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中文科技期刊数据库（全文版）经济管理 44 关于新常态下城市房地产项目的可行性分析 黄建辉 石家庄碧科房地产开发有限公司，河北 石家庄 050000 摘要：摘要：随着全国城市一体化进程的加快，房地产业也逐步发展起来，由于国家出台了一系列政策法规，使得房地产市场的发展更加稳定，为政府和人民解决了许多实际问题。在一定阶段城市房地产在当时的经济发展中起到了巨大的推进作用。随着我国人民对住宅的生活品质的不断提高，对城市房地产的品质也有了较大的提升。本文简要介绍了新常态的含义，分析了新常态下城市房地产项目的困难和挑战，以及新常态下城市房地产的主要方法，希望通过本文简单的分析为后者提供借鉴意义。关键词：关键词：新常态环境下；城市房地产；可行性研究 中图分类号：中图分类号：F299.23 随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，城市房地产在国民经济中占有举足轻重的地位。由于房地产业面临着激烈的市场竞争，以及人们对房产品质的需求。在这个时候，城市房地产公司应该更加仔细地考虑项目所在地的市场状况，积极提升产品品质以应对激烈的市场竞争，以确保城市房地产业的健康发展。在过去的发展过程中，也出现了许多问题，因此，房地产企业要充分认识到房地产存在的问题，并对其进行及时的处置，避免因其遗留问题而造成财产损失。因此，在新常态下，城市房地产项目要有创新的意识，并期待有关部门能够敏锐的根据市场的变化而做政策上的调整。1 新常态浅析 新常态是指在经济发展的全过程中所遭遇的各种困境，而新常态又倡导了“可持续、平稳发展”的发展理念。我国的经济发展，与过去的发展特征已经有了很大的变化，从过去的迅速增长变化到现在的平稳、健康发展。社会发展也使我国城乡差距缩小，人民生活水平得到改善，城乡环境更加和谐、更加稳定。所谓新常态，就是在经济发展的过程中，出现了新的、未曾出现过的新的问题。当前，城乡居民的居住和生活条件得到了较大改善。这种发展的大环境，极大地促进了我国的房地产开发步伐，导致大量的楼房出现。随着我国城镇住宅和人口的不断增长，必然对房地产项目提出了更高的要求。2 新常态下城市房地产经营过程中面临的困境 2.1 城市房地产项目的总体成效欠佳 地产发展的这几十年来，随着国有以及私营地产企业不断迭代创新，房地产项目日渐完善，房地产业的发展也日趋成熟。发展的过程中，都会面临各种困难和挑战。房地产作为资金密集型产业，发展需要有足够的资金链进行支撑，另外房地产的投资周期比较长，状况比较复杂，有时企业的投资不能按时实现销售收回成本，使得房地产的发展无法顺利进行。随着城镇住宅的逐步饱和，房地产的发展方向也产生了一定的影响。同时，国家和地方政府的调控政策影响，再加上一些民营企业野蛮逐利、破坏市场的行为，对全国的房地产行业带来了深远的影响。2.2 政府有关部门对房地产的调控精准度不够 在新的经济形势下，我国的经济巨轮要保持稳定前行，必然要遏制一些野蛮主力的房地产投资行为，自中央房住不炒政策施行以来，房地产投资属性下降，民众投资热情降温，原来采取高负债、高周转的地产企业原来经营上的弊病迅速爆发出来。给社会和民众带来了一些不好的感受和体验。产生这些问题的根本原因，其实是原来地方政府发展经济过程中，过度依赖发地产而导致的。另外我国有关房地产法规的法律责任划分不清，经营上有不到位的情况，致使部分不良企业利用漏洞，野蛮逐利，让房地产业带来了巨大的风险。2.3 我国的房地产企业缺乏对经营模式的创新认识 房地产项目属于资金密集型产业，能够在短时间中文科技期刊数据库（全文版）经济管理 45 内带来巨大的现金流。房产公司经营经营过程中把重点放到了如何利用杠杆最大获利上，而一些先进的产品、经营理念。一直到政府执行房地产行业去金融化属性政策施行后才真正去认真面对。曾经就有某些房地产公司仅凭借几乎完全相似的户型和楼栋外观，快速在全国各地复制、粘贴而迅速扩大规模至地产企业前几名。所以在政府对房地产行业强管控后，才造成了大量房地产企业的混乱和暴雷。如何应对新的市场形势，如何根据政策、市场的变化而相应调整经营模式是当前地产公司经营层面上首当其冲，必然要解决的问题。2.4 房地产业的过度商品化 在曾经的某个时期，为了积极扩大内需，刺激消费，政府接连推出并深化住房商品化、教育产业化、医疗卫生市场化三项主要改革。确实在政策推行之后的二十年间促成了经济的繁荣，社会财富的大量增加。极端点的例子：在某城市某个时间段买对一套房就可以实现个人资产几十倍的增加；房地产曾经的疯狂可见一斑。住房过度商品化至少有三大风险：一是增加政府维稳工作难度。近年来，我国社会中无论城市，其主要原因还是在于暴力拆迁房屋、强行征用土地、补偿标准过低，住房过度商品化就使得政府、企业以及城乡居民都把房屋和土地视为珍宝，矛盾自然由此而起；二是容易强化收入再分配效应，使得居民收入和财产分布差距进一步扩大。恶性通货膨胀的危害主要是增加交易成本、强化群体间的收入再分配效应，而后者极易造成社会不稳定，因为它使债务人受益而债权人及领取固定货币收益的群体受损；三是容易扭曲社会价值体系，注重个人利益而淡化集体意识。住房过度商品化，意味着政府对住房服务的保障缺失或力度严重不足，为了立锥之居而挣扎奋斗的年轻人仍占多数，当住房这种基本的需求都无法满足的时候，年轻人传统的价值体系容易扭曲，注重个人利益而基本忘却集体主义。3 新常态下城市房地产业发展的主要特点 3.1 房地产业正处于转型关键阶段 在新的经济形势下，房地产市场的逐步改革，金融市场相对宽松的金融市场，将会摆脱十年来的“飞涨”状态，步入中高速发展的转轨。在此背景下，有关部门应通过合理的调节投资和投机性需求，抑制房地产市场的快速发展，从而使房地产价格稳定下来。房地产中高速发展将成为房地产市场新的发展趋势。3.2 民生产业将成城市地产发展新常态下的核心 政府作为一个国家的地方主政部门，没有认识到住房制度的不合理，没有及时把房地产市场导向正确的方向，造成了房价的疯涨和住房的不公，使其购房压力日益增大，被称为“房奴”的人越来越多。为此，政府明确提出了关系国家和百姓生活的重大问题，如“为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”等。房地产既要解决人们的基本居住问题，又要把它转变为民生产业，这是从房地产的功能和社会效果来考虑的。因此，新形势下房地产发展的新目标、新方向将是房地产业保障民生、改善人居环境的作用。3.3 去库存化仍将是中心工作 当前房地产行业从增量时代已经进入存量时代，房企库存压力增大，内贷、利用外资、自筹资金等房地产企业资金来源环节的资金来源同比增速均有大幅回落。当前及未来房企面临的一个重要问题就是去库存化，未来楼市去库存阶段也是一个供需关系重新调整、动态平衡的过程，所以未来房价的变化趋势，特别是三四线城市的房价增长乏力，随着未来中国房价下行压力的加大，投机性住房需求将会绝迹市场，投资性住房需求也将会明显减少，未来一段时间内，房地产市场将会出现房地产市场在今后一段时期还会出现这样的情况，投资性购房需求在今后一段时间内会明显萎缩。3.4 两级分化将有愈演愈烈之势 目前的房地产市场，最显著的特征就是房子的流动性变差。而流动性变差的根本原因是房价太高、房子过剩、房价收入比不对称三个原因所致。还有就是供需关系的根本性变化，也是重要因素之一，从以前的卖方市场到现在的买方市场，当房子出现供大于求的现象，在房子过剩、刚需越来越少的情况下，需求侧的购房者数量则在大幅萎缩，保本或亏本卖房的事情自然没人愿意干。中文科技期刊数据库（全文版）经济管理 46 只有能够流动和变现的才叫做资产，无法流动和变现的叫做钢筋水泥。以后城市中会有太多的房产价值下滑，而真正保值的必然是拥有优秀配套资源、品质优良的房产。4 新常态下城市房地产经营途径 4.1 推动经营机制完善发展 要想最大程度地提升房地产开发行业，就必须建立完善的经营机制，进一步强化政府的实用性。基于当前经济发展形势下，各级房地产项目部门应从当前房地产企业现状的角度出发，加大对房地产市场的实时监控力度，加大对房地产市场的行政力度。定期根据市场反馈调整经营模式，建立即时反馈长效机制，及时响应，提高行业监控的敏捷性和精准性。对违规发布广告、哄抬房价、违规买卖房屋等违法违规行为，要明确工作目标，动真格，出实招，重拳出击。关于宣传工作，为使住房市场工作经营机制得到进一步完善，我们在正确的基础上，加大工作力度。4.2 提高危机意识 政府对房地产市场新常态要“双防”并重，要有危机感及应对预案。一要防范楼市再次过热、虚火上升。二要防范楼市全局性的急速趋冷和房价大幅下跌。中国经济新常态决定房地产市场新常态。房地产的总体表现是由国民经济决定的。国民经济发展的快慢，导致增加或减少对房地产产品的需求，然后对房地产业提出了增加或减少供给的要求。循着房地产市场是由国民经济决定的这个逻辑，得出以下结论：未来一段时期内，中国房地产市场将呈现同国民经济一样的趋势，也将保持平缓发展的新常态。4.3 改革力度整体加大 我国房地产国有化的趋势，早在2015年就已开始，未来会有越来越多的头部房企被国资控股。房企的国有化趋势，预示着整个行业未来的走向。另外一个改革的重点是在未来国家将会适时推出房地产税、空置税以及不动产平台联网运行机制。通过改革是否能完全解决当前房地产发展不平衡的问题？这个没有最终的答案。当前除了政府加强宣传引导外，要从根本上解决问题，还需加快经济建设步伐，尽快缩小城乡差距和贫富差距，只有破解了这两个掣肘，才能最终化解中国当前所面临的房地产发展难题。5 结语 当前房地产市场形势不容乐观，影响经济社会稳定大局。稳房市是稳住经济基本盘的客观需要，稳房市对于稳增长、稳就业、防风险和保民生具有重要意义。同时科学的寻求房地产经营的变革，既要发挥房地产的实体经济属性，又要避免其金融属性死灰复燃。实现既能通过短期措施促进房地产市场稳定，又能通过长期制度建设促进房地产市场健康发展。建议推动都市圈城市群战略。以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。稳步推动房地产税试点。以上经营方式如果能够落地实施，将会对房地产行业带来变革性的变化。参考文献 1王子敏,江硕硕.预售制改革对房地产企业营运资金管理的影响J.经营与管理,2021(11):13-18.2杨柳.经济新常态下我国房地产经济的可持续发展研究J.管理观察,2019(31):59-63.3杨震,于立.新常态下城市设计的危机与挑战重庆忠县案例J.城市发展研究,2018,25(04):32-38.4许霖峰,戴冬晖,王耀武.精益求精:新常态下城市设计管理的应对策略J.规划师,2017,33(10):5-9.5栾彦.经济新常态的新外延对地方政府偿债能力的影响及对策研究J.辽宁大学学报(哲学社会科学版),2017,45(05):51-58.6柴锐.新型城镇化下房地产开发项目的可行性研究J.居舍,2017(19):5.7董德功.新常态下城市房地产管理的可行性探讨J.科技经济市场,2016(12):2.