抵押贷款的运作.ppt

单击以编辑母版标题样式,单击以编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,抵押贷款的运作,杠杆原理,抵押贷款的偿还,抵押贷款的运行过程,抵押房屋的使用和管理,利率变化对还款额的影响,期前还款的处理,其他抵押贷款类型,第一节,杠杆原理,杠杆原理,是静态地分析房地产投资收益的会计工具，是基于,现金流,会计准则的分析方法，在房地产金融和房地产开发、经营中具有非常重要的作用。,一、杠杆原理的特性,1.基本概念,资产总额V,：,在房地产经济中是特指某项房地产投资的,市场价格，即买入价,。,负债M,：,特指购买该项房地产而,借入的资金,。,股东权益E,：,特指在该项房地产投资中投资者所投入的,自有资金,。三者的关系是,：,V=M+E,M/V,为,负债比率,，,在投资的初始期即为,按揭成数（贷款比率）,E/V,为,权益比率,，,在投资的初始期即为,首付成数（首付比率）,。,收益CF,：,指在房地产经营中每年所产生的,净现金流,，即每年经营收入减去经营费用的差值。在房地产经营中，,净营业收益的分配为两部分：a付给银行贷款利息，b股东收益,。,即:,CF=M*i+股东收益,资产收益率：R=CF/V=CF/（M+E）,股东收益收益率：Y=股东收益/股东权益=（CF-M*i）/E,2.原理与计算公式,由,资产收益率,公式,R=CF/V=CF/（M+E）,可以得到：,R=CF/V=（M*i+Y*E）/V=M/V*i+E/V*Y,，,即,资产收益率等于负债比率与利率的积同股东权益比率与股东收益率的积之和,。,由此，我们还可以得到,：,Y=（VR-M*i）/E=（VR-M*i）/（V-M）=i+（R-i）V/（V-M）,这里，我们记,（R-i）,为,D,，,即,资产收益率与贷款利率的差,；,记,V/（V-M）,为,L,，,即,权益比率的倒数，称为杠杆因子,。则,Y=i+D*L,上述分析是基于,现金流,和,普通会计准则,的财务分析，其结果就像普通物理学的“,杠杆原理,”一样，所以，我们把,通过适当的借款来提高股东权益收益率的方法称为“,财务杠杆,”法,，怎样的杠杆因子才适当呢？,不同贷款比率股东权益收益率差,贷款比例/%,经营收入/万元,负债成本（贷款年利息）/万元,权益收入/万元,权益资本（投入的自有资金）/万元,负债（贷款额）/万元,权益收益率/%,资产收益率/%,资产收益率与贷款利率差D,杠杆因子L,0,300,0,300,2000,0,15,15,3,1,30,300,72,228,1400,600,16,15,3,1.43,60,300,144,156,800,1200,19.5,15,3,2.5,90,300,216,84,200,1800,42,15,3,10,财务风险,有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金足以购买，也可向银行贷款（最高比例为90%），贷款的年利率为12%，公寓出租的年净收益为200万元，则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的，有时还会具有较大的风险。,财务风险比较,贷款比例/%,经营收入/万元,负债成本（贷款年利息）/万元,权益收入/万元,权益资本（投入的自有资金）/万元,负债（贷款额）/万元,权益收益率/%,资产收益率/%,资产收益率与贷款利率差D,杠杆因子L,0,200,0,200,2000,0,10,10,-2,1,30,200,72,128,1400,600,9,10,-2,1.43,60,200,144,56,800,1200,7,10,-2,2.5,90,200,216,-16,200,1800,-8,10,-2,10,不同贷款利率水平的权益收益率,经营收益/万元,贷款利率/%,贷款数量/万元,贷款成本/万元,自有资金投入/万元,权益收益/万元,资产收益率/%,权益收益率/%,资产收益率与贷款利率差D,杠杆因子L,300,8,1400,112,600,188,15,31.33,7,3.33,300,10,1400,140,600,160,15,26.67,5,3.33,300,12,1400,168,600,132,15,22,3,3.33,300,14,1400,196,600,104,15,17.33,1,3.33,300,20,1400,280,600,20,15,3.33,-5,3.33,300,25,1400,350,600,-50,15,-8.33,-10,3.33,二、杠杆作用的形式,通过上述实例的计算分析，可以得到这样的结论：杠杆作用包括,正作用、中性作用、负作用,。其具体影响如下：,杠杆正作用,当,资产收益率大于贷款利率时（即D0）,，形成正的杠杆作用，使权益收益率上升，提高了自有资金的使用效率。,D越大则作用越强，提高贷款比率越有利。,L越大越好！,杠杆中性作用,当,资产收益率等于贷款利率时（即D=0）,，形成中性杠杆作用，,权益收益率不受影响,。贷款对于扩大经营规模，提高企业的影响力有重要作用，同时也产生了一定的潜在风险。,杠杆负作用,当,资产收益率小于贷款利率时（即D0）,，形成杠杆的负作用，权益收益率不仅不能提高，反而会下降。这时，,贷款比率越大，杠杆因子越大，权益收益率受到的影响也越大，负债经营的风险就越突出。,L越大越不好！,一、月还款额,还款安排,是房地产抵押贷款合同的重要内容，按照双方的约定来严格执行还贷安排是保障各自利益的前提，谁违约谁就要负相应的责任。,在具体的还贷安排中，一般有2种标准的约定，即“,本息均还,”和“,先息后本,”。,2.先息后本法,先息后本法,是严格按照贷款资金的实际占用时间来计算利息，每次还款后本金降低，下期还款中的应计利息为剩余本金（贷款余额）的利息。,计算公式为：,月还款额=M*i*(1+i),n,/(1+i),n,1,如上例，其计算如下：,月还款额=M*i*(1+i),n,/(1+i),n,1,=1000000.00631.0063,60,(1.0063,60,1),=2006.66（元）,3.本息均还法与先息后本法的差异,通过公式比较和实际计算，可以看出两者是有着重要差异的，包括,：,二者的月还款额不同；,每月还款额中本金、利息所占比重不同；,两种还款方式中利息总额不同；,在发生提前还清债务时，剩余本金不同，产生的后果也有重要差别。,1.月本利和因子表的结构,月本利和因子表,包括7列，其中,第1列为借款期限（一般为年）,；,第2列为复利值（即1元借款的最终值）,；,第3列为累积复利值,；,第4列是第3列的倒数,；,第5列为贴现因子,；,第6列为累积贴现值，即本利和因子,；,第7列为月偿还因子,，实际上是第6列的倒数。,贷款利率为10%的月本利和因子见P55。我们也可以构造一个贷款年利率为9%（即月利率为0.75%）的月本利和因子表。,月本利和因子表的基本关系中最重要、最有用的是,：,贷款额=月还款额1元钱累积贴现值,贷款年利率为9%的本利和因子表,月数,复利值,累积复利值,累积复利值倒数,贴现因子,累积现值,月偿还因子,0,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,1,1.0075,1.01505625,1.022669172,1.030339191,1.038066735,1.045852235,1.053696127,1.061598848,1.069560839,1.077582545,1.085664415,1.093806898,0,1,2.0075,3.02255625,4.045225422,5.075564613,6.113631347,7.159483582,8.213179709,9.274778557,10.3443394,11.42192194,12.50758636,1,0.498132005,0.330845787,0.247205012,0.197022416,0.163568907,0.139674879,0.121755524,0.107819286,0.096671229,0.08755094,0.079951477,0.07352188,1,0.992555831,0.985167078,0.977833328,0.970554172,0.963329203,0.956158018,0.949040216,0.941975401,0.934963177,0.928003153,0.921094941,0.914238155,0,0.992555831,1.977722909,2.955556238,3.92611041,4.889439612,5.84559763,6.794637846,7.736613247,8.671576424,9.599579577,10.52067452,11.43491267,1.0075,0.505632005,0.338345787,0.254705012,0.204522416,0.171068907,0.147174879,0.129255524,0.115319286,0.104171229,0.09505094,0.087451477,2.应用举例,还款额的计算,借款50万，分25年还清（即300个月），贷款的年利率为10%，每月的还款额是多少？,月还款额=借款额/1元钱的累积贴现值,=500000/110.047230=4543.50（元）或者：月还款额=借款额月偿还因子,=5000000.009087=4543.50（元）,借款额的计算,计划每月还款3000元，借款期限是30年（即360个月），年利率是10%，可以借款多少？,贷款额=月还款额1元钱累积贴现值,=3000113.950820=341852.46（元）如果每月还款5000元呢？,贷款额=5000113.950820=569754.1（元）如果期限为25年（300个月），月还款4500元，可借款多少？贷款额=4500110.047230=495212.54（元）,三、偿还清单,1.基本概念,本金,principal,本金是借款人所欠银行债务总额,，其初始值就是借款人从银行所获得的借贷总数额。,手续费（,cost of administration,）,手续费就是银行收取的经营费用，一般在放款时收取，或者加入到贷款总额中去即实际用于购房的资金等于贷款总数减去手续费。但现在银行通常不收取手续费。与手续费不同，,贷款利率,是对贷款资金收取的利息率水平，一般表示为本金的百分数（以年计）或千分数（以月计）,。,贷款期限,贷款期限就是放款日到最后还款日的时间间隔，一般以年计，但也可以月计。,分摊系数,在抵押贷款中，一般要求借款人在期限内按照一定的期段（通常是一个月）偿还一定的本金，即把所有的本金分摊到整个借款期限来进行还款，这个过程称为,“摊还”,amortization,，或者“,分期偿还,”。,每一期摊还的本金额占本金的百分数称为,分摊系数,，记作K,，它是由本金、利率、期限和摊还方式决定，是银行对借款人综合还贷能力的重要考察指标之一。,2.偿还清单的计算,这里的计算是根据,本利和因子表,来进行，主要是计算还本数额和剩余本金数额。,剩余本金,借款的剩余本金额应等于今后还款额的贴现值,，即剩余本金就是未偿还期限月还款额的贴现值。即：,剩余本金=月还款额月累积贴现值,例如：一笔抵押贷款期限为30年，利率为10%，贷款额为10万元，现在已按规定偿还了5年，剩余本金是多少？剩余本金=月还款额月累积贴现值=877.57110.047230=96574（元）说明经过5年的还款，10万元的借款的剩余本金还有96574元，即5年偿还的本金仅仅3426元。,年付利息额,年付利息额=年还款额剩余本金减少额,=,月还款额12（上年剩余本金今年剩余本金）,偿还清单,我们用,Excel,来解释。,四、抵押贷款的几个指标,1.有效利率,对借款人而言，有效利率是使自有资金安全、高效，财务杠杆作用明显的借款利率，即使自己的权益收益率保持合理水平的借款利率，当然是希望越低越好。,对贷款人而言，有效利率就是能使自己的贷款安全、高效，获得合理回报（扣除了通涨、风险补偿等）的利率水平，当然希望是越高越好。双方通过不断的谈判，最终就达成抵押贷款合同所确认的利率。,2.贷款比率,贷款比率是贷款额占总资产（房屋购买价格）的比率，也称为,贷价比,（ratio of mortgage to value）,，可以反映财务杠杆作用的大小。,3.还贷常数,还贷常数是年还款额与总借款额的比值，即：,还贷常数=年还款额/总借款额,一般地：借款额一定，还款期限越长，还贷常数越低；还款期限一定，借款利率越高，还贷常数越高。,第三节,抵押贷款的运作过程,一、抵押贷款的参与人,1.抵押贷款的参与人,借款人,抵押贷款的借款人在住房贷款中就是购房人，也是抵押人。,放款人,放款人就是向借款人贷款的银行或其他金融机构，也是抵押权人。,房地产开发商,房地产开发商就是向购房者销售房屋的机构，是房地产买卖中的市场供给者。,房地产保险公司,房地产保险公司是为购房者提供人寿和财产保险的机构，其服务也是对贷款人的一种重要保障。,抵押贷款各参与人之间的关系,借款人,债务人,抵押人,放款人,债权人,抵押权人,保险公司,房地产开发商,保险费,保险事故赔付,超过债务部分的赔费,房屋的居住权和使用权,房屋的抵押权,30%购房款,70%购房款,30%购房款,70%购房款,房屋产权,二、抵押贷款的运行过程,抵押贷款的运行过程实际上就是抵押贷款合同生效到借款人的债务全部清偿完毕的全过程，是债权、债务关系变化、产权转移的过程。,（参见图34）,三、再抵押,1.概念,抵押人将已抵押房屋（抵押期尚未完结）再次向银行申请抵押贷款的行为称为再抵押。一般地，向原抵押贷款银行申请再次抵押称为再抵押，向其他银行申请再次抵押称为二次抵押。,2.再抵押的运行,再抵押的运作其实很简单，其前提是借款人必须首先清偿了原债务，否则承接再抵押的银行就会因自己是第二顺位抵押权人而承担太大的风险，所以，再抵押一般是与原抵押银行作债务重组而已。,第四节 抵押房屋的使用和管理,一、抵押房屋的使用管理,在抵押贷款中，抵押物的,实际控制权和使用,都还是在,抵押人,方面，抵押权人对抵押物并没有任何的实际控制，但为了保证自己的相关权益，抵押权人对抵押房屋如何使用和管理还是具有一定的请求权的。而抵押人虽然实际占用着抵押房屋，但,涉及到对抵押房屋任何改变（包括实体和权益）的事项都不能单方面作出决定，必须与抵押权人取得联系、沟通和一致,。,1.抵押房屋的使用管理,在抵押贷款中，抵押物是由抵押人实际控制、使用和管理的，在这个过程中，他,必须遵守以下基本约定,：,必须保证所占管房屋的,安全性,；,必须保证所占管房屋的,完整性,；,有随时接受抵押权人检查的义务，,不得有损害,所占管房屋的功能或降低其价值的行为，否则必须承担相应的责任，直至由放款人收回部分或全部贷款，并由抵押人承担违约责任；,需向放款人认可的保险机构,投保并支付保险费,，抵押权人应为保险事故赔偿的第一受益人，保单正本由抵押权人保管,2.抵押房屋的出租、转让,在抵押期间，抵押人可以对房屋进行处置，包括,预售、预租、出租、变卖、馈赠,等，但在必须以办妥如下手续为,前提,：,预售、预租或出租应征得抵押权人的书面同意，并明确预售、预租、出租的全部收入存入放款人银行账户，明确预售、出租收入归还贷款的比例；,变卖或馈赠应得到抵押权人的书面同意，并明确偿还抵押贷款本息的责任和方式，方可解除或变更抵押协议；,新的所有权人，如受让方、受赠人等要与贷款银行签订新的抵押贷款协议。,二、违约后抵押房屋的处理,1.违约的认定,借款人,违约,，抵押权人,有权请求或参与处置,抵押物，包括如下情形：,贷款合同到期，借款人未依约偿还贷款本息；,借款人在贷款合同终止前就已经宣告解散或破产；,借款人未按土地出让合同规定的建设要求完成有关建设项目；,当借款人在生产经营、财务或其他事项方面发生重大事件，可能会影响放抵押权人利益时,。,2.处理程序,抵押权人对抵押房屋进行处理时，应按照如下程序进行：,发现借款人违约后，抵押权人必须,事先通知,借款人，如果借款人未能给出有说服力的解释，抵押权人才能采取进一步的行动；,抵押权人可以与抵押人,协商,委托拍卖公司拍卖抵押房屋来抵债，如果协商不成则可以,要求司法机关强制执行拍卖条款,；,抵押权人是拍卖抵押房屋的第一受益人，如果拍卖所得不足偿还贷款本息时，债权人有权继续向借款人追偿，如果拍卖所得偿还贷款本息和其他有关费用后有剩余则余额应由抵押人收回；,对拍卖价格，借款人如认为偏低，可以提出理由阻止。,3.无效行为与捆绑担保,如果借款人在贷款期限内擅自处理抵押物，属于,无效行为,，贷款人有权提前收回贷款，并按违约日期处以违约罚金。,房屋,抵押权,不能与被担保的债权分离而为其他债权提供担保,；,但抵押权可以与被担保债权一起为其他债权提供担保,，当然需要履行一定的法律手续。,第五节 利率变化对还款额的影响,一、等额还款,这里重要的是抵押人权益的变化是逐渐增加，增加的速度有如下一些,基本关系,：,抵押人在抵押物中占有的权益的,增加额=当年还本额,抵押人的权益比重=抵押人占有权益额/房屋购买价 =,（首期付款+累积还本）/（首付+抵押贷款）,其具体变化可参考表3-6,二、贷款期限与月还款额,在,等额还贷,安排中，,月还款,是,贷款数量、期限,和,利率,水平,的函数。即,PMT=f（PV，n，i）,一般地:,在借款额一定时，月还款额取决于期限和利率；,在利率水平一定时，月还款额取决于贷款数额与期限；,在期限一定时，月还款额取决于贷款数额与利率水平。,三、利率调整后还款数额的计算,因为住房抵押贷款的,期限都特别长，一般安排为非固定利率贷款,，即贷款利率可能随着市场和政策的调整而出现调整，还款安排自然也应随着利率的调整而调整。由于摊还方式不同，具体的还款安排也不同，则利率调整后的还款清单自然也就不同。,1.本息均还法,当借款人,还款,n,1,个月后,，,利率由r变为r,则此时,剩余本金,为,P=Pn,1,m=Pn,1,*P/n=P(1-n,1,/n)=(n-n,1,)P/n,此时银行可以采取,两种处理方法,，对余下期限,（nnn,1,）,的还款作出适当安排：,固定还款期限，改变还款额,此时，,月还本金,是,：m=P/（n-n,1,）=(n-n,1,)P/n/（n-n,1,=P/n,与利率变动没有关系，而,月还利息,为,：N=(n+1)*P*r/2*n=(n-n,1,+1)P*r/2nT=m+N=2P+(n-n,1,+1)P*r/2n,例如：某客户借款10万元，期限为120月，月利率为1%，还款3个月后，利率调整为1.0833%，则其还贷变化为,：,前3个月的还贷安排,为,：m=P/n=100000/120=833.33（元）N=（n+1）P*r/2n=504.17（元）T=m+N=833.33+504.17=1337.50（元）,后面的还贷安排,为,：m=m=P/n=100000/120=833.33（元）N=(n-n,1,+1)P*r/2n=(120-3+1)*100000*0.010833/240=816.99（元）T=m+N2P+(n-n,1,+1)P*r/2n=1650.32,（元）,每月还贷额增加,了,1650.321337.50=,312.82（元）,，,总共则需多还款312.82*117=36599.94（元）,固定还款额，改变还款期限,由于,每月还款额不变,，,即,T=T，,因此,m+N=m+N（P/n）+（n+1）P*r/2n=P/n+（n+1）P*r/2n,通过变换后得,：,n=（n-n,1,）（2+r）2+（n+1）*r-（n-n,1,）*r,例如：某客户借款10万元，期限为120月，月利率为1%，还款3个月后，利率调整为1.0833%，则其还贷变化为,：,前3个月的还贷,为,：m=P/n=100000/120=833.33（元）N=（n+1）P*i/2n=504.17（元）T=m+N=833.33+504.17=1337.50（元）,剩下的还款期限,为,：n=（n-n,1,）（2+r）/2+（n+1）*r-（n-n,1,）*r=（120-3）(2+0.010833)/2+(120+1)*0.01-(120-3)*0.010833=121.11（个月）,即,比原来多还款（121.11-117）=4.11个月,，,多还款额为1337.50*4.11=5497.13（元）,，,显然要比第一种安排对借款人有利。,2.先息后本法,先息后本法,的计算要方便得多，因为经过一段时间的还款后，,剩余本金,是很容易计算得到，从而余下期限的还贷安排就可以方便进行。具体计算如下：在期限,n1,时,已还本金,为,P,1,=m(1+r),n1,-1/r=P(1+r),n1,-1*(1+r),n,/(1+r),n,-1,剩余本金,为,P=P(1+r),n1,-P,1,=P(1+r),n,+(1+r),n1,/(1+r),n,-1,如果此时利率发生变化，银行可以,有两种处理办法,：,固定期限，调整还款额,在剩余期限,n=nn1,，,月还款额,为,：,m=P*r（1+r）,n,/（1+r）,n,-1,=,P(1+r),n,+(1+r),n1,/(1+r),n,-1*r（1+r）,n,（1+r）,n,-1,=,P*r(1+r),n,+(1+r),n1,*（1+r）,n-n1,(1+r),n,-1*（1+r）,n-n1,-1,例如：某客户借款10万元，期限为120月，月利率为1%，还款3个月后，利率调整为1.0833%，此时若固定还款期限，则其还贷变化为：原来每个月的还款额是：,￥-1,434.71,剩下的117个月，每月的还款额为：￥-1,491.96,固定还款额，调整期限,由于,月还款额不变,，,即m=m,则,：,P*r（1+r）,n,/（1+r）,n,-1=P*r(1+r),n,/(1+r),n,-1,变换后可以得到,n=log(1+r)r*(1+r),n,/r*(1+r),n,-r*(1+r),n,+r*(1+r),n1,例如：某客户借款10万元，期限为120月，月利率为1%，还款3个月后，利率调整为1.0833%，此时若固定还款额，则其还贷变化为：,原来每个月的还款额,是：,￥-1,434.71,保持每月还款额不变，则还款期限变为,126.8671696,实际上，上述计算如果有偿还清单则是非常简单的。由,Excel,就能处理。,第六节 期前还款的处理,一、期前还款概念,1.基本概念,期前还款,就是借款人基于自己的利益在贷款未到期前,提前还贷的行为,，属于,违约,的一种，但一般其承受的罚则被认为并不对双方造成特别重大的伤害，因此一般是可以许可的。（除非双方有特别的约定）,2.期前还款的罚则,一般而言，,期前还贷对放款人是非常不利,的，因此对该等行为都有约定的罚则。期前还贷对贷款人的不利主要体现为：,破坏了放款人的贷款组合安排，影响了银行的资金计划；,从借款人清偿到重新找到客户需要一定时间，资金闲置造成放款人利息损失；,期前还款通常发生在市场利率下调时期，期前还款使放款人的利息收入减少。,因此，在发生期前还款时，,抵押权人一般要求抵押借款人多付6个月的利息，或者多付剩余本金的1-5%作为罚金,。,二、期前还款的处理,由于不同的还贷安排的摊还方式不同，其还款清单也不同，剩余本金等差异很大，在具体处理期前还款的时候，应区别对待，小心计算，不能损害任何一方的利益。,1.本息均还法,假设客户在还款,n1,个月后，要求期前还款，则此时其,已还本金,为：,P,1,=n1*m,尚欠银行本金,为,PPP,1,PP*n1nP*（nn1）n,而,所欠利息N,则为,NN*d/30P*r（n+1）2n*（d30）P*r*d*（n+1）60n,这样,期前还款额,应为,TPN,P*（nn1）nP*r*d*（n+1）60n,60P*（nn1）P*r*d*（n+1）60n,2.先息后本法,先息后本法,相对简单得多，,期前还款额就是剩余本金额,，查照还款清单就一目了然了。,