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成本精细化管理手册
目 录
成本精细化管理手册 1
一、 目标成本管理作业指引 3
1.1目标成本管理作业指引 3
二、目标成本控制指导书 7
2.1成本控制指导书 7
2.2 项目论证成本管理作业指引 20
2.3 方案设计成本管理作业指引 23
2.4 施工图设计成本作业指引 28
2.5 主要材料设备采购方式及成本控制目标建议 31
2.6 总包、分包承包方式及成本控制目标建议 33
2.7 项目后期评估作业指引 34
三、目标成本控制表 37
3.1 规划指标控制表 37
3.2 土地成本控制表 39
3.3 设计限额控制表 40
3.4 前期费用控制表 41
3.5 建安成本控制表 44
3.6 营销费用控制表 47
3.7 开发间接费用控制表 50
3.8 管理费用及财务费用目标控制表 51
3.9 目标成本控制汇总表 52
3.10 目标成本审批表 54
3.11 结算资料审批表 56
四、工程付款 57
4.1 工程进度付款作业指引 57
4.2 工程付款建议书 60
4.3 工程进度款审核表 61
4.4 工程历次付款一览表 62
五、 采购管理 63
5.1 采购管理作业指引 63
5.2 采购管理流程 95
5.3 招投标管理 102
六、成本过程控制 112
6.1 工程造价管理办法 112
6.2现场签证工作指引 115
6.3设计变更工作指引 121
6.4 造价审核的管理 130
6.5结算支付的管理 136
6.6造价分析的管理 136
6.7造价档案的管理 137
6.8造价管理的措施 139
6.9工程结算及乙方申报资料及审核 139

一、 目标成本管理作业指引
1.1目标成本管理作业指引

二、目标成本控制指导书
2.1成本控制指导书

项目 期

造价部

年 月 日
目 的：明确项目成本控制目标及责任，指导项目开发决策；
附表（一）：产品组合
2.1.1产品组合
总占地面积

总规划用地面积

住宅
占地

成本
敏感

综合容积率

总车
位比

（不含
TH）
住宅可售

商业
可售

总建筑面积

其中
公建

公建
用地
车库可售

其中
住宅

产品组合
建筑
面积
占地
面积
产品
比例
平均面积
总户数
框架比例
容积率
占地
单位造价
住
宅
TOWNHOUSE

多层

小高层

高层

公
建
独立车库

商业网点

地上停车位

配套用房

地下车位
非人防地下车位

半地下车位

人防地下车位

综合

普通住宅户均

附表（二）：目标成本
2.1.2目标成本

附表（三）目标建材成本标准

材料名称
说明
规格
单位
目标价格
窗

元/平米

阳台门

元/平米

分户门

元/樘

分户门

元/樘

防火门

元/樘

单元门

元/樘

车库门

元/樘

网点门

元/平米

外墙瓷砖

元/片

外墙涂料

元/平米

楼梯间踏步砖

元/片

楼梯间地面砖

元/片

楼梯间踢脚镶边大理石

元/平米

小高层电梯前厅装修

元/平米

无动力排风扇

元/个

散热器

元/100w

小高层电梯

万元/部

道路砖

元/块

广场砖

块

庭园灯

盏

草坪灯

盏

壁灯

盏

附表（四）：报批报建费用明细
2.1.3报建报批费用明细
序号
费用名称
费用标准
收费
部门
成本目标指标(元/㎡)
项目总控制目标成本(万元)
说 明
费用(元/㎡)
1
勘查丈量费

2
规划定位放线费

3
审图费

4
规划设计费

5
规划管理费

6
规划服务费

7
人防工程质检费

8
临时用水

9
招标管理费

10
市场服务费

11
合同见证费

12
招投标服务费

13
排污费

14
固体垃圾排放费

15
垃圾托管费

16
工程质量委托费

17
劳保统筹费

18
施工许可证工本费

19
防疫审查费

20
工程保险费

21
标志牌

22
其它

合 计

2.1.4项目营销成本控制要点
附二：营销费用控制明细

项目 期营销费用

造价部

年 月 日

为提高营销企划水平，有效控制 项目销售费用成本，特制定本成本控制要点。
一、适用范围：
1. 项目营销成本费用控制。
二、计划控制目标
1.项目销售费用总额度为 万元。综合销售成交均价 元/M2，销售率 ％，销售成交合同总额的 ％，另加销售卖场包装、样板间费用 万元）；
2.销售费用实行分年独立总额控制，各年之间原则上不得结转；
三、控制方式及要求
1.销售费用控制责任部门为销售部，造价部负有监督执行、超支预警的责任；
2.销售部应对花园新城项目销售费用作细化总结，报公司管理层、造价部，用以指导＊＊＊＊项目销售费用控制，避免费用计划与售楼进度脱节；
3.销售部应指定专人负责销售费用管理，分期建立台帐；
4.在各年销售费用总额之内，由销售部在当年开始之前提出使用项目的预算和计划，报公司讨论通过后报造价部备案，作为当年销售费用成本控制依据；
5.销售部在各年计划执行过程中，可在总额控制范围内灵活调整使用单项费用额度，但单项计划超出 ％以上，无论当期营销费用总额有无结余，都应当书面报告造价部，经公司销售主管领导和分管副总经理批准后方可实施；
6.由设计或工程等其他部门具体操作的营销性质工程项目（如红线外道路绿化改造、临时性销售用房建造、卖场装修、样板间装修（包括家私及展示用品）、接待厅装修、售楼处装修、广告牌等），费用项目目标的控制由销售部负责，单项造价控制由操作部门负责。
7.对于某些销售、工程、设计等费用划分模糊的项目，由造价部负责划分，报公司批准后确定；
8.示范单位家私、装饰用品、生活用品，设计部应在采购前确定回收方法和回收残值计划，待公司批准后方可实施；
9.在现楼内装修样板间，销售部应事先制定展示时间、装修销售价格的计划，待公司批准后方可实施；
10.如确因销售需要，销售费用需超出当年销售费用总额度，须报公司销售主管领导和分管副总经理批准后方可实施。但项目销售费用总额度不变；
11.如某期销售完毕后，销售费用较当年控制总额度有所节余，则节余部分可结转至下一年使用。
四、总控及分解执行目标

2012年分解目标 单位：万元

卖场分解目标 单位：万元
序号
项目名称
单位
数量
合计
1

2

3

4

5

6

7
合计

现楼样板房装修成本目标为均价 万元/个样板房，折旧和销售回收不低于 万元/个，样板房内家私和饰品按应周转使用，平均 万元/个样板房。现楼售楼处装修成本目标为 万元/个，售楼处内家私和饰品按周转使用，平均 万元/个售楼处。
五、考核指标
a销售费用控制情况考核指标：成交销售费用比、目标销售费用比、销售面积比；
成交销售费用比＝当期累计销售费用/当期累计成交金额×100％
目标销售费用比＝当期累计销售费用/当期目标销售费用×100％
销售面积比＝实际合同销售面积/销售面积分层分户表面积×100％
b成交销售费用比指标作为弹性考核指标，主要适用在同一年销售中每个季度的比较，一般应在1.5%左右；
c目标销售费用比指标作为刚性考核指标，主要适用在各年间比较，一般应在100%左右；
d销售面积比率指标为刚性考核指标，适用于各期，控制指标为销售面积比率不低于99.99％。
六、本成本指导书由造价部负责解释。
附：《房地产企业成本核算指导》营销推广费用科目划分

14）售后服务补贴：销售折扣、由于销售承诺给业主的补偿
15）其他
2.2 项目论证成本管理作业指引

1.目的：
明确项目论证阶段的成本估算的主要方法和应达到的深度要求。
2.适用范围：
本细则适用于项目公司所有拟购买或合作的房地产项目和政府招标拍卖土地项目可行性研究阶段的建安成本估算工作。
3.定义：
3.1项目可行性研究阶段成本估算： 在项目可行性研究阶段，对拟建项目所需要的建安工程投资，通过编制估算文件预先估算和确定的过程，是《项目可行性研究报告》的重要组成，是项目决策、筹集资金和控制造价的主要依据。
4．职责：
4.1 公司-造价部
4.1.1负责编制《新项目成本估算表》
4.1.2负责项目可行性研究阶段跟踪执行《新项目成本估算表》。
4.2公司-技术管理部（设计）
4.2.1负责提供项目初步规划方案或要点分析。
5.工作流程
5.1项目基础性成本分析
5.1.1 造价部经理每半年安排相关人员编制项目公司开发项目所在地区的《各类建筑各种档次物业建造成本水平报告》，供公司领导和相关人员参考。
5.2项目可行性论证成本分析
5.2.1 造价部经理指定专业工程师负责项目可行性研究阶段的成本估算工作。专业工程师负责跟踪、配合，并编制项目可研阶段成本估算报告。
5.2.2进行成本估算的依据包括：技术管理部（设计）提交的可研阶段项目规划要点分析，投资发展部提交的关于项目定位的《市场调查报告》、《土地规划指标》及相关土地状况资料，成本信息库中的该地区各类物业成本指标和成本调研报告，市场同类档次项目的建造标准及形式等信息。
5.2.3 造价部专业工程师按《新项目成本估算表》格式要求，完成估算。
5.2.3.1填写编制说明：包括“项目概况”、“成本估算的依据”、“估算基准，即建筑的基础、结构形式及建造档次装修”、“其他说明”（例如估算时没有考虑哪些费用）
5.2.3.2结合项目的定位、规划指标、规划要点分析、建筑的基础、结构形式及建造档次装修等，确定建安成本中各个项目的成本指标取值。
5.2.3.3 按政府相关规定和以往工程经验制定前期费用和开发间接费中属造价部填写的项目。
5.2.3.4有多方案需要比较的项目，成本估算人应对各方案的成本差异性进行分析和说明，比较后提出成本建议。
5.2.4 《新项目成本估算表》经造价部经理审核后提交投资发展部，作为可研分析报告的附件。
5.2.5 公司进入新的城市进行房地产开发，成本估算人员必须在进行项目成本估算前先完成该城市的《房地产开发成本水平调查报告》，内容应包括：
5.2.5.1该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响：包括定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。
5.2.5.2当地的设计规范和标准的特点，主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点，以便考虑对造价的影响。
5.2.5.3当地建造成本的比较：包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较，完成该地区《各类建筑各种档次物业建造成本水平表》
5.2.6造价部专业工程师应在销售分公司提供的竞争楼盘清单中，挑选1-2个楼盘深入调研，完成《竞争楼盘成本水平调研报告》。
5.3公司立项阶段
5.3.1《项目可行性研究报告》获得公司批准及正式立项后，《新项目成本估算表》中有关的数据自动成为新项目建安成本的预控目标。
5.3.2造价部专业工程师负责把预控目标输入成本信息库。
5.4资料存档
《新项目成本估算表》经审批后，由造价部移交项目部资料信息员负责存档保管。
6.支持文件
无
7.相关记录表格
7.1《**地区各类建筑各种档次物业建造成本水平表》

2.3 方案设计成本管理作业指引

1.目的
为保证项目发展成本目标的实现，本指引规范了方案设计阶段的成本管理和控制方法。
2.范围
适用所有公司开发项目方案设计阶段的成本管理及控制工作。
3.术语和定义
3.1实施方案设计阶段：包括规划方案（含单体）设计和建筑扩初设计。
4.职责：
4.1公司-造价部
4.1.1负责项目市场成本调研，编制项目成本调研报告；
4.1.2负责建立成本模型和数据库；
4.1.3负责编制方案设计阶段《成本测算》及编制《方案阶段成本分析报告》；
4.1.4负责组织编制扩初设计阶段《成本概算》及《扩初阶段成本分析报告》；
4.1.5负责编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值；
4.1.6负责设计阶段成本控制工作的跟进工作；
4.1.7负责组织编制设计阶段方案成本比较和修正。
5.工作流程
5.1项目开发成本调研
5.1.1公司项目预立项后，造价部各专业工程师须开始收集和调研同类项目市场成本水平，编制项目成本调研报告；
5.1.2造价部须根据调研成果和以往项目开发成本资料建立成本数据库和研究模型。
5.2方案设计阶段成本管理和控制
5.2.1造价部须参与项目规划方案设计的专业小组评审，对规划方案设计成本提出要求和建议；
5.2.2规划方案设计完成后，造价部依据技术管理部（设计）提供的规划方案设计在一个月内编制其建安《成本测算》，对前期可研阶段的项目《成本估算》进行修正并对项目成本影响较大或成本容易流失的单项工程做专项成本分析和建议；
5.2.3造价部须在方案设计完成后一个半月内完成《方案设计阶段成本分析报告》的编制，对方案设计阶段所做主要成本工作进行总结和对后续扩初设计提出成本控制建议，并报造价部经理审核。
5.3扩初设计阶段成本管理和控制
5.3.1成本控制目标中建安成本目标在考虑可能发生的补充设计、设计变更及现场签证及其它不可预见的费用后，将建安成本目标尽可能的合理分解到每一个单项工程或专业工程上，形成扩初阶段的成本限额设计初步建议；
5.3.2造价部组织召集技术管理部（设计）相关人员开会讨论扩初阶段的成本限额初步建议，充分沟通后形成会议纪要，经分管副总经理审批后会签给技术管理部（设计），作为扩初阶段的成本限额；
5.3.3初设计完成并提交后一个半月内造价部须组织编制项目《成本概算》，概算依据扩初图纸针对典型配套（如地下室、会所、网球场馆等）及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费并按平均市场下浮水平计算，部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值，专业分包工程按市场价格。项目《成本概算》经造价部经理审核后报分管副总经理办公会审批；
5.3.4概算完成一个月内造价部负责完成《扩初设计阶段成本分析报告》的编制，对扩初设计阶段所做的主要成本工作进行总结并对下一阶段施工图设计提出成本控制建议并报本部门经理审核。
6.表格和记录
6.1《设计限额要求》
6.2《》

2.4 施工图设计成本作业指引

1.目的
为保证项目开发成本目标的实现，本指引规范了施工图设计的成本管理和控制方法。
2.范围
项目施工图设计成本管理。
3.定义
目标成本：通过确定成本目标值，用来指导产品设计、施工过程中各阶段成本控制的指标性文件。
4.职责：
4.1项目公司-工程技术部
4.1.1负责审核项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书；
4.1.2负责审核项目总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书；
4.1.3负责审核项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书；
4.1.4负责项目成本目标分解运作过程中的总组织与协调工作。
4.2项目公司-造价部
4.2.1负责编制项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书；
4.2.2负责编制总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书；
4.2.3负责编制项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书；
4.2.4负责与相关部门就限额设计数值及成本建议进行沟通，达成共识形成《目标成本指导书》。
5.工作程序
造价部须6.表格和记录
无
2.5 主要材料设备采购方式及成本控制目标建议

2.6 总包、分包承包方式及成本控制目标建议
序号
项目名称
承包
方式
结算成本
目标
合同（招标）
成本目标
设计变更及签
证控制目标
主要经济
指标值
备注
（万元）
（万元）
（万元）

2.7 项目后期评估作业指引

1.目的
对项目开发全过程的成本管理方法及目标达成情况进行科学评价，为项目开发积累成本管理经验。
2.适用范围
适用于项目工程完成全部开发或分期开发，并已办理竣工验收及结算后对项目成本进行的总结评价。
3.术语与定义
3.1项目成本后期评估：在工程竣工验收及结算后，对项目总体成本情况进行全面的系统性评价，检查目标成本达成情况，总结成本管理的得失和教训，为更好地控制后续项目开发成本打下基础。
4.职责
4.1造价部
4.1.1收集和汇总项目开发各阶段的成本信息和资料；
4.1.2组织公司相关部门编制《项目成本后期评估》报告；
4.1.3对《项目成本后期评估》报告中总结的成本管理问题提出整改建议；
4.1.4负责成本改进措施的落实和监督执行。
4.2公司相关职能部门
4.2.1配合造价部完成项目开发各阶段的成本信息和资料的收集；
4.2.2总结和分析本部门成本管理的经验教训，并制订相应整改措施。
4.3公司管理层
4.3.1负责审议《项目成本后期评估》报告和制订相应改善措施；
4.3.2负责就成本管理改进措施提供相应支持和资源。
5.工作程序
5.1制定《项目成本后期评估》报告编制计划
5.1.1造价部根据项目竣工结算的时间，需预先确定《项目成本后期评估》报告的相关内容。
5.1.2报告编制完成时间必须在工程竣工验收后的15日内完成。
5.2编制《项目成本后期评估》资料准备
5.2.1造价部负责归集项目的所有成本基础资料，包括：《项目目标成本》、动态成本信息报告等。
5.2.2造价部负责汇总项目结算资料，包括工程预算书、工程结算书、工程变更签证资料等。
5.3《项目成本后期评估》报告内容
《项目成本后期评估》报告可包括，但不限于以下内容：
5.3.1项目总体成本控制目标达成情况汇报及分析，总结项目成本超计划、无效投资、损失浪费等教训和各种途径降低成本的成功经验，对项目成本管理总体情况做出评价。
5.3.2对比分析项目结算指标与《项目目标成本》中的相关成本控制目标要求，汇总各项成本超目标的差异内容，分析差异产生的原因，划分相应责任部门，评价其成本管理工作的有效性。
5.3.3根据各期动态成本信息，对照施工图、竣工资料、施工总承包合同、工程预算书、工程结算书等资料，分析工程承包范围变化，工程量变化等，确认设计变更、现场签证等对成本的影响，以评价项目成本管理的科学性并总结经验教训。
5.4《项目成本后期评估》报告审批
5.4.1《项目成本后期评估》报告完成后，由造价部提交公司管理层审议；
5.4.2公司管理层就项目成本管理状况进行管理评审和提出整体改进方案。
5.5落实《项目成本后期评估》整改措施
5.5.1《项目成本后期评估》报告经公司管理层审批后，由造价部负责公布和存档；
5.5.2公司管理层审批的各项成本管理改进措施由相关责任部门具体落实，造价部监督执行。
6．支持性文件
无
7.相关记录
7.1《项目成本后期评估》
7.2《项目》

三、目标成本控制表
3.1 规划指标控制表
总占地面积

m2
建筑用
地面积

m2
总建筑
面积

m2
建筑物基底
占地面积

m2
建筑密度
（毛地）

容积率
（毛地）

计容积率
面积

m2
不计容积
率面积

m2
绿地率

道路用地
合计
沥青路面车行道
砼路面车行道
硬质铺装
车行道
硬质铺装广场
硬质铺装
人行道

绿化用地
合计
重要公共绿地
组团宅间绿化
底层私家花园
体育(游乐)
设施占地
水景占地面积

建筑用地面积
指 标
基底占地面积
建筑面积
平均层数
面积比例
平均每户面积
单
元
数
户

数
户数

比例
住宅
联排

洋房

电梯公寓

合计

小区配套
计容积率配套

垃圾转运站

公厕

配电房

社区居委会

幼儿园

文化活动中心

会所

物管

商业

合计

不计容积率配套

停车数

架空活动

架空停车

地面停车

人防地下室（地下停车）

地下设备用房

合计

道路用地
车行道

硬质铺装人行道

硬质铺装广场

合计

绿化用地
宅间小路

游泳池2个

合计

规划道路及代征绿地
规划道路

街头绿地及防护绿地

合计

3.2 土地成本控制表
项目名称：
序
号
土地成本项目
金 额
（万元）
控 制 措 施 及
简 要 说 明
备 注
1
政府地价

包括红线外市政配套设施费用和住宅建设配套费，俗称大配套。
2
支付合作单位费用

3
土地产权登记费

4
契税

5
土地使用费

6
其它

7
土地成本合计

编制： 审核：
3.3 设计限额控制表
序
号
分项工程
设计名称
设计合
同编号
总价
(万元)
经济指标
技术指标
材料
设计阶段成本
控制要点建议
经济
指标
经济指
标值
技术
指标
技术指标值
材料
名称
材料
单价

说明：不含为满足售楼需要发生的设计费用（售楼处、样板房、装修套餐、销售模型等）
3.4 前期费用控制表
项目名称：
序号
勘察及设计成本项目
金额
（万元）
控 制 措 施 及
简 要 说 明
备 注
一
勘察、设计费

1
勘探

1.1
勘察方案的设计和咨询

1.2
勘察的实施

2
设计

2.1
设计招标费

2.2
规划、方案设计费

2.3
初步、施工图设计费

2.4
环境（景观）工程设计费

2.5
其它专业工程设计费

2.5.1
基坑支护设计

2.5.2
燃气工程设计

2.5.3
人防工程设计

2.5.4
结构验算

2.5.5
样板房装修设计（4套）