酒店装修改造与运营设计方案.doc

酒店装修改造与运营设计方案一、 拟设计主题（一） 临汾客运段招待所建筑项目介绍该地处于临汾火车站出口右侧20米，现为一家招待所性质。根据实地考察，该建筑为5层的直转角的步梯楼。带一个小型的停车场。内部大概情况如下：1、 一层现有一个小厅，作为登记服务总台，以及现闲置的餐厅，楼梯后为相关的工作休息间。2、 二、三、四、五层为客房，现有服务项目为四人间（不含卫生间）、三人间、标间、单人间。共计能容纳80人住宿。3、 由于老式建筑格局，房间面积在20平米左右。楼层有公共卫生间，现总房间数达到60多间。4、 整体建筑外立面为白瓷砖、塑钢门窗。消防梯等配置齐全。5、 内部装修已破旧，灯光与房间内饰陈旧，部分设备也处于老化状态。（二） 周边环境介绍1、该改造项目位于临汾市火车站旁边，处于老城的中心区域，有着天然的区位优势。但是，带来的负面影响也随之而来，如来往人员混杂、治安差乱、周围卫生状况不良好等等。2、周边辐射的500米内，经过走访，有快捷酒店性质或商务酒店性质的酒店数量为12家，不含小旅馆或招待所一类的。3、周边房间价格基本维持在138-198元之间的价位，大部分酒店提供洗浴桑拿服务，甚至是异性服务。整个周边同行档次均处于低端水平。二、设计方向介绍根据临汾的区域与地域文化，针对周边酒店市场的现状，要使该酒店项目能够凸显出来与众不同之处，就需要在酒店的品牌经营思维、装潢设计理念、内部功能布局方面做一些方向或酒店行业趋势性的设计。（一）品牌经营思维脱离快捷酒店模式与星级酒店模式，在定位上做成主题商务酒店，针对30-45岁之间的商旅客户，以及80、90后的时尚年轻人，此种模式目前在临汾还没有。（二）装潢设计理念酒店整体设计为主题商务酒店。铺垫的文化因素为：临汾地域文化+时尚文化。（三） 内部功能布局针对系统内部接待、散客、时尚年轻人，酒店布局上要增加1-2个小型会议室（会议与餐饮宴会可兼用），改造出4个左右餐饮包间，提供私房菜或新派创意菜等。所有房间提供网线端口和全区域无线wifi，满足商旅客人与时尚人群需要。根据现有的房间情况与格局，房间内部设施要凸显出个性化特征。三、改造预算（一）房间与楼道改造预算费用明细表注：以下仅为大概预算，具体的还须等工程装修公司根据实际房屋结构与房间实际情况进行核算。序号项目名称单位数量单价（元）合计（元）备注说明一、该项目每间房1拆门套、墙裙m22110210清工倒垃圾2电路改造m221561176不含开关、插座、灯3卫生间、门套带门套1720720强化木套装门4房间、门套带门套1940940强化木套装门5墙顶面基层处理m270.216.51158.3佳帝腻子粉6墙表面m266.524.51629壁纸7顶表面m217.512.6220.5乳胶漆8暖气罩维修m23.578273强化木板9窗台板m21.6130208中国黑大理石10卫生间洁具项128502850全部设备11卫生间水路改造项1680680铝塑管、管件12地面m217.5861505地毯13窗帘m21270840布窗帘14开关、插座、灯项136036015卫生间吊顶m2476304塑钢板16房间吊顶m217.5951662.5石膏板17窗套套1320320强化木套装18地脚线m1913247强化木小计15303.3二、楼层主过道（此仅为一层的报价，如果二层至五层在上下水管道改造方面，需要增加每层管道费用合计约14000元/层左右的费用）1拆墙裙m26010600清工倒垃圾2电路改造m260563360不含开关、插座、灯3墙顶基层处理m2290.516.54793.2佳帝腻子粉4墙表面m2230.524.55647.2壁纸5顶表面m26012.6756乳胶漆6楼道吊顶m260955700石膏板7窗套套1320320强化木套装8地面m260865160地毯9地脚线m83131079钢化木小计27415.4.（二）其它装修预算书序号项目名称单位数量单价（元）合计（元）备注说明一、楼梯1拆墙裙m25110510清工倒垃圾2墙顶面基层处理m230616.55049佳帝腻子粉3墙表面m215324.53748.5壁纸4顶表面m215312.61927.8乳胶漆5扶手m51381938刷漆6地面m295868170地毯7开关、灯项18008008地脚线m9513285强化木小计22428.3二、厨房1拆墙m260281680清工倒垃圾2墙面m28912611214300*450墙砖3地面m2601267560800*800地砖普通4电路改造m260563360不含开关、插座、灯5水路改造项112001200菲时特PPR管件小计25014三、楼顶1底层处理m28304335690水泥、沙子2顶表面m28302621580SPS材料小计57270四楼背面墙维修项160006000五综合管理费项5%1812046.690602.33占工程总造价的5%合计201314.3以上费用计算：1、 房间按照60间费用=918180元2、 楼道改造费用=137075元3、 其他装修=201314元4、 门厅与大堂改造=350000元合计：1506569元。备注：1、以上预算不含装修资质证费及税务证费；2、以上工程不含室内家具、空调、弱电主设备，强电主设备，以及相关的电梯设备；3、施工期间水电费由自己支付；4、施工期间如有增加项目，另行书面材料；5、以上工程不含暖气工程，要按实际情况再协商。（三）电器设备：（1）现有空调进行检修，应该能用，适当的再增加几台（两会议室2个、大堂2个、包间共4个等8个三匹以上的柜机空调）（2）60台电视（3）大厅吊灯、灯具、开关、弱电装置费用测算在：680000元（四） 家具与床上、窗帘、卫生间布草：60间房大概费用420000元（五） 厨房设备炉灶、蒸箱、冰柜、荷台、扒炉等费用20万（六） 餐饮设备：桌椅、餐具等20万改造费用大致预算在290余万。四、管理费用预算1、购买办公设备与办公费用：10万2、购买酒店管理软件：10万4、开业前购买的餐饮原材料15万3、开业前人工费用：人数配置：前厅6人（10800），楼层10人（14000），保洁3人（4200），餐饮9人（15300），厨师10人（3.5万），工程2人（4000），办公1人（2000），主管2人（6000），店长1人（5000）。合计人数：44人。工资预计费用96300元/月。4、水电费与煤气预算：2.5万左右/月。5、房租50万/年，月均42000元五、盈亏预算分析1、每月产生的固定费用支出在163000元左右。2、设计60间客房，每间房按照平均房价188元/间计算，参考90%的利润点，需要每天出租32间，即53%的出租率，如此使得该项目能处于盈亏平衡状态。3、根据对市场预测，出租率应该能达到75%，按照此方式计算，每月盈利额应该在9.2万元，餐饮每天按照5000元的营业额计算，60%的毛利（总费用里已包含人工、能源费用了），每月能盈利9万元。每年的盈利额在200万余元。故投资回收期应该在在2-2.5年左右。六、宣传营销（口述）