第一和第二章专业知识点.pdf

1第一节第一节 分析客户现金需求分析客户现金需求短期现金需求的动机1、交易动机：个人或家庭通过现金及现金等价物进行正常的交易活动。2、谨慎动机或预防动机：是指为了预防意外支出而持有一部分现金及现金等价物的动机，如个人为应对可能发生的事故、失业、疾病等意外事件而需要提前预留一定数量的现金及现金等价物。3、投机动机：人们为了抓住有利的购买有价证券的机会而持有的一部分现金及现金等价物的动机。现金规划中所指的现金等价物是指流动性比较强的活期储蓄、各类银行存款和货币市场基金等金融资产。流动性是希望能得到合理的价值及时变现的能力。现金或现金等价物的额度量的问题流动性比率是流动资产与月支出的比值，它反映客户支出能力的强弱。流动性比率流动性资产/每月支出；通常情况下，流动性比率应保持在36左右例题例题【例题】多选：现金规划需要考虑的因素有（AD）A A 对金融资产流动性的要求对金融资产流动性的要求B 个人或家庭的投资偏好C 个人或家庭的风险偏好程度D D 持有现金及现金等价物的机会成本持有现金及现金等价物的机会成本第二节第二节 制定现金规划方案制定现金规划方案现金是现金规划的重要工具。与其他的现金规划工具相比而言，现金有两个突出的特点：一是现金在所有金融工具中流动性最强。另一个特点就是持有现金的收益率低。（一）现金规划的工具-银行相关储蓄品种：1、一般储蓄品种：活期储蓄：按季结息定活两便储蓄：存期三个月以上按定期的六折计息，50元起存整存整取定期储蓄：50元起存零存整取定期储蓄：5元起存，存期可选择1/3/5年，每月存入固定金额。整存零取储蓄：起点为1000元存本取息储蓄：起点为5000元个人通知存款：最低起存金额5万元，分为一天通知和七天通知两种定额定期储蓄：存期一年，到期一次取清，不办理部分支取2、特色储蓄业务（1）定额定期双定存单：礼品，不记名、不受理挂失（2）定活通：自动每月将活期闲置资金存为定期，活期余额不足再自动转回活期。（3）绿色存款：利息捐赠（4）礼仪存单（5）喜庆存单（6）四方钱（光大银行）：保护隐私（7）外币储蓄2现金规划的工具现金规划的工具-货币市场基金货币市场基金（二）现金规划的工具（二）现金规划的工具-货币市场基金货币市场基金货币市场基金是指仅投资于货币市场工具的基金，功能类似于银行活期存款，而收益却高于银行存款的低风险投资产品。申购或认购起点为1000元人民币。1、流动性：货币基金有类似于活期存款的便利。今天赎回（T日），资金最快明天（T1日）上午10点以前到账。2、安全性：就安全性而言，由于货币基金投资于短期债券、国债回购及同业存款等，投资品种的特性基本决定了货币基金本金风险接近于零。货币市场基金应当投资于以下金融工具：（一）现金；（二）一年以内（含一年）的银行定期存款、大额存单；（三）剩余期限在397天以内（含）的债券；（四）期限在一年以内（含一年）的债券回购；（五）期限在一年以内（含一年）的中央银行票据；（六）中国证监会、中国人民银行认可的其他具有良好流动性的货币市场工具。不得投资于：（一）股票（二）可转换债券（三）剩余期限超过397天的的债券（四）信用等级在AAA级以下的企业债券（五）中国证监会、中国人民银行禁止投资的其他金融工具3、特点：（1）本金安全（2）资金流动性强（3）收益率相对活期储蓄高：年收益23%（4）投资成本低（5）分红免税案例：找出下列基金中的货币市场基金华安现金富利华安现金富利南方现金增利南方现金增利上投摩根货币基金上投摩根货币基金A A招商现金增值招商现金增值融通货币融通货币易基策略广发聚富荷银周期南方高增提示：“货币市场基金是指仅投资于货币市场工具的基金。在基金名称中使用“货币”、“现金”、“流动”、“现款”、“短期债券”等类似字样的基金。”3影响收益率的因素：利率因素；规模因素；收益率趋同趋势。（三）现金规划的融资工具-信用卡融资1 信用卡理财的特点：（1）符合条件的免息透支（2）免息分期付款（3）高透支额调高临时额度（4）预借现金（5）循环信用（6）支出记录与分析（7）支出管理（8）建立信用案例：案例：张先生的帐单日为每月5日，到期还款日为每月23日；4 月 5 日银行为张先生打印的本期帐单包括了他从 3 月 6 日至 4 月 5 日之间的所有交易帐务；本月帐单周期张先生仅有一笔消费3 月 30 日，消费金额为人民币 1000元；张先生的本期帐单列印“本期应还金额”为人民币1000元，“最低还款额”为100元；不同的还款情况下，张先生的利息分别为：(1)若张先生于4月23日前，全额还款1000元，则在5月5日的对帐单中循环利息=0元。(2)若张先生于4月23日前，只偿还最低还款额100元，则5月5日的对帐单的循环利息=17.4元。具体计算如下：1000元0.05%24天（注：3月30日4 月 23 日）(1000元-100元)0.05%12天（注：4月24日5 月 5 日）17.4元 消费者使用信用卡注意以下方面消费者使用信用卡注意以下方面 消费者在使用信用卡进行消费时需要注意以下方面：消费者在使用信用卡进行消费时需要注意以下方面：（1）免息还款期的计算问题。（2）超额透支不能享受免息还款待遇。（3）信用卡提现并不享受免息期待遇。（4）信用卡存钱无利息。4（5）免年费，并非年年免。（6）当心：部分偿还不能享受免息待遇。（四）现金规划的融资工具-其他银行融资方式1、凭证式国债质押贷款一般起点为5000元，且每笔贷款不超过质押品面额的90%，原则上不超过一年且不超过质押国债的到期日。2、存单质押（五）保单质押融资：所谓保单质押贷款，是保单所有者以保单作为质押物，按照保单现金价值的一定比例获得短期资金的一种融资方式。并不是所有的保单都可以质押的,质押保单本身必须具有现金价值。期限一般不超过6个月，最高贷款额度一般不超过保单现金价值的70-90%（六）典当融资：根据2005年2月9日颁布的典当管理办法，典当是指“当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为”。典当期限不超过6个月，不足5日按5日计算。动产质押典当的月综合费率不得超过当金的4.2%，房地产抵押典当的月综合费率不得超过当金的2.7%。例题例题【例题】多选：下列关于房产典当的说法正确的是（ABCD）A A 一般两证齐全的房产放款额度在一般两证齐全的房产放款额度在50%50%以下以下B B 个人来进行房产典当时，房产所有人都要到场到户个人来进行房产典当时，房产所有人都要到场到户C C 承典人必须提供有第二住所的证明承典人必须提供有第二住所的证明D D 签约时进行房地产抵押登记的共有人（满签约时进行房地产抵押登记的共有人（满1818周岁）均要到场签字周岁）均要到场签字工作要求：（一）分析客户现金需求工作准备：电话预约；准备会谈所需资料；迎接客户；正式会谈前的铺垫。工作程序：说明什么是现金规划；收集客户信息；引导客户编制现金流量表；确定现金及现金等价物的额度（月支出的36倍）（二）制定现金规划方案工作程序：用现金规划的一般工具配置客户现金额度；介绍现金规划融资方式，解决超额的现金需求；形成现金规划报告交付客户。例题复习：例题复习：选择题选择题1、下列关于流动性比率的说法正确的是（A）。（A）流动性比率流动性资产/每月支出（B）流动性比率净资产/总资产（C）流动性比率结余/税后收入（D）流动性比率投资资产/净资产2、通常情况下，流动性比率应保持在（C）左右。（A）1（B）2（C）365（D）103、王女士购买了10万元的货币市场基金,该基金不能投资于(C)A、一年以内的大额存单 B、1年以内的债券回购 C、可转换债券 D、剩余期限在397天以内的债券4、小何因急需现金想通过信用卡取现.他的信用卡每卡每日取现金金额累计不超过人民币(A)A、2000元 B、3000元 C、4000元 D、信用额度的10%5、小王持有某银行的信用卡,他近期内打算出国旅游,于是向该银行电话申请调高临时信用额度,申请调高的临时信用额度一般在(B)天内有效.A、15天 B、30天 C、45天 D、60天6、关于典当的说法不正确的是（C）。（2006年9月考题）（A）典当对客户的信用几乎为0（B）典当手续便捷（C）所有股票都可以典当（D）所有符合条件的不动产也可以典当7、根据2004年8月16日中国证监会、中国人民银行制订的货币市场基金管理暂行规定，货币市场基金是指仅投资于货币市场工具的基金。具体来讲，货币市场基金应当投资于以下金融工具（ABCDE）。（A）现金 （B）一年以内(含一年)的银行定期存款、大额存单 （C）剩余期限在三百九十七天以内(含三百九十七天)的债券 （D）期限在一年以内（含一年）的债券回购 （E）期限在一年以内(含一年)的中央银行票据8、下列关于现金规划中交易动机说法不正确的是（C）。（A）满足支付日常的生活开支而持有现金或现金等价物的动机。（B）一般来说，个人或家庭的收入水平越高，交易数量越大，从而为应付日常开支所需要的货币量就越大。（C）为了预防意外支出而持有一部分现金及现金等价物的动机。（D）个人或家庭出于交易动机所拥有的货币量决定于收入水平生活习惯等因素。9、通常情况下，客户的个人现金流量表分为三栏，分别是（ABC）。（A）收入（B）支出（C）结余（D）资产（E）负债10、通常反映货币市场基金收益率高低有两个指标：（AB）。6（A）7日年化收益率（B）每万份基金单位收益（C）久期（D）单位净值（E）赎回费率的高低判断题：判断题：1.所有的保单都可以质押的。()2.医疗保险和意外伤害保险合同可以作为质押物从银行或保险公司进行短期融资。（）3.股票属于现金规划的工具。（）多选题：多选题：1、运用信用卡理财可从下列（ABCD）方向着手。A A 支出记录和分析支出记录和分析B B 支出管理支出管理C C 资金调度资金调度D D 建立信用建立信用2、下列关于资产流动性和收益性的说法正确的是（BCD）A 资产的流动性与收益性通常成正比B B 资产流动性是指资产在保持价值不受损失的前提下变现的能力资产流动性是指资产在保持价值不受损失的前提下变现的能力C C 资产流动性与收益性通常称反比资产流动性与收益性通常称反比D D 对于工作稳定、收入有保障的客户来说，资产的流动性并非其首先要考虑的问题，对于工作稳定、收入有保障的客户来说，资产的流动性并非其首先要考虑的问题，可以保持较低的资产流动性比率，而将更多的流动性资产用于扩大投资，从而取得更可以保持较低的资产流动性比率，而将更多的流动性资产用于扩大投资，从而取得更高收益。高收益。单选题：3、下列关于定额定期储蓄的说法不正确的是（C）A 是存款金额固定、存期固定的一种定期储蓄业务B 存期为一年，到期凭存单支取本息C C 是一种可记名挂失的储蓄是一种可记名挂失的储蓄D 一次取清，不办理部分支取4、中国人民银行从2006年4月28日起上调金融机构贷款利率，6个月贷款利率由原来的5.22%上升到（A）A5.85%A5.85%B5.58%C5.40%D5.25%李先生一家的月平均支出为：固定电话费70元、李先生手机费300元、李太太手机费100元、上网费120元、水电费300元、平时饮食开支约1500元、购买日常生活用品1000元、交通开支1000元、休闲娱乐开支1300元。此外每月寄给李先生和李太太父母各1000元。5、根据现金规划的基本原则，李先生一家可以准备的现金或现金等价物额度为（C）A10000B15000C30000C300007D50000解析：李先生一家每月支出7690元，现金及现金等价物的额度应该在2307046410元之间。6、李先生选择的现金规划工具不应该包括（B）A 定额定期储蓄B B 股票型基金股票型基金C 现金D 货币市场基金第二章第二章 消费支出规划消费支出规划收入、支出财务安全和财务自由收入、支出财务安全和财务自由 二、收入、支出财务安全和财务自由二、收入、支出财务安全和财务自由家庭消费模式的三个类型：收大于支、收支相抵、支大于收。理财规划师应从整体上把握收入、消费支出、借贷和投资的关系，帮助客户树立合理的消费观念，从经济角度协助客户达到生活目标，赢得财务自由。第一节第一节 制定住房消费方案制定住房消费方案一、为什么要进行住房消费规划根据负担能力、个人所处的生命周期阶段选择合适的要求；设定购房目标，提前准备；根据客户的财务状况在各种还款方式中选择最佳的还款方式；将住房消费规划与其他规划如子女教育规划、保险规划、退休养老规划等相结合，综合考察，最终确定最佳的理财方案等。二、住房支出的分类：住房消费和住房投资三、购房的目标：1、购房面积需求：不必盲目求大、无需一次到位、量力而行2、购房环境需求3、购房规划的流程图（教材46页）四、购房的财务决策（一）财务规划的基本方法包括客户家庭计划购房的时间、希望的居住面积、房价这三大要素。购房的财务决策购房规划的基本方法1、可负担首付款=目前净资产在未来购房时的终值+以目前到未来购房这段时间年收入在未来购房时的终值*年收入中可负担首付比例的上限可负担房贷可负担房贷 2、可负担房贷：以未来购房时年收入为年金的年金现值*年收入中可负担贷款的上限比例3、可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷4、可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数方法一：以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价方法一：以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价 估算可负担首付款、估算可负担房贷；估算可负担房屋总价：可负担首付款可负担房贷方法二：按想购买的房屋价格来计算首付和月供方法二：按想购买的房屋价格来计算首付和月供（一）其他需要考虑的因素81、契税：普通住宅1.5%，非普通住宅3%2、评估费：一般二手房、高档公寓、别墅需要评估3、律师费：公积金贷款不需要4、保险费：商业贷款采用财产抵押担保的，须购买房屋综合险，费率0.04-0.06%间。5、抵押登记费：每平方米0.30元；二手房公证费每间200元6、印花税：与房地产开发商签合同时，购房款的万分之五；与商业银行签贷款合同时，贷款额的万分之五（二）购房财务规划的主要指标1、房屋月供款与税前总收入的比率不超过25-30%2、所有贷款月供款与税前总收入的比率，一般控制在33-38%住房消费信贷住房消费信贷 一、住房消费信贷一、住房消费信贷 （一）住房消费信贷的种类 1、个人公积金贷款：不超过30年，利率低、要求提供担保、贷款对象有特殊要求担保的形式：抵押加一般保证、抵押加购房综合险、质押担保、连带责任保证2、个人住房商业性贷款：（1）个人住房按揭贷款 （2）个人二手房贷款 （3）个人商用房贷 （4）个人住房转按揭贷款 （5）集资建房或个人自建房贷款 （6）个人住房商业性贷款的形式：抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押（质押）加保证贷款3、个人住房组合贷款：住房公积金中心和银行对同一借款人所购的同一套住房发放的组合贷款。（二）还款方式和还款金额1、首付款：30%2、期款：借款人获得房贷后，须定期向银行归还本息贷款在一年期以上的，采用等额本息还款法、等额递增还款法、等额递减还款法和等额本金还款法。等额本息每月还款额等额本息每月还款额 等额本息每月还款额=贷款本金贷款本金*月利率月利率*（1+1+月利率）月利率）还款期数还款期数/（1+1+月利率）月利率）还款期数还款期数-1-1等额本金每月还款额=（贷款本金（贷款本金/还款期数）还款期数）+（贷款本金（贷款本金-累计已还本金）累计已还本金）*月利率月利率3、提前还贷的选择权（1）提前还贷的三种情况：借款人贷款时对自身的偿还能力估计不足；借款人在贷款时根据成本效益原则使用较大的住房贷款额度，而将自有资金投入高利润项目，贷款后投资项目收益发生变化；借款人在贷款一段时间后收入增加，财务状况改善。（2）提前还贷的方法：全部提前还贷；9部分提前还贷，剩余贷款每月还款额不变，缩短还款期限；部分提前还贷，剩余贷款每月还款额减少，还款期限不变；部分提前还贷，剩余贷款每月减少、同时还款期限缩短。（3）如何还贷最优？（4）提前还贷需要注意的问题：违约金4 延长贷款（三）利率调整对还款总额的影响案例：王先生年收入为10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比率为40%。目前有存款5万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为5%。王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%。问：可负担首付款？可负担房贷？可负担房屋总价？年收入年储蓄第5年后终值050000638141100000400004862021030004120047694310609042436467854109273437094589451125514502045020终值合计297827王先生5年后的可负担首付款为297827元，但是考虑到王先生购房后一系列的支出如相关税费、装修等，把王先生可负担的首付款设定为250000元。王先生买房时准备贷款20年，假设房贷利率为6%，并且假设王先生每年的房贷还款额为40000元。则折算至王先生买房时，可负担房贷为：458797元N=20；I/Y=6；PMT=40000；CPTPV=？可负担房屋总价458797250000708797元验证贷款比例是否合适？250000/708797=35%贷款比例=1-35%=65%案例：张先生看好了一套100平方米的房子，据张先生了解，目前这套住房的价格是6000元/平方米，购买这套100平方米的房子所需要的费用为60万。张先生对首付房贷等问题不是很了解，想请理财规划师给出建议。假设按7成按揭，贷款期限20年，按照6的贷款利率，计算如下：P/Y12；N=240；I/Y=6；PV=420000；CPTPMT=？计算得PMT=3009元。分期付款计算案例：张先生购买了一套总价100万的新房，首付20万，贷款80万，利率为6，期限为20年。如果采用等额本息方式，每月还款额为多少？张先生在还款5年之后，还有多少本金未还？还了多少本金？还了多少利息？第一问计算过程：10后三个问题解析：若张先生在还款5年后，有一笔10万元的偶然收入，张先生计划用这10万元来提前归还部分贷款，提前还贷后，希望每月负担额保持原来的水平，但缩短还款期限，请为其设计提前还款安排？若张先生希望提前还贷后，仍保持原还款期限，但减少每月的还款负担呢？（等额本息法）1.计算张先生5年后剩余贷款本金PV、P1=1、P2=60、BAL=679197元2.6791971000005791973.以579197为新的PV,计算在PMT保持原数值时，新的N值4.142个月可还清剩余贷款5.若保持原还款期限，每月还款4887.59房地产其他涉税房地产其他涉税 房地产其他涉税：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知(2005 年5 月 9 日)“国八条”为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（2006）“国六条”【案例】张先生购买了一套总价100万的新房，首付20万，贷款80万，利率为6，期限为20年。如果采用等额本息方式，每月还款额为多少？第一个月所还本金为多少？第一个月所还利息为多少？一共还了多少本金？一共还了多少利息？张先生在还款5年之后，还有多少本金未还？还了多少本金？还了多少利息？如果采用等额本金法，第一个月还了多少本金？第一个月还了多少利息？一共还了多少本金？一共还了多少利息？解析：等额本息法：PMT=5731.45第一个月所还利息8000006/124000第一个月所还本金5731.4540001731.45一共还的本金800000一共还的利息5731.45240800000575548五年后还剩未还本金679197五年内一共所还的本金120803五年内一共还的利息223084等额本金法：第一个月还的本金800000/240=3333.33第一个月所还利息8000006/12400011一共还的本金800000一共还的利息=3333.330.005(240+239+1)=3333.330.005(240+12402482000案例：贷款20万元，期限20年，年利率为10%。1.计算等额本息还款法下每年还款额？还款总额为多少？所还利息总额为多少？2.计算等额本金条件下第一年的还款额？还款总额为多少？所还利息总额？解析：等额本息还款法下：每年还款额：23492所还利息总额为多少：269839还款总额为多少：269839200000469839等额本金还款法下：第一年的还款额：30000本金200000/2010000利息2000001020000所还利息总额：100001020（120）/2210000还款总额为多少：210000200000410000等额递增和等额递减还款法：这两种还款方式，没有本质上的差异。作为目前几大银行的主推方式，它是等额本息还款方式的另一种变体。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。【例题】1、小张采用质押方式进行个人耐用消费品贷款,他能获得的贷款额度不得超过质押权利票面价值的(D)A、60%B、70%C、80%D、90%2、某客户因出现财务紧张,需要向银行提出延长住房贷款,延期后他的原借款期限与延长期限之和最长不超过(C)A、20年B、25年C、30年D、50年3、蒋先生的信用卡账单日为每月10日,到期还款日为每月28日.3 月 10 日,为蒋先生打印的本期账单中仅有一笔消费2 月 25 日,消费金额为人民币2000元.(假设2月以29天计)根据以上材料,请回答下列各题（1）蒋先生的最低还款额为(D)元.A、2000B、1000C、500D、200（2）如果蒋先生在3月28日前全额还款2000元,那么在4月10日对账单的12循环利息为(A)元A、0B、20.2C、35.2D、48.2（3）如果在3月28日只偿还最低还款额,则4月10日对账单的循环利息为(D)元.A、0B、20.2C、35.2D、43.7解析：2000*（5+27）*5/10000+1800*(4+9)*5/10000=43.7（4）蒋先生此次消费的免息期为(B)天.A、28B、32C、48D、50消费支出规划消费支出规划 消费支出规划消费支出规划1 理财规划师在确定了客户希望购房时，应帮助其确定购房目标。购房目标不包括要素为（D）A 客户家庭计划购房的时间 B 区位 C 希望的居住面积 D D 届时房价届时房价2 银行严格限制信用卡透支取现，国内支取现金的手续费是（A）A A 1%1%B 2%C 3%D 4%3 赵小姐欲购买100平方米的房子，目前市面上一般价格为5000/平方米。赵小姐除了房款，还需要缴纳契税、印花税、房屋买卖手续费、公证费、律师费等。（1）赵小姐购房需要缴纳契税为（A）万元。A A 0.750.75 B 1.5 C 0.5 D 1（普通住宅契税1.5%）（2）如果利用公积金贷款，公积金的风险有（C）承担。A 赵小姐 B 政府 C C 住房公积金管理中心住房公积金管理中心 D 三方共同（3）如赵小姐办理抵押贷款，她承担的抵押登记费（C）元。A 200 13B 100 C C 3030 D 10（每平方米 0.30 元）（4）房屋月供款不应超过月总收入的（A）A A 25-30%25-30%B 10-23%C 33-38%D 40%4 提前还贷是指借款人具有一定偿还能力后，主动向银行提出部分或全部提前偿还贷款的行为，可以看成是借款人贷款后的（B）A 看涨期权 B B 隐含期权隐含期权 C 看跌期权 D 期货期权5 下列不属于延长贷款条件的是（D）A 贷款期限尚未到期 B 延长期限前借款人必须先清偿其应付的贷款利息、本金C 延长期限前借款人必须先清偿违约金 D D 贷款期限已到期贷款期限已到期第第 6 6 题（多选）题（多选）6（多选）理财规划师应使用一些支付比率估算最佳的住房贷款额度，最重要的两个指标是（AC）A A 房屋月供款与税前月总收入的比率房屋月供款与税前月总收入的比率B 房屋月供款与税后总收入的比率C C 所有贷款月供款与税前月总收入的比率所有贷款月供款与税前月总收入的比率D 所有贷款月供款与税后月总收入的比六、租房的选择：(一)适宜租房的人群：1 刚刚踏入社会的年轻人2 工作地点与生活范围不固定者3 储蓄不多的家庭4 不着急买房且辨不清房价走势者（二）租房与购房的比较分析租房购房优点负担较轻，以同样的付出拥有较佳的居住品质，灵活方便，自由性强房子有增值潜力，满足心理层面归属感，安全感的需求缺点看房东脸色，不稳定，没有保障负担较重，房贷还款压力所得自备款衍生的收入增值潜力，税收优惠付出每月的房租自备款和所衍生的收入、购房相关税款如契税、印花税、房屋维护费等1 年成本法：购房者的使用成本是首付款占用所造成的机会成本以及房屋贷款的利息；租房者的使用成本是房租。142 净现值法：考虑一个居住期内，租房与购房的现金流量还原成现值。工作程序：第一步：跟客户充分交流，确定客户有购房意愿，并了解客户购房目标；第二步：收集客户的财务及非财务信息，包括家庭成员构成、家庭收入、支出情况和家庭现有的资产；第三步：分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和收入支出表。第四步：帮助客户制定购房目标：购房面积需求：单身客户：30或60平方米以下的超小或小户型；夫妇二人：市区小户型三口之家：80120平方米的中户型三代同堂：大户型第五步：帮助客户进行贷款规划第五步：帮助客户进行贷款规划 第五步：帮助客户进行贷款规划，选择何种贷款方式、还款方式及还款期限等；还款方式等额本息等额本金等额递增等额递减缴款方式每月还固定金额缴款负担每月相同初期重逐月递增逐月递减利息总额较多较少较多较少其他优缺点容易规划但利息较多每月付款不同，不易规划初期负担轻初期负担重适用对象收入稳定的的公务员等经济能力宽裕，想省利息的刚毕业的中年人第六步：购房计划的实施。公积金：贷款申请 公积金管理中心审核 办理贷款手续 受托银行放款 办理购房手续 按期还款 贷款结清商业贷款：贷款申请-银行审贷 签订合同 发放贷款 按期还款 贷款结清贷款结清分正常结清和提前结清两种。第七步：根据客户未来情况的变动，对计划作出及时的调整。在提前还贷的几种方式中，月供不变、贷款年限减少的方式最节省利息。注意事项：1 项目手续法律风险2 房屋位置约定不清的漏洞3 面积约定的漏洞和风险4 关于房屋交接约定时间5 关于基础设施、公共配套设施建筑运行约定的问题6 关于产权证书办理的约定问题7 关于合同所附房屋平面图的问题8 关于装饰、设备标准约定的问题9 关于合同文本备案的问题【例题】小李刚刚参加工作一年。初步打算明年9月份结婚，并决定在结婚前买一套房子。按照他的收入水平，他打算买一套一室一厅的小户型商品房，但小李工作时间不长，月收入3,000元。如果房贷过重会影响其日常生活，但小李估计会有良好的职业发展前景.小李更适合采用（C）还款方式。（A）等额本金 15（B）等额本息（C C）等额递增）等额递增 （D）等额递减【例题】（D）不属于理财规划师在为客户制订住房消费方案时应把握的原则。A无须一次到位B不必盲目求大C量力而行D D买大面积的房子买大面积的房子【例题】住房消费，它是指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间的服务而进行的消费，按照国际惯例，住房消费价格常常是用（C）来衡量的。A公允价值B市场价格C C租金价格租金价格D个别价格【例题例题】【例题】下列不属于理财规划师建议购买小户型住宅的客户群的是（D）。A单身客户B夫妇两人C子女分开居住的老年人夫妇D D三代同堂三代同堂【例题例题】根据材料回答：宋先生30岁，在政府机关工作，每月收入约7000元，收入稳定，2006年他向银行申请了30年期30万元贷款，利率为6%。1若宋先生采用等额本息还款法来还贷，则他的每月还款额为（A）元。A A17991799B1967C477D3512若宋先生采用等额本金还款法来还贷，则他第一个月还款额为（D）元。A2667B1333C1667D D233323333若宋先生在贷款期的后一时间段内每期还款额相对前一时间段内每期还款额成一固定比例递增，同一时间段内，每期还款额相等，则他采用的还款方式是（C）。A等额递减还款法B等额递增还款法C C等比递增还款法等比递增还款法D等比递减还款法4理财规划师应建议宋先生选择的还款方式是（B）。A等额本金还款法B B等额本息还款法等额本息还款法C等额递减还款法16D等额递增还款法5若宋先生与银行所签的借款合同还款期限是一年以内，则还款方法是（A）。A A到期本息一次性清偿到期本息一次性清偿B按月偿还利息，到期偿还本金C按月等额偿还利息和本金D以上三种方法都可以6若宋先生打算向银行提出延长贷款申请，则他可以申请延期（D）次。A不限 B3C2D D1 17宋先生原借款期限与延长期限之和最长不超过（C）年。A35B45C C3030D65消费支出规划消费支出规划 消费支出规划本讲的内容是制定汽车消费方案和制定消费信贷方案。首先讲解上次课的习题。1 根据目的不同，住房支出可分为（AC）两类。A A住房消费住房消费B买房C C住房投资住房投资D租房2 客户家庭计划购房的目标包括（ACD）三大要素。A A购房的时间购房的时间B居住时间长短C C希望的居住面积希望的居住面积D D届时房价届时房价3 质押担保是个人抵押贷款的一种担保方式，即借款人可以用（BC）作为质物交贷款银行保管，当借款人不能还款时贷款银行依法处分质物偿还贷款本息、罚息及费用。A不动产B B银行存款单银行存款单C C债券等权利凭证债券等权利凭证D房屋4 下列关于个人住房按揭贷款申请条件的说法中，正确的是（ABC）。A A所购住房全部价款所购住房全部价款20%20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款B B具有城镇常住户口或有效居留身份具有城镇常住户口或有效居留身份C C具有购房合同或协议具有购房合同或协议D不需要抵押或质押5 若王女士要购买一套房龄3年的二手房，则她在申请个人二手房贷款时，必须17提供的资料有（ABD）。A A有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺B B有保证人的，必须提供保证人有关资料有保证人的，必须提供保证人有关资料C贷款人认可的房地产评估机构出具的房屋价值评估报告D D与售房人签订的与售房人签订的房屋买卖合同房屋买卖合同6 下列各项中，（BCD）是理财规划师应当注意的事项。A组合贷款必须先还公积金贷款B B在办理提前还款的同时，对于已经投保了房贷险的借款人，理财规划师还应提在办理提前还款的同时，对于已经投保了房贷险的借款人，理财规划师还应提醒其申请退还保险金醒其申请退还保险金C C组合贷款不必先还公积金贷款组合贷款不必先还公积金贷款D D持贷款行出具的持贷款行出具的“贷款结清证明贷款结清证明”到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续 7 总的来看，住房消费的法律风险主要是（C）A 购买风险 B 市场风险 C C 合同风险合同风险 D 违约风险8 下列人群中，不适宜租房的是（D）A 刚刚踏入社会的年轻人 B 工作地点与生活范围不固定者 C 储蓄不多的家庭D D 经济收入稳定的家庭经济收入稳定的家庭9 关于购房的优缺点，下列说法不正确的是（B）A 优点是房子有增值潜力，可满足心理层面的归属感和安全感的需求B B 缺点是不稳定，物业服务费高缺点是不稳定，物业服务费高C 所得是增值潜力，税收优惠D 付出是每月的房租第二节 制定汽车消费方案一、汽车消费概述：我国轿车需求主体有三个：私人用车、集团用车和出租用车。各地对汽车购置的费用有不同规定，一般而言，一辆10万元左右的车每年约支出：保险费用约为3000-4000元；养路费1300元（已取消）；车船使用费200元；养护费800元；还有其他变动费用如汽油费、停车费、路桥费，有的地方还有拍照拍卖费。所有这些费用约1500020000元。汽车消费是一种奢侈消费，应在非常自由的财务条件下进行。二、自筹经费购车与贷款购车的决策；贷款买车人必须购买指定经销商的汽车，并提供银行认可的财产抵押、质押或第三方保证。个人汽车消费贷款的年限是35年，汽车消费的首期付款不得低于所购车辆价格的20%。汽车不同于房产，没有增值功能，如果客户对投资比较擅长，可以考虑通过贷款方式省下资金用于投资增值。三、汽车消费信贷：（一）个人汽车消费信贷：18原则：部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还。1 贷款对象和条件：必须具有有效身份证明且具有完全民事行为能力，具有正当的职业和稳定合法的收入来源或足够偿还贷款本息的个人合法资产；个人信用良好；在银行开立个人账户，能够支付规定的首期付款；能够提供银行认可的有效担保。贷款期限、利率和金额贷款期限、利率和金额 2 贷款期限、利率和金额：（1）期限：3年，最长不超过5年；（2）利率：同期贷款利率（3）金额：一般不超过80%3 贷款担保：可采用权利质押担保、抵押担保或第三方保证。4 贷款保险：中国银行要求客户办理抵押物保险，保险期不能短于借款期限。5 还款方式及案例分析：（1）等额本息和等额本金（2）按月还款和按季还款：最常用的是“按月等额本息还款”（3）递增法和递减法（4）智慧型还款：无需找人担保、无需当地户籍，每期支出少于传统式，最后一期有多重选择与灵活便捷性。【案例】买10万元的车：按首付30%、贷款2年计算首期付款总额=首付车款+保险费用+牌证费用=50196元贷款车款=首付款+月付款*贷款期限=104277元【案例】小王毕业5年，在合资药厂担任经理助理，月收入5000元，贷款10万元买车，期限5年。分析：等额本息还款，月还款额1926元，加上每月1800元养车费用，比例过高；建议采用“按月等额本息年度递增”。6 银行与汽车金额公司贷款比较（1）贷款比例和年限：汽车金额公司，首付可以20%，年限也是3年、5年；（2）申请资格：汽车金融公司比较灵活（3）车贷利率和其他费用：汽车金额公司的利率高，但其他费用少（二）个人车库车位贷款：招行工作程序：1 跟客户交流，确定客户购车需求；2 收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出及固有资产等；3 分析客户信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和收入支出表；4 确定贷款方式、还款方式及还款期限；5 购车计划的实施。流程：申请贷款 资信调查 签订合同 银行放款 还款 贷款结清6 根据客户情况的改变及时调整方案注意事项注意事项注意事项：1 注意信用风险，同等条件下选择银行贷款；192 注意杂费的收取标准；3 注意汽车保险为捆绑销售还是单独办理。第三节 制定消费信贷方案一、个人综合消费贷款：1 概念：银行向借款人发放的用于指定消费用途的人民币担保贷款，用途主要有个人住房、汽车、一般助学贷款等消费性个人贷款。2 特点：用途广泛、贷款额度较高、贷款期限较长。3 贷款额度：以个人住房抵押的，额度不超过抵押物价值的70%；以个人商用房抵押的，不超过60%4 贷款期限：一般不超过5年，用途为医疗和留学的，不超过8年二、个人耐用消费品贷款：1 概念：银行对个人客户发放的用于购买大件耐用消费品的人民币贷款。耐用消费品指单