上海宝山区御江国际广场市场研究报告.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,御江国际广场项目商业定位大纲,解读宝山,区域研究,相关附件,1,解读宝山,宝山区：,上海的“钢、港”基地,上海板块区位图,地理位置：,宝山区位于上海市北部，东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀,4,区毗连，西与嘉定区交界，西北隅与江苏省太仓市为邻。区域面积,293.71,平方公里。,区域地位：,宝山是上海重要的“钢、港”基地，是上海的水路门户，中国最大的精品钢生产基地。,至,2020,年，把宝山建设成为与上海国际化大都市相适应的、具有辅城功能的现代化的滨江新区,项目,宝山区规划：,三大片区定位区域发展,中心城区,新城区,产业区,新城区域：,集中新城向组合新城发展，形成由淞宝地区、杨行地区和顾村地区共同构成的组合,新城空间格局。,新城用地规模,55,平方公里，人口规模,5560,万。,中心城区：,宝山外环线以内的地区是上海中心城区的组成部分。主要形成上海大学地区组团、张庙地区组团及沿江发展组团，以,完善城市功能、改善居住条件、提升生活质量,为规划目标,.,产业区域：,规划形成以宝钢、宝山工业园区为主体，与罗店、罗泾和月浦等新市镇协调发展的,宝山北部综合工业产业区,。,项目所在位置为新城区。,项目,宝山商业规划：,四个大型社区商业,商业规划空间布局：,1,、培育形成,2,个区域性商业中心,（,1,）淞宝区域性商业中心,（,2,）大华区域性商业中心,2,、形成四个大型社区商业中心,庙行通河、高境、西城区（北上海商业广场）、顾村,3,、形成若干个社区商业中心,重点是祁连上大、淞南、月浦、海滨吴淞四个社区商业中心,4,、培育两个特色商业区域（罗店、三林）,5,、发展罗泾镇地区商业,6,、形成若干个居住区商业中心和街坊商业,整体商业发展以大华与淞宝板块为主辐射周边板块。,庙行通河,顾村,高境,西城区,宝山商业现状：,以大华板块为主要消费地,区域板块,大型商业广场、百货,大华板块,九百购物中心、百安居建材卖场、苏宁电器、大华秦森休闲广场、巴黎春天,淞宝板块,安信商业广场、永乐家电卖场、黄金广场、宝钢商场,庙行通河板块,共康服饰城、好美家建材市场、华联吉买盛大型综合广场,高境板块,长江国际贸易中心、景瑞天际城、沃尔玛、喜洋洋购物中心,淞南板块,淞南路商业街、建配龙家具城,西城区板块,北上海商业广场、水产路商业街,海滨吴淞板块,景汇休闲娱乐中心、宏图三胞、国美家电卖场,祁连上大板块,宝山弘基文化休闲广场、聚丰园路商业街、聚丰集贸市场,罗店板块,罗店新镇北欧风情街、罗店老镇亭前街,三林板块,三林城市广场,罗泾板块,鸿达百货商店、陈功路商业中心,宝山商业现状：,以大华板块为主要消费地,九百购物中心,大华,百安居,巴黎春天,星月浦江国际,淞宝路,化成路,宝安公路,沪太路,绿地北郊广场,淞宝,顾村,南北高架路,长江西路,共康,万达广场,绿地风尚天地,宝山未来的大型综合体项目,未来的大型商业项目：,主要集中在共康板块,项目名称,所属板块,占地面积,建筑面积,交房时间,绿地风尚天地,共康,82000,平米,120000,平米,2012,年,2,月,万达广场,共康,61345,平米,295000,平米,/,星月浦江国际,淞宝吴淞,38000,平米,100000,平米,2011,年,10,月,绿地北郊广场,顾村,225000,平米,220000,平米,一期商业，,2011,年,5,月,星月浦江国际,万达广场,绿地风尚天地,在未来的,2,年内，宝山区将有,4,个超过,10,万方大型综合项目建成，宝山的商业格局将发生新的变化。,对于市场的研判：,宝山区未来的商业格局已呈现：将以大华，共康，吴淞地区为其核心消费区。,吴淞,共康,大华,星月浦江国际,巴黎春天,九百购物中心,万达广场,风尚天地,我司认为：,传统的商业模式是无法打破宝山未来的商业格局，差异化的产品定位才能取得突破！,原方案：,SOHO,办公产品比例较大,地上商业,所占比例,总部办公,16800,平米,41.2%,SOHO,办公,11100,平米,27.0%,沿街商业,12950,平米,31.8%,地上商业总面积,40750,平米,原方案的地上商业指标,通过对原方案的指标分析：,SOHO,办公产品占据了地上商业面积近,68%,比例，成为了项目的主力产品。,那么宝山区,SOHO,办公产品在市场是否具有可观商业的价值与利润呢？,SOHO,项目名称,风尚天地,泰富商业广场,绿地国际,SOHO,城,绿地公园广场,SOHO,均价,22000,元,/,平米,16000,元,/,平米,13000,元,/,平米,16300,元,/,平米,周边住宅均价,24000,元,/,平米,20000,元,/,平米,20000,元,/,平米,18000,元,/,平米,同比降幅,8.3%,20%,35%,9.45%,结论：,在宝山,SOHO,的价格不如住宅，市场的价值低。,宝山,SOHO,产品未来的升值空间较小。,2011.1,月,3,月宝山,SOHO,与住宅均价走势表,单位（平米,/,元）,SOHO,产品市场：,商业价值低,SOHO,项目名称,SOHO,均价,SOHO,租金,年回报率,风尚天地,22000,元,/,平米,1.65,元,/,平米,/,天,2.74%,泰富商业广场,16000,元,/,平米,1.35,元,/,平米,/,天,3.12%,绿地国际,SOHO,城,13000,元,/,平米,1.3,元,/,平米,/,天,3.65%,绿地公园广场,16300,元,/,平米,1.55,元,/,平米,/,天,3.47%,宝山,SOHO,年回报率平均在,3.25%,，在宝山投资,SOHO,产品的投资回报率很低的,宝山今年,SOHO,产品去化率比较,经过调查，宝山,SOHO,产品购买倾向于品牌效应，除万达、绿地等大品牌外,SOHO,销售情况较差的,SOHO,产品市场：,投资回报率低,我司认为：,1,、开发商,项目区域内,SOHO,产品在的市场价值较低。,SOHO,产品面积小，总价低，去化稳定。,2,、投资者,作为投资性产品的回报率也不显著。,2,区域研究,项目位置：,近临建设中的国际邮轮码头,3,号线,宝杨路站,项目位置,宝杨路,宝东路,项目位于宝杨路与宝东路的交界处，近临建设中的“东方之晴”国际邮轮码头,国际邮轮码头,项目属于宝山新城区的淞宝板块,项目地块,宝林六村,宝林九村,中艺花园,宝山九村,项目周边：,拥有大量的社区，位于传统生活住宅区,项目地块,行知中学,巴士总站,宝山区教育局,社区服务中心,项目周边：,大量的公建设施，区域配套完善。,项目现状：,农贸市场，周边居民日常生活用品的主要消费地，区域无大型商业。,项目目前为一座较大的农贸市场，部分地方拥有少量的底层建筑。,农贸市场商铺,面积范围：,16-20,平米,租金水平：,6.5-7.5,元,/,平米,/,天,业态情况：,超市、生活日用品、杂货,淞宝板块,杨行板块,新城区规划：,宝山行政、经济、文化、商务综合中心,顾村板块,宝山新城区组成,淞宝板块、杨行板块、顾村板块,淞宝地区：,整合、改造和提升该地区行政、商贸、文化中心。,杨行地区：,依托该地区,“,绿龙,”,公园，形成商务、文化、艺术中心。,顾村地区：,规划在该地区,“,生态绿心,”,东侧，形成文化、体育、科技、休闲娱乐中心。,淞宝板块规划：,宝山区行政、文化、商务中心及滨江景观旅游带,定位,宝山区行政、文化、科教中心。,功能,居住、行政、休闲旅游、滨江博览为主。,规划,充分挖掘宝山沿江历史文化底蕴，强调和突出宝山淞宝地区深厚的历史文脉，提升新城整体城市内涵。积极创造条件，沿江重点发展邮轮、游船及游艇业。,友谊路街道,海滨新村街道,吴淞镇街道,总体分为三个编制单元，各单元总体以居住功能为主,周边规划：,位于国际邮轮码头服务区内，应融于规划,总体规划,“一港、两带、三区”,一港：,国际邮轮为核心的集国内游船、游艇为议题的“三游（邮）”组合港。,两带：,吴淞口生态休闲带、吴淞口历史文化旅游带,三区：,国际邮轮靠泊服务区、吴淞口航运旅游服务区、长江及近海游船服务区。,国际邮轮靠泊服务区：以国际邮轮为核心的集国内游船、游艇为议题的“三游（邮）”功能组合性港。,海上旅游服务集散区：一上海港吴淞客运中心为主体，形成一体化的水上旅游，配套商务办公，航运服务等功能。,现代时尚创业区：利用保护开发近代优秀建筑，同时围绕居民打造滨水景观带，形成具有活力的现代时尚创业区。,项目位置,周边规划：,项目应依托国际邮轮码头，成为其配套,国际邮轮码头,功能定位：,可靠泊,7,万吨级以上的大型或超大型国际邮轮，与北外滩的国际邮轮母港功能产生互补。,整体规划：,上海港国际客运中心将分成两大部分，西部是客运中心码头，而东部则是,26,万平方米的超大型商业开发项目。,项目位置,总体规划：,3,个层次功能区,第一层次：,绿色景观区域,第二层次：,商务功能区,第三层次：,配套服务区,其中配套服务区以餐饮、娱乐为主，还设有一条,400,米商业步行街。,配套服务区,商务功能区,绿色景观区,国际邮轮码头,26,万方配套区：水晶宫,配套服务区：整体分为三大配套区域服务于码头,26,万方配套：,项目不应与其产生竞争关系,项目定位思考,1,、项目不属于未来宝山商业中心区域,2,、,SOHO,产品的市场价值与利润点低,3,、隶属国际邮轮码头服务区内，应融于政府规划,4,、不应与码头,26,万方配套区产生竞争关系,5,、国际油轮码头功能定位水上旅游、航运服务、文化博览、生态景观等为一体,对产业的延伸带来一定得限制性。,建立项目定位思考目标：,本 项 目,26,万方配套区,相互融合，区域共存,项目需要引入：差异化显著、指向性强烈且具有国际品牌资源,国际游轮码头,整体发展，打造区域内具有国际化特色的项目,引入国际化品牌资源：形成项目价值体系,本 项 目,26,万方配套区,国际邮轮码头,点,线,面,打造核心吸引点,功能完善的配套服务链,国际化的形象邮轮码头,3,相关附件,项目名称,风尚天地,项目概况,地理位置,共康路,5,号，共和新路,5000,弄,绿地风尚天地项目定位采用“办公,+,商业裙房,+,商业街”的模式产业组合，打造一个较高层次，有较强辐射效应的与现有大卖场商圈错位经营的购物休闲中心及商务中心。,占地面积,82000,平米,建筑面积,120000,平米,产品类型,综合体（住宅,/,商铺,/,写字楼）,开盘时间,2011,年,经营业态,百货、餐饮、超市等,销售均价,商铺：,50000,元,/,平米,写字楼：,23000,元,/,平米,SOHO,：,22000,元,/,平米,面积范围,商铺、写字楼：,100-400,平米,SOHO,：,42-66,平米,销售情况,一期商铺已售完，二期即将开盘,停车位,724,个,备注：风尚天地一期商铺只剩一间,200,平米底层商铺，售价,70000/,平米,风尚天地,风尚标准层总建筑面积约,1925,平米，底层商铺面积已分割，二层以上面积可自由组合,绿地风尚天地位于宝山区中南部，地处宝山成熟居住区,共康板块核心，东至共和新路，南至共康路，紧临南北高架共江路上匝道，距离地铁一号线共康路站步行仅需,3,分钟,。,风尚天地,项目名称,绿地,.,北郊广场,项目概况,地理位置,宝山顾村镇沪太路,5255,号（北至宝安公路南至顾太路）,占地面积,33600,平米,建筑面积,200000,平米,产品类型,综合体（住宅,/,商铺,/,写字楼）,开盘时间,2010-07,经营业态,酒店、餐饮、超市等,销售均价,商铺：,30000,元,/,平米,面积范围,15-200,平米,销售情况,商铺去化率为,80%,，,SOHO,与写字楼未开盘,工程进度,未封顶,备注：目前项目在售商铺为餐饮商铺，带合约销售，自营不可做餐饮外其他业态。,整体设计理念以打造商业零售、餐饮为特色的新型商业街区，选用灵活多变的商业步行街布局方式，增加商业有效适用面，将商场室外化，创造不同于一般的外向型购物、娱乐、餐饮综合体，成为人流集散交汇的中心，商业展示的焦点。,绿地北郊广场,绿地北郊广场目前在售商铺为餐饮楼，左图为,1,号主餐饮楼，沿街底层商铺售价,40000,元,/,平米,只剩一间,104,；沿河底层剩,2,间，均价在,33000,元,/,平米；沿河剩,10,间店铺，均价在,28000,左右，商铺为统一招商，招商费为,1,个月租金，交房在,3,月底。,1,号餐饮楼商铺平面图,绿地北郊广场,项目名称,星月浦江国际,项目概况,地理位置,宝山淞宝路,155,弄,总建筑面积近,10,万平方米综合商业项目，由一栋,LOFT,办公楼、一栋精装,SOHO,和商业广场组成，规划以餐饮、娱乐和休闲为主要业态，打造主题型商业街区，填补吴淞地区的商业空白。,占地面积,38000,平米,建筑面积,97675,平米,产品类型,综合体（住宅,/,商铺,/,写字楼）,开盘时间,2010-06,经营业态,百货、餐饮、娱乐等,销售均价,写字楼：,23000,元,/,平米,SOHO,：,30000,元,/,平米,商铺：,28000,元,/,平米,面积范围,80-200,平米,交房时间,整体交房,10,月底,工程进度,商业未封顶,备注：目前项目商铺在建，写字楼只卖,12,层以下，只售不租并不包租,.,。商铺包租,5,年，购房时按,7,折购买，业态只能做餐饮、休闲娱乐。,星月浦江国际,项目名称,宝山万达广场,项目概况,地理位置,宝山顾村镇沪太路,5255,号（北至宝安公路南至顾太路）,占地面积,69000,平米,建筑面积,295000,平米,产品类型,综合体（,SOHO/,商铺,/,写字楼）,开盘时间,2010-07,经营业态,影院、餐饮、超市等,销售均价,SOHO,：,23000,元,/,平米,面积范围,SOHO,：,45-65,平米,销售情况,SOHO,已售罄；商铺与写字楼,6,月开盘,交通状况,轨交：,1,号线,/,共康站 公交：,95,、,916,、,114,项目将集中商业广场、,SOHO,办公、影城餐饮街等多重物业类型，建成后的宝山高境万达广场将聚合形成全功能都会居住区、集群式超级商业区、集成式中央商务区三大主要功能区，引领并拉升上海北部商业商务的崛起。,备注：项目预计在今年,10,月开业（商铺为住宅底商）。,宝山万达广场,尚中心（复合地产,/,在租）,开发商,上海景祥置业有限公司,物业公司,景瑞物业,开盘时间,2007-12-08,物业费,4.90,元,/,平方米,月,总层数,10,停车位,地上,126,个，地下,181,个,建筑面积,12187,平方米,出租价格,2,元,/,平方米,.,天,是否可分割,否,地理位置,殷高西路,638,号,交通状况,3,号线,/,殷高西路站、,912,路,160,路,760,路,151,路,开发商,上海绿地宝山置业有限公司,物业公司,绿地永绿物业管理有限公司,开盘时间,2010-05-01,物业费,3,元,/,平方米,月,总层数,5,栋,16,层、,1,栋,10,层,停车位,600,个,建筑面积,350000,平方米,出售价格,11000,元,/,平方米,是否可分割,否,地理位置,宝山区真陈路,1188,号,交通状况,临近轨道交通,7,号线、,11,号线，公交,301,、,236,绿地,国际设计广场（写字楼,/,在售）,开发商,上海望源企业发展有限公司,物业公司,上海望源企业发展有限公司,开盘时间,2008-03-01,物业费,3.5,元,/,平方米,月,总层数,5,栋中高层,停车位,491,个,建筑面积,270000,平方米,出售价格,11000,元,/,平方米,是否可分割,否,地理位置,潘泾路,4333,号,交通状况,临近轨道交通,7,号线,印象钢谷（创意地产,/,在售）,上海,021,大厦（写字楼,/,售完）,开发商,上海市宝德置业有限公司,物业公司,上海市万润物业有限公司,开盘时间,2007-9,物业费,6,.0,元,/,平方米,月,总层数,20,停车位,200,建筑面积,23687,平方米,出租价,2.5,元,/,平方米,是否可分割,否,地理位置,宝山淞滨路,600,号,交通状况,三号线淞滨路约,5-8,分钟步行距离,宝莲府邸商务楼（写字楼,/,售完）,开发商,中华企业股份有限公司,物业公司,上海宝莲物业管理有限公司,开盘时间,2005-04-30,物业费,8,元,/,平方米,月,停车位,配比,1,：,1,建筑面积,4860,平方米,楼盘地址,海江路,803,号,交通状况,116,、,952B,、,848,、,849,、旅游,5,号线、,M3,北延伸段,出租价格,出租价,4.80,元,/,平方米,.,天,总户数,28,是否可分割,否,谢 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