我的房子谁作主——对“买卖不破租赁”制度的法律分析.doc

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-我的房子谁作主对“买卖不破租赁”制度的法律分析【案例回顾】2002年3月，刘某将其拥有一套面积为80 平方米的闲置房屋两间借用给张某居住，但是同年6月，张某在没有经过刘某同意的情况下，把其中一间40平方米的房屋租给了王某。在张某将房屋租赁给王某的期间内，刘某因资金紧张，于2002年12月8日又将这两间房屋转卖给马某，并随即办理了产权过户手续。马某获得房屋产权后打算入住该房屋，于是要求王某搬出，王某拒不同意。马某认为房屋产权已经属于自己，其有权利居住，王某的行为损害了其使用权，遂向法院提起诉讼，要求判令王某立即从该房搬出并赔偿损失。【法院判决】一审法院经审理查明后认为：本案中，作为出租人的张某并不是房屋所有人，房屋所有权的转让行为是由所有人刘某完成的，鉴于出租人不是租赁物所有人，不能适用我国合同法第229条的相关规定，即在学理上所称的买卖不破租赁原则。据此，法院作出如下判决：对原告的诉讼请求予以支持，判令被告王某从该房子搬出并赔偿原告相关损失。【法律分析】民法上有所谓“买卖不破租赁”的原则，即租赁关系成立后，出租人又将出租物转卖给第三人，原租赁关系对买受人有效，承租人仍可向受让人主张租赁权，受让人所取得的也仅为负有租赁债权负担的财产所有权。举个例子，比如A将房屋出租给B，租赁期限为1年，B在得到A的许可后又将房屋转租给D，在此期间A又将房屋出卖给C，并进行了过户登记，此时C就不能以房东的身份要求D搬离房屋，否则就违反了原先的租赁合同，要承担相应的违约责任。那么依照这一原则理解，案例中的判决岂不是有问题？答案是否定的。因为该原则的适用还须满足一定的条件：1， 租赁合同须合法有效。我国合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。如果承租人当时签订的房屋租赁合同存在上述情况，该合同就不受法律保护，自然也就不能对抗房屋的新所有权人了。2， 租赁物须已被交付并为承租人实际占有。若承租人在已经签署租赁合同的情形下并没有实际入住房屋，而房屋所有权发生了转让，新的房屋所有权人就有权不履行承租人与前所有权人之间的租赁合同，承租人的损失须向房屋前所有权人主张。3， 须出租人将租赁物所有权让与第三人，即房屋所有权由出租人移转到第三人手中时才能适用该原则。最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第66条第1款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，以抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。结合上述案例看，张某并不是房屋的所有权人，其与王某签订的租赁合同并非合法有效， 没有满足上述第一个条件，因而法院判决该案不适用“买卖不破租赁”原则是合法且合理的，而承租人王某的损失，只能去向张某主张了。该案例提醒我们在进行房屋租赁活动中，要特别注意对出租人主体资格的审查，宁愿麻烦一点去有关部门确认，也不要贪图一时省力，因小失大，在一些情形中，房屋的非所有权人通过伪造身份文件从事租赁活动，如果承租人不去有关部门核实，就可能上当受骗，当其逃之夭夭的时候，承租人的权益就很难得到挽回了。另外，在租赁关系合法有效的前提下，承租人除了受到“买卖不破租赁”制度的保护，还能享受另外一项权利承租人优先购买权。我国合同法第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。对此江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见也有进一步的规定，由此可见，承租人享有的权利还是比较全面的，只要承租人积极的去行使自己的权利，合法利益就能得到保障。【法律服务】最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见第119条第2款：私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。中华人民共和国合同法第52条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第230条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。城市房屋租赁管理办法第11条规定：租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第66条第1款：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见第七条：出租人出卖租赁房屋侵害承租人优先购买权，承租人要求出租人赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人以出租人与第三人之间恶意串通，侵害其优先购买权，要求确认出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效的，人民法院应予支持。出租人与第三人之间的房屋买卖合同被确认无效或者被撤销的，承租人要求按第三人购买房屋的同等条件购买的，人民法院不予支持，但出租人同意的除外。第八条：出租人没有通知承租人，将租赁房屋出卖给第三人，第三人未办理房屋产权过户登记手续，承租人要求撤销租赁房屋买卖合同的，人民法院应予支持。出租人没有通知承租人，将租赁房屋出卖给第三人，第三人已经办理房屋产权过户登记手续，承租人要求撤销租赁房屋买卖合同的，人民法院不予支持，但承租人能够证明第三人在订立合同时知道或应当知道房屋存在租赁关系且未到期，出租人出卖房屋未通知承租人的除外。第九条承租人对出租人出卖的租赁房屋在同等条件下享有优先购买权。同等条件主要是指价格、价款支付方式等，但出租人有证据证明其与第三人存在亲属关系或其他特殊关系，且该关系对其是否出卖房屋或出卖房屋的条件确有重大影响的除外。第十条出租人出卖租赁房屋时，必须以书面方式通知承租人本人或者授权的代理人。出租人以在租赁房屋处张贴告示、在新闻媒体上刊登公告等方式告知的，不发生通知的法律后果，但出租人有证据证明无法通知承租人本人及其授权的代理人的除外。第十一条出租人以书面方式通知承租人时，应当告知出卖租赁房屋的事实、时间及相关条件。出租人虽然以书面方式通知承租人出卖租赁房屋的事实，但未告知具体出卖条件或告知内容不真实、不全面或者在出卖条件发生变化后未及时告知承租人的，应当认定为未履行通知义务。第十二条承租人要求行使优先购买权的，应当自收到出租人的书面通知之日起的合理期限内作出是否购买的书面意思表示。当事人另有约定的除外。第十四条出租人以拍卖方式出卖租赁房屋的，除拍卖人发布拍卖公告外，出租人同时应当在拍卖日七日前以书面方式通知承租人参加拍卖。承租人收到出租人的书面通知后未参加竞拍的，视为放弃优先购买权。出租人未尽通知义务导致承租人未能行使优先购买权，承租人要求撤销出租人与第三人之间的房屋买卖合同的，人民法院不予支持，由此给承租人造成损失的，承租人可以要求出租人赔偿。苗木供应合同书甲方：乙方：周至县哑柏镇绿星苗圃经甲乙双方协商同意， （以下简称甲方）从周至县哑柏镇绿星苗圃（以下简称乙方）购买银杏苗木，（用于渭政办发2010205号文件，渭南市区绿化），并就相关事宜达成以下协议：一、 苗木数量： 二、 苗木规格：胸径15cm以上，主干通直，树头完整，枝条匀称、丰满，无病虫害，树形美观。三、 苗木价格：每株计人民币四、 该价格包括：苗木费、挖掘费、包装费、装车费、拉运费五项。合计人民币（ ）五、 付款方式：任务完成后，10日内一次付清。六、 有关事项：1、 土球规格：苗木所带土球直径1.2米以上，厚度60cm以上，卸车前完整不破裂。2、 包装规格：土球包装腰带无间隙宽度12cm以上，纵扎草绳间隙在2cm以下。绳杆高度40cm，缠冠高度2米。3、 所有苗木必须是播种培育，均为本苗圃苗木，严禁从外省、外地调动，由此产生的不良后果，由乙方负责。4、 乙方必须按照甲方时间、地点、数量要求按时送苗。（送苗地点，渭南市城区）并保证我县任务完成居全市前三名。5、 苗木结算数量以接收方接收单上的数据为准，因不符合合同条款中苗木规格要求的，接收方拒绝接收的苗木由乙方自行处理。六、本合同未尽事宜，甲乙双方同意协商解决。七、合同条款违约，造成经济损失，由造成损失方全额赔偿。八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签字盖章之日起生效 二0一0年十二月-精品 文档-