河南盛强房地产开发有限公司内部管理制度.doc

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财务管理及资金支付管理规定第一章 总则为了加强财务资金支付管理，明确责任，降低企业成本，提高企业效益，根据国家有关法律、法规及本公司财务管理制度，参照集团相关财务制度，结合公司实际工作的需要，特制定本管理规定 第一条 公司财务人员在董事长直接领导下，遵循“签字一支笔”原则，严格按会计法及国家相关财经法规办理会计业务。 第二条 公司的各项资金支出，必须遵循计划资金管理原则。各部门使用资金须按规定的程序上报资金计划经审批后，按照集团财务支付程序方可办理。公司杜绝非计划资金的支付。唯有工资、招待费用、财务费用、税赋、董事长特别交办的事项，可不受计划资金的限制。 第二章 资金支付管理第三条 资金使用计划的制定、审批为促进资金科学合理有效使用，公司所有资金支付均采用计划制，每两周为一个计划期，由公司各部门于工作（资金）计划会议召开前，将拟支付的资金计划按“资金计划审批表”格式填报，由公司总经理办公会研究，经董事长审批后予以执行。有文件制度规定、合同协议约定、董事长授权的资金支出事项，可直接填报资金计划，并在“支付依据”栏注明，其他拟提报审批支付的各项费用，必须按照“一事一报”原则填写呈批件（见附件一），于计划会议前报财务部审核，报总经理签字批准后方可列入“资金计划审批表” （见附件二）。资金计划审批流程图如下： 填写“资金计划审批表”总经理办公会研 究 总经理签字财务部办理支付手续董事长签批第五条 资金支付 经审批后的资金计划，必须在计划周期内支付完毕。计划资金未使用部分，一律不得累计。资金的支付分一般资金（行政、营销）支付和工程资金支付两大类。 1、一般资金的支付与报销：一般资金支付与报销按照办理“借款单”（见出纳支款财务部审核总经理签字填写“借款单”附件三）、“费用报销单”（见附件四）程序进行。办理借款的工作流程图如下：资金支付时必须提供有效发票，填写“费用报销单”经总经理签字，交财务部审核，按集团财务报销程序办理核销。经办人借款必须在计划期内办理报销手续。报销工作流程如下：总经理签字财务部审核填写“费用报销单”出纳报销2、工程资金的支付与报销：工程资金支付时，必须具备有计划、有结算、有审核、材料齐全等条件后方能支付。即：每一笔工程资金支付时，必须提供以下附件：收款单位的“付款申请”；工程监理单位对工程进度、质量审核的意见；工程预（结）算书以及对工程预（结）算书的审核意见（见附件六）；与资金支付有关的其他材料。上述材料齐备后，经办人（该工程涉及的专业工程师）填写“工程资金支出审批表”（见附件五），按照表内格式要求，由各相关人员审核、签署意见，经总经理签字审批后，与工程资金支付的附件材料（复印件）一起，由财务部办理支款。工程资金支付的工作流程图如下：总经理签字工程部经理专业工程师填写 “工程资金支出审批表” 出纳支款财务部审核 第三章 附则第六条本规定自发布之日起执行，具体由集团财务管理部负责解释。附件一：河南盛强房地产开发有限公司 呈 批 件 编号： 呈报人： 呈报时间：部门经理意 见 年 月 日总经理意 见年 月 日相关部门意 见年 月 日董事长意 见年 月 日 财务部监制附件二：工程款资金计划审批表 资金计划报审表申报部门: 第 期（2009年 月 日至 日） 单位: 元序号项 目事 由申请金额(元）累计付款比例支付依据会签意见总经理意见审定金额核销金额工程部预算部财务部12345678合 计部 门 负 责 人 签 字董事长批示： 部门负责人： 制 表： 财务部监制 一般资金计划审批表 资金计划报审表申报部门: 第 期（ 年 月 日至 日） 单位:元序号费 用 项 目申请金额报审依据会 签 意 见总经理意见审定金额核销金额办公室 相关部门财务部12345678合 计 部 门 负 责 人 签 字董事长批示： 部门负责人： 制 表： 财务部监制 附件三： 借 款 单 编码：部门： 年 月 日 附原始单据： 张借款人部门负责人计划资金其 他说 明项 目金 额合 计人民币大写： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分现金转帐银行划转备注：借款人：公司负责人： 财务经理： 审核： 会计： 出纳： 财务部监制附件四： 费用报销单编码：部门： 年 月 日 附原始单据： 张报销人部门负责人计划资金其 他说 明项 目金 额合 计人民币大写： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分现金转帐银行划转备注：领款人：公司负责人： 财务经理： 审核： 会计： 出纳： 财务部监制附件五： 河南盛强房地产开发有限公司 工程资金支出审批表部门： 年 月 日 附原始单据 张项目名称收款单位承办人项目类型有合同 无合同 计划资金 追加计划合 同 编 号情况说明合同金额合同已付金额本次支付金额欠付金额计划金额￥ 元 已支付金额￥ 元 本次申请金额￥ 元工程部意 见预算部意见财 务 部意 见总经理意见集团相关部门董事长批示付款金额人民币： 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分 ￥注：本表适用于支付工程材料款及工程类政府规费。 财务部监制附件六： 河南盛强房地产开发有限公司工程预（结）算审核意见表工程名称： 编号：施工单位： 年 月 日工程技术人员意见项目内容： 经办人签字： 完成时效：工程部意 见 经理签字： 年 月 日预算部意 见审核人： 年 月 日报审金额审减（加）金额审定金额财务部意见 年 月 日已付金额未付金额总经理意见年 月 日集团相关部门 年 月 日董事长批示 年 月 日项目前期开发管理办法 总 则第一条 为提高项目前期工作质量，依据国家现行基本建设的有关规定，制定本办法。第二条 公司坚持科学的发展观，实施可持续发展战略，坚持统一规划、归口对外、分工协作、高效管理，不断提高集团公司发展能力、盈利能力和竞争能力。第三条 本办法所称投资项目是指房地产新建、扩建等其他投资项目。 第四条 公司基本建设项目前期工作管理向规范化、程序化、科学化方向发展，以提高投资效益，推进项目顺利进行。第五条 本办法适用于本公司，控股公司，参股公司等合作项目可参照本办法执行。 前期工作的基本原则第六条 公司积极开发符合国家产业政策，市场前景好的投资项目。遵循投资项目的客观规律和市场规律，加快前期工作，增加前期项目储备，保证集团可持续发展。第七条 公司开发的投资项目应符合集团公司整体发展战略和布局，并已列入集团发展规划。（一）根据国民经济发展状况和国家发展规划、产业政策，按照集团发展战略，编制集团公司发展规划。（二）控股公司，参股公司应编制本地区的发展规划，经审核后，纳入集团公司发展规划，指导项目有序发展。第八条 建立项目实施的信息反馈制度。 前期工作的主要内容第十条 前期工作主要包括规划选点、项目初步可行性研究、项目建议书。一、规划选点。依据地区资源状况，积极开发新的项目。二、为控制项目投资风险，提高投资决策的科学化，发展项目应进行初步可行性研究。其主要内容：编制项目的初步可行性研究报告，并通过政府职能部门的审查；初步落实项目的外部条件，取得政府有关部门同意立项的支持性文件；编制项目建议书。三、项目建议书的主要内容（一）拟建项目所在地区经济发展和市场初步分析。（二）初步落实外部条件，如规划容量、资源、交通运输、环境保护、接入系统等建设条件。（三）拟建项目的经济效益分析，市场竞争能力；投资来源及股比；融资初步方案。四、可行性研究阶段开展的主要工作（一）依据项目建议书的批复意见及项目特点委托有资质的单位编制项目的可行性研究报告。 （二）优化方案。完成环境保护、土地预审、水资源等专题报告的编制及审查，取得有效的支持性文件。 （三）确定投资方及融资方案。（四）组建项目公司或项目法人筹建机构。（五）编制、上报项目核准申请报告。 （六）项目可行性研究报告编制单位应进行招标确定。负责项目前期工作的单位要严格控制工程造价。第十六条 公司直接投资项目的可行性研究报告编制单位招标工作由公司负责。第十七条 完成开工前的准备工作，编制开工计划。 项目申请报告的编制第十八条 项目申请报告应由正文、工程设计文件、支持文件、附表、附图组成。项目申请报告的主要内容应至少包括：（一）项目申请单位情况：（二）拟建项目情况。建设的必要性，主要建设条件的落实，项目建设用地的性质，占地面积及政府预审意见；（三）相关规划。建设项目在地区规划中的位置。城市总体规划布局，项目的规划；（四）资源利用和能源耗用，新技术应用情况；（五）生态环境影响分析，说明工程的环保措施及达到的标准；（六）经济效益和竞争力分析；（七）投资来源及融资方案；（八）经济和社会效果分析。第二十条 项目申请报告应附有效支持性文件，主要有：（一）政府环境保护部门对环境影响评价报告的批复意见；（二）政府国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；（三）城市规划部门出具的城市规划意见或对项目建设的意见；（四）水、电等主管部门对项目建设的意见；（五）其他应提交的文件。 前期工作程序第二十一条 公司投资的基本建设前期工作程序包括：项目建议书、项目申请报告、开工报告。一、 项目建议书批复。二、 项目建议书批复后，开展可研阶段工作，在开始可研工作前。 三 、项目可研内审。可研报告编制完成，公司组织专家，对可行性研究报告进行技术经济咨询、审查完善后，可委托国家认可的咨询机构审查，取得审查意见。四、 项目申请报告上报。申请报告正式批复后，申请开工计划。五 、开工报告的批复。开工报告经批复后工程方可正式开工建设。六、 可行性研究阶段应完成预招标。 前期工作考核第二十二条 公司项目前期工作由相关部门归口管理。 第二十二条 负责前期工作的单位应按前期工作计划推进项目进程，扎实工作。 第二十三条 列入公司当年开工计划的项目，项目管理部要签署确保开工的责任书，纳入公司“经营目标责任制”考核。附 则第二十三条 本办法由公司办公室负责解释。第二十四条 本办法自批准之日起执行。开发项目信息登记表时间： 年 月 日 编号：项 目 名 称类 别项目来源途径项目所在企业（单位）名称联 系 人地 址联系电话传 真网 址E-mail项 目跟办人项 目内 容概 述拟总投入资金拟合作方式对信息处理意 见办公室监制合作经营项目建议书（范本）一、项目名称：合资经营项目项目主办单位：（企业名称）二、兴办合作经营项目的理由：说明兴办合作经营项目的必要性和重要性。三、我方合营者的情况：介绍我方合营者的基本情况和兴办合作经营项目的有利条件。四、对方合营者的情况：对方合营者公司名称、国别、资本、业务范围、规模、产品声誉、销售情况等。五、合作经营的主要内容：（一）经营范围和规模。（二）投资总额、注册资本和各方出资比例。（三）投资方式和资金来源。（四）项目技术性能及销售方向。（五）经营所需条件。（六）初步的技术、经济效益分析。六、项目实施计划：何时进行技术交流、考察、编写可行性研究报告、组织洽谈、签约、施工等。附件：（一）与对方的交流、洽谈计划。（二）考察、论证计划。（三）可行性研究工作计划，包括负责可行性研究的人员安排；如需聘请专家指导或委托咨询的，要附加计划。注：报批项目建议书时，附件要齐全。项目考察申请书时间： 年 月 日项 目 名 称考察负责人考察目的地名 称往 返时 间自 年 月 日 至 年 月 日 考察内容所 需 费 用住 宿标 准招 待 费考察所需其他事项项目开发部意 见总经理意 见董事长批示办公室监制建设项目报建管理办法 目的 第一节 为规范公司工程建设项目前期及后期配套工作行为及事务处理标准，使工作得以圆满进行，特制定本办法。 适用范围 第二节 本办法适用于本公司工程建设项目各阶段所有配套工作的进行。 工作要求 第三节 应熟悉房地产开发全过程的程序，熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。 一、了解开发项目的占地面积、容积率和绿化率等规划指标，项目红线内外水、电等能源配套设施情况及收费，是否九通一平，楼盘的地理位置，交通状况以及规划状况，项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况、有无政策限制等及将采取哪些节能、环保和智能化设施、物业管理方式等。 二、以项目为基础了解施工进度，从实际出发制定合理的工作计划，实现与工程建设的统一、协调、同步。 三、所有有关工程项目的政府批件、权证资料，一经获得将原件并复印件转交集团档案室保管，做好交接记录工作。 四、配套工作进行中，涉及费用支出的，由相关领导同意后领办理。 五、工程结束后，对工程期间工作做总结报告。 六、搜集政府有关建筑、能源等相关政策，提前完成项目前期配套的计划工作，上报总经理进行相关决策。 七、应定期上报工作进度计划及相关政策法规研究报告。 工作职责和工作内容 第四节 工作职责 一、办理从项目立项开始到申请建设工程规划许可证的全部手续工作。 二、办理申请建筑工程施工许可证的全部手续工作。 三、办理能源、占路、掘路、绿化、环保等相关手续。 四、协助组织工程竣工、档案验收工作，办理房屋产权证。 五、完成领导交办的其它工作。 第五节 工作内容 一、项目可行性研究阶段： （一） 搜集市场相关信息，为公司决策层提供可靠数据，办理土地准备工作，制定严密工作计划，计划包括征地（买地）、拆迁、补偿等方案。（二）测量队测绘获得现状地形图，填报建设用地申请书。（三）办理建设用地选址意见书。（四） 办理建设项目环境影响报告表，环保局出具环评证明书。 二、项目前期阶段： （一）缴纳土地转让金、土地契税，获得土地使用权出让合同、交纳土地出让金证明。 （二）办理建设用地规划许可证。可得到经规划部门盖章的现状地形图及核发通知 。 （三）办理土地使用权证。配合测量队、地籍管理部门做指界工作，获得土地地籍图。 （四）办理设计阶段能源可供证明或大、小能源配套证明。 （五）联系各水、电、燃气、热力、市政等单位，了解能源和市政配套要求，配合设计单位找到能源配套接口。 （六）委托设计单位出设计方案，填报规划设计方案申报表。 （七）测量队定桩、放线，交纳相关费用。 （八）办理房地产开发资质预审。 （九）办理内资企业投资项目备案申请。 （十）办理建委报建工作。 （十一）协助组织设计单位招标，办理招标备案。 （十二）各专业（水、电、燃气、热力、市政等）设计要点、方案证书，交纳相关费用。 （十三）办理建设工程消防设计审核意见书，交纳相关费用。 （十四）办理建设工程人防设计审核意见书，交纳相关费用。 （十五）办理 供热证明书，交纳相关费用。 （十六）办理绿化证明书，如需办理绿化迁移手续，交纳相关费用。 （十七）办理防雷证明书。 （十八）办理大、小配套手续费。 （十九）办理扩初设计批复，项目投资计划，设计单位施工图纸设计及各专业项目图纸设计（根据专业公司要求或由专业公司设计），办理施工图审查意见书。 （二十）办理设计合同、勘察合同备案。 （二十一） 办理建设工程规划许可证。 三、工程招标阶段：（一）在取得施工图审查意见书后，办理监理、施工单位工程招标监督管理。（二）监理、施工单位招标及招标备案。（三）办理工程质量监督申报登记书。（四）交纳墙改费、散装水泥费、安全文明施工等相关费用。（五）办理工程施工许可证。（六）办理房屋预售许可证。四、工程施工准备阶段：（一）试桩前，进行临时水、电的开户，协调关系，争取充分享受相关优惠政策。（二）向辖区绿化、环保、环卫、市政、交通管理等部门办理相关手续、交纳管理费，负责协调与相关部门的关系。五、工程施工阶段：（一）协调与质量监督站的关系，协助组织申报桩基、基础、主体、竣工等各阶段的验收工作，做好现场资料的整理、归档工作。（二）能源（水、电、燃气、热力、市政等）单位验收组织，签订使用正式使用协议、合同。六、工程竣工备案验收阶段：（一）负责组织勘察、设计、监理、施工及各专业局进行备案工作，获得勘察单位工作质量合格证明书、设计单位工程质量合格证明书、监理单位竣工验收评估报告工程质量保修书、工程质量验收证明书、建筑工程质量监督报告、工程竣工备案通知书。（二）组织各单位办理工程档案验收，获得建设工程档案移交清册、工程档案验收合格证。（三）委托防雷、室内空气质量监测单位进行相关监测。（四）组织人防监督站进行人防竣工验收工作，获得人防合格证明书（五）组织消防单位进行消防验收，获得消防验收意见书（六）组织环保单位进行验收，获得消防影响报告。（七）办理规划验线合格证（八）办理建设工程规划验收合格证（九）办理建筑面积核定书，办理房屋产权证。（十）经营管理单位竣工验收及资料交接工作。第六节 在前、后期配套工作流程中，各职能部门应按照部门职责完成相关工作。第七节 本制度解释权、修订权属办公室第八节 本制度于批准之日起执行。 工程经济签证管理暂行办法总则 第一条 在建设项目施工过程中，因优化设计、建筑功能配套、建筑产品市场调整，采用新技术、新工艺等，施工合同中未能明确约定的工程变更，需办理工程签证。为确保建设项目顺利进行，有效地控制工程成本，适应销售市场需求；真实、准确、及时的按照工程签证管理程序办理工程签证，特制定本管理办法。第二条 原则和标准：一、签证人应遵循公平、公正、公开的原则，客观、真实、准确地反映工程实际情况。二、除突发事件外，经济签证一律按照“签证、算帐、审批、施工”的程序办理。三、建设项目各方主体进行工程变更时，必须执行建设工程质量管理条例及施工合同、材料供货合同等规定的责任和义务。 工程签证的级别范围：第三条 根据签证内容涉及的主体，工程签证分为以下三个级别。即：A级由建设单位要求增加或变更的各项工程。B级因设计、监理单位、材料供应商提出变更的各项工程。C级由施工单位申请变更的各项工程。工程签证各级别管辖、内容、批准权限第四条 工程签证各级别管辖、工程内容及批准权限，详见以下表格。级别管辖工程内容批准权限A级1、 增加建筑功能及配套设施的相关项目。2、 改变施工工艺以及修改工程装饰或质量标准的项目。3、 超出规范有特殊要求的工程。4、 因销售需变更拆除重新施工的且按图纸结算无法实施的项目。5、 因专业综合需进行设计调整的项目。6、 建设单位主旨的甩项工程。7、 提出合理化建议优化设计所发生变更的项目。8、 项目配套工程、政府垄断行业配套施工需增加的工程量。9、 其它性质（如合同未包括的临时零星用工及零星工程等）。5万元以下报公司总经理批准；5万元以上报董事长批准。B级1、 优化设计进行变更的工程。2、 采用新技术、新工艺、新材料所发生的设计变更项目。3、 施工图纸会审、各专业综合出现的错、漏、碰、缺及需要明确的设计图纸调整等项目。4、 主管部门文件要求建设单位增设的项目。5、 因施工规范和工程验收规范增补的项目。6、 其它性质（如合同未包括的临时零星用工及零星工程等）。2万元以下报公司总经理批准；2万元以上报董事长批准。C级C级1、 施工合同未能明确及结算文件汇编内容未能包括的临时设施，主要内容有：、 施工现场道路及硬化；、 临电及施工用水设施及材料；、 要求增加的安全防护设施；、 因文明施工等政府部门要求追加且明确由建设单位承担的项目；、 施工组织设计涉及造价内容的实际确认。2、 土石方及桩基工程、土石方按合同及图纸申请扩大、超挖 的工程量签认；、土石方的测量及数量签认；、特殊情况的紧急处理所发生的费用（如挖坏市政地下设施等）；、桩基尺寸因地质情况变化的项目；、因护坡、支护等发生措施费的项目；、地槽排水措施费及按规定应计取的机械台班等项目。3、 材料代换。4、 设计变更（如施工单位提出合理化建议、优化设计所发生的降低成本变更）。5、 采用新技术、新工艺、降低施工成本、提高施工效率及速度、提高施工质量等项目（如大模板、升降设备、变更做法等）。6、 因工程验收标准提高等政府部门要求追加的施工分项或施工工序。7、 因建设单位直接分包的分项工程除施工总包合同约定收取的协调管理费以外需进行的施工工序增加配合所发生的工程量。8、 项目配套工程、政府垄断行业配套施工需增加的工程量。9、 甲供材料设备进场装卸、搬运所发生的费用，甲供材料的材保费用。10、 不可抗力和不可预见的重大事件的措施费，材料消耗等。11、 项目建设中明确规定的向政府主管部门缴纳的有关费用【如夜间施工、环保措施费，各种重复（甲方主导）检查费等】。12、 项目竣工报验非施工方负担的费用。13、 施工合同中约定工程量的超出部分。14、 其它性质（如合同未包括的临时零星用工及零星工程等）。5000.00元以下报项目公司总经理批准；5000.00元以上报董事长批准。同上第五条 签证人的权限：一、签证必须由公司董事长委托的公司总经理签署。二、现场代表必须经内部程序会签流程后，方可签证。工程签证管理第六条 签证的格式要求：签证执行建设部制定的现行的统一表式，填写时必须注明签证的工程名称、部位、签证日期，并附图、预算明细和文字说明；要求文字说明规范、准确、清楚，便于套定额；附图和文字说明不清、格式不符的，退回施工单位重做签证。签证单的审批要附签证审批单（见附表），要有参加验收的专业工程师签字、相关经理签字、公司总经理签字、董事长意见和公司项目专用印章，他人不得代签。 第七条 签证的时间要求：签证应严格按照合同专用条款中约定的签证时间要求，办理签证；如果合同没有相应的签证时间约定，应参照建设工程施工合同（示范文本）（GF-1999-0201）的有关条文要求执行。第八条 签证的收发文登记、归档：发给施工单位的经济性签证审批单，应一式五份，发给施工单位、监理单位各1份后，按档案管理规定存档。发放签证时，项目公司现场代表要登录发文登记本，施工单位接收人签收，以避免重签、误签。第九条 工程签证审批单的用印，按照签证级别审批权限办理项目专用章用印手续。附则第十条 办理工程签证必须准确反映现场实际情况，不得弄虚作假，不得将不合格的按合格签证；要严格按照合同时间要求办理，专业工程师负责签证过程控制，不得扯皮推诿，不得缓办和拖延不办；现场专业工程师或监理应恪尽职守，避免错误签证。否则，将追究相关责任人的责任。造成合同纠纷及经济损失的，按公司有关规定处理，造成事故隐患或重大事故、重大经济损失的，将追究相关法律责任。第十一条 本实施细则自批准下发之日起执行，由办公室工负责解释、修订。附件一：工程签证的签批权限及流程 （一）公司总经理签批权限及流程： A级：5万元以下（含5万元） B级：2万元以下（含2万元） C级：5000元以下（含5000元） 专业工程师提出相关人员会签总经理签字董事长备案（二）董事长签批权限及流程： A级：5万元以上 B级：2万元以上 C级：5000元以上总经理提出总经理签发董事长审批 附件二：工程签证审批表河南盛强房地产开发有限公司工程签证审批表 类别：A级 B级 C级 NO：项目名称单项工程名称签证项目名称施工单位呈报人办理时效工程部及意见简述签证原由及过程现场专业工程师意