审判实践中的商品房买卖合同的效力及应用.doc

-范文最新推荐- 审判实践中的商品房买卖合同的效力及应用 审判实践中的商品房买卖合同的效力及应用本文作者：肖文 原创投稿 审判实践中的商品房买卖合同的效力及应用 肖 文 一、商品房买卖合同的效力问题 对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部商品房销售管理办法第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，商品房销售管理办法只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将商品房销售管理办法第七条规定的商品房现售条件与中华人民共和国合同法第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合商品房销售管理办法第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引中华人民共和国合同法第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。 二、商品房买卖合同的分类 这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。 关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。根据建设部制定的商品房销售管理办法第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。 三、因房屋存在质量问题解除合同的条件 房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对中华人民共和国合同法第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。 四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定 在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定中的亮点。上述规定是根据中华人民共和国合同法和中华人民共和国消费者权益保护法的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的认识不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于中华人民共和国民法通则和中华人民共和国合同法对欺诈行为的规定。根据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授的观点（见王教授所著违约责任论有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操作的规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知的情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况的可能。这就要求查明当事人的主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况的义务，若均是确定的，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关的法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。 五、审判实践中的几点做法： 1、对开发商开发的房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严重影响正常居住使用等根本违约情形的，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到的多数案件是开发商违约但不构成根本违约的，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。 2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理上，着重保护预购方的合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房的纠纷也占有相当大的比例。这种纠纷的形成原因是多方面的。有的是因为预售方的建房资金不到位而引起的，有的是因为预售方将商品房转卖给第三人引起的，等等。对于这类纠纷，较难处理的问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有的预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人的合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，则可以采取一定的保全措施，以保护预购方的合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。 3、.抓争议的主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时，抓住主要矛盾，有的放矢地做工作，才有调解成功的可能。如我院审理的李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起的诉讼请求有十一项，但经过与合同对比分析，合法的请求只有三项，而在这三项的合法请求中最主要的是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人的工作，很快促成双方达成调解协议。 华北电力大学暑期社会实践报告本文作者：严娅 原创投稿宣讲科学发展观 我们在行动华北电力大学赴河北高碑店科学发展观宣讲暑期社会实践队暑期社会实践队队长：张春旺暑期社会实践报告撰写人：严娅报告撰写时间：20xx年07月15日20xx年7月，华北电力大学校马列研究会（校MMD）根据省委宣传部、省教育厅、团省委、省学联教育广大青年大学生在改革开放和现代化建设的伟大实践中牢固树立和认真落实全面、协调、可持续的科学发展观，引导大学生在实践中熏陶思想感情、充实精神生活、提高道德境界、增长知识才干的有关文件精神，结合我们学校的特色，在华北电力大学校团委的指导下组建了一支以强化社会责任感，宣讲科学发展观为主题的暑期社会实践高碑店分队。 一、实践地简介 高碑店市是经国务院批准的对外开放城市，位于河北省中部，地处北京、天津、保定三角腹地，总面积672平方公里，人口55万，是环京、津经济圈的主要市县之一。近几年来，高碑店市积极响应河北省“三年大变样”活动的号召，在实践科学发展观,促进经济发展，改善社会民生方面取得了巨大成就。南关村是新城镇的重点发展和扶持村之一，拥有人口13000多人，但农民收入较低，所以青壮年大都外出打工，留在村子里的主要是儿童、妇女和老人。 二、实践前期准备 1、我们分队受到校团委和系团总支老师的重视，队员们纷纷表示出对这次实践活动的极大热忱和决心。 2、 我们向广大老师和同学征求意见，以使宣讲内容更加翔实具体，宣讲形式更加生动活泼。 3、 制定了完备的宣讲计划。考虑到不同人群对科学发展观的认识水平不同，我们制定了几套宣讲方案，以满足对不同人群的宣讲要求。 4、 查阅有关科学发展观的理论资料，并了解在科学发展观指导下高碑店市及河北省的新发展，深入了解河北省“三年大变样”的内涵。借以整理出宣讲的材料，且印制多份以分发给广大市民和村民 5、 联系报刊，网站等媒体进行宣传，扩大本次实践活动的影响力，让更多的人了解重视科学发展观。 三、实践日程 1、7月7日 一大早，我们一行人在校门口照了张合影后就出发了。大家都对接下来的行程充满了期待。经过一个多小时的车程，早上九点我们终于到达了高碑店市，大家徒步来到了高碑店市最大的市民广场世纪广场。 分好组后，我们就开始分头行动了。由于我们都身着统一的服装，在广场里比较显眼，很多市民看到我们都会主动上前来询问，得知我们是在校大学生来宣讲科学发展观，很多市民都自发聚集在一起，一边看着我们发给他们的材料，一边听着队员们的讲解，时而和我们探讨，发表他们自己的见解。在与他们的交谈中，我们发现，大多数人对科学发展观的认识还停留在较浅显的阶段，仅仅知道有科学发展观，而不知道它的深刻内涵和统领全社会发展的重要意义。 一个带着小男孩的三口之家给我们留下了深刻的印象，我们队员给他们讲解时，那个妈妈就一直在教育那个小男孩，等我们走了以后，发现那个阿姨还在跟那个小男孩讲解科学发展观的相关知识，大家都很高兴，不约而同说出了邓小平爷爷曾经讲过的一句话“教育，要从娃娃抓起”。 就在大家聚集在一起休息时，遇到了一位老爷爷，与其说我们对他宣讲科学发展观，倒不如说是“听爷爷讲那过去的故事”。这位老人是个退休的老干部，经历了中国从旧社会到新时代的转变，对我们宣讲的科学发展观很有感触，也很有发言权。老人对中国的历史和政治了解颇丰，讲起话来也头头是道，我们向他提到科学发展观时，他很认同，而且对科学发展观给予了很高的评价，特别提到了里面的“以人为本”。老人说到，以前生病都不敢去大医院看，看病难看病贵是个大包袱，现在政府以人为本，推行合作医疗，使他们看病的负担大大减轻。整个交谈中，老人都兴致很高，不时发出爽朗的大笑。我们这群年轻人都很受这位老爷爷的感染，对科学发展观也有了自己更深的认识。 2、7月8日 早上6点30分，我们10人吃过早饭，乘车来到河北省保定高碑店市新城镇南关村进行科学发展观的宣讲。等我们一到村口，就看到村长在村口迎接我们。 随后，我们到村长家与村长进行座谈。村长对我们到南关村开展科学发展观宣讲活动表示欢迎，同时表示愿意提供力所能及的支持和帮助。然后，村长向我们介绍了南关村的基本情况。最后，村长叮嘱我们在开展科学发展观宣讲活动时，一定要注意安全，同时，和村民交谈时最好采用通俗的语言，最好能和村民的生产生活实际相结合。带着村长的嘱托，我们在南关村开始了进村入户的科学发展观宣讲活动。 首先我们根据村长的介绍和指引，将队伍分成两组。两组队员走访了近30户人家，包括了部分党员家和普通群众家。村民对我们的到来都非常欢迎和高兴，热情的接待了我们。我们向村民发放宣传材料，运用通俗的语言向村民介绍科学发展观的基本原理，河北省、保定高碑店市实践科学发展观取得的辉煌成就以及今后的发展方向。同时，我们也与村民共同探讨科学发展观在农村的实践情况。村民们纷纷发表自己的看法，大多数人认为，科学发展观在农村的宣传和普及力度仍然不够。一方面是村民的科学文化素质较低，无法正确、全面地理解科学发展观的原理。另一方面，许多镇、村干部在宣讲和实践科学发展观时不能很好地和农村、农民的实际情况相结合。尤其是在“以科学发展观为指导，努力增加农民收入”方面，村民的感受不是很深。针对村民的疑问，我们力所能及的进行了回答和解释，同时一些普遍性或我们难于回答的问题我们也认真地记载下来，向有关部门反映。 中午13点，我们结束了进村入户开展科学发展观的宣讲活动。简单的吃过午饭后，重返村长家和他道别。对村长的大力支持和帮助我们表示了诚挚的感谢，同时我们也把在宣讲活动中了解的情况的记录的问题向村长反映。村长听了我们的介绍，非常高兴。他说“这些情况和问题是我们在平时工作中很难掌握到的，这些问题的存在一方面反映了我们以前工作中的不足和缺陷，另一方面也为我们今后开展工作提供了参考，指明了方向”。最后，村长表示热烈欢迎华北电力大学暑期社会实践队到南关村开展暑期社会实践活动，并表示南关村愿意建立华北电力大学暑期社会实践基地。 四、实践成果 1.参与实践的队员认真，全面、系统地学习了科学发展观的基本原理，了解了河北省、保定高碑店市实践科学发展观取得的辉煌成就及今后的发展方向。通过开展实践活动，队员进一步了解了城市市民、农民的生活情况，锻炼了我们的交际能力，使我们进一步了解了社会，了解了民情民意。 2.通过实践活动，保定高碑店市的许多市民，南关村的村民都对科学发展观的基本原理、对河北省、保定高碑店市实践科学发展观取得的辉煌成就及今后的发展方向有了进一步的了解。这有利于高碑店市民和城关村村民更好地理解中央和地方的方针、政策，配合党和政府开展工作，积极抓住发展机遇，实现社会和个人的共同发展。 3.在实践的过程中，我们掌握了南关村村民关于科学发展观的真实想法及反应的问题，我们将问题整理好之后反应给城关村村长，这对于城关村今后实践科学发展观，制定政策，努力增加农民收入提供了参考。 4.此次实践活动由我们自己联系实践地点，自己策划活动内容，最后取得了成功。充分锻炼了我们的组织、协调和策划能力。 五、队员心得 这次前往高碑店市进行科学发展观宣讲的实践活动，让队员们都感受颇丰，感触良多。整个实践活动从前期的计划、准备，到实践过程的实施，再到实践结束后的探讨、总结，每个队员都积极地参与其中。而且这次实践活动对我们的策划，组织，合作和应变能力都有了一个提升，这是无法仅从书本上学来的。 在对市民和村民进行宣讲中，大家都有一个共同的感受：市民对科学发展观的理解深刻于村民，成年人的理解深刻于孩子。这也是不难理解的。但我们都认为这一现状是需要得到改善的。我国自古以来就是个农业大国，农民占了总人口的70%,“三农”问题一直是制约中国发展的关键问题，解决“三农”问题，需要我们以科学发展观为指导，通过科学发展来解决。因此，让广大的农民了解科学发展观，自觉践行科学发展观是极其重要且很有必要的。孩子是祖国的未来，是民族的希望，正处在成长阶段的孩子对于社会上的多种价值观还不能准确辨别，这也很可能导致孩子们错误价值观，人生观的养成。因此，必须用科学发展观来武装他们的头脑，使他们能拥有正确的价值判断标准，真正成为民族的希望。 很多人都说大学是一个小社会，步入大学就等于步入半个社会。我们不再是象牙塔里不能受风吹雨打的花朵，通过这次暑期社会实践的磨练，我们深深地认识到社会实践是一笔财富。社会是一所更能锻炼人的综合性大学，只有正确的引导我们深入社会，了解社会，服务于社会，投身到社会实践中去，才能使我们发现自身的不足，为今后走出校门，踏进社会创造良好的条件；才能使我们学有所用，在实践中成才，在服务中成长。  脚踏实地推动市政公用事业科学发展市政公用事业是城市经济和社会发展的重要基础产业，直接关系到社会公共利益，关系到人民群众生活质量，关系到城市经济和社会的可持续发展。市政公用事业管理局在深入学习实践科学发展观活动中，围绕保增长、调结构、促发展、惠民生这一中心任务，结合实际确定活动主题，依托特色开展实践活动，着力转变思想观念，着力解决突出问题，加快提升市政公用行业服务水平和保障能力，促进了市政公用事业又好又快发展。一、科学定位，突出特色，准确把握实践载体深入开展学习实践科学发展观活动，把握好活动的实践载体至关重要。市政公用事业与老百姓的日常生活密切相关，做好城市供水、供热、供气、公共交通、市政基础设施建设这些城市功能的完善和有序保障，全面提升服务水平，是市政公用行业坚持科学发展观、坚持以人为本理念的重要体现。市政公用局党委结合行业特点和实际，经过认真分析研究，把解放思想，服务民生，全力推进城市三年大变样，加快提升公用事业保障能力确定为学习实践科学发展观活动的实践载体。从开始，市政公用局围绕一年一大步、三年大变样的建设目标，开展了成效显著的学习实践活动，实践证明，解放思想，服务民生，全力推进城市三年大变样工作，加快提升公用事业保障能力这一实践载体，符合市政公用事业发展的实际，符合学习实践活动的要求，为市政公用系统党员干部有针对性和实效性地开展学习实践科学发展观活动提供了保障。两年来，市政公用局完成固定投资约11亿元，主城区新增、改造绿化面积130万平方米，新建、改造道路面积111万平方米，新增公交车辆448部，新增用水量255万立方米，新增用气量1.66亿立方米，新增供热面积402万平方米，新增污水处理能力10万立方米。概括起来讲就是12234工程，即完成了一网（路网）改造，开放了两园（南湖公园和罗城头公园），竣工了两百（100个小停车场和100个小游园），打造了三带（北迎宾线、107国道南、北口绿化），实现了四增长（供热、供气、供水、公交），市政公用事业的发展为我市的经济发展注入新的活力，为群众生活质量的不断提高奠定坚实基础。二、注重实践，推动工作，各项事业取得长足发展在市委、市政府的正确领导和大力支持下，市政公用局始终遵循以人为本、环保优先、循环发展的理念，大力开展路网、水网、绿网工程建设，取得了丰硕的成果。（一）强力推进城市路网工程建设两年来主要完成了高速北迎宾路、中华大街南北段、滏河大街、光明大街、农林路、和平路等10条主干道改造以及54条小街巷综合整治等任务，改造道路面积111万平方米。尤其在工程建设中，创造了一年道路投资总数最多（3.3亿元）、施工改造时间最短(每条道路施工时间不超过100天)、拆迁征用土地面积最大（共完成拆迁0.96万平方米、租用协调土地5.6万平方米）三项历史纪录。按照贯彻落实以人为本的科学发展观的理念，在加大对主次干道改造的同时，小街巷的整治同样重要。仅一年，就对展览路、怡园街、油厂胡同、学军街、劳动路等30条小街巷进行了路面、便道、排水、路灯等综合整治，沿街实施拆墙透绿，经改造后的小街巷街巷展现出亦街亦园、街景和美的面貌和特色。（二）全力抓好重点工程建设重点实施了10万立方米煤气储气柜建设、五百工程、城市防汛排沥、河道截污整治和污水处理能力提升等重点工程建设。一是东污水扩建工程竣工投产。这是全省市政公用行业首家采用bot融资模式建成的污水处理厂，该厂于12月18日正式运行，我市污水日处理能力提高10万立方米，城市污水处理率由68提高到81，结束了污水直排滏阳河的历史。二是煤气铁西储气柜工程建成投运。投资1800万元完成了原3万柜拆除和10万柜的建设任务，全市煤气储气能力由18万立方米提高到25万立方米，成为燃气行业当年开工、当年建设、当年投用的工程典范。三是铁西热源工程并网运行。自筹资金1.5亿元建设铁西热源工程，该工程于供热期年投运，城市集中供热能力提高300万平方米，满足了铁西区域广大群众集中供热需求。四是四河一湖生态水系工程扎实推进。南湖中心景区一期工程于9月底竣工并向市民开放，该公园以植物、水景为主体，占地700亩，种植草坪10万平方米，乔灌木1.3万株，周边景观环境明显增强。五是强力推进城市防汛工程。重点实施了青年河清淤改造工程，完成了河道进行封闭改造。为提高城市防汛能力，完成100余条街道、9座立交桥共46公里输水管网清掏工作。有效提高了城市防汛排沥能力。六是100个停车场、100个小游园提前完工。100个停车场、100个小游园建设是市委、市政府确定的重点民生工程，是五百工程之 一，8月开工，经过10个月的艰苦奋战，提前一年半时间完工，新增停车场面积7.2万平方米，新增停车泊位3150个；新增绿地面积16万平方米，切实让广大市民得享受到了三年大变样的工作成果。（三）扎实推进绿化美化工程以创建生态园林城市，打造生态宜居环境为目标，以公园广场、出入市口、城市街道的绿化美化为重点，新增绿化面积101万平方米。建成了罗城头公园，启动了动植物园工程，续建整治沁河带状公园，升级改造了丛台、龙湖、滏阳等现有公园。对高速北口、107国道南口、107国道北口等三个出入市口进行了绿化建设。结合路网建设开展了中华大街、北环路、滏河大街等10条道路绿化工程，营造了良好道路绿化景观。新增市级园林式单位20家、园林式居住小区9家，建成区绿化覆盖率、绿地率、人均公共绿地分别增至44.5%、37.5%和12.5平方米。（四）努力提高市政公用行业保障能力市政公用局进一步拓展公交、供水、供气、供热和市政设施服务保障能力，为全市经济发展服务。一是城市公交发展壮大。围绕构筑方便快捷、四通八达的公交网络，调整优化线路，开辟郊区线和旅游线路。举办了三届公交无车日活动，更新公交车448部，使公交新车占有率达到55%，空调车占有率达到11。公交出行分担率达到16.67，正点率达到98.5。二是城市供水范围不断拓展。加大硬件设施建设力度和发展用户步伐，铺设市内线路和永年供水管网，组建永年洺州供水公司；建成投运高开区供水加压站；完成了铁路和邯钢新区供水工程；实施马头水厂工程，增加供水量255万立方米。三是城市供气能力显著提高。积极发展清洁能源，在建2座日供气能力分别为3万、2万立方米的天然气加气子站，20xx可完成北环天然气加气站建设。四是城市集中供热保障能力切实增强。实现最大供热面积1100万平方米，创造了供热期运行态势和用户满意度历史最好水平。同时实施主干线管网工程11公里，新建热力站4座，在建热力站22座，热计量改造面积5万平方米，管网输配和保障能力显著提高。三、服务民生，造福百姓，实现便民利民惠民在学习实践活动中，市政公用局从群众的所思、所求、所需、所盼出发，切实解决市民关心的热点难点问题，使群众真正成为学习实践活动的受益者。开展了为民服务活动周、送服务送温暖，保运行保安全活动周等主题实践活动，利用两周时间在全市各大广场开展义务为民服务活动。编置十余张宣传展板供市民了解市政公用行业的有关知识，利用多媒体播放器播放了安全常识，发放供水、燃气、供热安全常识近1万余册，现场解答市民咨询4000余人次。广泛听取群众针对市政公用行业提出的意见和建议，积极采纳合理化建议300余条。为推动我局公用事业的发展起到了积极的作用。各行业大力开展主题实践活动，供气开展了阳光服务进社区活动，供水开展了水源义务服务大行动、公交开展了市民评公交和巴士之星评选活动，供热开展了访千家、进万户、送温暖等活动。这些活动多方位的为市民提供免费的义务维修和正确、安全的设施使用常识，让市民得到了方便快捷的服务。通过这些活动，共征求意见建议近万条，解决热点难点问题98%以上，全系统服务满意率达到98，12319热线收到表扬电话同比上升20，投诉电话同比下降6.5，市政公用系统为民服务水平大幅度提升。四、强化管理，完善机制，实现市政公用事业可持续发展坚持不懈地推进市政公用事业、市政设施管理、行政审批工作以及内部管理等各项改革，不断为科学发展增添活力。（一）完善法规，制定规划，提升行业发展机制一是完善市政公用行业的特许经营监管体系。将城市规划区燃气、集中供热经营许可和特许经营纳入规范化管理轨道。二是加快立法步伐，逐步完善市政公用法规体系。在现有市政公用法规体系的基础上，将城市供水用水管理条例、城市燃气管理条例、城市排水管理条例列入市5年立法计划。三是制定行业发展规划。制定了公交、供水、供气、供热、污水处理等八个行业的中长期发展规划。（二）强化管理，节能降耗，科学发展增效益市政公用系统各行业从管理、安全、服务等方面制定了市政设施精细化管理办法、公园、广场、游园、街道绿地精细化管理标准、燃气安全工作包干管理连带责任制、自来水公司岗位工资实施办法等多项制度，煤气行业全面推行燃气输差管理核心，完善燃气供输程序，减少中间转输亏损；园林绿化落实四定管理责任制，建立三级考核机制，推进社会化管理新模式；公交实行两控一挂，在一线司乘岗位推行岗位工资考核机制；市政设施管理调整管护职能，实行三查三验制度，实现了单位效益的新提高。（三）精简审批，提升效能，优化发展环境市政公用局在开展的干部作风建设年活动中，用硬措施，花大力气，开展了行政审批四项清理工作。行政审批收费事项由原有的40项精简到12项，对房地产开发项目，取消城市绿地临时占用费，用实际行动减轻企业负担。审批全程只加盖一枚公章，取消其他一切用章。将行政许可审批程序由6项精简为3项，将配套服务事项由6个环节精简为2个环节，对所有审批事项实行动态运行机制，使平均办理时限由现在的10个工作日，压缩为3个工作日。（四）完善制度，强化措施，促进工作落实建立与科学发展相适应的制度，是促进干部作风转变的根本性措施。通过开展履职尽责，勤政为民和干部作风建设年活动，围绕提高行政效能，建立健全了五项制度，即并联审批制度、限时办结制度、一站式收费制度，全程代理服务制度、政务信息公开和行政监察制度。在城市供水、供气、供热、排水等公用事业配套服务方面，推行一站式服务、首问首办和联审联办制度，一门受理，全程办理。围绕抓好工作落实，在三年大年样百日攻坚大会战中，制定了科学可行的工作措施，实行了领导分包重点工程责任制和重点工程督导制，做到项目到人，责任到人。实行5+2，白加黑、一线工作法工作法，这些都成为攻坚克难，顺利完成任务的前提和保证。按照岗位责任制的要求，进一步健全部门工作、内部管理和干部考核办法，着重在工作目标综合考核机制上下工夫，实行了年度工作目标承包考核制，这些制度的建立和不断完善，充分的调动各单位和党员干部创新创优的积极性，进一步提高了工作效率，为促进科学发展、服务群众创造了良好条件。城市管理与综合行政执法局市政公用事业管理局二一年一月二十七日准确把握实践载体深入开展市政公用事业实践活动  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