房市情况说明方案.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,*,房市情况说明方案,房市情况说明方案房市情况说明方案,Contents,宏观环境分析,Part 1,中观环境分析,Part 2,2016,房市总结,Part 3,2,2016年中国房地产宏观环境分析,PART1,3,中国房地产市场宏观环境分析,概述：房地产行业是典型的资金密集型行业，具有,投资大、风险高，周期久、供应链长、地域性强,的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会中有着举足若轻的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产业的发展。,4,宏观环境分析,一、,政治法律环境,1.,政局,2.,国家房地产政策,3.,房地产法律法规,二、,经济环境,1.,国家、地区或城市的经济环境,2.,经济收入,3.,物价与通货膨胀,4.,利率水平,5.,消费结构,6.,各种投资工具的收益率,三、,社会文化环境,1.,居民文化程度,2.,审美观、价值观,3.,风俗习惯,四、技术环境,1.,新材料,2.,新技术,3.,新工艺,五、,人口环境,1.,人口规模,2.,年龄结构,3.,城市化状况,4.,家庭结构,六、自然环境,1.,地理位置,2.,地质地貌,5,人口环境,2016年中国大陆人口的部分数据,1.,据统计，,2016年年末中国大陆总人口138271万人，比上年末增加809万人,。全年出,生人口1786万人，比上年多增131万人。,2.,从年龄构成看，16周岁以上至60周岁以下(不含60周岁)的劳动年龄人口90747万人，,占总人口的比重为65.6%。,3.,从城乡结构看，城镇常住人口79298万人，比上年末增加2182万人，乡村常住人口,58973万人，减少1373万人，城镇人口占总人口比重(,城镇化率)为57.35%,。,4.,流动人口减少，全国人户分离人口(即居住地和户口登记地不在同一个乡镇街道且离,开户口登记地半年以上的人口)2.92亿人，比上年末减少203万人，其中流动人口2.45亿人，,比上年末减少171万人。,2016年末全国就业人员77603万人，其中城镇就业人员41428万人。,总结：从以上数据不难看出，,2016,年中国大陆人口有所增长，城镇就业人口也有明显增长，说明了这一年人们对住房的需求也有明显的增大，推动了房市的发展。,数据来源：国家统计局网,6,社会文化环境,1.,居民文化程度：,目前我国居民的文化程度总体偏低，文化水平中等偏下，但,随着我国高等教育和中等教,育的普及，受教育程度有明显的提高。,2.,审美观、价值观：,改革开放以来，我国的文化发展进步显著，在弘扬中华传统文化和吸收世界优秀文化方面，,取得了突出的成就，人们的知识水平、审美情趣和伦理标准比以往有了很大的提高。文化,与社会与经济同步发展，对我国居民的审美观价值观也有了很大影响，随着社会文明的进,步、经济的发展、生活压力的加大，现代人们更加追求舒解与愉悦的心理需要。,人们对房,地产产品的要求也越来越高。居民对住房的需求已从,“,有房住,”,向,“,住好房,”,方向转化。,7,消费是拉动经济增长的主要动力之一，我国城镇居民消费状和结构变动对宏观经济决策、企业生产经营决策有着重要意义。以下是,我国目前居民消费状况的一个简单分析：,1.,恩格尔系数逐年下降,恩格尔系数持续平稳下降但跟西方富裕国家相比还有很大的差距。,2.,食品消费质量提高，更加追求绿色健康,食品消费水平由过去的吃饱吃好转变为品种丰富，营养全面再到现在的绿色健康有机食品,3.,交通通讯支出持续增长，支出比重变化最大。,随着居民收入水平的提高及电子通讯、家用汽车价格的下调，移动电话及家用汽车已成为,我国近几年形成的新消费热点之一。从趋势上看，这方面的消费需求将会持续旺盛。,4.,医疗及娱乐教育文化消费比重上升趋势明显,医疗制度的改革也导致人们用于医疗的支出增加，绝对支出额和支出比重都有上升趋势。,5,住房消费比重上升，,居住方面的消费比重大幅上升。,这是与我国现在的经济发展水平是紧密相关的。随着市场经济的不断发展和市场体系的逐,步健全，人们用于改善居住环境方面的支出也呈较大幅度的增长，不仅仅是局限在刚需住房更多的还有投资方面。而这些都将导致住房消费比重上升。,经济环境,-,消费结构,8,因城施策，一线及热点城市调控收紧，三四线加大力度去库存。,三四线城市为了去库存，制定多种优惠政策，不断加大去库存力度；,对于一线城市及部分热点城市，当地政府则相继出台调控政策稳定楼市。,9,政治法律环境,-2016,房市重要事件,一、降首付新政拉开2016去库存大幕,关键词：,降首付 去库存,内容：针对去库存难题，中国央行和银监会2016年2月2日联手发布房贷新政：不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房 且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。,效果：各地风起云涌的首付贷等各类金融杠杆直接点燃了年初沉寂的房地产市场，空前宽松的购房环境使得三四线楼市回暖，部分一二线楼市走向过热。,10,二、9.30起二十余城出台楼市调控新政,关键词：,调控新政,内容：2016年9月30日，北京市人民政府发布关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施，包括,二套房首付提高至50%,等，率先开启“史上最严限购”。9日内，北京、天津、苏州、成都、合肥、广州、南京、深圳、济南、无锡、武汉、郑州、东莞、福州、惠州、南宁、芜湖、佛山、珠海、厦门等22个城市先后发布楼市调控政策。,效果：楼市调控新政到12月份产生明显成效，从国家统计局数据看，一线城市房价环比基本持平；二线城市房价环比涨幅进一步回落；三线城市房价总体较为稳定。,楼市降温呈现出积极变化,。,11,三、不动产统一登记落地,关键词：,不动产统一登记,内容：12月，国家发展改革委会同财政部印发关于不动产登记收费标准等有关问题的通知，,明确不动产登记收费标准及收费优惠减免政策，规范不动产登记收费行为，保护不动产权利人合法权益，并对16种不动产登记实行收费减免优惠,。据估算，政策实施后，全国每年可减轻不动产登记申请人负担约5亿元。,效果：统一登记之后，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，不必再东奔西跑，,有利于保护公民物权,。同时，不动产统一登记的展开能够计算出现有房地产空置率，并,为开征房地产税起到基础性作用,。,12,四、中央定调：,“,房子是用来住的，不是用来炒的,”,关键词：,长效机制,内容：中央经济工作会议12月14日至16日在北京举行。会议明确了2017年中国楼市发展方向，,强调要促进房地产市场平稳健康发展,。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既,抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落,。,目的：这意味着决策层进一步明晰了我国房地产市场的定位，,强调让住房回归居住属性。而建立长效机制,，中央政府需要兼顾各个利益群体及长短期利益的平衡。既要充实地方财政，又要兼顾国计民生和基本保障。预计2017年房地产主基调是“稳”。,13,五、全国整治房地产金融 叫停首付贷,关键词：叫停首付贷,内容：2016年10月13日，国务院办公厅发布互联网金融风险专项整治工作实施方案，,规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务,。要求房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。,效果：首付贷一般是为购房者提供首付1/2或者2/3比例的资金，进而让购房者有能力交付首付款，但这可能使得部分炒房客有更大能力去投资，进而造成投资泡沫和风险。叫停首付贷、加强互联网金融监管，,有助于阻断资金违规流入楼市，防范楼市风险，保持金融稳定。,14,2016,年房市销售情况,Lorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipisicing elit.,从该图数据明显可以看出,2016,年全国商品房销售面积相比过去几年有明显增加，增幅有所下降，发展较为稳定。,15,从该图可以看出,2016,年全国商品房销售均价明显上涨，增幅下降。总的来说,2016,年是一个回暖年，由于政策风暖，市场整体呈现一个向上发展的态势。,16,2016年中国房地产中观环境分析,PART2,17,中观环境分析,1.,城市建设和规划,2.,当地房地产企业情况,现有及潜在的房地产企业的数量、竞争状况,3.,当地房地产的供求状况,4.,房地产行业生命周期,18,成都城市建设与总体规划,2015年11月26日，国务院批复了成都市城市总体规划2011-2020,城市定位明显提高：,成都新的发展定位已经跳出四川省和西南地区发展范畴,，具备在西部地区乃至国家层面的重大发展作用。,城市规划区域扩大：新总规城市规划区范围整体空间区域调整不多，但城镇空间发展格局却有着天壤之别。,对天府新区高要求：,从“内陆开放的重要门户”转身为“内陆开放经济高地,”，标志着天府新区开放平台重要性得到很大提升，开放的程度和要求更高。,新版总规里的关键词,【关键词：格局】,“一区双核六走廊”空间新格局,：“一区”指规划区，面积3753平方公里，涵盖锦江、青羊、金牛、武侯、成华、龙泉驿、青白江、新都、温江9区，双流、郫县2县以及新津普兴、金华两镇行政辖区范围。“双核”指中心城区和天府新区成都片区。“六走廊”是指成(都)温(江)邛(崃)、成(都)灌(都江堰)、成(都)青(白江)金(堂)、成(都)龙(泉驿)、成(都)新(津)、成(都)华(阳)发展走廊。,多中心、组团式、网络化、集约型的城镇体系：除了中心城区这一特大中心城市外，成都还将构建8个卫星城、6个区域中心城、10个小城市、68个特色镇，形成全域统筹、城乡一体、协调发展的城镇体系。,总结：成都规划建设愈加完善，发展前景也更为广阔,19,2016,年上半年成都房企销售排名前十名,（含住宅、商业、办公、车位）,排名,集团公司,备案面积（万）,1,保利,72.07,2,恒大地产,42.70,3,蓝光集团,38.42,4,万科集团,32.71,5,融创中国,29.95,6,绿地集团,27.45,7,龙湖集团,22.61,8,置信集团,18.46,9,合能地产,17.60,10,中铁二局,17.49,2016,年成都房企销售排名前十名,（含住宅、商业、办公、车位）,排名,集团公司,备案金额（亿元）,1,保利,57.10,2,恒大地产,39.08,3,蓝光集团,30.16,4,万科集团,29.50,5,绿地集团,24.66,6,融创中国,24.01,7,龙湖集团,22.77,8,中国铁建,16.94,9,万达集团,14.60,10,华润置地,14.21,保利遥遥领先，大品牌开发商霸屏，中小开发企业已不见身影。,数据来源：成都透明房产网备案数据,20,大成都商品住宅成交价格持续回升，涨幅收窄。主城区改善产品集中去化，价格涨幅最大,。,从价格走势来看，,2016,年上半年住宅价格为,7222,元,/,，环比上涨,0.2,，同比上涨,6.8,。,除近郊价格稍降外，其余区域价格均上涨，其中主城区价格环比跌幅最大，环比上涨,4.9,，其次为天府新区，环比上涨,2.9,21,供应持续下滑，去库存政策刺激，成交回暖明显,。,从住宅供应趋势来看，受高库存影响，,2016,年上半年供应持续下滑，降至,2013,年以来最低位,1043,万，环比下滑,17.0,，同比下滑,6.5,；,从成交趋势来看，受各项利好政策刺激，,2016,年上半年商品住宅成交,1422,万，成交环比上涨,13.6,，同比上涨,14.1,，处于成交高位。,22,2016年中国房市总结,PART3,23,2016,房市概况,2016年是房地产市场发展最为特殊的一个年份。,一方面“,去库存”最大规模展开，大力鼓励购房,。各地方政府全年都在想方设法刺激城市居民和农民工进城买房，房贷宽松，再加上以首付贷为龙头的互联网金融风起云涌，推波助澜，各路资金违规杀入楼市，致使地王频出、房价飙升。,一方面又执行“,史上最严调控”，严格限制购房,。一线及周边城市和部分房价过热的二线城市通过出台限购限贷等政策，并对违规房企和中介展开“最强执法风暴”，让狂奔的楼市刹车，继而稳步向前。,所幸的是，,中央政府首次清晰定位“房子是用来住的，不是用来炒的”,，要建立房地产发展的长效机制。因此，有理由相信，即将到来的2017年将是房地产发展最稳的一年。无论开发商还是购房者，都将有一个稳定的预期。,24,一、2016年上半年楼市整体较乐观,第一，人口结构分析，刚需减少，但改善性需求发展强劲，从而弥补了刚需的下降；,第二，国家政策支持力度会越来越大；,第三，中国城市群格局会越来越清晰，如果房企布局合理，依旧会取得理想销售业绩。,从目前来看，楼市政策达到了历史最大宽松度，供求关系相对健康，成交量在今年上半年,达到高点。,二、一二线城市销量持平，销售均价将上涨10%,中金预测，2016年一、二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量持平主要由于：,1）供应有限推升销售均价，同时导致销量受限；,2）货币政策宽松抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量；,3）土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。,2016,年房市走势分析,25,三,、,不同城市、不同区域之间的分化加剧,优秀资源都会往一线城市及周边城市聚集，城市之间及城市内部分化加剧,，一线城市已经郊区化，现在进入郊区城市化的阶段，二线城市正处于郊区化的过程，大量人口正在往郊区迁移。未来也会走一线城市路，从城市郊区化到郊区城市化。,四、改善性住房需求份额持续增加,2016年,一、二线城市改善性住房需求表现强劲,。现有的,住房普遍户型较小,，20%左右的住房质量很差。其次，,二胎政策,的全面放开。第三，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求（首次置业需求和投资性需求）正趋于弱势。,从2015年成交结构来看，改善性需求已经在释放，2016保持在比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超过刚需，2016年改善性需求成交比例进一步提高。,26,谢谢,