六篇担保法.ppt

担担保保法法第六篇第六篇1精品课件精品课件1995年年6月月30日由第八届全国人大常委会日由第八届全国人大常委会第十四次会第十四次会议通通过2000年年12月月13日日出台了担保法司法解出台了担保法司法解释2精品课件精品课件2007年年10月月1日日实施施物权法178条：“担保法与本法的担保法与本法的规定不一致的，适用定不一致的，适用本法。本法。”3精品课件精品课件担保担保方式方式保保证留置留置定金定金质押押抵押抵押担保物担保物权4精品课件精品课件保保证法律制度法律制度 1 1、保、保证：是指保是指保证人和人和债权人人约定，当定，当债务人不履行人不履行债务时，保，保证人按照人按照约定履行定履行债务或或者承担者承担责任的行任的行为。合同当事人合同当事人：保保证人人债权人人债务人（被保人（被保证人）人）债权债务关系（主合同）关系（主合同）委托关系委托关系保保证合同关系合同关系5精品课件精品课件2 2、保、保证担保的局限性或不足担保的局限性或不足l债权人利益是否能人利益是否能够确保确保取决于保取决于保证人的信用人的信用l保保证人的信用具有人的信用具有浮浮动性性l债权人人不能直接不能直接处分分财产l债权人只能人只能诉请法院法院强制保制保证人履行人履行6精品课件精品课件3 3、保、保证的方式（保的方式（保证人承担保人承担保证责任的方式任的方式）（1 1）一般保一般保证是指保是指保证人人仅对债务人不履行人不履行债务负补充充责任的保任的保证。保保证人的先人的先诉抗抗辩权7精品课件精品课件不享有先不享有先诉抗抗辩权的几种情形：的几种情形：（1 1）债务人住所人住所变更，致使更，致使债权人要求其履人要求其履行行债务发生重大困生重大困难。（2 2）人民法院受理）人民法院受理债务人破人破产案件，中止案件，中止执行程序行程序 的。的。（3 3）保）保证人以人以书面形式放弃先面形式放弃先诉抗抗辩权。8精品课件精品课件案例：案例：某保健品厂前几年生某保健品厂前几年生产、销售情况良好，售情况良好，为扩大市大市场份份额、提高、提高产品档次，品档次，该厂决定加大科研投入，研制一厂决定加大科研投入，研制一新型保健新型保健饮品。品。该厂由于一厂由于一时资金金紧张，于是便向某，于是便向某银行行东莞分行提出莞分行提出贷款要求。某款要求。某银行行东莞分行莞分行经认真的真的调查后后发现某保健品厂的某保健品厂的资金金实力有限，并且保健品市力有限，并且保健品市场前景并不理想，遂要求某保健品厂提供保前景并不理想，遂要求某保健品厂提供保证。某保健品。某保健品经与当地一与当地一资金金实力雄厚的大型力雄厚的大型专业彩彩电生生产经营公司公司甲公司甲公司协商，甲公司同意商，甲公司同意为某保健品厂向某某保健品厂向某银行行东莞分莞分行借款行借款12001200万元人民万元人民币借款合同作一般保借款合同作一般保证。贷款清款清偿9精品课件精品课件期届至，某保健品厂已期届至，某保健品厂已经严重重资不抵不抵债，某，某银行行东莞莞分行只得分行只得请求法院求法院强制制执行，但只行，但只执行了行了100100万元，无万元，无奈，便要求甲公司承担保奈，便要求甲公司承担保证责任，替某保健品厂任，替某保健品厂偿还未清未清偿的的贷款本金及利息共款本金及利息共12201220万元。甲公司以自己万元。甲公司以自己承担的是一般保承担的是一般保证、享有先、享有先诉抗抗辩权为由，拒由，拒绝承担承担保保证责任。任。10精品课件精品课件（2 2）连带责任保任保证是指保是指保证人在人在债务人不能履行人不能履行债务时与与债务人人负连带责任的保任的保证。债权人人债务人人保保证人人oror（无先（无先诉抗抗辩权）11精品课件精品课件如何确定保如何确定保证承担何种方式？承担何种方式？第一第一：约定定第二：第二：担保法担保法第第1919条条规定：定：“当事人当事人对保保证方式没有方式没有约定或者定或者约定不明确的，按照定不明确的，按照连带责任保任保证承担保承担保证责任。任。”12精品课件精品课件案例：案例：甲工厂由于甲工厂由于经营不善不善发生生亏损，为了扭了扭亏为盈，决定盈，决定贷款款300300万元。万元。银行行审查甲工厂甲工厂财产状况后，要求其提状况后，要求其提供保供保证人以保人以保证归还银行行贷款。于是甲工厂找到乙工厂款。于是甲工厂找到乙工厂为其保其保证人，人，银行行审理后理后认为，乙工厂尚不具，乙工厂尚不具备代代为清清偿300300万元万元债务的能力，要求甲工厂另加保的能力，要求甲工厂另加保证人。甲工厂人。甲工厂又找到丙工厂又找到丙工厂为其保其保证人。后乙工厂、丙工厂与人。后乙工厂、丙工厂与银行行签订了保了保证合同，合同合同，合同约定由乙工厂、丙工厂定由乙工厂、丙工厂对甲工厂向甲工厂向银行申行申请的的300300万元的万元的贷款承担保款承担保证责任。任。贷款清款清偿期期届届满时，甲工厂，甲工厂经营状况未状况未见好好转，无力，无力还贷，于是，于是银13精品课件精品课件行要求丙工厂按照行要求丙工厂按照约定承担保定承担保证责任，替甲工厂任，替甲工厂偿还到期的到期的320320万元万元贷款本息。丙工厂款本息。丙工厂认为自己只承担一自己只承担一般保般保证责任，有先任，有先诉抗抗辩权，即使要承担保，即使要承担保证责任，任，还有另一位保有另一位保证人乙工厂，充其量只承担一半即人乙工厂，充其量只承担一半即160160万元的万元的贷款本息，而拒款本息，而拒绝承担全部承担全部320320万元的万元的贷款本款本息。息。银行因此而起行因此而起诉到人民法院。到人民法院。14精品课件精品课件法律法律评析：析：1 1、乙工厂、丙工厂与、乙工厂、丙工厂与银行行签订的保的保证合同中没有合同中没有约定保定保证方式，根据方式，根据担保法担保法的的规定，乙工厂、丙定，乙工厂、丙工厂工厂应按照按照连带责任保任保证承担承担责任；任；2 2、根据、根据担保法担保法的的规定：定：“同一同一债务有两个以上有两个以上保保证人的，保人的，保证人人应当按照合同当按照合同约定的保定的保证份份额，承，承担保担保证责任。任。没有没有约定保定保证份份额的，保的，保证人承担人承担连带责任任，债权人可以要求任何一个保人可以要求任何一个保证人承担全部保人承担全部保证责任，保任，保证人都人都负有担保全部有担保全部债权实现的的义务。已。已经15精品课件精品课件承担保承担保证责任的保任的保证人有人有权向向债务人追人追偿，或者要，或者要求承担求承担连带责任的其他保任的其他保证人清人清偿其其应当承担的份当承担的份额。”3 3、本例中，、本例中，银行行选择了要求丙工厂清了要求丙工厂清偿其其320320万万元元贷款本息，丙工厂不得拒款本息，丙工厂不得拒绝，而，而应当全数清当全数清偿。丙工厂全部清丙工厂全部清偿以后以后有有权要求乙工厂清要求乙工厂清偿其其应承担承担的一半的一半债务。16精品课件精品课件4 4、保、保证担保的范担保的范围有限保有限保证：凡是已：凡是已经约定了保定了保证范范围的的无限保无限保证：没有：没有约定保定保证责任范任范围或者或者约定定不明确的不明确的 担保法担保法第第2121条条规定：当事人定：当事人对保保证担保的担保的范范围没有没有约定或者定或者约定不明确的，保定不明确的，保证人人应当当对全部全部债务承担承担责任。任。无限保无限保证的范的范围等于主等于主债务的范的范围，它包括，它包括主主债权及及利息利息、违约金金、损害害赔偿金金和和实现债权的的费用用。17精品课件精品课件5 5、保、保证担保的期限（保担保的期限（保证期期间）法定保法定保证期期间约定保定保证期期间最长不得超过2年主主债务履行期届履行期届满之日起之日起6个月个月如果保如果保证合同的合同的约定定保保证期期间早于主早于主债务履行期限履行期限？或者或者约定定保保证期期间等于主等于主债务履行期限履行期限呢？呢？视为没有没有约定定，依法定，依法定18精品课件精品课件保保证合同合同约定保定保证人承担人承担保保证责任直至主任直至主债务本息本息还清清时为止止等等类似内容？似内容？思考？思考？视为约定不明，定不明，保保证期期间为主主债务履行期届履行期届满之日起二年之日起二年19精品课件精品课件小小结 保保证担保担保n概念：概念：信用的担保信用的担保区分于其他担保区分于其他担保n方式：方式：次序的利益次序的利益先先诉抗抗辩权（重）（重）n期限：期限：主主债务履行期届履行期届满后后6个月个月n范范围：一般担保一般担保连带责任担保任担保约定期定期间法定期法定期间约定范定范围法定范法定范围20精品课件精品课件抵押法律制度抵押法律制度抵押：抵押：是指是指债务人或者第三人人或者第三人不不转移移财产的占的占有，将有，将该财产作作为债权的担保。的担保。债务人不履行人不履行债务时，债权人有人有权依法以依法以该财产折价折价或者以或者以拍拍卖、变卖该财产的价款的价款优先受先受偿。抵押人：抵押人：提供提供财产的的债务人人或者或者第三人第三人抵押抵押权人：人：接受担保的接受担保的债权人人抵押物：抵押物：作作为担保的担保的财产一、一般概念一、一般概念21精品课件精品课件n 抵押担保的抵押担保的优越性越性（1 1）可以增）可以增强债务人履行人履行债务的的责任心任心（2 2）抵押可以保障）抵押可以保障债 权人最人最终权利的利的实现，维护债权人的利益人的利益（3 3）因抵押不）因抵押不转移移对抵押物的占有，便于抵押物的占有，便于抵押人的生抵押人的生产生活生活22精品课件精品课件可抵押可抵押财产担保法担保法第第34条，可以抵押的条，可以抵押的财产有以下有以下5类：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他工具和其他财产；（三）抵押人依法有（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用分的国有的土地使用权、房、房屋和其他地上定着物；屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运分的国有的机器、交通运输工具和其他工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用等荒地的土地使用权；（六）（六）依法可以抵押依法可以抵押的其他的其他财产。抵押人可以将前款所列抵押人可以将前款所列财产一并抵押。一并抵押。依法可以依法可以抵押抵押二、抵押物二、抵押物23精品课件精品课件物物权法法第第180条，可以抵押的条，可以抵押的财产有以下：有以下：（一）建筑物和其他土地附着物；（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建（二）建设用地使用用地使用权；（三）以招（三）以招标、拍、拍卖、公开、公开协商等方式取得的荒地商等方式取得的荒地等土地承包等土地承包经营权；（四）生（四）生产设备、原材料、半成品、原材料、半成品、产品；品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运（六）交通运输工具；工具；（七）（七）法律、行政法法律、行政法规未禁止抵押未禁止抵押的其他的其他财产。抵押人可以将前款所列抵押人可以将前款所列财产一并抵押。一并抵押。法律未禁法律未禁止抵押的止抵押的财产24精品课件精品课件浮浮动抵押抵押（floating chargefloating charge）n定定义:是一种特是一种特别抵押，指抵押人将其抵押，指抵押人将其现在在和将来和将来所有的全部所有的全部财产或者部分或者部分财产上上设定定的担保，在行使抵押的担保，在行使抵押权之前，抵押人之前，抵押人对抵押抵押财产保留在正常保留在正常经营过程中的程中的处分分权。n来源于英国来源于英国:普遍普遍应用于公司用于公司发行行债券的担保券的担保（18701870）25精品课件精品课件 企企业、个体工商、个体工商户、农业生生产经营者者以本法以本法规定的定的动产抵押的，抵押的，应当向当向抵押人抵押人住所地住所地的工商行政管理部的工商行政管理部门办理登理登记。抵。抵押押权自抵押合同生效自抵押合同生效时设立立;未未经登登记，不得不得对抗善意第三人抗善意第三人。依照本法依照本法规定抵押的，定抵押的，不得不得对抗抗正常正常经营活活动中已支付合理价款并取得抵押中已支付合理价款并取得抵押财产的的买受人。受人。物物权法法26精品课件精品课件浮浮动抵押人一般是抵押人一般是谁中小企中小企业、个体工商、个体工商户、农业生生产经营者者浮浮动抵押抵押标的物一般是什么的物一般是什么生生产设备、原材料、半成品、原材料、半成品、产品品（现有的和将有的有的和将有的）27精品课件精品课件浮浮动抵押抵押权何何时成立成立浮浮动抵押抵押权登登记与不登与不登记的法律后果的法律后果合同生效成立，不以登合同生效成立，不以登记为条件条件未未办理登理登记 再次抵押再次抵押（已登（已登记）后位抵押后位抵押权人人优先受先受偿浮浮动抵押要不要抵押要不要办理登理登记呢？呢？28精品课件精品课件正常正常买受人受人可以可以对抗抗抵押抵押权人人吗抵抵押押期期间财产不确定不确定动产所有所有权交易安全交易安全保保护买受人受人 买收收财产范范围 正常交易正常交易买受人受人 已支付合理价款已支付合理价款 并取得抵押物并取得抵押物对抗抵押抗抵押权人人29精品课件精品课件n 我国浮我国浮动抵押的特点抵押的特点浮浮动抵押抵押主体未作限制主体未作限制(企企业、个体工商、个体工商户、农业生生产经营者者)客体只是客体只是动产(不包括：不包括：不不动产、知、知识产权、债券券)（包括：（包括：现有和将有有和将有的生的生产设备、原材料、原材料、半成品、半成品、产品品）须有浮有浮动抵押抵押合同合同登登记对抗抗(抵押抵押权自抵押合同自抵押合同生效生效时设立；未立；未经登登记，不得，不得对抗善意第抗善意第三人三人)30精品课件精品课件n 评价价优劣劣扩大了可以作大了可以作为担保担保的的财产范范围抵押抵押权人人拥有自由有自由处分分权,兼兼顾正常正常经营和和融融资的需要的需要抵押抵押标的具有不的具有不稳定定性性担保担保权人的利益人的利益处于于不不稳定状定状态31精品课件精品课件相关相关问题思考之一思考之一1 1、担保法担保法没有没有规定。但定。但担保法担保法第第3737条条规定禁定禁止以宅基地的土地使用止以宅基地的土地使用权作作为抵押物，却没有禁止村抵押物，却没有禁止村民以其所有的房屋民以其所有的房屋设定抵押定抵押权。2 2、土地管理法土地管理法规定：定：农村村民出村村民出卖、出租住房、出租住房后，再申后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地的，不予批准。因此，因此，农村村民的住房是不能作村村民的住房是不能作为抵押物的，否抵押物的，否则，农村村民的居住村村民的居住权得不到保障。得不到保障。农村村民的房屋建筑物是否可以抵押？村村民的房屋建筑物是否可以抵押？32精品课件精品课件孳息？孳息？孳息：是指由某一特定物孳息：是指由某一特定物产生的收益。生的收益。（1 1）天然孳息天然孳息：指物依照自然：指物依照自然规律律产生的收益生的收益土地上生土地上生长的庄稼、的庄稼、树木木结的果的果实、牲畜、牲畜产的幼畜。的幼畜。土地上生土地上生长的庄稼的庄稼 树木木结的果的果实 牲畜牲畜产的幼畜的幼畜（2 2）法定孳息法定孳息：指依照法律关系：指依照法律关系产生的收益，如、生的收益，如、出租人有出租人有权收取的租金收取的租金 贷款人依法所得的利息款人依法所得的利息相关相关问题思考之二思考之二33精品课件精品课件 一位姓一位姓赵的老的老汉丢失了一失了一头老母猪，后来老母猪，后来邻村有人村有人给赵家送信家送信说，赵家家丢失的老母猪可能在失的老母猪可能在同同乡纪英家，英家，还产下下头小猪。小猪。赵老老汉找到找到纪英英家，可家，可纪英拒不英拒不归还老母猪，万般无奈的老母猪，万般无奈的赵老老汉向法院提起向法院提起诉讼，要求，要求对方方归还母猪。母猪。法院法院经调查认为，原告，原告赵老老汉在庭在庭审中有中有证据据证明明这头猪是原告猪是原告丢失的，被告失的，被告应当返当返还。被告。被告在喂养在喂养这头老母猪期老母猪期间，该猪猪产下的小猪下的小猪为拾得拾得物的孳息，物的孳息，应一并返一并返还赵老老汉。因被告已将其中。因被告已将其中头小猪小猪卖掉，原物已无法返掉，原物已无法返还，所得价款，所得价款应返返还原告。原告。生活案例：如何理解孳息？生活案例：如何理解孳息？34精品课件精品课件抵押抵押财产孳息孳息抵押抵押财产的孳息的孳息：是指由抵押：是指由抵押财产而而产生的收益。生的收益。抵押抵押权设立后，抵押立后，抵押财产的的处分分权仍由抵押人仍由抵押人行使行使抵押抵押财产产生的孳息生的孳息应当当归抵押人所有抵押人所有35精品课件精品课件“债务人不履行到期人不履行到期债务或者或者发生当事人生当事人约定的定的实现抵押抵押权的情形，致使抵押的情形，致使抵押财产被人被人民法院依法扣押的，民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押自扣押之日起抵押权人人有有权收取收取该抵押抵押财产的天然孳息或者法定孳的天然孳息或者法定孳息息，但抵押但抵押权人未通知人未通知应当清当清偿法定擎息的法定擎息的义务人的除外人的除外”。物物权法解法解释 第第197197条条36精品课件精品课件三、法定抵押三、法定抵押权“发包人未按照包人未按照约定支付价款的定支付价款的,承包人可承包人可以催告以催告发包人在合理期限内支付价款。包人在合理期限内支付价款。发包包人逾期不支付的人逾期不支付的,除按照建除按照建设工程的性工程的性质不不宜折价、拍宜折价、拍卖的以外的以外,承包人可以与承包人可以与发包人包人协议将将该工程折价工程折价,也可以申也可以申请人民法院将人民法院将该工程依法拍工程依法拍卖。建。建设工程的价款就工程的价款就该工程工程折价或者拍折价或者拍卖的价款的价款优先受先受偿。”合同法合同法第第286 286 条条仅适用于建筑工程合同适用于建筑工程合同37精品课件精品课件思思考：考：在法定抵押在法定抵押权和一般抵押和一般抵押权同同时并存的并存的情况下，情况下，应当由哪一种抵押当由哪一种抵押权优先受先受偿？38精品课件精品课件是否可以根据先来后到的原是否可以根据先来后到的原则？对一般物一般物权来来说采用先来后到的原采用先来后到的原则是必要的是必要的对于建筑工程的承包人法定抵押于建筑工程的承包人法定抵押权很很难适用适用法律没有法律没有规定此种抵押定此种抵押权必必须经过登登记才能才能产生生实践来看，此种抵押践来看，此种抵押权都没有登都没有登记难以确定抵押以确定抵押权产生的生的时间 39精品课件精品课件法定抵押法定抵押权应当当优先于一般抵押先于一般抵押权 留置留置权优先于一般先于一般动产抵押抵押权，法定抵押，法定抵押权实际上上类似于法定留置似于法定留置权 发包人拖欠的工程款中，相当一部分是承包包人拖欠的工程款中，相当一部分是承包人人应当支付当支付给工人的工工人的工资和和劳务费 能使建筑承能使建筑承揽商免于走向极端商免于走向极端 便于便于稳定社会秩序定社会秩序 法定抵押法定抵押权不需要登不需要登记，是法定抵押，是法定抵押权与一般与一般抵押抵押权的重大区的重大区别。40精品课件精品课件四、抵押的期限四、抵押的期限案例：如何案例：如何处理本案中的抵押担保理本案中的抵押担保责任任 个体个体户李某因做生意需李某因做生意需资金而与某金而与某农村信用社村信用社签订借款合同，双方借款合同，双方约定，借款定，借款5000050000元，月利元，月利率率为5.25.2，借款期限，借款期限为20122012年年3 3月月2020日至日至20132013年年3 3月月1919日。日。为确保李某到期确保李某到期偿还借款本息，信用借款本息，信用社要求李某提供抵押担保。李某遂社要求李某提供抵押担保。李某遂让王某以其所王某以其所有的一套三室一有的一套三室一厅的住房作抵押担保，的住房作抵押担保，为此，王此，王某与信用社某与信用社签订了一份了一份房屋限期抵押合同房屋限期抵押合同，且双方到房且双方到房监所所办理了抵押登理了抵押登记。41精品课件精品课件该抵押合同抵押合同约定：抵押期限自本抵押合同登定：抵押期限自本抵押合同登记之日起至之日起至20132013年年4 4月月1919日止，若李某不履行日止，若李某不履行还款款义务，信用社，信用社须在抵押期限内向法院起在抵押期限内向法院起诉，否，否则，抵押期限届，抵押期限届满后抵押人王某将不承担担保后抵押人王某将不承担担保责任。借款合同任。借款合同订立后信用社如期向李某立后信用社如期向李某发放放借款，但到期后李某借款，但到期后李某仅给付了部分借款利息后，付了部分借款利息后，便杳无踪影。便杳无踪影。20132013年年9 9月月1010日，某信用社日，某信用社诉至法院要求判令至法院要求判令李某李某还款，并要求王某承担抵押担保款，并要求王某承担抵押担保责任。任。法律法律问题：抵押是否能：抵押是否能约定期限定期限？42精品课件精品课件本案在本案在审理中，理中，对王某是否王某是否应承担抵押担保承担抵押担保责任任产生两种不同的意生两种不同的意见：第一种意第一种意见认为，某信用社与王某之，某信用社与王某之间关于抵押期关于抵押期限及抵押限及抵押权丧失的失的约定，系双方定，系双方协商一致的商一致的结果是双方果是双方真真实意思表示，既不意思表示，既不违反法律的禁止性反法律的禁止性规定，也未定，也未损害害他人利益，故他人利益，故应认定定为有效。本案信用社在有效。本案信用社在约定的抵押定的抵押期限内未行使抵押期限内未行使抵押权，依法，依法应免除王某的抵押担任免除王某的抵押担任责任。任。43精品课件精品课件第二种意第二种意见认为，抵押担任合同是从合同，依附于借，抵押担任合同是从合同，依附于借款合同而存在，因此抵押款合同而存在，因此抵押权作作为从从权利也是依附于主利也是依附于主债权而存在的。根据而存在的。根据担保法担保法第第52条的条的规定，抵押定，抵押权与与其担保的其担保的债权同同时存在，存在，债权消消灭，抵押，抵押权也消也消灭。本。本案李某未案李某未偿还借款本息，信用社作借款本息，信用社作为债权人的人的债权未得未得清清偿，因此抵押人王某不能免除抵押担保，因此抵押人王某不能免除抵押担保责任。王某与任。王某与信用社信用社约定的免定的免责条款因与条款因与担保法担保法的的规定不符，定不符，应确确认为无效。无效。44精品课件精品课件 抵押抵押权是否是否类似于保似于保证，也可以，也可以约定担保期限？定担保期限？保保证：保保证人是以自己的信用作人是以自己的信用作为担保担保被保被保证人的清人的清偿能力又与能力又与时间有密切有密切联系系保保证人在提供保人在提供保证时，希望有明确的保，希望有明确的保证期期间保保证期期间的的约定是定是为了保了保护保保证人的合法人的合法权益益减小保减小保证人的人的风险45精品课件精品课件抵押：抵押：抵押期限抵押期限为隐性期性期间即主即主债务履行之日起至主履行之日起至主债务全部清全部清偿完完毕日止日止抵押抵押权只能在被担保的只能在被担保的债权消消灭后才消后才消灭是是为了保了保证债权的安全的安全实现减少减少债权人的人的风险46精品课件精品课件本案中，抵押人王某和本案中，抵押人王某和债权人信用社正是由于混淆了人信用社正是由于混淆了担保法担保法上保上保证期期间与抵押期与抵押期间的概念才自作主的概念才自作主张地地约定了抵押期定了抵押期间，如果根据王某和信用社的，如果根据王某和信用社的约定，信用定，信用社就必社就必须在主在主债务届届满后的一个月内主后的一个月内主张抵押抵押权，否，否则将被剥将被剥夺抵押抵押权，这对债权人来人来说未免未免过于苛刻，也不于苛刻，也不符合民法的公平原符合民法的公平原则。因此，抵押合同中当事人。因此，抵押合同中当事人约定的定的抵押期抵押期间都都应认定定为无效。无效。法律法律评析：析：47精品课件精品课件三、抵押三、抵押权的效力、的效力、转让、实现 【案例案例】张某欲开某欲开办一个酒店，但一个酒店，但资金不足，于金不足，于20092009年以自己房屋年以自己房屋4 4间作抵押向作抵押向农业银行行贷款款8 8万元，万元，并并办理了登理了登记手手续，之后，之后张某把房屋中向西的某把房屋中向西的两两间租租给了李某，在了李某，在经营酒店的酒店的过程中，程中，张某某又向工商又向工商银行行贷款款4 4万元并以上面的四万元并以上面的四间房屋作房屋作抵押，抵押，签订了抵押合同，了抵押合同，办理了登理了登记手手续，又用，又用同一同一办法在建法在建设银行行贷款款2 2万元，也万元，也办理了登理了登记手手续。20102010年年5 5月月归还了了农业银行行4 4万元、工商万元、工商48精品课件精品课件银行行2 2万元、建万元、建设银行行1 1万元，万元，张某将某将4 4间房屋房屋中靠中靠东的的2 2间卖给了了孙某，某，孙某知道房屋上某知道房屋上设有抵押有抵押权，但又在靠，但又在靠东面的面的侧墙新建了一个新建了一个大厨房。大厨房。20102010年年1010月，月，张某的酒店倒某的酒店倒闭，此，此时仍欠仍欠农业银行行4 4万元，工商万元，工商银行行2 2万元，建万元，建设银行行1 1万元，在万元，在20102010年年7 7月，月，农业银行将行将2 2万万元元贷款的抵押款的抵押权转让给了工商了工商银行，行，现贷款已款已到期，到期，张某无力某无力偿还。49精品课件精品课件（1 1）张某与承租人李某的租某与承租人李某的租赁房屋合同在房屋合同在4 4间房屋都房屋都抵押后是否抵押后是否继续有效？有效？（2 2）农业银行将抵押行将抵押权单独独转让的行的行为是否有效，是否有效，说明理由。明理由。（3 3）工商）工商银行、行、农业银行、建行、建设银行如何行如何实现自己的自己的抵押抵押权？（4 4）设工商工商银行的行的债权先到期，先到期，农业银行的行的债权未到未到期，期，应如何如何处理？理？（5 5）设李某的租李某的租赁合同尚未到期，抵押合同尚未到期，抵押权人能否中止人能否中止租租赁合同？合同？（6 6）前述抵押）前述抵押权人可否就人可否就4 4间房屋和房屋和1 1间厨房一并行使厨房一并行使抵押抵押权？问题？50精品课件精品课件（1 1）继续有效，有效，担保法担保法第第4848条条规定：定：“抵押人将已出租的抵押人将已出租的财产抵抵押的，押的，应当当书面告知承租人，原租面告知承租人，原租赁合同合同继续有效。有效。（2 2）将抵押）将抵押权单独独转让无效。根据无效。根据担保法担保法第第5050条条之之规定，抵押定，抵押权不得与不得与债权分离而分离而单独独转让或者作或者作为其他其他债权的担保。抵押的担保。抵押权从属于从属于债权，只能随，只能随债权一一齐转让。51精品课件精品课件（3 3）根据）根据担保法担保法第第5353、5454条之条之规定，定，债权履行履行期届期届满抵押抵押权人未受清人未受清偿的，可以与抵押人的，可以与抵押人协议以以抵押物折价或者以拍抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款抵押物所得的价款受受偿，同一，同一财产向两个以上向两个以上债权人抵押的，拍人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下抵押物所得的价款按照以下规定清定清偿：抵押合：抵押合同以登同以登记生效的，按照抵押物登生效的，按照抵押物登记的先后的先后顺序清序清偿。因此，工商因此，工商银行、行、农业银行、建行、建设银行可以拍行可以拍卖、变卖抵押物，将所得价款按抵押登抵押物，将所得价款按抵押登记的先后的先后顺序依序依次受次受偿。即先清。即先清偿农业银行行贷款，有余款款，有余款时再清再清偿工商工商银行，再有余款行，再有余款时方清方清偿建建设银行。行。52精品课件精品课件（4 4）根据）根据担保法解担保法解释第第7878条之条之规定，同一定，同一财产向两个以上向两个以上债权人抵押的，人抵押的，顺序在后的抵押序在后的抵押权所担所担保的保的债权先到期的，抵押先到期的，抵押权人只能就抵押物价人只能就抵押物价值超超出出顺序在先的抵押担保序在先的抵押担保债权的部分受的部分受偿。工商。工商银行行的抵押的抵押权顺序在序在农业银行之后，因此只能就抵押物行之后，因此只能就抵押物价价值超出超出农业银行行债权的部分受的部分受偿.（5 5）可以。）可以。根据根据担保法解担保法解释第第6666条之条之规定，抵押人将已抵定，抵押人将已抵押的押的财产出租的，抵押出租的，抵押权实现后，租后，租赁合同合同对受受让人人不具有不具有约束力。束力。张某将房屋抵押之后方租某将房屋抵押之后方租给李某，因李某，因此抵押此抵押权人可以人可以终止租止租赁合同。合同。53精品课件精品课件（6 6）根据）根据担保法担保法第第5555条之条之规定，城市房地定，城市房地产抵抵押合同押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物，厨后，土地上新增的房屋不属于抵押物，厨房系房系对主房屋主房屋设定抵押定抵押权后新建，故不属于抵押物，后新建，故不属于抵押物，但需要拍但需要拍卖该抵押的房屋抵押的房屋时，可以依法将厨房一起拍，可以依法将厨房一起拍卖，但，但对拍拍卖厨房所得，抵押厨房所得，抵押权人无人无权优先受先受偿。54精品课件精品课件四、房屋抵押后可以出四、房屋抵押后可以出卖吗？一年前，王某的一个一年前，王某的一个亲戚侄儿周某做戚侄儿周某做买卖向王借向王借钱，为表示表示诚意，与王意，与王签订了借款抵押了借款抵押协议，还将他的一将他的一处一居室房屋的一居室房屋的产权房照押房照押给王某。王王某。王寻思都是思都是亲友，友，又有又有协议和房屋和房屋产权证做抵押，不会出做抵押，不会出现问题，就借，就借给他他6万元万元钱。一年的期限到后，几日前，王去找他要。一年的期限到后，几日前，王去找他要钱，他人早没了踪影。，他人早没了踪影。经打听那一居室抵押房屋也早打听那一居室抵押房屋也早已在半年前就已在半年前就卖给别人，并通人，并通过登登记挂失方式挂失方式办理了理了产权过户手手续。王某可以主王某可以主张抵押抵押权吗？肯定无肯定无权主主张抵押抵押权55精品课件精品课件我国我国物物权法法第九条第九条规定：不定：不动产物物权的的设立、立、变更、更、转让和消和消灭，经依法登依法登记，发生效力；未生效力；未经登登记，不，不发生效力。生效力。这说明，明，对于不于不动产设立抵押的物立抵押的物权，登，登记是是强制性的制性的规定，即不定，即不动产抵押抵押权的生效登的生效登记。王某与周某的借款以房王某与周某的借款以房产抵押，抵押，虽然有然有协议书，并，并有房屋有房屋产权证押押给王，但王，但毕竟没有到房屋竟没有到房屋产权管理部管理部门办理房屋抵押登理房屋抵押登记，这样的抵押是不受法律保的抵押是不受法律保护的，的，不能不能发生法律效力生法律效力。56精品课件精品课件五、房屋出五、房屋出卖后能抵押后能抵押吗？思考：思考：产权人将房屋先人将房屋先卖后抵押后抵押房屋房屋买卖合同有效，但未合同有效，但未办理房屋理房屋产权过户登登记；后用同一后用同一标的物（房屋）的物（房屋）设立抵押，并立抵押，并办理抵押物登理抵押物登记。应该履行房屋履行房屋买卖合同合同还是抵押担保合同？是抵押担保合同？57精品课件精品课件2001年月，年月，泸州市州市纳溪区丰溪区丰乐镇农业技技术服服务站（以下站（以下简称丰称丰乐农技站）将本技站）将本单位所有的一位所有的一套面套面积90平方米的住房以万元的价格出售平方米的住房以万元的价格出售给本本单位位职工李某，双方未工李某，双方未签订房屋房屋买卖合同，也未合同，也未到房管部到房管部门办理理产权过户手手续，李某在付清，李某在付清购房房款后于当月即搬入房屋居住。款后于当月即搬入房屋居住。2003年月，丰年月，丰乐农技站因技站因经营化肥、化肥、农药等等业务需流需流动资金，遂金，遂将已出售将已出售给李某的那套住房和本李某的那套住房和本单位另外两套房位另外两套房屋一同屋一同设置抵押担保向丰置抵押担保向丰乐信用社借款信用社借款10万元，万元，借款期限借款期限为个月。借款抵押担保合同个月。借款抵押担保合同签订后，后，房屋出房屋出卖后能抵押后能抵押吗？相关相关问题思考之四思考之四58精品课件精品课件借借贷双方到房管部双方到房管部门办理了房屋抵押登理了房屋抵押登记，丰，丰乐信用社也依合同向丰信用社也依合同向丰乐农技站提供了技站提供了10万元万元借款。借款到期后，丰借款。借款到期后，丰乐农技站因技站因经营亏损无无力力偿还借款本息，丰借款本息，丰乐信用社多次催收未果。信用社多次催收未果。2004年月，丰年月，丰乐信用社信用社诉至法院，要求丰至法院，要求丰乐农技站及技站及时偿还借款本金借款本金10万元及利息，并申万元及利息，并申请法院法院对丰丰乐农技站技站设置借款抵押的房屋采取置借款抵押的房屋采取财产保全措施。法院依当事人的保全措施。法院依当事人的财产保全申保全申请在在查封李某居住的房屋封李某居住的房屋时，李某拿出自己交，李某拿出自己交纳购房款的收据向法院提出房款的收据向法院提出执行异行异议，认为自己自己对其居住的房屋享有所有其居住的房屋享有所有权，法院，法院查封其房屋封其房屋于法无据。于法无据。59精品课件精品课件法律法律问题：1 1、房屋、房屋买卖合同是否有效？合同是否有效？口口头合同合同未未办理理产权过户手手续60精品课件精品课件法律法律问题：2 2、如果房屋、如果房屋买卖合同是有效？合同是有效？抵押合同有效？抵押合同有效？应该优先先执行那个合同？行那个合同？按合同生效先后来判断？按合同生效先后来判断？61精品课件精品课件法律法律问题：3 3、债权与物与物权？哪个哪个权利享有利享有优先先权？本案本案该如何如何处理呢？理呢？62精品课件精品课件分歧意分歧意见第一种意第一种意见认为，李某与丰，李某与丰乐农技站的房屋技站的房屋买卖合同合同无效无效，丰，丰乐农技站技站应向李某承担向李某承担缔约过失失责任任，返，返还李某的李某的购房款并房款并赔偿相相应损失。同失。同时，应认定丰定丰乐农技站与丰技站与丰乐信用社的借款抵押担保合同成立，丰信用社的借款抵押担保合同成立，丰乐农技站不能清技站不能清偿到期到期债务，丰，丰乐信用社有信用社有权依担保法的依担保法的规定，拍定，拍卖、变卖其抵押的房屋其抵押的房屋优先受先受偿。其理由是，。其理由是，依房地依房地产管理法的管理法的规定房屋定房屋买卖应当当签订书面面转让合合同，且同，且应到房管部到房管部门办理理产权过户手手续才能生效，因才能生效，因李某与丰李某与丰乐农技站之技站之间的房屋的房屋买卖违反了房地反了房地产管理管理法的法的强制性制性规定，定，应认定双方的房屋定双方的房屋买卖合同无效。合同无效。由于李某与丰由于李某与丰乐农技站的房屋技站的房屋买卖合同被确合同被确认无效，无效，因此房屋的所有因此房屋的所有权未未实际从丰从丰乐农技站技站转移移给李某，李某，所以丰所以丰乐农技站有技站有权以其所有的房以其所有的房产设置抵押担保借款。置抵押担保借款。63精品课件精品课件 第二种意第二种意见认为，李某与丰，李某与丰乐农技站的房屋技站的房屋买卖合同合同依法成立并生效依法成立并生效。作。作为房屋出房屋出卖人的丰人的丰乐农技站未按合技站未按合同法的同法的规定向定向买受人李某受人李某过户房屋房屋产权属属违约行行为，本，本应责令出令出卖人人为买受人受人补办房屋房屋产权过户手手续，以使李，以使李某在支付某在支付购房款后房款后获得房屋的所有得房屋的所有权。但由于丰。但由于丰乐农技技站已将出售站已将出售给李某的住房李某的住房设置抵押担保，并置抵押担保，并办理了抵押理了抵押登登记，因此，丰，因此，丰乐信用社信用社对丰丰乐农技站出售技站出售给李某那套李某那套房屋享有抵押担保物房屋享有抵押担保物权。对同一套房屋，李某基于同一套房屋，李某基于买卖合同享有合同享有债权，而丰，而丰乐信用社基于房屋抵押登信用社基于房屋抵押登记享有担享有担保物保物权。根据。根据物物权对债权的的优先效力原先效力原则，应确确认丰丰乐信用社信用社对房屋享有的担保物房屋享有的担保物权优先于李某先于李某对房屋享有的房屋享有的债权的行使。李某在丰的行使。李某在丰乐信用社基于担保物信用社基于担保物权拍拍卖，变卖抵押房屋抵押房屋优先受