浅析如何规范房屋租赁市场.doc

-范文最新推荐- 浅析如何规范房屋租赁市场 浅析如何规范房屋租赁市场近几年来，随着房地产业的不断升温，房屋租赁市场也一年比一年活跃，可以说房屋租赁市场广阔，前景非常看好。这一现象给房屋中介机构带来了无限的商机，就我们这个小小的县城，房屋中介机构就有近二十家，而且每一家的生意都非常火爆，租房的、看房的络绎不绝。中介机构只要能组织到货源，就不愁租不出去。那么，是什么原因促使房屋租赁市场如此火爆呢？主要有以下三点：一、陪公子（小姐）读书现象日趋严重。当今世界，科学技术突飞猛进，知识经济已见端倪。教育在综合国力的形成中处于基础地位，国力的强弱越来越取决于劳动者的素质，取决于各类人才的质量和数量，这对于培养和造就我国二十一世纪的一代新人提出了更加迫切的要求。在改革开放和现代化建设新时期，邓小平同志反复强调，实现社会主义现代化，科技是关键，教育是基础。21世纪，国家的综合国力和国际竞争能力将越来越取决于教育发展、科学技术和知识创新的水平，教育将始终处于优先发展的战略地位。在这种新的形势下，各届各类学生都感到了很大的压力，再象父母辈那样去学习，已经不能适应这个知识大爆炸的年代，作父母的也充分认识到了教育发展的新形势，对孩子的教育也越来越重视，他们想方设法为孩子创造条件，营造一个相对较好的学习氛围，为孩子排忧解难，分担压力。在这种情况下，有许多的家长克服自身的困难，甚至放弃工作，在子女就读的学校附近租房陪读。真可谓：可怜天下父母心！本人认为租房陪读有可取之处：一是可以提供给孩子一个相对安定的学习环境；二是有专人负责一日三餐，能给孩子提供合理的饮食，有助于孩子的成长发育；三是能够督促孩子认真学习，这一点对于学习不自觉的学生尤其重要；四是能够使孩子明白学习的重要性。二、适应城镇建设需要，拆迁步伐加大。随着城市建设规模的不断扩大，拆迁的力度也不断加大，我县在20xx年的拆迁面积已达到了22万平方米，创建国以来溧水城市建设之最。今年我县的县城拆迁面积预计达到30万平方米，含景区开发在内将达到50万平方米，拆迁近4000户。计划到20xx年，新城面积由现在的13.6平方公里扩大到60平方公里。这就意味着拆迁户还会不断的增加。这是一个庞大的群体，除了少数居民有第二住所外，绝大部分都要租房过渡，等待政府分配拆迁安置房。这又给房屋租赁市场带来了巨大的商机。三、经济不断发展，打工队伍扩大。目前，我县抓住南京主城扩容的契机，全面融入市区，融入苏南板块，为此确立了把加快工业发展、做强工业作为主攻方向，使之成为南京的一个新兴工业基地。分别引进了长安汽车工业园、联强不锈钢、喜之郎食品、星银药业等项目，随着这些项目的开工投产，势必需要一大批劳动者，对各种人才的需求，吸引了大批就业者，他们中间有本地的城镇下岗工人、有农村富余劳力、还有外地前来打工的。除了本地城镇的，农村来的和外地来的，特别是外地的打工队伍，往往是拖家带口，他们无一例外都要租房居住。工业格局的形成，又带动了第三产业的发展，随着外来人口的急剧增加，房屋的需求量也不断增加。针对如此火爆的房屋租赁市场，管理部门该如何规范租赁行为呢？首先要加强对全县房产中介机构的监管。一要监督在中介机构挂牌出租的房屋是否“两证”齐全（不能提供“两证”的，要有合法来源证明），当事人身份证与房屋“两证”是否吻合；二要监督中介机构是否提供了房屋租赁协议，提供的协议是否完整；三要监督中介机构对于成交的租赁房屋是否督促出租方向有关部门登记备案；四要监督中介机构对于在本机构挂牌出租的房屋是否建立了规范的档案，做到有案可查；五要监督中介机构是否存在不按规定收费的情况。其次要加强对学校及工业园区附近居民的调查，摸清排查房屋出租方及承租方的基本情况,这就要强调各部门间的通力合作，特别是要充分发挥基层群众自治性组织居委会和村委会的作用。只有摸清了情况，才能使管理者做到心中有数，切实管好房屋出租户及城镇流动人口。再次要加强宣传力度。只有让群众了解有关的政策、法规，促使房屋租赁双方认识到自觉地遵守、维护，自觉地配合管理部门的工作，才能不断规范房屋租赁市场。根据有关人员的调查显示，截止目前为止，在全国21个省会城市中，至今还没有房屋租赁专项法规的仅有南京一家，因此，加快房屋租赁管理立法势在必行。据悉，从今年8月26日起，南京市房屋租赁管理办法（草案）在南京市政府法制办网站普遍征求市民的意见，经过公示之后，目前已经获得市政府的批准，即将于今年的11月1日起正式实施。新办法主要有三个核心内容：一是强调房屋租赁当事人应当依法签订书面租赁合同，并在合同签订后30日内，向房屋租赁管理部门登记备案。二是明确了六类房屋不能出租。三是规定了出租方须向承租方出示纳税发票。至此，我市的房屋租赁将向规范化管理迈进。 解读涉法信访涉法信访在过去、现在和未来一个较长时期内将一直存在着，涉法信访的巨大功效人民不会忘记，历史也不会忘记。但是，从依法治国建设社会主义法治国家的高度看，从发展的角度看，从一方面我们目前的立法不断丰富和科学完善，另一方面却又要面对大量的涉法信访案件，以致于这些涉法信访案件引起中央领导的高度重视这一现实看，我们有必要对涉法信访进行反思和探讨，从而获得一些前瞻性意见。一、问题的提出1、涉法信访机制中的国家权力成分不清、界线不明。一方面，几乎所有的涉法案件都有法律上的救济途径：公民对其不服的行政行为可以在行政复议、行政诉讼中解决，犯罪行为可以在由国家或者自诉人启动的刑事诉讼中解决，民事纠纷可以在民事诉讼中解决，也就是说，从理论上讲，依照宪法以及民事、刑事、行政三大诉讼法等法律行使国家审判权的人民法院本可以成为几乎所有涉法案件的终局裁判者，即司法权为终局权。人民法院将起到十分重要的作用。另一方面，现行信访机制中又存在着涉法信访案件处理权这一国家权力但是，我们对这一权力的认识和界定远远不够：它的设定是否科学？它属于何种国家权力？它是对原有依法设定的国家权力的必要补充，还是多余的重复？它的行使是否有全局上的效果？它依照哪一部法律处理哪些案件？等等，我们必须对此有个深刻而科学的认识。客观现实是，信访部门接待了大量的涉法信访案件，彻底处理了其中一部分，但涉法信访案件却与日俱增，这反映了涉法信访案件处理权与原有依法设定的处理权之间，已经出现了互为消蚀的倾向。另外，大量的涉法信访案件属于没有进入诉讼程序，或者没有穷尽诉讼程序的案件，这又反映了涉法信访案件处理权往往有临时或者永久取代司法权的一面。例如这样一个案件：土地延包期间，某村违反党中央政策将原承包户种有成规模果树的土地无偿发包给另一承包户，引发土地使用权纠纷；新承包户又分三次将果树全部砍毁，引发刑事案件和民事赔偿案件。至此，该一案包含三个小案：土地纠纷、刑事、民事。但是，该案始终只能进入信访部门，并且在基层久拖未决，最后在省级信访部门的接待下，在省级内参的呼吁下，才以被害人得到赔偿后不得已息访而告结。从客观上讲，被害人始终没有要求放弃刑事诉讼，因此，该案中的刑事案件在法律上并未得到处理，但在信访机制内，该案就这样结了。2、信访指导思想本身存在着某种矛盾。一方面，宪法规定公民有申诉权，尤其是“大闹大解决，小闹小解决，不闹不解决”等所谓信访经验的广泛流传，和它在某种程度上所起到的示范作用，使得公民或者单位进行信访大有不到北京不罢休的信心和理由，于是，大量本应由基层解决的案件不得已而摆上高级领导的案头。另一方面，我们“将问题解决在基层”的指导思想，又往往使我们将很多公民或者单位在基层解决不了的案件仍然批回基层就算了事，不再做督促、检查和落实。这样，既赋予公民或者单位有信访的权力，又将大量信访案件空批回去了事，这是一个严重的矛盾。另一个更为严重的矛盾是，几乎所有的涉法案件，都有法律上（不含狭义上的信访法律法规）的申诉渠道，这个申诉渠道就可以看作是具体法律对宪法规定的公民申诉信访权的落实，我们只需要严格执行这个具体法律的规定，就应该是保障了公民的申诉信访权；否则，社会效益就无从谈起，终局结论更是遥遥无期。打个比方，宪法规定公民有劳动（工作）和管理国家事务的权利，但这并不意味着每个公民都可以仅仅以此为由要求进入国家机关成为国家工作人员。显然，选拔国家工作人员自有一套法律法规来规范，我们只需要严格依照这一套法律法规来选拔国家工作人员就足够了。但是，我们在前述这个申诉渠道（即本来能够产生终局结论的法律程序）之外，再设定一个抵触或者部分抵触该法律程序的信访机制，这确实是一个不易解决的矛盾。3、涉法信访的成因。总体上说，基层工作（不含基层信访工作下同）与信访工作、对基层工作有一定的领导、指导作用的有关机关的工作之间，互相成为对方工作质量不高、效率不高的原因。基层工作对“上”有依赖性，信访工作对“下”也有依赖性，双方互相依赖，质量与效率不高自是必然。分开来说，基层工作不过关是根本。但基层工作不过关的原因又是什么呢？笔者以为其主要原因如下：所处的环境不佳，缺乏按规律办事的机制，责、权不明，违法成本低，冗员多，人员素质不高，缺乏科学竞争机制。例如，河南省高级人民法院副院长谢德安在公开发行的刊物（公民与法审判版）20xx年第7期上发表文章称，某基层法院共有工作人员128人，但其中具有法官资格（含院领导）的仅21人。这就是说，该院具有审判案件资格的人数仅为21人，比例仅为1/6一个绝对惊人的比例。造成这一绝对惊人的比例本身就有违反法官法之嫌谁对造成这一绝对惊人的比例负责呢？再让这样的法院完全依法办案，理论上讲是不太可能的！等等。信访工作监督基层工作不到位是关键。信访工作就案办案，越办案越多，养成了基层工作的惰性和依赖性，还容易使那些问题未得到解决的信访主体误认为基层工作与信访工作“官官相护”，是一个利益共同体。二、问题的解决1、加强信访理论研究，创新信访工作机制。笔者注意到，关于信访工作机制，理论界进行的研究很少，实务界的研究也只是在近年来才得到自上而下的重视，传媒从制度层面进行的专题报道或者研究也几乎没有。为此应积极引导理论界、实务界加大研究信访理论的力度，寻求信访工作机制的创新。2、科学界定信访的条件和程序，强化依法办案并且形成终局结论的观念，达到减少涉法信访案件的目的。信访的条件和程序必须规范，要让随意信访、接访、违法信访、接访者承担相应的后果；否则，随意信访、接访、违法信访、接访必然造成对信访机制之外原本可以产生终局结论的法律法规的抵触，降低这些法律的权威性、有效性、统一性。要树立和强化依靠信访机制之外那些原本可以产生终局结论的法律法规办结案件的信心和观念，并付之于行动，坚定不移地执行下去，形成万众一心维护这些法律法规的权威性、有效性和统一性这一局面，从而使使绝大多数案件还没有进入信访程序就结案。诚如斯，岂有涉法信访案件不大幅减少之理？3、适时改革，加强依法办案的力度。如前所述，从理论上讲，涉法信访案件几乎都可以在信访机制之外得到解决，但现实中，确实有部分案件迟迟不能解决或者错误解决而导致当事人信访的情形。例如，某法院为了迎合不同的当事人而对同一案件炮制了两份关键内容和结论相异的判决书，最后在上诉审程序中才露馅；某检察机关对自己承认的十多万元债务先是拒不退还，后又拟制了一份每年退还1000元的协议，最后被央视报道称，这竟比香港回归祖国的期限（一百余年）还长；湖北某公安机关违法办案造成四名教师被错误羁押一年多，最终于20xx年被央视报道后才撤销案件；某公安机关为了求得证据而让被害人再次被强奸，最终仍然办了一个更大的错案将另一个无辜者错误羁押一年多；河南某公安机关指派两名交警出警，该两名交警赶到现场后却以自己不管治安为由拒不下车出警，放任被害人围着他们的警车转圈而被歹徒继续追砍；等等。笔者认为，对此主要应从改进第一手工作的质量和效率入手：该查办有关国家工作人员违法渎职的坚决查办，决不手软；该引入竞争机制的坚决引入，决不迟疑；该淘汰冗员劣员的坚决淘汰，决不含糊；该高薪保障的坚决高薪保障，决不顾此失彼；该下放权力强化责任的坚决下放和强化，决不保守。果如此，岂有第一手工作不硬、不令人民满意、社会秩序和道德风尚不好之理？岂有涉法信访成为难题之理？4、提高信访工作人员的法律素养，强化信访工作的监督、纠错功效。一个信访工作人员如果没有一定的法律素质，那么他的工作就不太可能产生法律意义上的功效，甚至还可能闹出大乱子，闹出法律上的大笑话。因此，信访工作人员应努力提升自己的法律素养，增强其做好信访工作的能力。信访工作的主要角色应定位于：从信访案件中发现国家工作人员违法渎职的蛛丝马迹，并坚决查办。为此，应从纪检、监察等部门抽调人员进入信访机构，进行单独办公或者联合办公，将重点放在剔除国家工作人员中的害群之马上，放在纠正国家工作人员的违法渎职行为上以此作为信访工作迈向大有可为、利国利民的方向，从而使基层工作与信访工作各行其是、各负其责。诚如斯，岂有涉法案件不被解决、涉法信访成灾成害之理 为深入贯彻云南省总工会第十一届二次全委会确定的 全省工会 2008 年度总体思路，落实“打牢工会物质基础” 的工作任务，全面加强经费收缴和财务管理工作，根据省总 工会云工200823 号及云狱电2008128 号文件精神，配合 监狱系统做好基层工会财务大检查工作，我狱积级组织了相 关人员对本单位工会财务工作进行了自检自查，现将自检自 查工作情况报告如下： 二、 工会收到行政计拨非财划经费都按比例足额上解。 三、系统工会对下补助的送温暖款、专项补助款都严格按照 规定专款专用。 总之，我单位工会严格按照工会财务会计制度进行财务 收支，按制度要求使用会计科目，建立会账簿，按时记账，及时核对银行、现金日记账，按季编制基层工会资产负债表 及基层工会经费收支预决算表，年终编写财务工作总结，会计资料信息真实、正确、合法、账表、账账、账实相符。 9 / 10