成都龙湖时代天街项目介绍.ppt

,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,成都时代天街启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,部门,文件名,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,部门,文件名,Text,DO NOT USE,THIS AND FOLLOWING LAYOUTS,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,成都时代天街启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,*,成都龙湖,时代天街项目启动会,成都龙湖时代天街项目介绍,目 录,3,、集中商业,3.1,业态填空及得房率计算,3.2,商业水平动线,3.3,商业垂直动线,3.4,公区尺度,3.5,外立面设计,4,、,情景商业,4.1,情景商业标准块段,4.2,商业水平动线,4.3,商业垂直动线,4.4,外立面设计,1,、,定位,1.1,区域概况,1.2,周边交通,1.3,商业格局及竞争市场分析,1.4,项目定位,2.1,总图及指标,2.2,规划形态,2.3,规划设计原则,2.4,总图溢价策略,2,、总图,1,、,定位,1.1,区域概况,1.2,周边交通,1.3,商业格局及竞争市场分析,1.4,项目定位,1,、绕城外,1,公里，距离三环,10,公里。,2,、距离核心商圈,18,公里，区域,10,公里范围无大型商业。,1.1,区域概况,绕城高速,本案位置,中心商圈,火车站,北城天街,R=16KM,R=18KM,天府广场,离机场,R=20KM,成温邛高速,成灌高速,高新西区,三环路,二环路,三千集,本项目位于高新西区，绕城外,1,公里处。距离成都主城区三环路,10,公里，距离市中心,18,公里，距离双流国际机场约,20,公里。,IT,大道（双向,4,车道），西沿线（双向,6,车道）可直接通达本项目。,地铁,2,号线延长线站点红光站（规划中）距离本项目约,3,公里。,从市区通达富士康生产基地的快铁正在规划中。,1.2,交通分析,主城区,绕城高速,西沿线,雅驰项目,IT,大道,三环路,2,号线站点,成灌高速公路,都江堰,规划中快速铁路,富士康,本案,本案位于高新西区地段，项目周边集中商业缺乏，现有小型社区商业位于项目旁边的,阳光地带,，该商业物业档次低，业态组合为自由形成，为现阶段商业的集中消费区；,距离,8,公里的,中海国际城,有在建商业物业，为,3,万平方米,沃尔玛大型生活型超市为主,（已签约）,的大社区型商业物业，同时配备了,紫荆影业,，具体该项目开业时间尚未明确。,已有商业（图上标示颜色）,在建商业（图上标示颜色）,插 图,1.3,市场分析及项目定位,集中商业市场格局及竞争分析,本案,阳光地带,中海社区,珠江新城,伊藤家乐福,成都时代天街项目定位：,涵盖全客层、多业态的超区域大型购物公园,包括一站式家庭购物中心，餐饮、娱乐、家居及数码等业态。,1.4,项目定位,2.1,总图及指标,2.2,规划形态,2.3,规划设计原则,2.4,总图溢价策略,2,、总图,2.1,全项目总图及指标,项目,全项目报建指标,总用地面积,305674.2,建设用地面积,305674.2,容积率,4.0,总建筑面积,1834986,计容建筑面积（地上）,12224842,地下建筑面积,610144,不计容建筑面积,2106,原规划要求密度,40%,现建筑密度,50%,原航空限高,67,米,现航空限高,95.32,米,绿地率,15%,停车位,11251,地上停车位,0,地下停车位,11251,住宅面积,133818,商业面积,1239838,车库面积,245997,其他配套面积,215333,2.1,业态分布,集中商业（出售）,情景商业,办公及花园餐厅,SOHO,住宅,住宅底商,集中商业（持有）,可售,可租,配套,住宅,住宅底商,情景商业,办公,花园餐厅,SOHO,集中商业,(,出售,),车库,(,出售,),集中商业,(,持有,),车库,(,持有,),车库,(,人防区,),配套用房,用地面积,(,平米,),32985,6373,61735.00,73329,3887,43266,6633,77466,用地面积占比,10.79%,2.08%,20.20%,23.99%,1.27%,14.15%,2.17%,25.34%,建筑面积,(,平米,),133818.,26713,236903,284028,17571,193626,30000,44933,450996,201063,158250,57083,建筑面积占比,7.29%,1.46%,12.91%,15.48%,0.96%,10.55%,1.63%,2.45%,24.58%,10.96%,8.62%,3.11%,货值,(,万元,),113786,174604,264130,576694,35823,67084,103490,17973,货值占比,8.4%,12.9%,19.5%,42.6%,2.6%,5.0%,7.6%,1.3%,2.1,分期规划,1A,区,1B,区,2A,区,2B,区,如,2011,年销售能按预计计划完成，,2A,及,2B,期土地款可提前支付，则不影响,2A,期,2011,年,12,月的预计开工时间。,分期,建筑面积（）,业态,开工时间,供货时间,供货货值,规划验收,交房时间,1A,区,410681,高层、,SOHO,、,LOFT,、情景商业,2011.4,2011.7,326879,2013.04,2013.05,2A,区,465436,高层、,SOHO,、,LOFT,、情景商业,2011.12,2012.4,355914,2013.10,2013.11,1B,区,479612,LOFT,、集中商业,2012.10,2013.5,124840,2014.06,2014.08/2014.12,2B,区,478960,高层、,SOHO,、,LOFT,、情景商业、集中商业,2013.1,2013.7,528760,2014.10,2014.11/2016.4,2B,区,天街集中商业,图例,电影院,办公,情景商业,数码、,MOCO,楼,商务餐饮楼,天 润 路,5F,电影院,商务餐饮楼,主力店（百货）,4-5F,冰场,-1F,超市,办公,办公,数码卖场,3-4F,青少年虚拟职场,会 信 路,主力店（百货）,冰场,青少年虚拟职场,2.2,规划形态,合 作 路,MOCO,情景商业,住宅底商,住宅底商,花园餐厅,1,货值最大化,-,如何赚钱,优化城市道路交通,推动政府完成城市交通设置与设施的完善,增大商业沿街面,增加地面上下内环商业街,优化业态比例，增加集中商业货值,利用高价值地块，最大化持有型集中商业面积,提高租金最高的首层商业面积,调整规划条件，增加密度，提高商业占地面积,优化商业布局模式，提高非底层商业的货值,顶层设置影院、冰场等目的性商业,吸引人流,实现方法,增强整个地块各部分商业间联系,增加过街天桥，形成空中商业环线,塔楼密度最大化,增加,LOFT,塔楼标准层建筑面积,2,优化成熟产品,-,如何快速销售,控制户型面积，降低销售总价，与住宅形成产品差异,天街借鉴成都北城天街平面动线,大型,shopping mall,，打造商业氛围,3,合理技术措施,-,如何省钱,在满足规划指标及错峰停车的基础上，减小开挖面积,优化地下室布局，提高地下室利用率,各个节点精细化处理,尽可能的节省层高,紧凑、实用，高得房率,定量集中商业，增加情景商业货值,较低商业价值地块设置情景商业，吸引人流,塔楼办公借鉴北城天街成熟的高层办公平面,提高地下不计容可售面积,设置地下城，打造地下商业空间,2.3,规划设计原则,与情景商业共用景观电梯，方便两种业态人流互动，增加商机,办公,2.4,各业态溢价策略,优化商铺布局，提高铺面商业价值,主力店的设置拉动人流向中部集中,与情景商业连接天桥的设置，形成水平商业环线,集中商业,情景商业,6M,层高,在二层以上设置空中花园，提高商业价值,三层退台，可形成连续的商业环路,情景商业,六层屋顶设置花园餐厅，屋顶绿化,与集中商业及内环两侧连接天桥的设置，增强商业水平动线,扶梯、观光电梯的设置、将人流向竖向引导,3,、集中商业,3.1,业态填空及得房率计算,3.2,商业水平动线,3.3,商业垂直动线,3.4,公区尺度,3.5,外立面设计,B1,大型超市,美食广场,风味小吃,百货,相机、电脑等,数码消费品,3.1,集中商业,地下一层业态填空,MOCO,次主力店,女人街,百货主力店,餐饮,零售,数码卖场,MOCO,走道,楼电梯间,大型超市,次主力店,百货,星巴克,时尚潮流服饰及配饰如,ZARA,国际,H&M,CK jeans,DKNY,jeans,55disel,Evisu,等。,零售及银行,甜品屋,国际品牌运动城，如迪卡侬,创意生活家居用品,如美丽居，创意,box,多样屋。,饰品、鞋帽等,快潮流消费品,相机、电脑等,数码消费品,精品家具,特色餐饮旗舰店,销售物业,销售物业,KFC,运动城次主力店,1F,3.1,集中商业,一层业态填空,百货主力店,餐饮,零售,数码卖场,精品家具,走道,楼电梯间,销售物业,百货,国际及国内时尚女装，如,DBHK,ICICLE,ZUCZUG,相机、电脑等,数码消费品,运动休闲服饰，如运动,100,，及国内潮流服饰如,vans,circa quicksilver,等,精品家具,主题餐饮店，如味千拉面，百度烤肉等,销售物业,销售物业,精品零售,KFC,2F,3.1,集中商业,二层业态填空,运动城次主力店,餐饮,零售,数码卖场,精品家具,走道,楼电梯间,百货主力店,销售物业,百货,相机、电脑等,数码消费品,精品家具,青少年虚拟职场,四川风味餐饮店,销售物业,销售物业,国内潮流服饰，如热风,服装旗舰店、精品零售等,3F,3.1,集中商业,三层业态填空,百货主力店,餐饮,零售,数码卖场,精品家具,走道,青少年虚拟职场,楼电梯间,庭院,销售物业,4F,3.1,集中商业,四层业态填空,百货主力店,餐饮,零售,数码卖场,精品家具,走道,冰场,楼电梯间,宴会厅,庭院,百货,餐饮,电子器材商城,冰场,早教,/,培训,SPA,、纤体,精品家具,宴会厅、,KTV,销售物业,销售物业,销售物业,5F,3.1,集中商业,五层业态填空,百货主力店,餐饮,零售,数码卖场,精品家具,走道,电影院,楼电梯间,庭院,会议室,电子数码,冰场景观餐厅,甜品 冰激凌,音响、运动器材,电影院,百货,精品家具,会议,销售物业,销售物业,销售物业,6F,花园餐厅,3.1,集中商业,六层业态填空,餐饮,走道,楼电梯间,设备用房,花园餐厅,花园餐厅,花园餐厅,花园餐厅,花园餐厅,花园餐厅,庭院,全项目综合得房率：,68.38%,专卖得房率：,62.94%,3.1,集中商业,得房率统计,各楼层面积指标,楼层,零售（套内）,餐饮（套内）,娱乐服务,(,套内,),数码卖场,(,套内,),MOCO,家具卖场（套内）,次主力店 （套内）,主力店餐饮（建面）,主力店百货（建面）,超市（建面）,电影院（建面）,儿童职场（建面）,B1,7,972.95,8,920.31,-,4,277.63,8,572.62,1,995.46,4,033.43,15,283.95,16,147.76,F1,11,144.53,8,207.88,-,3,198.71,5,995.00,4,376.09,4,033.43,9,365.91,F2,12,808.87,7,513.91,-,3,611.83,6,143.15,2,872.77,4,558.69,13,242.02,F3,7,659.67,5,899.99,-,3,611.83,6,143.15,4,558.69,13,242.02,7,096.78,F4,7,033.30,11,186.61,4,134.39,3,611.83,5,228.47,4,558.69,13,242.02,F5,4,817.05,12,551.56,-,3,611.83,5,228.47,4,558.69,11,104.56,7,508.33,F6,842.13,1,200.00,合计,51,436.37,55,122.39,4,134.39,21,923.66,37,310.86,9,244.32,26,301.62,75,480.48,16,147.76,8,708.33,7,096.78,各业态占比,16%,18%,1%,7%,12%,3%,8%,24%,5%,3%,2%,可租合计,建筑面积,纯公摊面积,主力店出租面积,专卖店套内使用面积,全项目得房率,专卖店外框线面积,公区公摊面积,专卖店产权面积,专卖得房率,67,204.11,100,622.00,33,417.89,35,465.14,31,738.97,66.79%,45,717.11,19,424.78,56,656.01,62.24%,46,321.55,68,826.64,22,505.09,13,399.34,32,922.21,67.30%,45,909.97,18,351.76,60,115.64,65.06%,50,751.24,73,899.74,23,148.50,17,800.71,32,950.53,68.68%,48,316.57,18,538.89,61,864.25,60.93%,48,212.13,74,001.30,25,789.17,24,897.49,23,314.64,65.15%,43,112.64,16,747.60,53,729.19,54.36%,48,995.31,66,742.66,17,747.35,17,800.71,31,194.60,73.41%,45,653.72,14,895.34,56,370.51,65.85%,49,380.49,66,218.41,16,837.92,23,171.58,26,208.91,74.57%,42,240.16,12,441.70,50,274.49,67.92%,2,042.13,2,042.13,-,1,200.00,842.13,100.00%,842.13,-,100.00%,312,906.96,450996.00,139,445.92,133,734.97,179,171.99,68.38%,271,792.30,100,400.07,339,082.39,62.94%,100%,3.2,商业水平动线,天街及百货,从下沉广场进入百货,从下沉广场进入,从下沉广场进入,从下沉广场进入,超市,超市出口,超市次入口,从下沉广场进入,百货,百货入口,百货入口,次主力店,超市出入口,超市入口,地下一层平面图,把百货，次主力店，超市设置于地下一层，通过各处的下沉广场，把人流吸引到地下，从而带动周围其他商铺,扶梯,规格,数量,备注,扶梯台数,30,度，,0.5m/s,，宽度,1m,180,板梯台数,12,度，,0.5m/s,，宽度,1m,2,自动步行道,总计,182,板梯,针对各方向人流，每隔约,30-,140m,设入口，将人流迅速吸引至室内,下沉广场入口,30,下沉广场入口,下沉广场入口,下沉广场入口,下沉广场入口,65,40,50,30,140,85,95,65,80,40,85,65,45,65,30,25,55,30,25,3.2,商业水平动线,天街,一层平面图,90,内街,外街,设跨街天桥，将,内环路的情景商业,联通,，实现各个购物街的充分交流，客源共享,接情景商业,接情景商业,接情景商业,接情景商业,接情景商业,接情景商业,接数码、,MOCO,3.2,商业水平动线,天街,二层平面图,内街,外街,30,15,15,15,15,30,15,15,15,32,15,15,15,15,15,28,15,15,15,15,15,接情景商业,接情景商业,接情景商业,接情景商业,接情景商业,接情景商业,接数码、,MOCO,3.2,商业水平动线,天街,中庭,每隔,约,16,米左右设天桥，连接两侧走廊,。让购物者充分体验“逛街”和随机购物的乐趣,三层平面图,内街,外街,多个中庭串联购物中心各个功能区域，利用中庭的聚集效应鼓励层间运动,中庭,中庭,中庭,中庭,120,65,85,3.2,商业水平动线,天街,四层平面图,内街,外街,百货主力店,冰场,(4,楼）,电影院,百货，冰场，电影院设置于四、五楼，在三大主力店垂直拉动下，实现人流竖向共享，资源互动,3.2,商业水平动线,天街,五层平面图,内街,外街,3.2,商业水平动线,天街及百货,办公塔楼可从六层进入屋面绿化平台，通过屋面扶梯直接进入商场,自动扶梯,自动扶梯,自动扶梯,自动扶梯,自动扶梯,自动扶梯,自动扶梯,影院夹层,花园餐厅,花园餐厅,花园餐厅,花园餐厅,冰场屋面,六层平面图,3.2,商业水平动线,数码、,MOCO,从下沉广场进入,从下沉广场进入,从下沉广场进入,从下沉广场进入,数码卖场,家具卖场,地下一层平面图,通过卖场内部和下沉广场扶梯将人流引向地下一层，更好的满足竖向上的资源共享,扶梯,规格,数量,备注,扶梯台数,30,度，,0.5m/s,，宽度,1m,98,总计,98,下沉广场入口,下沉广场入口,下沉广场入口,50,下沉广场入口,50,75,40,20,40,50,20,90,30,40,50,针对各方向人流，每隔约,20-,90m,设入口，将人流迅速吸引至室内,。,3.2,商业水平动线,数码、,MOCO,40,一层平面图,内街,外街,设跨街天桥，将,内环路的情景商业,联通,，实现各个购物街的充分交流，客源共享。,接情景商业,接情景商业,接天街,3.2,商业水平动线,数码、,MOCO,二层平面图,内街,外街,中庭,每隔,16,米左右设天桥，连接两侧走廊,。让购物者充分体验“逛街”和随机购物的乐趣。,15,接情景商业,接情景商业,接情景商业,30,15,11,接天街,21,14,15,26,15,3.2,商业水平动线,数码、,MOCO,15,15,15,15,三层平面图,内街,外街,30,14,多个中庭串联购物中心各个功能区域，利用中庭的聚集效应鼓励层间运动。,中庭,55,中庭,中庭,80,3.2,商业水平动线,数码、,MOCO,四、五层平面图,内街,外街,3.2,商业水平动线,数码、,MOCO,LOFT,可从六层进入屋面绿化平台，通过屋面扶梯直接进入商场。,自动扶梯,自动扶梯,六层平面图,花园餐厅,3.2,商业水平动线,商务餐饮楼,一层平面图,95,下沉广场入口,针对各方向人流，每隔约,20-,90m,设入口，将人流迅速吸引至室内,。,22,95,26,85,20,20,扶梯,规格,数量,备注,扶梯台数,30,度，,0.5m/s,，宽度,1m,30,总计,30,3.2,商业水平动线,商务餐饮楼,设跨街天桥，将,内环路的情景商业,联通,，实现各个购物街的充分交流，客源共享。,接情景商业,接情景商业,二层平面图,3.2,商业水平动线,商务餐饮楼,在商务餐饮楼中心区域设置中庭及自动扶梯，,连接两侧走廊,，带动不同区域人流互动的同时又营造出良好的空间感受,接情景商业,15,接情景商业,三层平面图,15,3.2,商业水平动线,商务餐饮楼,四层平面图,宴会厅、会议区分别设置于四、五楼，既方便人流的引导，又避免与其他餐饮区人流交叉带来不变,宴会厅,会议区（,5,楼）,会议区,（,5,楼）,二至四层屋面层层退台，形成一系列空中庭院，服务于花园餐厅。既提升了餐厅的品质，又丰富了商务餐饮楼的空间形体效果,3.2,商业水平动线,商务餐饮楼,五层平面图,自动扶梯,自动扶梯,花园餐厅,花园餐厅,景观电梯,3.2,商业水平动线,商务餐饮楼,LOFT,可从六层进入屋面绿化平台，通过屋面扶梯和景观电梯直接进入餐饮楼,六层平面图,宴会厅屋面,3.3,商业垂直动线,天街及百货,1,、围绕中庭布置,2,组,6,部观光电梯,2,、设置电影院专用夜场电梯,3,、在外街处设置可直达,6,层花园餐厅的客梯,普通客梯,观光电梯,影院专用电梯,客梯,载重量,规格,数量,备注,1.35T,1.75m/s,8,普通客梯,1.35T,1.75m/s,6,观光电梯,1.35T,1.75m/s,6,影院专用电梯,总计,20,与,LOFT,共用电梯（只在,6,层开门）,3.3,商业垂直动线,数码港、,MOCO,客梯,载重量,规格,数量,备注,1.35T,1.75m/s,6,普通客梯,1.35T,1.75m/s,5,观光电梯,总计,11,普通客梯,观光电梯,与,LOFT,共用电梯（只在,6,层开门）,3.3,商业垂直动线,商务餐饮楼,客梯,载重量,规格,数量,备注,1.35T,1.75m/s,4,普通客梯,1.35T,1.75m/s,3,观光电梯,总计,7,普通客梯,观光电梯,与,LOFT,共用电梯（只在,6,层开门）,3.4,集中商业,公区尺度,中庭尺寸,:8M,*,13M,；,18,*,13M,（,25F,）；,13M*29M,（,1F,）,13,29,4,4,1F,平面,2F-5F,平面,18,4,8,主力店,百货,3.4,集中商业,公区尺度（汽车展示）,中庭尺寸,:,8M,*,13M,；,18,*,13M,（,25F,）；,13M*29M,（,1F,）,此中庭为从南侧进入集中商业的主要空间，同时也是天街连接百货的主要交接点。,2,至,5,层中庭宽度控制在集团标准的范围里（,8,*,13,；,18,*,13,），但是为了加强天街与百货的联系，同时提供适宜车展的空间，首层及负一层中庭的长度被加长至现有的,29,米,宽度为,13.0,米,。,三层中庭尺寸：,16M*20M,3.4,集中商业,公区尺度,4,20,16,4.5,4,6,4.5,4,3.4,集中商业,公区尺度,29,23,20,1,、一、二、三层中庭尺寸：,14*29,米,2,、四层中庭尺寸：,14*23,米,3,、五楼中庭尺寸：,14*20,米,14,25.0,29,5,9.5,5,一层中庭,14.0,29,19.5,29,二、三层中庭,20,14,五层中庭,此处中庭,4F,、,5F,向内退台,3.4,集中商业,公区尺度（时装展示）,该中庭作为项目的重心所在也是最有标示性意义的主要空间。中庭的底层可以设置,T,型台展现的是名贵和时尚的衣饰，也可以作为影院首映式发布的场地。顶层则成为主要的娱乐消闲区域。中庭的空间随着楼层的提升而变小。底层中庭的尺度在,14 x 29,米，而到了顶层则减少至,14 x 20,米。,1,、一、二、三层中庭尺寸：,14*29,米,2,、四层中庭尺寸：,14*23,米,3,、五楼中庭尺寸：,14*20,米,14,5,5,29,中庭尺寸,:12.0*27,米,;12*11.5,米,3.4,集中商业,公区尺度,11.5,5,12.0,9,4.2,4.2,11.5,4,3F-5F,平面,2F,平面,12.0,27,中庭尺寸,:12.0*27,米,3.4,集中商业,公区尺度,1F,平面,此中庭为从北侧进入天街的主要空间，,3,至,5,层中庭宽度控制在集团标准的范围里（,12,*,11.5,），,2,层中庭宽度加长至现有的,27,米（,12,*,27,），形成的空间可提供形式各异的商业展示活动。,3.4,集中商业,公区尺度,中庭尺寸,:10.0*15.6,米,11.4*8.2,米,11.2*10.8,米,15.6,10,10.8,11.4,11.2,4,4,8.2,4,4,11.4,15,4,4,6,10,7.4,3.5,集中商业立面设计,立面基本段落,+,结合商铺的平面划分在这玻璃幕墙之外构成石材幕墙的实体单元,.,复制组合。根据需要，在重要节点上加入其它元素打破单调的格式，虚实穿插，强化了沿街立面的图底关系,.,标准段以北城天街标准段为模板,进行复制和优化,.,部分檐口采用西安龙湖大兴项目作法,.,将裙楼处理成虚体，通过玻璃幕墙和玻璃橱窗实现,大商业节点设计,内街主入口,内街次入口,主要轴线,主要轴线,N,4,1,3,2,4,3,2,1,广,场,路,合,作,路,合,信,路,550M,500M,500M,设置原则,:,时代天街项目沿街面连续长度超过,2000,米，,按照每,500,米设置一个重要节点的原则，,在用地的四个拐角部位设置了有数码港、餐饮楼、百货和天街四个大型商业，大型商业之间通过情景商业穿插衔接。,天,欣,路,内街主入口,内街主入口,内街主入口,内街主入口,餐饮,百货,天街,数码,3.5,集中商业立面设计,1,第一个节点，位于合作路和天欣路交叉口。业态为,MOCO,家居馆和数码城。结合局部突起的花园餐厅将拐角处幕墙形式向上延伸，以加大的体量尺度和东侧的塔楼取得平衡；入口处同样为大面的玻璃幕墙，通过在左上方石墙幕墙侧壁出挑,LED,强化入口空间；西侧,MOCO,家居馆的中段设计有,30,多米长的折形体翻页广告灯箱，端部以圆柱体的玻璃幕墙作为收头。通过这三组空间使商业综合体展现了动感、时尚的特质。,大商业节点设计,3.5,集中商业立面设计,第二个节点，位于合信路天欣路，业态为餐饮，总体形态及细节与百货商场呼应。主入口正中设置隐框幕墙，以将餐饮的营业场景作为活广告展示出来。两侧的体块划分为若干块,5M*2.4M,的集中广告灯箱，有利于餐饮业态投入使用后立面的整其有序。,大商业节点设计,2,3.5,集中商业立面设计,第三个节点，位于合信路和广场路交叉口，业态为百货。,大商业节点设计,3,3.5,集中商业立面设计,最为重要的第四个节点，位于合作路和广场路交叉口，业态为天街商业。,设计思路以营造一个该区域的标志性建筑为出发点，加强整个项目的可识别性。我们在入口处建筑主体外设计了一个有视觉冲击力的类球形体，采用钢网壳结构，外部为层叠状的玻璃表皮，它在上部与建筑主体呈现咬合的关系，在下半部通过拱梁的介入形成一大一小两个入口。球形网壳突出墙面的部分为主入口和下沉广场提供了遮蔽。网壳左侧拐角处在,3-5,层为局部出挑的椭圆体，用以承载天街最大尺度的弧面,LED,。,大商业节点设计,4,3.5,集中商业立面设计,3.5,外立面效果图,街角入口透视,数码港、,MOCO,入口效果图,3.5,外立面效果图,临街透视图,餐饮楼入口效果图,3.5,外立面效果图,夜景鸟瞰图,百货入口效果图,3.5,外立面效果图,日景鸟瞰图,天街入口效果,图,4,、,情景商业,4.1,情景商业标准块段,4.2,商业水平动线,4.3,商业垂直动线,4.4,外立面设计,4.1,情景商业标准段,标准块,A,标准块,B,标准块,C,标准块,A:,双面临街，疏散楼梯竖向排列，以增大临外街商业展示面,标准块,B,：为节省商铺面积，采用剪刀布置，增大商铺进深保证商铺完整性,标准块,C,：,沿中央住宅区布置，由于退距要求，进深比标准块,A,、,B,小一跨（,7.8M,），楼梯横向布置，增大商铺进深,商业内街,外街,商业内街,中央住宅区,商业内街,中央住宅区,人流来向,31.2,米,62.4,米,62.4,米,31.2,米,62.4,米,24.0,米,7.8,米,10.4,米,标准块,C,标准块,A,标准块,B,4.1,情景商业标准段,地下一层平面图,(,标准块,B,）,下沉广场设置把地面人流引入地下，增大地下商铺价值,地下一层夹层,后侧下沉庭园，增加商铺价值。增加地下停车库采光量,一层平面图,(,标准块,B,）,临街商铺商业价值最高，尽量做到最大密度,沿内街人流,4.1,情景商业标准段,二层平面图,(,标准块,B,）,二层端头商铺面积较大，而位置欠佳，以赠送一定面积的空中花园来提高溢价,4.1,情景商业标准段,80,二层夹层,三层平面图,(,标准块,B,）,三层人流量减少商业价值降低，以赠送空中花园的形式增加商铺溢价,95,4.1,情景商业标准段,四层平面图,(,标准块,B,）,四层人流量进一步减少，商业价值再次降低，以赠送更多空中花园的形式增加商铺溢价,60,190,4.1,情景商业标准段,五、六层平面图,(,标准块,B,）,5,、,6,层人流最少，商业价值也最小，设置空中四合院既增加了赠送面积又丰富了空间趣味和立面造型，最大程度提高了平面溢价,160,4.1,情景商业标准段,地下二层平面图,4.2,商业水平动线,自动扶梯和景观电梯到达,B2,层，可方便停车后快速到达购物地点和购物后方便到达停车库,情景商业下,B2,层自动扶梯位置,人流,地下一层平面图,4.2,商业水平动线,地下设置商业内街，形成大环线，每个标准块中设置下沉庭院将地面人流引入地下。,下沉庭院,下沉庭院引入人流,地下商业内街,地下商业内街,人流来向,一层人流通过自动扶梯下到地下一层,一层平面图,4.2,商业水平动线,设置情景商业内街形成大环线，在重要节点设置广场引导人流进入情景商业内街,人流动线（大环线）,广场空间,广场空间引入人流,人流动线（从外部引入）,人流动线（从集中商业引入）,4.2,商业水平动线,二层平面图,外廊贯穿整个情景商业区，形成大环线，间隔不大于,32,米错层设置天桥，依靠垂直梯互相联系，在