批 B登记 C备案 D审核 24业主委员会委员的变更由( )决定。 A业主大会 B业主委员会 C街道办事处 D居民委员会 25在物业管理活动中，管理规约生效的条件是( )。 A业主对遵守管理规约予以书面承诺 B房地产主管部门审核通过 C业主委员会会议表决通过 D业主大会会议表决通过 、 26前期物业管理招标投标活动必须遵循的原则是( )。 A公开、公平、公正和诚实守信 B合理、公开，费用和服务水平相适应 C质价相符 D房地产开发与物业管理相分离 27下列单位或者个人中，不是法定物业管理招标主体的是( )。 A建设单位 B业主大会 C招标代理机构 D物业产权人 28物业工程质量保修期内，物业服务企业负责( )质量保修。 A物业共用设施设备 B向建设单位申请 C业主产权专有部分 D物业共用部位 29某物业服务企业为多个项目提供物业服务，其中有多层住宅10万m2，高层住宅20万m2，别墅2万m2，办公楼2万m2，工业厂房4万m2，从管理规模来看，该物业服务企业达到了( )企业资质要求。 A一级 B二级 C三级 D三级暂定 30物业服务企业申请核定资质等级，在申请之Et前1年内不得发生( )的行为。 A企业分立、合并 B企业名称、法定代表人变更 C用工不规范、发生劳务纠纷 D擅自改变物业管理用房用途 31业主大会成立后，发生危及房屋安全的紧急情况，需要立即对共用设施设备进行维修的， 由( )持有关材料向业主委员会申请列支维修资金。 A业主大会 B相关业主 C建设单位 D物业服务企业 32利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的隶 属关系，报经( )同意。 A同级房地产主管部门 B上级房地产主管部门 C同级财政部门 D上级财政部门 33业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额( )的，应当及时补交。 A10 B15 C20 D30 34出售公有住房的住宅专项维修资金，由( )交存。 A业主 B售房单位 C业主和售房单位共同 D业主和售房单位协商 35公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修基金，其中，多层住宅按不低于售房款的( )提取。 A10 B20 C30 D40 36物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情况严重的，除按规定予以经济处罚外，由颁发资质证书的部门( )。 A进行资质复检 B降低资质等级 C重新核定资质 D吊销资质证书 37建筑区划内，应当认定为业主专用部分的是( )。 A各个业主对其在构造和使用上具有独立性的建筑物部分 B建设单位销售时承诺赠予业主的露台 C未经确权的地下贮物空间 D业主停放汽车的人防设施 38关于建筑物区分所有权的说法，正确的是( )。 A建筑物区分所有权包括专有所有权、共有权和共同管理权 B建筑物区分所有权，特指区分所有权人享有共有部分的权利 C建筑物区分所有权的标的物，区分所有权人可以请求分割 D建筑物区分所有权，在区分所有权之间具有排他性 39业主做出下列行为时，应当经有利害关系的业主同意的是( )。 A将住宅出租给他人居住，获取租金收益 B将住宅抵押给金融机构，获取抵押贷款 C将住宅作价投资人股，获取投资收益 D将住宅用作营业性场所，获取经营收益 40业主对建筑物共有部分享有权利的同时，应当承担的义务是( )。 A使用共用部分 B分担管理费用 C决定重大事项 D订立管理规约 41关于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属的说法，正确的是( )。 A业主享有法定共有权 B业主应当通过制定管理规约确定为共有权 C业主可以通过建设单位出售、附赠或者出租等方式获得共有权 D由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定权属 42我国物权法所称物，包括( )。 A房产和地产 B有形资产和无形资产 C不动产和动产 D固定资产和流动资产 43房屋交付使用后，对建设单位聘请的物业服务企业，( )有权依法更换。 A业主大会 B建设单位 C业主委员会 D房地产行政管理部门 44改建、重建建筑物及其附属设施由( )决定。 A物业服务企业 B建设单位 C业主 D业主委员会 45关于管理规约的说法，错误的是( )。 A管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定 B管理规约对全体业主具有约束力 C对不遵守管理规约的业主委员会委员，业主可以依法予以更换 D管理规约引起侵权纠纷，人民法院不宜介入 46建筑区域内，是否设立业主大会由( )决定。 A全体业主 B全体房屋使用人 C房地产行政管理部门 D街道或乡镇人民政府 47下列情形中，属于损害他人合法权益的行为是( )。 A房屋空置 B房屋抵押 C拖欠物业服务费 D放弃享有的共有部分权利 48建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，在没有约定的情况下，应当( )。 A按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定 B由物业服务企业与业主委员会协商确定 C由物业服务企业依据物业服务合同确定 D按照依法登记的专有部分所有权人平均分摊、分配 49下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是( )。 A物权法 B住房公积金管理条例 C房屋登记办法 D房地产抵押估价指导意见 50城市规划管理中颁发的证书不包括( )。 A建设项目选址意见书 B房屋权属证书 c建设用地规划许可证 D建设工程规划许可证 51确定房地产开发项目用地位置、面积、界限的法定凭证是( )。 A项目选址意见书 B建设工程施工许可证 C建设用地规划许可证 D建设工程规划许可证 52根据城市房地产管理法，不属于商品房预售审核条件的是( )。 A已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 B投人开发建设资金达到工程建设总投资的25以上 C持有建设工程规划许可证 D房屋预售对象 53商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A商品房销售代理机构 B商品房预售人 C商品房购买人 D商品房预售人和商品房购买人 54根据住宅质量保证书，下列部位、部件保修内容与保修期错误的是( )。 A管道堵塞2个月 B灯具、电器开关6个月 C屋面防水2年 D卫生洁具1年 55关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是( )。 A备案时提交书面租赁合同和身份证 B备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书 C备案时只需要提供承租人的身份证件 D如果房屋租赁当事人订立的为口头租赁合同，需到场说明情况 56根据城市房屋租赁管理办法，房屋租赁当事人，应当在租赁合同签订后( )日内到房 地产管理部门办理登记备案手续。 A10 B30 C45 D60 57下列房地产相关活动中，属于房地产经纪活动的是( )。 A促成房地产交易 B评估房地产价值 C房地产开发项目策划 D测量房产面积 58抵押房地产的房屋所有权人是( )。 A借款人 B抵押人 C贷款人 D抵押权人 59抵押房屋在订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A不受该抵押权影响 B应当解除 C没有效力 D可以对抗抵押权 60业主完成商品房交易后，应当及时到房地产管理部门办理房屋所有权( )登记。 A初始 B转移 C变更 D注销 二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分) 61物业管理条例在立法过程中，主要遵循了( )的原则。 A物业管理权利和财产权相对应， B加强行政监督与管理 C维护全体业主合法权益 D现实性与前瞻性有机结合 E从实际出发、实事求是 62物业管理条例关于前期物业管理规定的主要内容有( )。 A前期物业服务合同的订立 B管理规约的制定 C物业服务企业的保修责任 D物业管理用房的配置 E物业承接验收手续和物业资料的移交 63关于物业服务企业提供物业服务合同的约定以外的服务项目的说法，正确的有( )。 A提供这种服务，是物业服务企业的法定义务 B这种服务，原则上是一种有偿服务 C提供这种服务，需经业主委员会同意 D提供这种服务，需由特定的业主和物业服务企业另行约定 E服务项目，必须是公共性质的物业服务 64关于采取酬金制形式约定物业服务费用的说法，正确的有( )。 A酬金以预收的物业服务费用为计提基数 B物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有 C物业服务费用不足时，由物业服务企业承担亏损 D物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定 E物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金 65关于物业服务费收缴的说法，正确的有( )。 A按时缴纳物业服务费是业主应尽的义务 B业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定 C对欠缴物业服务费的业主，物业服务企业可以依法追缴 D已竣工尚未出售的物业，物业服务费由建设单位缴纳 E已出售尚未交付的物业，物业服务费由物业买受人缴纳 66以下关于物业管理服务标准的说法中，正确的有( )。 A物业管理一级服务标准中，小区主出入口应24小时站岗值勤 B物业管理一级服务标准中，共用雨、污水管道每年应疏通l次 C物业管理二级服务标准中，对重点区域、重点部位应每3小时至少巡查l次 D物业管理二级服务标准中，载人电梯早6点至晚12点应正常运行 E物业管理三级服务标准中，应公示l2小时服务电话 67下列物业服务企业履行物业服务合同的情况中，业主有权进行监督的情形有( )。 A对物业服务企业履行合同的情况提出批评与建议 B对物业服务企业所做的损害业主利益的行为要求赔偿 C查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料 D监督物业服务企业的收费情况 E要求物业服务企业对违反合同的行为进行改正 68首次业主大会的会议议程中需要宣读的内容有( )。 A业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数 B业主大会议事规则尊案 C管理规约草案 D业主委员会委员候选人名单 E物业服务企业的选择结果 69申请核定资质等级的物业服务企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提交( )等材料。 A企业资质等级申报表 B企业资质证书正、副本 C营业执照复印件 D物业服务合同复印件 E物业管理业绩材料 70资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质 证书的情形有( )。 A对没有提交核定资质等级申请的物业服务企业作出资质审批决定的 B审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的 C超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的 D违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的 E对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的 71二级物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产 主管部门予以( )处罚。 A撤销资质 B警告 C责令限期改正 D处l万元以上3万元以下的罚款 E降低资质等级 72重视合同，诚信经营，物业服务企业应把握( )环节。 A学习专业技能 B整合服务理念 C团队观念的培养 D认真履行合同 E诚信订立合同 73住宅专项维修资金的交存方式包括( )。 A商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存人住宅专项 维修资金专户 B已售公有住房的业主应当在办理房屋人住手续前，将首期住宅专项维修资金存人公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户 C公有住房售房单位应当在收到售房款之日起20日内，将提取的住宅专项维修资金存人公有住房住宅专项维修资金专户 D未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人 E业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额20的，应当及时续交，成立业主大会的，续交方案由业主大会决定 74关于公有住宅出售后的使用与管理的说法中，正确的有( )。 A住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或者减少对该幢住宅共用设施设备正常运行有影响的自用设备 B住宅的共用部位和共用设施设备，凡属人为损坏的，由责任人负责修复或者赔偿 C住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用应当专户存人银行，由维修养护责任单位专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护 D已经实行物业管理的住宅维修养护管理方式，按照相关规定执行 E住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用的使用受房地产行政主管部门及该幢住宅各所有人的共同监督 75管理规约在物业管理区域内的实施是否到位直接影响到( )的好坏。 A经济状况 B物业品质 C业主的家庭情况 D公共秩序 E环境卫生状况 76根据物权法的规定，对于建筑区域内任何任意( )、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据民事诉讼法等法律规定，向人民法院提起诉讼。 A弃置垃圾 B排放污染物或者噪声 C违反规定饲养动物 D违章搭建 E擅自改变家用设施设备的结构 77对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定必须是( )，上述要求必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。 A依法设立的业主大会、业主委员会作出的 B业主大会、业主委员会依据法定程序作出的 C符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定 D居委会的决定 E依法设立的街道办事处作出的 78业主大会决定物业管理条件规定的( )等事项时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 A制定和修改业主大会议事规则 B制定和修改管理规约 C选举业主委员会或者更换业主委员会成员 D选聘和解聘物业服务企业 E筹集和使用专项维修资金 79房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行广告法、房地产广告发布暂行规定等有关规定，广告内容必须( )。 A权威 B真实 C合法 D科学 E准确 80关于房屋租赁权利义务的一般约定，下列说法中，正确的有( )。 A出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任 B出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复 C因承租人过错造成房屋损坏的，由出租人负责修复或者赔偿 D租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定 E承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金2012年度全国物业管理师执业资格考试试卷答案 一、单项选择题 1A2D3B4D5B 6B7B8C9B10D 11C12B13A14B 15D 16A17D18C19B20D 21A22C23C24A25D 26A27C28B29B30D 31D32C33D34B35B 36D37A38A39D40B 41D42C43A44C45D 46A47C48A49B50B 51A52D53B54C55B 56B57A58B59A60B 二、多项选择题 61ACDE62ACDE63BD64ABD65ABCD 66ABD67ACDE68ABCD69ABDE70BCDE 71BCD72DE73ABD74ABCD75BDE 76ABCD77ABC78ABCD79BCDE80ABDE个人工作业务总结本人于2009年7月进入新疆中正鑫磊地矿技术服务有限公司(前身为“西安中正矿业信息咨询有限公司”)，主要从事测量技术工作，至今已有三年。在这宝贵的三年时间里，我边工作、边学习测绘相专业书籍，遇到不懂得问题积极的请教工程师们，在他们耐心的教授和指导下，我的专业知识水平得到了很到的提高，并在实地测量工作中加以运用、总结，不断的提高自己的专业技术水平。同时积极的参与技术培训学习，加速自身知识的不断更新和自身素质的提高。努力使自己成为一名合格的测绘技术人员。在这三年中，在公司各领导及同事的帮助带领下，按照岗位职责要求和行为规范，努力做好本职工作，认真完成了领导所交给的各项工作，在思想觉悟及工作能力方面有了很大的提高。 在思想上积极向上，能够认真贯彻党的基本方针政策，积极学习政治理论，坚持四项基本原则，遵纪守法，爱岗敬业，具有强烈的责任感和事业心。积极主动学习专业知识，工作态度端正，认真负责，具有良好的思想政治素质、思想品质和职业道德。 在工作态度方面，勤奋敬业，热爱本职工作，能够正确认真的对待每一项工作，能够主动寻找自己的不足并及时学习补充，始终保持严谨认真的工作态度和一丝不苟的工作作风。 在公司领导的关怀以及同事们的支持和帮助下，我迅速的完成了职业角色的转变。一、回顾这四年来的职业生涯，我主要做了以下工作：1、参与了新疆库车县新疆库车县胡同布拉克石灰岩矿的野外测绘和放线工作、点之记的编写工作、1:2000地形地质图修测、1:1000勘探剖面测量、测绘内业资料的编写工作，提交成果新疆库车县胡同布拉克石灰岩矿普查报告已通过评审。2、参与了库车县城北水厂建设项目用地压覆矿产资源评估项目的室内地质资料编写工作，提交成果为库车县城北水厂建设项目用地压覆矿产资源评估报告，现已通过评审。3、参与了新疆库车县巴西克其克盐矿普查项目的野外地质勘查工作，参与项目包括：1:2000地质测图、1:1000勘查线剖面测量、测绘内业资料的编写工作；最终提交的新疆库车县康村盐矿普查报告已通过评审。4、参与了新疆哈密市南坡子泉金矿2009年度矿山储量监测工作，项目包括：野外地质测量与室内地质资料的编写，提交成果为新疆哈密市南坡子泉金矿2009年度矿山储量年报，现已通过评审。6、参与了新疆博乐市五台石灰岩矿9号矿区勘探项目的野外地质勘查工作，项目包括：1:2000地质测图、1:1000勘探剖面测量、测绘内业资料的编写工作，并绘制相应图件。7、参与了新疆博乐市托特克斜花岗岩矿详查报告项目的野外地质勘查工作，项目包括：1:2000地质测图、1:1000勘探剖面测量、测绘内业资料的编写工作，并绘制相应图件。通过以上的这些工作，我学习并具备了以下工作能力： 1、通过实习，对测绘这门学科的研究内容及实际意义有了系统的认识。加深对测量学基本理论的理解，能够用有关理论指导作业实践，做到理论与实践相统一，提高分析问题、解决问题的能力，从而对测量学的基本内容得到一次实际应用，使所学知识进一步巩固、深化。2、熟悉了三、四等控制测量的作业程序及施测方法，并掌握了全站仪、静态GPS、RTK等测量仪器的工作原理和操作方法。3、掌握了GPS控制测量内业解算软件（南方测绘 Gps数据处理）以及内业成图软件（南方cass）的操作应用。能够将外业测量的数据导入软件进行地形图成图和处理。4、在项目技术负责的指导下熟悉了测量技术总结的编写要求和方法，并参与了部分项目测量技术总结章节的编写工作。5、在项目负责的领导下参与整个测量项目的组织运作，对项目的实施过程有了深刻理解。通过在项目组的实习锻炼了自己的组织协调能力，为以后的工作打下了坚实基础。二、工作中尚存在的问题 从事测绘工作以来，深深感受到工作的繁忙、责任的重大，也因此没能全方位地进行系统地学习实践，主要表现为没有足够的经验，对于地形复杂的地段理解不够深刻；理论知识掌握不够系统，实践能力尚为有限。以上问题，在今后工作中自己将努力做到更好。三、今后的工作打算 通过总结四年来的工作，我无论从工作技术上，还是从世界观、人生观、价值观等各个方面，都有了很大的提高。今后，我会在此基础上，刻苦钻研，再接再厉，使自己在业务知识水平更上一层楼，为测绘事业的发展，贡献自己的力量。