酒店装修改造与运营设计方案.doc

酒店装修改造与运营设计方案

一、 拟设计主题
（一） 临汾客运段招待所建筑项目介绍
该地处于临汾火车站出口右侧20米，现为一家招待所性质。根据实地考察，该建筑为5层的直转角的步梯楼。带一个小型的停车场。内部大概情况如下：
1、 一层现有一个小厅，作为登记服务总台，以及现闲置的餐厅，楼梯后为相关的工作休息间。
2、 二、三、四、五层为客房，现有服务项目为四人间（不含卫生间）、三人间、标间、单人间。共计能容纳80人住宿。
3、 由于老式建筑格局，房间面积在20平米左右。楼层有公共卫生间，现总房间数达到60多间。
4、 整体建筑外立面为白瓷砖、塑钢门窗。消防梯等配置齐全。
5、 内部装修已破旧，灯光与房间内饰陈旧，部分设备也处于老化状态。
（二） 周边环境介绍
1、该改造项目位于临汾市火车站旁边，处于老城的中心区域，有着天然的区位优势。但是，带来的负面影响也随之而来，如来往人员混杂、治安差乱、周围卫生状况不良好等等。
2、周边辐射的500米内，经过走访，有快捷酒店性质或商务酒店性质的酒店数量为12家，不含小旅馆或招待所一类的。
3、周边房间价格基本维持在138-198元之间的价位，大部分酒店提供洗浴桑拿服务，甚至是异性服务。整个周边同行档次均处于低端水平。
二、设计方向介绍
根据临汾的区域与地域文化，针对周边酒店市场的现状，要使该酒店项目能够凸显出来与众不同之处，就需要在酒店的品牌经营思维、装潢设计理念、内部功能布局方面做一些方向或酒店行业趋势性的设计。
（一）品牌经营思维
脱离快捷酒店模式与星级酒店模式，在定位上做成主题商务酒店，针对30-45岁之间的商旅客户，以及80、90后的时尚年轻人，此种模式目前在临汾还没有。
（二）装潢设计理念
酒店整体设计为主题商务酒店。铺垫的文化因素为：临汾地域文化+时尚文化。
（三） 内部功能布局
针对系统内部接待、散客、时尚年轻人，酒店布局上要增加1-2个小型会议室（会议与餐饮宴会可兼用），改造出4个左右餐饮包间，提供私房菜或新派创意菜等。所有房间提供网线端口和全区域无线wifi，满足商旅客人与时尚人群需要。根据现有的房间情况与格局，房间内部设施要凸显出个性化特征。

三、改造预算
（一）房间与楼道改造预算费用明细表
注：以下仅为大概预算，具体的还须等工程装修公司根据实际房屋结构与房间实际情况进行核算。
序号
项目名称
单位
数量
单价（元）
合计（元）
备注说明
一、该项目每间房
1
拆门套、墙裙
m2
21
10
210
清工倒垃圾
2
电路改造
m2
21
56
1176
不含开关、插座、灯
3
卫生间、门套带门
套
1
720
720
强化木套装门
4
房间、门套带门
套
1
940
940
强化木套装门
5
墙顶面基层处理
m2
70.2
16.5
1158.3
佳帝腻子粉
6
墙表面
m2
66.5
24.5
1629
壁纸
7
顶表面
m2
17.5
12.6
220.5
乳胶漆
8
暖气罩维修
m2
3.5
78
273
强化木板
9
窗台板
m2
1.6
130
208
中国黑大理石
10
卫生间洁具
项
1
2850
2850
全部设备
11
卫生间水路改造
项
1
680
680
铝塑管、管件
12
地面
m2
17.5
86
1505
地毯
13
窗帘
m2
12
70
840
布窗帘
14
开关、插座、灯
项
1
360
360

15
卫生间吊顶
m2
4
76
304
塑钢板
16
房间吊顶
m2
17.5
95
1662.5
石膏板
17
窗套
套
1
320
320
强化木套装
18
地脚线
m
19
13
247
强化木
小计

15303.3

二、楼层主过道（此仅为一层的报价，如果二层至五层在上下水管道改造方面，需要增加每层管道费用合计约14000元/层左右的费用）
1
拆墙裙
m2
60
10
600
清工倒垃圾
2
电路改造
m2
60
56
3360
不含开关、插座、灯
3
墙顶基层处理
m2
290.5
16.5
4793.2
佳帝腻子粉
4
墙表面
m2
230.5
24.5
5647.2
壁纸
5
顶表面
m2
60
12.6
756
乳胶漆
6
楼道吊顶
m2
60
95
5700
石膏板
7
窗套
套
1
320
320
强化木套装
8
地面
m2
60
86
5160
地毯
9
地脚线
m
83
13
1079
钢化木
小计

27415.4

.
（二）其它装修预算书
序号
项目名称
单位
数量
单价（元）
合计（元）
备注说明
一、楼梯
1
拆墙裙
m2
51
10
510
清工倒垃圾
2
墙顶面基层处理
m2
306
16.5
5049
佳帝腻子粉
3
墙表面
m2
153
24.5
3748.5
壁纸
4
顶表面
m2
153
12.6
1927.8
乳胶漆
5
扶手
m
51
38
1938
刷漆
6
地面
m2
95
86
8170
地毯
7
开关、灯
项
1
800
800

8
地脚线
m
95
13
285
强化木
小计

22428.3

二、厨房
1
拆墙
m2
60
28
1680
清工倒垃圾
2
墙面
m2
89
126
11214
300*450墙砖
3
地面
m2
60
126
7560
800*800地砖普通
4
电路改造
m2
60
56
3360
不含开关、插座、灯
5
水路改造
项
1
1200
1200
菲时特PPR管件
小计

25014

三、楼顶
1
底层处理
m2
830
43
35690
水泥、沙子
2
顶表面
m2
830
26
21580
SPS材料
小计

57270

四
楼背面墙维修
项
1
6000
6000

五
综合管理费
项
5%
1812046.6
90602.33
占工程总造价的5%
合计

201314.3

以上费用计算：
1、 房间按照60间费用=918180元
2、 楼道改造费用=137075元
3、 其他装修=201314元
4、 门厅与大堂改造=350000元
合计：1506569元。
备注：
1、以上预算不含装修资质证费及税务证费；
2、以上工程不含室内家具、空调、弱电主设备，强电主设备，以及相关的电梯设备；
3、施工期间水电费由自己支付；
4、施工期间如有增加项目，另行书面材料；
5、以上工程不含暖气工程，要按实际情况再协商。
（三）电器设备：
（1）现有空调进行检修，应该能用，适当的再增加几台（两会议室2个、大堂2个、包间共4个等8个三匹以上的柜机空调）
（2）60台电视
（3）大厅吊灯、灯具、开关、弱电装置
费用测算在：680000元
（四） 家具与床上、窗帘、卫生间布草：
60间房大概费用420000元
（五） 厨房设备
炉灶、蒸箱、冰柜、荷台、扒炉等费用20万
（六） 餐饮设备：桌椅、餐具等20万
改造费用大致预算在290余万。
四、管理费用预算
1、购买办公设备与办公费用：10万
2、购买酒店管理软件：10万
4、开业前购买的餐饮原材料15万
3、开业前人工费用：
人数配置：前厅6人（10800），楼层10人（14000），保洁3人（4200），餐饮9人（15300），厨师10人（3.5万），工程2人（4000），办公1人（2000），主管2人（6000），店长1人（5000）。合计人数：44人。工资预计费用96300元/月。
4、水电费与煤气预算：2.5万左右/月。
5、房租50万/年，月均42000元

五、盈亏预算分析
1、每月产生的固定费用支出在163000元左右。
2、设计60间客房，每间房按照平均房价188元/间计算，参考90%的利润点，需要每天出租32间，即53%的出租率，如此使得该项目能处于盈亏平衡状态。
3、根据对市场预测，出租率应该能达到75%，按照此方式计算，每月盈利额应该在9.2万元，餐饮每天按照5000元的营业额计算，60%的毛利（总费用里已包含人工、能源费用了），每月能盈利9万元。每年的盈利额在200万余元。故投资回收期应该在在2-2.5年左右。

六、宣传营销（口述）