建材市场的调研报告.doc

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建材市场的调研报告

为了改造、提升玉林城区各大专业市场，重塑玉林商贸形象，促进玉林商贸业进一步繁荣发展，根据区委、区政府的部署，由区建设局牵头，工商、税务派员参与组成建材市场调研工作组，于10月25日27日对玉林市建材市场进行了专项调研。调研以走访、实地考察等形成进行。两天来调研组分别走访了玉州区国家税务局第三分局、玉州区地方税务局第三所、玉州区工商局环北工商所、玉林市市场开发服务中心环北市场服务部、以及搪瓷瓷砖、卫生洁具、建筑钢材、水暖器材等业主各十户，实地考察了玉林市建材市场。现将调研情况汇报如下：
一、 市场的基本情况
玉林市建材市场，原名玉林建材家具市场，由玉林市市场开发服务中心于一九九五年五月投资兴建，并负责管理。市场是集建筑材料、摩托车销售于一体的大型综合性市场，是玉林市人民政府规划建设的重点项目之一。
市场位于玉林市一环北路中段(一环北路307号)，地理位置优越，交通便利，南、北能便捷通达广州、湛江、茂名、海南、北海和南宁、柳州、桂林、贵港、梧州等地，进入市区乘坐15路公交车可直接到达。
综合市场总占地面积10万平方米，其中建材市场部分约6万平方米，摩托车市场部分约4万方米。建材市场有围墙包围，呈封闭式，内部道路宽畅，建设和安装有卫生保洁、仓储保管、金融、通讯、消防等一流的配套设施，聘请有治安保卫、运输装卸队，大小货车24小时可以装卸货物，服务周到，治安状况良好。
市场建筑面积29108平方米(包括：商住面积4020平方米，仓库面积3060平方米，经营面积22028平方米)，共有门店500间。市场最初为经营副食、五金、旧货、兽药等行业的综合性市场，到一九九六年最终发展成为专业性的建材市场。市场开业之初，已有广东、福建、浙江、南宁、柳州、贵港、钦州、北流等省市的经营户180多户进场经营，虽有的经营业主在中途转手，但门店出租率始终保持在99%以上。市场经营的产品主要有产于广东佛山等地的塘瓷瓷砖、水暖器材、卫生洁具、厨具、五金制品、防盗门、建筑涂料、石材，和产于柳州、江西萍乡、贵州水城、云南昆明等地的建筑钢材等，共有上千个品种，商品门类广泛，品种齐全。商品的销售网络覆盖整个玉林市，部分的商品销售还辐射附近的地区，如贵港、桂平、岑溪、合浦、浦北、灵山等县市。据统计，目前市场的日客流量在10000人以上，年成交额约达3亿元，年上缴税金310万元，其它征费约70多万元。
经调查，建材市场目前铺面利用率达99%以上，销售量基本能满足玉林附城地区的居民需要，但由于其面积有限，规模小、档次低，周边缺乏扩展空间，进一步发展潜力有限。
二、市场当前存在的主要问题
经全面调查了解发现建材市场在建设和管理中存在四个方面的突出问题：
(一)市场发展定位不够高，不适应当前社会经济发展的需要。作为中南地区的商贸集散地，玉林有着悠久的商贸历史和较好的商业发展前景。而建材市场的建立和发展，由于认识上的局限性，其发展战略定位不是很高。表现在二个方面：一是市场建设档次不高，大部分建材经销商虽能够归行入市，但是经营方式仍停留在摊位式经营，商品以低、劣居多;二是市场销售覆盖面不广，目前市场上的商品多销在本地，及周边一些县城，知名度低，辐射范围不广，销售量有限，影响力低下。
(二)政策法规配套跟不上，进一步发展受阻。表现为：一是行政引导不力，造致了市场分散。当前玉林市区内还有很多建筑材料店铺未能归行入市。如公园路上的建筑涂料店和其它各种装修材料店，工业品市场附近的管材店和灯饰店，清宁路上的铝合金(不锈钢)窗(门)店等等。市场的分散既不利于市场的管理，也不利于市场的良性发展，更不利于市场品位的提升。二是征费政策过紧，各种征费过高。行内业主普遍反映，本市场与广东的佛山、东莞、顺德、珠海、湛江、茂名以及区内百色、钦州等地的同类市场相比，同类征费偏高，这无疑会打击业主的投资信心，很大程度上阻碍了市场的进一步发展。
(三)市场设施不配套，服务质量不高。主要表现在：一是门店(货位)面积大小不一，不合适。业主普遍反映是小户不够用，大户用不完。二是钢材货位场地没有硬化，场地沆洼不平，积水疏排不畅，雨天一身泥，晴天一身灰。三是无地磅设施。四是仓储设施不配套，仓库容量远不能满足业主的需要。五是缺乏对装运队的有效管理。六是生活设施不配套。
(四)地理位置已不相适应城市发展要求。市场建成之初，其地理位置尚属城郊。随着二环路的建成以及城区的扩展，目前市场已进入市区之中。承载建材商品的重(大)型货运车辆将不再适宜进出市区内的市场，在市区内设置建材市场，一方面对其自身发展是一个限制，另一方面影响到城区居民的正常生活，影响到城市的品位和档次。
三、建议
根据当前建材行业的发展形势以及我市经济社会发展的需要，调查组结合调查到的情况认为必须重新建设我市建材市场，这是因为：
1、鉴于当前二环路的建成、城区的扩展，现在的建材市场已进入了市区之中，承载建材货物的重(大)型车辆将不能再在市区内自由进出市场以及现有的建材市场离铁路和公路交通要道太远，运输不方便。
2、现有建材场建设的不规范、不集中，仓储保管、生活办公设施不配套，远不能满足业主的需求。
3、经营户在市场内切割瓷砖和切割铁制管材时的噪声污染和尘粉污染超标，严重影响了城区居民的正常生活。
4、目前现有的建材市场销售状况已饱和，规模小、档次低，周边缺乏发展空间，已不适应当前城市建设速猛发展的需求。
因此现有的建材市场已不宜再继续留在闹市区中，必须重新选址，整体搬迁。
(一)建设新的建材市场应该考虑的几个问题
1、市场定位。新建市场应按照立足现在，着眼未来的要求，建设成为玉林城区范围内唯一的综合性建材经营地，成为专门、集中、门类广泛、品种齐全、管理统一、服务优质的专业市场，成为凭借玉林传统的区位优势，充分展现岭南商贸都会魅力，有品位、上档次、有影响力的专业建材市场;进一步建设成为两广及中南地区以建筑材料为主，集展示、交易、信息、仓储、服务为一体的建材贸易集散中心。
2、新建市场选址。建议选择设置在二环路北流路口至秀水收费站之间路段的北侧或在苗园路石子岭附近。主要是因为建材产品多属体重量大产品，对运输条件要求较高，而该地段铁路和公路运输交通方便，空地较多，便于建设和使用，同时也可拉动该地段的经济繁荣和劳动就业。此外，新建市场近邻的新体育馆，对今后组织开展商品会展活动也相当有利。
3、建设规模。新建材市场占地15万平方米，其中营业面积4.5万平方米，仓库面积3万平方米，营业门店设计为二层，上面为办公室、住房，下层为经营门店，仓库设计为单层。新市场经营门店为1500个，年销售额为5亿元人民币，产品主要销往桂南及粤西地区。
4、新建市场投资。新市场预计总投资4500万元，其中置地费用约1100万元，建筑费用约3400万元，建设资金可由市场服务中心独立投资兴建，也可通过招商引资，实行股分制进行经营。
5、市场的管理和经营。市场的管理既可保持原有模式，继续由市场服务部负责，或是实行股份制，由股东董事会负责实施经营管理。经营方式采取先进的敞开式、超市式经营，里面经营商品齐全，基础设施配套齐备，实现一站式采购，提供细致周到的售后服务。
(三)建设新的建材市场政府应加强宏观调控
1、加强协调，组建市场管理体制。主要由市政府牵头，协调规划、建设、市政、工商、税务、玉州区政府以及市场服务中心等部门，组建市场建设管理委员会，进一步加强对市场建设总体规划和建设的领导，加强对市场内外关系的协调和管理。
2、加大行政引导和管理力度，扩大市场规模。加大行政引导力度，将城区范围内与建筑业相关的、分散的专业门类店归行纳市，迁入建材市场之内。如公园路上的建筑涂料店和其它各种装修材料店，工业品市场附近的管材店和灯饰店，清宁路上的铝合金(不锈钢)窗(门)店等等所有分散的经营户一律引进市场内经营，进一步扩大市场规模，增强市场竞争力，扩大市场影响力，提高市场活力。
3、营造良好经营环境。帮助建立建材行业协会，充分发挥协会帮助协商解决经营业主之间的矛盾，协助组建专业的装卸、搬运、运输队伍的作用。制订出台统一管理和统一收费标准，除按服务内容收取相应的服务费外，在征费上免收业主地(铺)租，降低经营户的经营成本。出台相适应的优惠政策，以优惠的政策和优质的服务稳定和吸引厂家直销商和其他经销商进驻市场。

新闻事业是一首激情的歌，新闻工作者是动感的音符，他们用青春成就事业，他们用力量拥抱未来。下面是小编整理的主持词，希望对大家有所帮助。

篇一：记者节主持词
一、开场舞《 》
男：各位领导，各位来宾，
女：现场的记者编辑朋友们，
合：大家晚上好!
男：由中共仙桃市委宣传部主办，仙桃日报社承办的记者节文艺晚会现在开始。我是节目主持人 。
女：我是节目主持人 。今天，是中国第八个记者节。中国记者节，是以1937年11月8日范长江等青年记者发起成立的中国青年新闻记者协会为标志而设立的。
男：在这个特殊的日子里，我们新闻战线的广大编辑记者又一次迎来了欢聚的时刻。
女：记者节是一个不放假的节日。在这里，请允许我们向奔忙在一线的记者朋友们表示深情的问候，祝愿大家节日快乐，生活安康!
男：洗尽历史的铅华，我们越来越感受到记者这份职业的崇高与神圣。
女：抒发心中的豪情，我们放飞歌声，忘情舞蹈，为属于我们的节日喝彩。
男：请欣赏舞蹈《 》
二、群口快板《与时俱进铸辉煌》
男：今天是个好日子。对于仙桃日报社来说，可谓双喜临门。
女：是啊，今天是仙桃日报创刊二十周年纪念日，他们除了欢度记者节之外，还沉浸在二十周年报庆的幸福之中。
男：岁月如歌。二十年来，仙桃日报作为市委机关报，甘当党和人民的喉舌，宣传科学理论，传播先进文化，塑造美好心灵，弘扬社会正气，为仙桃改革开放和现代化建设提供了强大的精神动力和舆论支持。仙桃日报已经成为宣传仙桃的一张亮丽名片。
女：二十年来，仙桃日报社全体同仁励精图治，与时俱进，一路高歌，书写了报业发展新的传奇。年轻的仙桃日报已成为全省报林的一朵奇葩。
男：请欣赏群口快板《与时俱进铸辉煌》。
三、女生独唱《城里的月光》
男：哎，你说说什么是人类20世纪最伟大的基础性发明，是当今世界发展变化最快，影响最广的领域?
女：应该是互联网吧。因为，网络已经大踏步地走进了我们的生活，成为人们日常学习、工作和生活不可或缺的一部分。
男：非常正确。为了抢占信息传播高地，中国仙桃网应运而生。他们按照视听全球、传播仙桃，新闻见长、服务致胜的品牌定位，全力构建仙桃网络新闻传媒新品牌。
女：一年来，中国仙桃网营造良好网络环境，建设和谐文化，平均每天点击量达20万次，展现了第四媒体的后发效应和美好前景。
男：现在，网络新闻中心的朋友们希望通过歌声，唱出他们的好心情。
女：掌声有请 为大家演唱《城里的月光》。
四、朗 诵 《主持人风采》
女：这是广播电视新闻队伍中一支神秘而特别的队伍，端庄而优雅的形象、纯正而清亮的普通话、声情并茂的嗓音，留给听众或观众许多美好的回忆。这就是广播电视节目主持人。他们肩负着新闻传播的重任。当他们的声音通过电波或荧屏传播开来的时候，我们生活的城市为之倾听。现在，他们走出播音室，来到舞台前，讲述他们鲜活而生动的故事。请听朗诵《主持人风采》，表演者：
五、小组唱《三百六十五里路》《欢乐颂》
男：她们是仙桃日报记者队伍中一抹绚丽的彩霞。尽管身躯柔弱，但她们巾帼不让须眉。在田间地头，在工厂车间，在抗洪前线，在暴风骤雨中，依然活跃着她们不倦的身影。她们播种艰辛，同时也收获欢乐。那一路路洒下的辛勤汗水，那一篇篇写就的优秀作品，诠释了女记者们的职业情怀。今天，她们带来小组唱《三百六十五里路》和《欢乐颂》，让大家领略女记者们别样的风采。掌声响起来，为她们鼓劲加油，好吗?
六、少儿拉丁舞表演
女：感谢仙桃日报社女记者的精彩演出。湖北(楚天)广电网络仙桃分公司也为晚会准备了好看的节目。网络公司抓住新农村建设的机遇，大力发展村村通工程，现发展有线电视用户15万户，让农民享受到了与城里人一样的精神生活。瞧，网络公司员工的子女跳起欢快活泼的拉丁舞，为有线电视的无限发展跳出新的节拍。来，咱们先鼓掌，后欣赏。
七、小组唱《步步高》
男：脚下路很远，头上天很高，小桥过后就是大桥;一百次的攀登，一百次祝福，小道走过就是大道。近年来，仙桃广播电视台始终坚持科学发展观，锐意进取，开拓创新，小台规模却办出了大台风范，一批优秀的栏目深受观众喜爱。广播电视新闻宣传、事业建设协调发展，步步登高。接下来，请欣赏小组唱《步步高》，表演单位：仙桃广播电视台
八、劲舞《 不得了 》
男：普利策说：记者是什么?假如国家是一条船，新闻记者就是站在船上的瞭望者。他要注意往来的船只，注意地平线上发生的任何动向。
女：郭超人说：记者笔下是财产万千，记者笔下是人命关天，记者笔下是是非曲直，记者笔下是毁誉忠奸。
男：这是记者的责任。
女：这是记者的力量。
男：在新闻传播飞速发展的今天，舆论对社会变革产生的作用不得了。
女：请欣赏动感十足的舞蹈《 不得了 》。表演单位：仙桃广播电视台
九、歌伴舞《欢天喜地》
男：阳光满天，绿阴满地，花香鸟语装点新世纪;祝福你，光辉的太阳;祝福你，多情的土地;梦想变成了现实，迎来一片欢天喜地。接下来，请欣赏歌伴舞《欢天喜地》，表演单位：仙桃网络公司
十、男女对唱《 》
女：亲爱的观众朋友们，丝宝歌舞团的演员们也特地赶来，为晚会助兴。接下来，请欣赏男女对唱《 》。表演者：
尾声(主持人同时上场)
男：歌酽酽，舞翩翩，欢聚一堂送祝愿;
女：情深深，意浓浓，激情燃烧在心中。
男：滔滔汉江水见证着我们深厚的友谊，
女：和谐新仙桃响起了我们奋进的足音。
男：今宵难忘，
女：难忘今宵。
男：在新的征途上，
女：宣传战线广大新闻工作者正以党的十七大精神为指针，意气风发，昂首阔步向未来。
男：观众朋友们，晚会到此结束，祝大家晚安。
合：我们来年再相会!

篇二：记者节主持词
a：各位尊敬的领导
b：各位亲爱的朋友
合：大家好!
a：金秋十月应该是一个硕果飘香、梦想飞扬的季节，在这个特殊的日子里，我们新闻战线的广大编辑记者又迎来这样一欢聚的时刻。
b：是啊，全国第六个记者节伴着秋的收获来到我们身边，在这里我们向奔忙在一线记者朋友们表示深情的问候，祝愿大家节日快乐，祝愿大家金秋安康。
a：亲爱的记者朋友们，放下你今天的手头的文稿，放下你心头的牵挂，把采访本轻轻地放在办公桌的一旁，我们一起劲舞，一起欢歌。
2、朋友 王志强
a：朋友，就是同行路上互帮互助永不言弃;朋友是彼此真情的诉说与心贴心的友谊;
b：朋友，是我们在一起奔走在新闻现场的路上，朋友是对同行岁月悠悠往事的不尽回忆;
a：当爱已成往事，回首方知珍惜，
b：当爱已成往事，我们把真诚铭记
3、当爱已成往事
4、直上：小鸟，小鸟
a：一群活泼可爱的孩子为我们节日增添了喜庆，放飞的鸟儿唱响了时代的欢歌，你听，那轻盈的脚步日渐铿锵，你看，那光芒普照在前行的道路上
5、京剧清唱光辉照儿永向前
b：放飞希望，偶尔释放青春与轻狂;放飞希望，不计得失，因为有朋友的喝彩与鼓掌;放飞希望，我们一同走在把梦想种植在广袤的田野上，请欣赏服务直通车栏目外采记者董伟巍带来《希望》
6、女声独唱希望
a：当希望回归大地，我们驻足新闻事件的现场;当希望收束阳光，我们奔走在回家的路上;回家，我们心头遥远的盼望;回家，我们近在咫尺的距离遥远而又漫长
7、独奏《回家》

b：今天，我们可以暂时不去忙于手头改了七八遍的手稿;今天，我们在同一个时刻享受欢乐的情境;今天，我们相聚，今天我们畅歌。
8、舞蹈印度舞
a：再过几天就是我们邢台电视台建台十周年的大庆了，在这十年里，我们的老前辈用青春为我们创造了奇迹;在这十年里，我们的邢台电视台伴随着观众朋友走过了栉风沐雨的十年。十年里，我们的老中青编采人员互帮互助，十年里，我们的新老朋友相亲相爱，成就了电视人美丽的欢歌
9、相亲相爱
b：相亲相爱，我们永远是朋友;相亲相爱，我们永远是一家人;相亲相爱，岁月深处的那一缕阳光永远照射在我们新闻事业前行的路上
10、永远
a：新闻事业是一首激情的歌，新闻工作者是动感的音符，我们用青春成就事业，我们用力量拥抱未来
11、现代舞
12、直上：豫剧沁园春
b：同一首歌， 是一枚枫叶红透季节的声音，同一首歌，是承载真情歌颂友爱的声音，同一首歌，是秋风衔露备足冬粮的声音;同一首歌，我们为新闻事业托起一颗火热的心;
13、同一首歌
a：又是一个记者节，新闻工作者激浊扬清，深入实际，深入生活;
a：又是一个记者节，新闻工作者以一颗平常心，写就数载新闻路，履行着神圣的职责;
b：又是一个记者节，我们拔动琴弦释放美妙的音乐，再次祝福记者节日快乐!
a：文艺演出到此结束
b：朋友们
a：我们明年记者节再见!
合：再见!

篇三：记者节主持词
男：风雨如磐，迎来了第X个记者节;
女：豪情满怀，我们今天欢聚富裕坊饭店，庆祝我们自己的节日;
男：我是今天晚上联欢活动的主持人，小某
女：我是 王某;
男：记者节是一个不放假的节日，在这里，请首先允许我们向奔忙在一线的记者、发行员、广告业务人员、以及为我们认真服务的行政财务人员道一声
男、女(合)：你们辛苦了;
男：同时也感谢风尘仆仆从首府赶来参加我们工作站联欢的总社社委会、编委会领导，大家欢迎;
女：在这里，我们也感谢为今天活动提供友情支持的xx单位......
女;记者节、是所有新闻工作者的节日;
男：记者节，是我们新长征的起点;
女：我们庆祝收获，庆祝喜悦;
男：我们也珍惜今天，拥抱明天;
女：下面请社长、总编辑杨裕民先生为我们今天的联欢活动正式开始致起幕词;
男：杨总的亲切祝福，是我们前进的动力;
女：社委会、编委会的殷切希望，是我们扬帆的春风;
男、女：下面，联欢活动正式开始，请大家举起手中的酒杯，共同干了这一杯;
男：甜蜜的酒
女：丰收的酒
女：20XX年，是xxx晨报社改革和前进的一年，改版成功、读者卡胜利试运行，包头地区自办发行等一系列重大战略举措，将我们共同的事业推向高潮;
男：20XX年，是我们国家喜事连连的一年，不久前，建国60周年阅兵和是十七届四中全会的圆满结束，、
女：(这里可说明报社曾经报道过一些重大事件)接下来欣赏一首由我们编辑部美女 带来一首《好日子》
男：一曲开心的《好日子》过后，我们今天颁出今天的第一个工作站优秀个人奖;
女：获奖的是在读者卡和商家联盟合同签订中表现突出的两位同事;
女：白XX
男：李XX
女：白XX是工作站所有员工中签订商业联盟合同最多，合同合格率最高的业务员;
男：李XX是所有签订商业联盟合同合同质量最高的业务员;
女、男：请二位上台来，同时有请XXX晨报社社长杨裕民上台为他们颁奖，奖品是由XXX提供的，价值220元的XXX电水壶;
女：好，请下台，下面继续欣赏节目;
男：我们的事业向前进，我们的事业勇往直前，在距离记者节几天前的日子里，我们原先的发行同事又回到了我们这个大家庭当中，这意味着我们的事业将会更加兴旺发达。他们是一支特别能吃苦的队伍，他们是一支特别能完成任务的队伍，下面请欣赏来自发行部发行人员的合唱《向前进，向前进》;
女：慷慨激昂的歌声过后，我们颁出今天的第二个优秀个人奖;
男：获奖的是不久前在报社新组建发行队伍中表现突出的工作站发行部主任赵XX
女：赵XX如在20XX年报社重新组建发行队伍中，执行能力突出，表现积极，下面有请社委领导发行总监、副社长刘XX上台为她颁奖，同样她获得的是由XXX提供的，价值220元的电水壶一个，大家鼓掌;
男：今天的联欢真是高潮不断，下面我们来点轻松的、温柔的节目，有请宿君;
女：你
男：请错了，有请采访中心专刊记者，工作站年龄最小的员工康X为我们演唱《约定》;
女：康静人长的漂亮，歌声也不错，这不，马上就有人动了心;
男：发行部的韩XX献上《狼爱上羊》;
女：狼爱上羊，多浪漫啊;
男：有请发行部主任赵XX演唱《爱上你是我的缘》，让我们听听她对爱情的理解;
女：下面我们将颁出两个集体奖;
男：首先是奖给在20XX年工作站整体经营工作中表现优良、团结向上的集体广告部;
女：集体奖奖品是最实惠的， 900元的XX餐卷;
男：接下来，我宣布获得第二个集体奖的部门，他们是
女：在20XX年工作站整体工作中，坚守岗位、任劳任怨、表现如一的集体，财务部;
男：奖品是四百元的餐券，请获奖部门代表上台领奖，请包头工作站站长梁枫为他们颁奖;
女、刚才发行部的赵主任用歌声表达了爱情，下面，我们欢迎采访部的胡X演唱《大花轿》。
男：爱情要永恒如一，感情要海枯石烂，有了歪心邪念咋办?发行部的徐X用一首歌曲告诉你咋办?那就是赶紧《回心转意》;
女：下面我们继续颁出优秀个人奖;
男：采访部的常XX、刘XX、李卫XX请走上前来;
女：常XX在年初(讲叙个人先进事迹)
男：刘xx，(讲叙个人先进事迹)
女：李XX、(讲叙个人先进事迹)
男：下面有请副社长、行政总监宋XX、副总编齐XX为她们颁奖。
女：广告人这是一个多时髦的字眼
男：广告人，这是一个多辛劳的职业;
女：为了一笔业务，他们付出了多少，其中滋味，只有他们知道，下面，请欣赏广告部合演的小品《搞定》。
男：广告部的同事多才多艺，不仅会演小品，还会唱山曲，下面，请广告部的XXX为我们带来一首《夸河套》;
女：我们继续表彰优秀个人，请广告部的两位主任刘XX、肖XX上台，同时有请工作站站长梁X上台来为他们颁奖。
女：刘XX在工作站的各项活动中...(讲叙个人先进事迹)
女：下面继续表演节目，有请采访部的张X为大家表演歌曲《萍聚》
男：采访部的尹X在哪里，爱拼才会赢，风雨过后是彩虹，我们欢迎尹X带来《爱拼才会赢》;
女：一曲《爱拼才会赢》结束，我们继续表彰优秀个人，今天的奖项真是拿的手软啊，这也说明了我们这个团体的优秀。
男：有请刚刚获得报社奖励的XXXXXXXXXX上台;
女：有请工作站领导XXXXXXXXXXXXXXXXXX上台为他们颁奖，奖品是价值78元的山西汾酒集体提供的牧之春白酒2瓶;
男：节目继续进行，有请张XX、赵XX表演情歌《敖包相会》;
女：有请行政办主任XX演唱《千纸鹤》
男：我们的事业在路上
女：我们的高声在路上
男：在路上，我们披坚斩棘
女：在路上，我们勇往直前
女：现在有请广告部全体表演合唱《在路上》;
联欢结束语：男：今天我们欢聚
女：明天我们在路上
男、女：太阳一出，我们上路
男：***年XXX晨报包头工作站第X界联欢活动节目表演到此结束
女：谢谢

内 容 提 要
XX区XX乡，属于XX市十五计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对XX区XX乡石桥村125.59亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据XX区XX乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积11.72万平方米，项目总投资15594.85万元。经测算项目财务净现值3620.11万元，项目财务内部收益率27.1%，因此项目在经济上具有较强的可行性。
[关键字]XX花园 项目投资 开发经营
目 录
第一章 前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目概况
第二章 项目开发经营环境分析
一、2000年国内经济及房地产市场回眸
二、XX市房地产市场分析
三、有利投资经济形势成因分析
第三章 项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的地理环境
二、XX地区区域分析
三、项目周边主要物业分析
四、XX乡消费者调查分析
第四章 项目开发经营优势点与机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
二、项目开发经营优势点
三、项目开发经营机会点
第五章 项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
第六章 项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议
二、住宅建筑设计建议
三、小区配套设施建议
四、环境艺术设计建议
第七章 项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度安排
四、项目投资与筹资计划
第八章 项目开发经营状况分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目经营成本估算
四、项目利润估算
五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率
第九章 项目开发经营风险分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目敏感性分析
三、项目开发经营主要风险及对策分析
第十章 结论与建议
第十一章 结束语
第十二章 附录及主要参考文献
第一章 前 言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、XX市规划局规划方案;
2、亿房网
3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策;
4、XX市2000房地产年鉴;
5、现场勘察和实地调研所得资料。
6、XX市新洪泰中介代理公司提供的资料
三、项目概况
该地块位于XX区XX乡石桥村，总面积约125.59亩，属于XX市十五计划确定的三大住宅新区之一XX乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据XX市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字[2001]2号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，，也允许建高层(40米以下)，但比例不得超过20%。
根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：
①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。
②容积率：1.4
③总建筑面积：11.72万M2
其中：多层住宅：6.72万M2
小高层住宅及别墅：4.48万M2
公建面积：0.5万M2
④建筑密度：22.5%
⑤绿化率：40%
(以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化)
第二章 项目开发经营环境分析
一、2018年国内经济及房地产市场回眸
投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
2018年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。(《新华文摘》20015)
同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年国房景气指数值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长;商品房销售面积与销售收入增势强劲;商品房平均销售价格稳中趋升;商品房施工总量不断扩大;新开工项目快速增加(如下表)，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，(《中国统计》China Statistics 20015)，房地产市场也呈现出以下主要特征：
全国房地产开发及销售情况表
2018年实际 比上年同期+%
住宅投资(亿元) 3318.7 25.8
商品房新开工面积(万平方米) 28295 30.6
商品房竣工面积(万平方米) 23027.9 16.4
商品房销售建筑面积(万平方米) 16984.1 26.9
商品房销售额(亿元) 3571.0 30.1
其中：销售给个人(亿元) 2840.3 51.9
占总销售额的比重(%) 79.5 --
1. 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。
2. 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。
3. 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。
4. 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。
5. 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房(90平方米左右)总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。(《中国房地产信息》20015 Real Estate Information of China 谢家瑾)
以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。
二、XX市房地产市场分析
1. 2018年房地产市场
2000年XX市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%;全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%;总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%;其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长8.6%;全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元;空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：XX市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。
(1)个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。
(2)房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。
价格 指数
一季度 1941.8 1000
二季度 1963 1010.9
三季度 2003.93 1031.9
四季度 2021.66 1041.03
(3)截止2000年11月份，全市完成住宅投资20.87亿元，占房地产总投资的58.33%，2000年XX市住宅累计总投资75.82亿元，占房地产总投资的85.58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表：
各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示:
通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。
2.市场特点分析
2.1宏观市场特点：
1.住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2018年，XX市正式步入住宅的商品时代。自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过度转换，从2018年开始，实物分房已完全停止，居民等、靠、要的福利性住房观念已经开始向商品化转变。2000年6月30日以前，凡购买公房一次性付款的，可享受20%的折扣优惠;2000年岁末，购买现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行零折扣。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。
2.空置商品房消化能力加强。2000年XX房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。
3. 经济适用房建设取得较好成效。2000年XX市不断推进和完善经济适用住房建设。全年经济适用房施工面积为195万平方米，竣工面积为65万平方米，占全市住宅总竣工面积的17.23%，全年销(预)售115.14万平方米，其中预售38.96万平方米，销售率超过100%，解决了1万余户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大、环境好的重点经济适用房小区。
4. 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年XX市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交