对租赁合同常见法律问题的理解.doc

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租赁合同常见的法律问题解答（一）

广东德培律师事务所 谢辉律师

最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，结合自身对有关法律的理解以及实践经验，对常见租赁合同问题进行简单归纳梳理，以资参考。

一、出租违章建筑或者超出使用期限的临时建筑的租赁合同是否有效？如果无效，承租人是不是无需支付租金？
答：《城乡规划法》对违章建筑以及超出使用期限的临时建筑的使用作出了强制性禁止性规定，所以，出租违章建筑或者超出使用期限的临时建筑的租赁合同是无效的。
对于无效的房屋租赁合同，出租人仍有权参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费。

二、租赁期限届满，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，能否要求出租人给予补偿？
答：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用。但当事人另有约定的除外。

三、租赁合同被解除的，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，能否要求出租人给予补偿？
答：如果是由于出租人违约导致合同解除的，则承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修的余值损失。
如果是由于承租人违约导致合同解除的，则承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修的余值损失。

四、承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人行驶合同解除权的期限是多久？
答：根据《合同法》第224条之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但出租人应该在知道或者应当知道承租人转租时起六个月内行驶解除权，超过6个月未提出异议的，解除权消灭，即视为出租人同意转租。

五、如果承租人拖欠租金，出租人请求解除租赁合同的，次承租人是否可以代位承租人向出租人履行支付租金的义务，以维持合同履行？
答：承租人拖欠租金，出租人请求解除租赁合同的，次承租人有权请求代承租人支付欠付的租金和违约金，以此抗辩出租人的合同解除权。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
代位履行债务，实质上《合同法》第73条的代位权的一种延伸，即法律允许债权人可以代为行使债务人的债权，同理，法律也应该允许债务人代位履行债权人的债务。这种法律逻辑在以往的司法解释中也是有所体现的。

六、房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，次承租人仍占用房屋的，出租人能否直接要求次承租人支付租金？
答：可以，但是由于出租人与次承租人之间没有直接的租赁合同关系，所以，出租人要求次承租人支付的不是租金，而是“逾期腾房占有使用费”。

七、租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，新业主是否应继续履行原租赁合同？例外情形有哪些？
答：根据买卖不破租赁的原理，新业主必须遵守原租赁合同。但以下2种情形例外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的，由人民法院强制拍卖过户的。

八、在什么情况下，承租人不得行使优先购买权？
答：在以下三种情形，承租人不得主张（行使）优先购买权：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

九、在什么情况下，承租人的优先购买权消灭？
答：在以下两种情形，承租人的优先购买权消灭：
（一）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（二）出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，在拍卖5日前通知承租人，但承租人未参加拍卖的。

十、承租人认为自己优先购买权受到损害的，应该如何提出请求？
答：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人可以请求：
（一）要求出租人承担赔偿责任；
（二）请求以同等条件优先购买房屋；
但承租人不得对出租人与第三人签订的房屋买卖合同提出确认无效的请求。

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