海南省土地储备报告表.ppt

海南省地产（集团）有限公司二00九年二月2024/4/21 周日1审议 省土地省土地储备联席会席会议办公室人公室人员组成名成名单审议海南省省海南省省级土地土地储备运作机制运作机制实施施细则审议 东环铁路沿路沿线4800亩省省级土地土地储备存在存在问题及及解决方案解决方案审议 东环铁路沿路沿线省省级储备土地土地项目融目融资工作方案工作方案审议海南省地海南省地产集集团增加增加资本金本金的方案的方案审议海南省地海南省地产（集（集团）有限公司与）有限公司与文昌文昌市政府市政府、乐东县政府政府 开开发滨海旅游度假区海旅游度假区的框架的框架协议2024/4/21 周日2海南省土地储备联席会议办公室人员名单建议方案 建议确定的省土地储备联席会议办公室人员组成名单如下：主 任：王业侨（省国土环境资源厅副厅长）副主任：温国明（海南省发展控股有限公司副总裁）成 员：王国升（省地产（集团）有限公司总经理）李先双（省土地储备整理交易中心副主任）王振伟（省土地储备整理交易中心）符芳瑜（省地产（集团）有限公司）议题一2024/4/21 周日3 第一章 总则第二章 组织机构第三章 业务流程第四章 资金管理 第五章 附则（点击进入全文本，以下汇报主要内容）议题二2024/4/21 周日42024/4/21 周日52024/4/21 周日6第十九条 省级土地储备项目区域外的基础设施建设由各市县政府负责。第二十七条 储备中心根据融资工作的需要向联席会议上报抵押担保计划，待联席会议批准后办理相应地块抵押担保手续。第三十六条 土地出让收入分配方案报省土地储备联席会议批准后从专户直接拨付各相关单位。2024/4/21 周日7基本概况经济测算存在问题及解决方案（点击进入详细介绍）议题三2024/4/21 周日8海南省东环铁路沿线示意图海口市1053亩文昌市598亩琼海市899亩万宁市600亩陵水县1000亩三亚市1002亩（636+366）总面积5152亩2024/4/21 周日9土地性质地类海口市 文昌市 琼海市 万宁市陵水县三亚市 合计地块面积（亩）10531053598598899899600600100010001002100251525152集体土地水田（亩）494494150150363363211211262627827815221522水浇地（亩）9 99 9旱地（亩）32432444445959535343431919542542林地（亩）5252222222404074742602608 8656656园地12012022222214142782781212646646村庄及工矿用地（亩）7 7555512712718718713139 9398398菜地（亩）80808080其他用地（亩）90907 78 861614040206206合计（亩）97697659859889989960060062062036636640594059国有土地耕地（亩）2 22 2园地298298298298村庄及工矿用地（亩）636636636636其他用地（亩）75758282157157合计（亩）777738038063663610931093新增建设用地（亩）94994954354377277240140191691636636639473947耕地（亩）8298291931935025022642646969297297215421542024/4/21 周日402024/4/21 周日422024/4/21 周日44、关于批准确定征收补偿标准 存在问题：各市县上报的土地征收方案中，土地补偿安置补助费标准不一，有的使用新的统一年产值标准，有的使用旧标准；有的为统一年产值的16倍，有的为统一年产值的28倍，接近土地管理法规定的最高标准的三十倍的标准。解决方案：建议上报的土地补偿安置补助费用标准过高的统一下调至统一年产值的倍。2024/4/21 周日45、批准缓缴新增建设用地有偿使用费 经测算，东环铁路沿线亩省级储备土地的新增建设用地有偿使用费高达万元。鉴于目前省级土地储备资金不足的实际情况，请省政府批准缓交省级储备土地的新增建设用地有偿使用费，待土地出让后，从土地出让金中上缴。2024/4/21 周日46、确定被征地农民社会保障标准。目前，除三亚市外，其余市县“被征地农民社会保障实施办法”尚未出台，无法落实被征地农民社会保障方案。建议按照东环铁路标准执行5000元/亩。2024/4/21 周日47、确定各市县征地工作经费标准 目前各市县上报的征地管理费标准不一，低的合676元亩，高的合8285元亩。为统一标准，缩小差距，建议三亚市和海口市按已有的标准执行，其他市县按800元/亩-1000元/亩的标准执行。2024/4/21 周日48 、解决万宁市土地收储负收益的问题 存在问题：万宁市征用土地中涉及居民点较多，拆迁安置难度大，在所征用的亩土地中，涉及安置的农业人口数为人，需安置的农业劳动力人数人，据初步估算，拆迁安置费约万元，拆迁安置成本过高。根据测算，土地收储费用为9278万元，土地开发费用为7748万元，加计银行利息等总费用为20013万元，按评估价计算其土地收入为19129万元，土地收益为-884万元。解决方案：建议该地块涉及的居民安置通过以下两种方式解决：一、由万宁市自行解决；二、万宁市另拿出亩地，作为省级储备土地的居民安置配套项目。总面积总面积(亩亩)道路、道路、街头街头绿绿地地 (亩亩)可出让可出让土地面土地面积积(亩亩)可出让可出让土地价土地价 格格 (万元万元/亩亩)土地出土地出让收入让收入（万元）（万元）总成本总成本（万元）（万元）土地出土地出让盈亏让盈亏平衡点平衡点 （万元万元/亩）亩）收益收益（万元）（万元）60060011711748348347472270122701165651656534.3034.3061366136总面积总面积(亩亩)道路、道路、街头绿街头绿地、安地、安置占地置占地面积面积(亩亩)可出让可出让土地面土地面积积(亩亩)可出让可出让土地价土地价 格格 (万元万元/亩亩)土地出土地出让收入让收入（万元）（万元）总成本总成本（万元）（万元）土地出土地出让盈亏让盈亏平衡点平衡点 （万元万元/亩）亩）收益收益（万元）（万元）90090022322367767747473181931819251202512037.1037.1066996699方案一方案二2024/4/21 周日49、批准收购三亚市3亩国有土地定价问题 三亚市2亩省级土地储备地块，其中3亩为国有土地，1992年已纳入市级土地储备库。三亚市申报的价格为8.3万元/亩，地产集团与省储备中心拟同意按该价格进行收购，报请联席会议给予批准。2024/4/21 周日50贷款模式（国家开发银行、光大银行）两种贷款模式比较提请联席会议审议批准的贷款工作方案（点击进入全文本，以下汇报主要内容）议题四2024/4/21 周日51国家开发银行海南省分行 贷款模式：基础设施建设项目贷款光大银行 贷款模式：土地储备项目贷款2024/4/21 周日52土地储备项目贷款基础设施建设项目贷款2年5-10年贷款方式光大银行国开行贷款期限2024/4/21 周日536.75%（年利率）7.2%（年利率）利息光大银行国开行较为简单（无需项目立项、项目规划、环评等手续）较为复杂（需项目立项、项目规划、环评等手续，且需经发改委、环保等部门批复）审批流程2024/4/21 周日54低（只需发生土地评估费用）高（项目立项、可研、环评、规划设计等前期费用较高）管理成本光大银行国开行监管相对宽松，贷款资金使用自由度较高 监管严格，贷款资金使用受三级监管贷款资金使用监管2024/4/21 周日55需海控担保，按土地评估价的70%进行抵押。需省财政部门出具还款补贴承诺，所有土地用于抵押。前期审批环节少，贷款资金拨付较快（贷款材料准备时间约30天、贷款审批10-15工作日）。前期审批环节多，贷款资金拨付慢（贷款材料准备约60天，贷款审批20个工作日）。信用结构光大银行国开行贷款资金拨付时间2024/4/21 周日56贷款工作原则：“以快为主、长短结合、滚动发展”。贷款工作思路：先通过光大银行二年期土地储备项目贷款，尽快争取资金投入土地收储，再申请国开行五到十年期基础设施建设项目贷款投入土地一级开发。2024/4/21 周日58光大银行国开行土地储备项目贷款贷款总额度：8亿元，首期贷款额：1-2亿元期限：二年信用结构：海控公司 担保+土地抵押资本金比例：30%基础设施项目贷款贷款总额度：13亿元，首期贷款额：6-7亿元期限：五到十年信用结构：省财政担保 +土地抵押资本金比例：20%需联席会议批准的贷款工作方案2024/4/21 周日59明确东环铁路4800亩省级土地储备项目为省级重点项目。目的：满足开行（AA-）信用评级的要求。2024/4/21 周日60省地产（集团）有限公司注册资本金情况省地产（集团）有限公司面临的资本金不足问题提请省土地储备联席会议审定的增加资本金的方案（点击进入全文本）议题五2024/4/21 周日61省土地储备整理交易中心出资1亿已到位，省发展控股公司出资2亿元，实际到位资金1亿，其余资金在1年之内注入。2024/4/21 周日62一、东环铁路沿线4800亩省级土地储备项目资本金问题若按土地收储贷款2亿元，基础设施贷款8亿元进行贷款，需地产（集团）自有资本金达到3亿元。若完全采用基础设施项目贷款，需加入区域外基础设施建设内容，项目投入总额将达到17.7亿元，需地产（集团）自有资本金达到3.54亿元。若按光大银行、国开行给予的全部贷款额度21亿元进行贷款，需地产（集团）自有资本金达到6.65亿元。2024/4/21 周日63二、地产（集团）拟开发项目资本金问题2008年省级土地储备计划尚余3200亩未完成。文昌（163平方公里）旅游度假区省级土地储备项目。乐东（55平方公里）旅游度假区省级土地储备项目。综上，地产（集团）资本金存在较大缺口。2024/4/21 周日64由海南省地产（集团）有限公司收储三亚市636亩国有土地，以扩大公司自有资本。2024/4/21 周日65联席会议批准海南省地产（集团）有限公司直接收储三亚市636亩国有土地。土地开发整理后在省级土地交易市场进行公开出让，土地纯收益扣除市县应得部分后，其余全部注入地产集团作为资本金，地产集团股本结构不变。2024/4/21 周日66项目提出背景项目基本概况项目开发思路项目经济分析项目开发意义2024/4/21 周日67 四至范围为：东至木兰湾海岸线，南至铜鼓岭自然保护区，西至规划的文昌滨海旅游快速干道向腹地延伸1公里，北至铺前港到海南角沿线。可利用海岸线长约110公里，项目区总面积约163平方公里，其中可开发面积60.8平方公里，可出让土地面积48.67平方公里。2024/4/21 周日68总投资276.53亿元，（包括两桥一路）预期土地出让收入365亿元预期收益88.47亿元。（可出让土地7.3万亩，出让价格50万元/亩）2024/4/21 周日692008年12月初签订合作协议书；2009年1月20日完成规划设计单位的确定；2009年4月20日完成规划设计审批；2009年4月25日完成立项审批；2009年5月15完成可研审批；2009年5月15日完成环评审批；2009年5月30日完成土地征收；2009年5月1日完成初步设计；2009年5月30日完成初步设计及概算审批；2009年9月15日完成施工图设计、预算审批；2009年10月底完成施工招标工作，开始开发整理工作；2009年11月至2019年分批、分期完成土地整理、出让。2024/4/21 周日70基本概况经济测算工作进展工作计划（点击进入详细介绍）2024/4/21 周日73 位于乐东县境内三亚交界处至望楼港，海岸线长15.5公里。东边与三亚市相连，距三亚市凤凰机场50公里。交通便利，粤海铁路、海榆西线国道、环岛西线高速公路从旁边经过。源远流长的抱套河流入港湾注入大海，是一个风景优美的自然港湾。2024/4/21 周日74 位于乐东县境内望楼港至黄流尖界处。与我国南方最大盐场莺歌海盐场毗邻。距三亚市80公里，海岸线长17.5公里。2024/4/21 周日75区域总面积55平方公里，总投资185.75亿元，预期土地出让收入247.5亿元，预期收益61.75亿元，（可出让土地4.95万亩，出让价格50万元/亩）2024/4/21 周日762009年1月31日完成项目策划；2009年1月15日完成规划设计单位的确定；2009年6月30日完成规划设计审批；2009年7月5日完成立项审批；2009年8月10日完成可研审批；2009年9月1日完成环评审批；2009年12月31日完成土地征收；2010年1月至2020年分批、分期完成土地整理、出让。2024/4/21 周日77一、加快文昌木兰湾、乐东龙腾湾-龙栖湾土地一级开发，将可减少国家新的农村土地政策改革带来的工作难度。二、当前开发文昌木兰湾、乐东龙腾湾-龙栖湾，符合国家应对金融风暴，投入4万亿元扩大内需的重要举措精神。三、当前开发文昌木兰湾、乐东龙腾湾-龙栖湾，是落实省委、省政府“大企业进入、大项目带动”的战略思想的重要举措。四、我省国际旅游岛建设是当前开发文昌木兰湾、乐东龙腾湾-龙栖湾的重要契机。（点击进入全文本）2024/4/21 周日81批准海南省地产（集团）有限公司、省土地储备整理交易中心与文昌市政府签订的文昌木兰湾滨海旅游度假区合作建设框架协议。批准海南省地产（集团）有限公司、省土地储备整理交易中心与乐东县政府签订的乐东龙腾湾-龙栖湾滨海旅游度假区合作建设框架协议。批准将文昌木兰湾、乐东龙腾湾-龙栖湾合作区域内的土地纳入省级土地储备。建议批复乐东黎族自治县人民政府关于设立海南省乐东旅游滨海特别旅游规划区的请示（乐府【2007】43号）2024/4/21 周日822024/4/21 周日83