年湖南株洲市别墅项目研究报告-P-调查分析总结.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,年株洲市别墅研究,锦绣香江地产营销部,锦绣香江,城市公园,美的城,晋合,湘水湾,华晨,御园,旗滨美墅,又见康桥,北欧小镇,维多利亚,神农养生城,碧玉花园,玫瑰名城,奥园广场,金域天下,株洲市（类）别墅项目分布图,别墅作为住宅产品的高级形态，对周边环境的要求相对较高。从图上可以粗略得知，在株洲五区中，别墅或类别墅项目,天元区：,8,个,芦淞区：,2,个,荷塘区：,2,个,石峰区：,0,云龙区：,2,个,一、天元区别墅项目,美的城,晋合,湘水湾,华晨,御园,旗滨美墅,维多利亚,神农养生城,奥园广场,金域天下,天元区（类）别墅项目,天元区，市委、市政府的所在地，是株洲市地产开发的重点区域之一。,1,、天元区较其它区有更多优势，拥有较好的规划、交通、教育、山地生态植被，尤其是湘江环抱所具有的独特风水、江景及沿江风光带。,2,、天元区，拥有众多的政府机关、企事业单位、产业科技园等，客户资源更广泛。,旗滨美墅、维多利亚、湘水湾项目别墅量相对较多，其他项目的别墅份额相对较低。,天元区（类）别墅项目,1,旗滨美墅（天泉一品）,项目地址:株洲市天元区珠江南路99号发展商：株洲旗滨置业,占地面积：平米,建筑面积：平米,当期户数：157户，其中,独立别墅 8套，480-550；,双拼别墅 28套，300-365；,联排别墅 121套，240-320,容积率：,物业形态：独栋+双拼+联排,开发分期：已完成，年10月开盘,物管公司：旗滨物业,物 业 费：元/,售价：,8000,元,/,平米,晋合,湘水湾,项目地址:天元区珠江南路1号,发展商：晋合置业（湖南）,占地面积：一期：平米（规划亩）,建筑面积：平米（规划约160万方）,当期户数：1277套,容积率：,物业形态：高层（别墅规划：双拼、联排）,开发分期：现开发1、2期,在售物业形态：一期 高层，别墅预计 年,物管公司：待定,物 业 费：待定,天元区（类）别墅项目,2,晋合,湘水湾 项目实景图,天元区（类）别墅项目,2,晋合,湘水湾 别墅户型图,天元区（类）别墅项目,2,晋合,湘水湾 别墅户型图,天元区（类）别墅项目,2,晋合,湘水湾,项目状况,晋合湘水湾,区位,天元区,交通便捷度,21,28,40,45,路车等,建筑形式,高层住宅、双拼,面积区间,高层：,66.73-276.18,（大平层）,别墅（双拼）：,519,、,638,、,739,产品,亮点分析,高层：因开发量较大，高层产品从,60,的一居室小户型到,130-140,的改善型住房，一直到,270,五房的大平层都有。各类客户选择面较多,.,优劣势,分析,优势：,内部打造钻石级独立会所、高尔夫球场、架空层活动区、幼儿园、泳池、中心景观与绿地等泛会所配套。相对株洲其他项目来说配套齐全。,劣势：高层价格比周边同类型产品较高。别墅做的是商务型别墅，面积区间较大，总价高，接受人群较窄。,开盘时间,2012,年,1,月,8,号一期开盘,近期活动,一期高层部分正陆续交房中,天元区（类）别墅项目,2,金瓯,维多利亚,项目地址:天元区朱雷路1800号,发展商：湖南金瓯房地产开发,占地面积：平米,建筑面积：平米,当期户数：78套,容积率：,物业形态：双拼、联排,开发分期：现开发1、2期,在售物业形态：一期联排+双拼,二期认筹,物管公司：待定,物 业 费：待定,天元区（类）别墅项目,3,天元区（类）别墅项目8,联排别墅 221-393,别 墅：136套,开发分期：一期约115亩，1 4万方,项目地址:天元区栗雨中央商务区,别墅：360-480,劣势：高层价格比周边同类型产品较高。,占地面积：156667平米（235亩）,优势：低容积率，多层为主，内部园林环境好，古典式建筑风格，价格实惠。,高层：119-143,高层：120-146平方米,碧玉花园 别墅户型,一期高层部分正陆续交房中,发展商：株洲新华联房地产开发,4、碧玉花园，起步早但设计较差，户型呆板，外立面统一单调，房屋质量问题严重、物业管理不到位。,晋合湘水湾 项目实景图,联排别墅 121套，240-320,金瓯,维多利亚,金瓯维多利亚双拼别墅户型,390-480,平米,价格,9000-12000,元平,金瓯维多利亚联排别墅户型,360-390,平米,价格,8000-9000,元平,天元区（类）别墅项目,3,金瓯,维多利亚,项目状况,金瓯维多利亚,区位,天元区,交通便捷度,炎帝广场 湖南工业大学,建筑形式,双拼、联排,面积区间,双拼别墅户型,390480,平,联排别墅户型,360390,平,产品,亮点分析,联排：客厅挑高,7.5,米，每层均设卫生间、顶楼带阁楼。实用面积达,400-500,，赠送面积超,100%,；,优劣势,分析,优势：,高尔夫球场 临近炎帝广场,超大园林 劣势：交通不便 周边配套设施设备不完善,开盘时间,2012,年,11,月,近期活动折扣,一期特价房：,6388,元起 二期认筹,20W,抵,30W,天元区（类）别墅项目,3,天元区（类）别墅项目,4,奥园广场,项目地址:,发展商：株洲奥园房地产开发,占地面积：151490平方米,建筑面积：434775平米,总户数：2166户（别墅约40套）,高层：95-132；,联排别墅 40套，240-320,容积率：,物业形态：住宅+写字楼+商业,开发分期：四期,物管公司：奥园物业,物 业 费：元/,奥园广场 项目实景图,天元区（类）别墅项目,4,项目状况,美的城,区位,天元区,交通便捷度,T35,、,T63,、,T21,、,T26,等路公交车,建筑形式,高层、联排别墅,面积区间,高层：,95-132,平方米,联排边户：,280-340,平方米,产品,亮点分析,别墅：项目位于河西繁华地段，周边配套齐全，属于典型的城中别墅类产品。,优劣势,分析,优势：地段好，配套齐，交通便利。,劣势：别墅片区较小，难以形成宁静的居住氛围，周边都是高层，私密性不强，周围车流量较多，较嘈杂。,开盘时间,2013,年,11,月,24,日三期开盘,近期活动折扣,奥园广场,天元区（类）别墅项目,4,天元区（类）别墅项目,5,奥园神农养生城,项目地址:,发展商：株洲金业房地产开发,占地面积：188000平米,建筑面积：470000平米,当期户数：1352户，其中,高层：119-143,大平层：238-260,别墅：360-480,容积率：,物业形态：双拼+花园洋房+公寓,物管公司：奥园物业,物 业 费：元/,神农养生城 大平层、别墅 户型图,天元区（类）别墅项目,5,神农养生城 小区效果图,天元区（类）别墅项目,5,项目状况,神农养生城,区位,天元区,交通便捷度,T26,、,T42,、,T59,、,T60,等路公交车,建筑形式,高层、联排别墅,面积区间,高层：,119-143,大平层：,238-260,别墅：,360-480,产品,亮点分析,别墅：项目位于,神农大道与珠江北路交叉路口西北角，为神农城片区的唯一一宗直面神农湖景的大型商住用地。建筑形态以别墅及平层豪宅为主，另有,5A,写字楼、大型,ShoppingMall,、商业街等顶级商务、商业配套，并首次将世界级养生理念引入国内三线城市，设有国内顶级养生会馆，是株洲首个集稀缺自然、显赫文脉、城市中心与养生理念于一体的中国顶级养生城,优劣势,分析,优势：地段好，配套齐，交通便利、将养神概念引入住宅产品，在市场上别树一帜。,劣势：别墅片区较小，难以形成宁静的居住氛围，周边都是高层，私密性不强，目前别墅尚未正式开盘，对外报价较高（每平一万五以上）、与株洲市场目前别墅价格局别较大。,开盘时间,2013,年,7,月,开盘,近期活动折扣,神农养生城,天元区（类）别墅项目,5,天元区（类）别墅项目,6,华晨,御园,项目地址,:,发展商,：,株洲华晨房地产开发有限责任公司,占地面积：,70000,平米,建筑面积：,320000,平米,总户数：,2000,户，面积分布,高层：,93-215,平方米,酒店式公寓：,46-65,平方米,复式楼（洋房）：,160-280,平方米,容积率：,物业形态：,小高层,+,高层,+,别墅,开发分期：,三期,物管公司：,华晨物业,物 业 费：,元,/,华晨,御园 户型图,天元区（类）别墅项目,6,项目状况,华晨御园,区位,天元区,交通便捷度,T45,、,T21,、,T28,路车等,建筑形式,高层，别墅，酒店式公寓,面积区间,高层：,93-215,平方米,酒店式公寓：,46-65,平方米,复式楼（洋房）：,160-280,平方米,产品,亮点分析,复式楼：项目推出的复试洋房，在株洲同类型产品稀缺。竞争压力较小。而且户型设计合理，房间布局紧凑，最大程度的利用了复试的动静分区功能，是平层住宅无法比拟的。,优劣势,分析,优势：华晨,御园位于珠江南路与黄山路交汇处，位处株洲市河西中心地段，出入方便，交通便利。,劣势：周边车流量较多，比较嘈杂，项目单价较高，复式楼的总价可以在株洲其他项目购买别墅，可替代性产品较多。,开盘时间,2012,年,7,月,近期活动折扣,已售罄。,58-100,平米绝版小户型准现房公寓清盘钜惠，特价房限量加推,4188,元每平米起，善良临街旺铺抢购中！,华晨,御园,天元区（类）别墅项目,6,天元区（类）别墅项目,7,湘银星城,项目地址,:,西邻昆仑山路北临黄河北路，东靠庐山路，与北师大附属学校相邻，南邻珠江北路，毗邻神农城,发展商,：,湘银集团,占地面积：,377000,平方米,建筑面积：,1320000,平方米,当期户数：,850,户，面积分布,高层：,120-146,平方米,花园洋房：,135-179,平方米,容积率：,物业形态：,高层,+,多层洋房,开发分期：,一期约,115,亩，,1 4,万方,物管公司：,湘银物业,物 业 费：,元,/,湘银星城 户型图,湘银星城 项目效果图,天元区（类）别墅项目,7,湘银星城,项目状况,湘银星城,区位,天元区,交通便捷度,T30,路、,T63,路车等,建筑形式,高层，花园洋房,面积区间,高层：,120-146,平方米,花园洋房：,135-179,平方米,产品,亮点分析,项目高层体量大，户型设计周正，布局合理，利用率较高，客户群接受度较高。小区开发与销售进度都比较快，项目能很快的星城较好的居住氛围，,优劣势,分析,优势：项目开发体量大，进度较快，能在市场上很好的形成项目一直热销的事态。,劣势：项目洋房在高层包围中建，住低楼层会给人较压抑的感觉，影响采光。,开盘时间,2011,年,9,月一期开盘,近期活动折扣,天元区（类）别墅项目,7,美的城,项目地址:天元区栗雨中央商务区,发展商：株洲美的房地产开发,占地面积：260000平米,建筑面积：700000平米,当期户数：1057套,别 墅：136套,（双拼28套，联排108套）,容积率：,物业形态：高层、别墅、酒店、,大型商场、公寓,在售物业形态：一期联排，二期高层,物管公司：戴德梁行物业顾问,物 业 费：元/,天元区（类）别墅项目,8,美的城 项目实景图,天元区（类）别墅项目,8,天元区（类）别墅项目,8,天元区（类）别墅项目,8,美的城,项目状况,美的城,区位,天元区,交通便捷度,59,、,61,、,62,建筑形式,4,联排、,6,联排,面积区间,双拼：,485-498,联排中间：,290-300,联排边户：,320-340,产品,亮点分析,联排：客厅挑高,7.5,米，每层均设卫生间、顶楼带阁楼。实用面积达,400-500,，赠送面积超,100%,；,优劣势,分析,优势：,内部打造钻石级独立会所、架空层活动区、幼儿园、泳池、中心景观与绿地等泛会所配套。高层洋房，别墅，,20,万方美的时代广场，万豪国际五星级酒店,开盘时间,2012,年,5,月二期开盘,近期活动折扣,美的城三期金牌户型王，N+1全能空间，仅限68套房源清盘4180每平米起,天元区（类）别墅项目,8,金域天下,项目地址:天元区栗雨中央商务区,发展商：湖南佳兆业房地产开发,占地面积：158054平米,建筑面积：550000平米,当期户数：3764套,容积率：,物业形态：联排,在售物业形态：一期联排,物管公司：佳兆业物业管理,物 业 费：,天元区（类）别墅项目,9,金域天下 现场实景,天元区（类）别墅项目,金域天下,项目状况,金域天下,区位,天元区,交通便捷度,公交：,T59,至黑龙江路中、,T61,路至明月湖路下车 自驾车：中心广场,-,株洲大桥,-,长江北路,-,株洲大道,-,栗雨湖公园西侧,建筑形式,联排,面积区间,叠加,180-200,平米 双拼,367.4,平米,产品,亮点分析,联排：客厅挑高,7.5,米，每层均设卫生间、顶楼带阁楼。实用面积达,400-500,，赠送面积超,100%,；,优劣势,分析,优势：,五星级私家会所、内设洽谈区、会议室、咖啡馆、茶艺室、健身区、瑜伽室、游泳池、国际级标准幼儿园、近,5,千的集中商业街和,15000,的巴塞罗那风情商业街,开盘时间,2011,年,12,月二期开盘,近期活动折扣,佳兆业金域天下三期青春靓宅紧急加推，,2W,抵,4W,认筹，来访好礼，周周抽,ipad,天元区（类）别墅项目,9,天元区别墅市场结论,株洲市天元区就自然地理环境来说，目前是株洲最宜居的板块之一。故株洲别墅项目,60-70%,集中在天元区，大多是采用高层围合式的布局，私密性不足。,1,、城市扩容，土地价格攀高，别墅项目的低容积率对土地利用造成浪费；,2,、大多数是以别墅拉升项目档次，而主打产品还是“高层,+,多层洋房”；,3,、株洲别墅与长沙相比，产品形态、资源配套、管理水平和身份象征性均处于劣势，株洲顶级高端客户多选择长沙置业。,4,、个别偏远项目，前期规划有别墅或洋房作为市场过渡期，以“时间”换“空间”，通过运作期内的城市不断发展或成熟，实现树立品牌形象和引导教育市场的功能，如佳兆业、美的；,5,、天元区并无真正意义上的纯别墅区。金瓯维多利亚，地块小、距离主城区较偏僻，且无市政道路经过，别墅是在市场竞争下突围的无奈选择。,综上所述，,二、芦淞区别墅,城市公园,碧玉花园,芦淞区（类）别墅项目分布图,芦淞区是株洲的产业支柱，拥有株洲服饰批发城、,IT,电脑商贸、商贸批发、物流、唐人神、董家段,331,中航工业等。,沿,1815,线向南，一直都是株洲的富人聚集区，从最早的四季花园、庆云山庄到山水国际、经世皇城等社区。便捷的交通、优质的山林环境、完善的配套、强大的购买人群均是其它区无可比拟的。,芦淞区（类）别墅项目,01,城市公园,项目地址:株洲市芦淞区董家塅高科园,发展商：惠天然 发展,占地面积：8000亩,8000亩建设用地+3000亩农田+2000亩高尔夫,建筑面积：210万平米,当期户数：300户,规划11700户，其中别墅2800户、普通住宅8900户,容积率：,物业形态：独栋+双拼+联排,开发分期：,物管公司：,物 业 费：元/,城市公园 别墅户型,芦淞区（类）别墅项目,01,联排别墅,100,万元,/,户起；独栋别墅,200,万元,/,栋起，独栋别墅：,6080/,起，联排别墅：,4100/,起,城市公园,项目状况,城市公园,区位,芦淞区董家塅高科园、航空城旁（,1815,线旁）,交通便捷度,市内可乘坐,7,路、,49,路在坚固坡站下车。,建筑形式,独栋,+,双拼,+,联排,面积区间,别墅：,253667,平方米,(,独栋、联排）,产品,亮点分析,项目由世界排名前三的国际大师,Greg,先生担纲总规设计。按照“城乡一体化、标准国际化、居住田园化”理念，高起点规划,2000,亩体育休闲公园、高尔夫球场、滨江五星级酒店、游艇码头、民俗文化村、国际双语学校等高端城市配套，营造一应俱全的田园国际新生活。打造,3000,亩“城里人的快乐农庄、生态农庄”,，分组团开发建设英伦坡地庄园别墅等高品质住宅，为居者创造田园山水围绕的自然环境，提供回归田园、体验农耕的绿色生活。,优劣势,分析,优势：,项目周边环境清静，空气清新，适合喜欢安静的成功人士周末度假。,劣势：因征地拆迁较多，项目内有安置房、农田、坟地。,开盘时间,2011,年,11,月,28,号一期开盘，,12,年已交房；,近期活动,二期山地别墅、私家会馆、高尔夫别墅、企业公馆等整体规划设计已完成，即将开工，可专属定制,芦淞区（类）别墅项目,01,芦淞区（类）别墅项目,02,碧玉花园,项目地址,:,发展商,：湖南协力房地产开发公司,占地面积：,181000,平米（,270,余亩）,建筑面积：,总规划万平米,当期户数：,122,户，,独立别墅,367-420,；,联排别墅,221-393,容积率：,物业形态：,独栋,+,联排,+,多层洋房,开发分期：,已第四期,物管公司：,宏达物业,物 业 费：,元,/,碧玉花园 别墅户型,芦淞区（类）别墅项目,02,碧玉花园,项目状况,碧玉花园,区位,芦淞区,交通便捷度,36,路、,7,路、,49,路、,T7,路车等,建筑形式,多层，联排，独栋,面积区间,别墅（独栋）：,367-420,平米,联排：,221-320,左右,产品,亮点分析,6000,罗马广场,+7000,水景长廊,+800,山景泳池,+,标准网球场、篮球场,+,数百万平米原生山林天然氧吧,+,生态新区大别墅社区,优劣势,分析,优势：,作为株洲早期的纯别墅社区，推出市场时，同类竞品较少，因此销售情况相对比较理想。,劣势：项目整体外立面设计过时，整个社区今天看来显得较陈旧，没做出城市标杆的品味。,开盘时间,2008,年,11,月,5,号一期开盘,近期活动,项目目前已开发完毕,芦淞区（类）别墅项目,02,芦淞区别墅市场综述,芦淞区是株洲的产业支柱，拥有株洲服饰批发城、,IT,电脑商贸、商贸批发、物流、唐人神集团、董家段,331,中航工业等。沿,1815,线向南，一直都是株洲的富人聚集区。便捷的交通、优质的山林环境、完善的配套、强有力的购买人群均是其它区无可比拟的。,1,、芦淞区商业最繁华，是株洲人口最聚集的地域，经商人群多。,2,、区域内商住项目多，但高档社区均已开发殆尽，尤其是别墅项目虽然数量不多，但别墅供应量却占据了株洲市一半以上。,3,、城市公园规划规模较大，但本土开发商实力欠缺，项目推进缓慢，市场反响一般到致退订客户较多。,4,、碧玉花园，起步早但设计较差，户型呆板，外立面统一单调，房屋质量问题严重、物业管理不到位。,三、荷塘区别墅,锦绣香江,又见康桥,玫瑰名城,荷塘区（类）别墅项目分布图,荷塘区是株洲的老工业区之一，道路狭窄拥挤，周边环境破旧不堪。区域内既无山又无水，故区域内地产项目多以中低档自住型为主，别墅更是凤毛麟角。,荷塘区（类）别墅项目,1,尚格又见康桥,项目地址:文化路239 号（派出所旁）,发展商：株洲尚格置业,占地面积：平米,建筑面积：9437平米,当期户数：39户,容积率：,物业形态：联排+双拼,物管公司：湖南尚格物业,物 业 费：元/,又见康桥,项目状况,又见康桥,区位,荷塘区,239,号，文化路进去，月塘派出所边上,交通便捷度,16,路车等,建筑形式,双拼,面积区间,299-369,平方米,产品,亮点分析,原株洲市信息工程职业技术学校，具有一定的人文气息。项目因开发量较小，整个社区显得较精致，而周边在同期没有同类型产品上市，竞争压力较小。临湖南工业大学老校区、株洲市党校、湖南中医药高等专科学校，主要针对周边合泰市场的企业主及高校教师。,优劣势,分析,优势：株洲的老高校分布区之一，人文气息较好,。坡地。,劣势：项目本身体量较小，周边道路出行条件及居住氛围差，项目自身居住气氛不够，较冷清。,开盘时间,2011,年,5,月,20,号一期开盘,近期活动,项目已售罄。,5618,每平米起，送私家花园、独立车库。,荷塘区（类）别墅项目,1,又见康桥 项目户型图,荷塘区（类）别墅项目,1,又见康桥 项目户型图,荷塘区（类）别墅项目,1,又见康桥 项目户型图,荷塘区（类）别墅项目,1,又见康桥 小区实景图,荷塘区（类）别墅项目,1,荷塘区项目（参考）,玫瑰名城,项目地址,:,荷塘区桂花路,39,号,占地面积：,156667,平米（,235,亩）,建筑面积：,230000,平米,当期户数：,302,户,容积率：,物业形态：,Towhouse,（,5+1,）,物管公司：,济南外海物业,物 业 费：,元,/,实景图,玫瑰名城,项目状况,玫瑰名城,区位,荷塘区,交通便捷度,2,、,T2,，,13,14,20,，,22,40,，,55,路车等,建筑形式,多层，小高层,面积区间,复式楼：,213-263,平方米,多层：,114-179,平方米,产品,亮点分析,低容积率，以,5-6,层多层为主，间以,Townhouse,与小高层，园区内中心休闲广场、多功能会所、游泳池、幼托所、网球场、欧洲风情商业街等配套齐全。小区绿化做得精细，通过园林实景和样板工程展示，形象口碑好，销售情况较好，带动了周边的居住氛围。,优劣势,分析,优势：低容积率，多层为主，内部园林环境好，古典式建筑风格，价格实惠。,劣势：小区入口的城市道路不理想，桂花路暂未全线拉通。,开盘时间,2010,年,8,月四期开盘,近期活动,项目已售罄。顶层复式楼清盘特惠，,200,平米左右总价,75-80,万，一次性,92,折，按揭,93,折。买房送车位，最高优惠超,10,万。,荷塘区项目（参考）,荷塘区别墅市场结论,荷塘区作为株洲市的老工业城区之一，道路狭窄拥挤，周边环境破旧不堪。大面积宗地较少，而老社区、街道错综复杂，不太适合开发别墅型产品。,1、目前唯一别墅社区又见康桥，项目体量也仅有几十套。主要针对周边合泰市场的经营户，以及周边的高校教师（如株洲市 校、湖南工业大学老校区、湖南中医药专科学校等）。,2、荷塘区，相对天元区或芦淞区，缺少自然的山水资源，规划发展也相对起点较低，不能有效地吸引区域内或市内的中高端客户前来置业，故区域内地产项目多以中低档自住型为主，别墅更是凤毛麟角。,3、随着城市的扩容，金山新城将规划建设成荷塘区的新居住中心，区域内的居住环境（乃至别墅）均会出现较大程度的改善和提升。,4、玫瑰名城以5+1层的Townhouse 为主导，迅速地建立起区域内的“市场领导者”地位。通过园林绿化的精细耕作，提升品位，从混沌的居住环境中杀出了一条出路。,四、云龙区别墅,锦绣香江,北欧小镇,云龙区（类）别墅项目分布图,别墅作为住宅产品的高级形态，对周边环境的要求相对较高。从图上可以粗略得知，在株洲五区中，别墅或类别墅项目,天元区：,8,个,芦淞区：,2,个,荷塘区：,2,个,石峰区：,0,云龙区：,2,个,云龙区（类）别墅项目,北欧小镇,项目地址:,发展商：株洲新华联房地产开发,占地面积：3150亩（规划）,建筑面积：近100万平米,当期户数：户，其中,联排别墅 ，320-368,洋房：130-165,容积率：,物业形态：别墅，洋房，酒店,开发分期：,物管公司：,物 业 费：元/,北欧小镇 效果图,北欧小镇 别墅户型图,北欧小镇,项目状况,北欧小镇,区位,云龙区,交通便捷度,T6,T106,路车,建筑形式,多层洋房，联排别墅,面积区间,联排别墅，,320-368,洋房：,130-165,产品,亮点分析,项目作为株洲与长沙交界处，周边辐射面积广阔，依托方特游乐世界与自身的大面积湖景、奥特莱斯购物广场的优势，将成为株洲城郊首屈一指的度假型地产项目。,优劣势,分析,优势：体量大、规划起点高、生态环境优雅，依托方特欢乐世界、华强电子商贸城、云龙智谷总部基地等，项目自身有大面积中央湖景、奥特莱斯购物广场、五星级酒店，项目的周边辐射力将非常强,。,劣势：较偏远，配套缺乏，人流量稀少。,开盘时间,2012,年,近期活动,云峰湖国际旅游度假区,项目地址:株洲云龙示范区北,发展商：长沙创元集团&北京美林控股集团,占地面积：平方公里（规划中）,项目概要：度假区内圈依托云峰湖构筑生态绿心，中圈围绕绿心建设生态体育公园。内圈和中圈紧密融合，形成集商务酒店、商业水街、旅游休闲小镇、精品酒店、综合运动公园、企业绿色生态会馆群、生态高尔夫等于一体的生态核心区。,云龙区潜在项目参考：,云龙区别墅市场结论,云龙示范区挂牌,4,年来，作为株洲市未来发展的重点区域之一，正逐步走上良性持续发展的快速通道。因成立时间短，暂未兴起大规模的开发热潮。如今职教城已初现规模，云龙大道通车、方特欢乐世界开业,诸多利好正开始刺激株洲市民的神经。,1,、云龙新城的实施，居住的生态环境较其它区域更优质；,2,、云龙北部连接长沙、浏阳等地，作为长株潭城市群的“绿肺”，生态植被得以完整保存，旅游度假（方特、云峰湖）已初步形成，未来将可能高尚住宅区（别墅）的主战场；,3,、云龙南部区域因与石峰区（株洲工业的重度污染区）、荷塘区接壤，在生态环境上并无特殊优势。除了规划利好外，因配套资源较少，居住氛围也不够，购房置业者以周边企事业的地缘客居多。,株洲别墅综合结论,锦绣香江,惠天然,城市公园,美的城,晋合,湘水湾,华晨,御园,旗滨美墅,又见康桥,北欧小镇,金瓯,维多利亚,神农养生城,别墅项目分析：环线外依托市郊主干道分布，环线内集中分布在河西神农城板块。,市河西板块呈现出别墅扎堆，集中分布的情况，主要分布在：,1,、长江南路板块,2,、神农城板块,市郊别墅项目主要依托于各区新兴工业园区和通往周边县市主干道：,1,、栗雨工业园区,2,、太子路董家塅高科园,碧玉花园,玫瑰名城,明月湖,奥园广场,金域天下,区域,资源分析,区域别墅项,目属性,别墅主要物业,类型,代表项目,长江南路板块,河西板块尚未完全开发地段，,道路呈纵横排列，整齐有序,毗邻未来与河东交通动脉之,一枫溪大桥,城市型别墅,独栋、联排、双拼,晋合,湘水湾,旗滨美墅,神农城板块,河西交通动脉正中心，贯通长江,北路、长江南路两大版块，得天,独厚坐享受神农城商业、教育、,交通等配套资源,城市型别墅,联排、双拼、,奥园,神农养生城,金瓯,维多利亚,栗雨工业园板块,良好的自然资源,资源型别墅,联排、双拼、,独栋,美的城,佳兆业,金域天下,董家塅高科园板块,太子路连通株洲与株洲县必经之,路，沿线地广人稀，优越的自然,资源，丰富的旅游景观资源,资源型别墅,独栋、双拼,惠天然,城市公园,从目前市场在售项目看，河西板块城市内别墅接近饱和状态,（11月）-年（8月）批售别墅类型包括独栋、联排、双拼、叠加，其中以双拼、联排别墅是市场推出的主力产品。,潜在含别墅的物业项目包括奥园广场，晋合湘水湾，华晨御园，预计将在今年下半年到明年上半年推出。,年别墅供应，双拼、联排别墅占绝对主导，其次为独栋。,在售含别墅物业的,房地产项目,入市时间,碧玉花园,2008,年,11,月,旗滨,天泉一品,2008,年,7,月,海韵天城,2009,年,6,月,(,仅剩两套开发商自留洋房）,玫瑰名城,2010,年,8,月,华晨,御园,2011,年,8,月,尚格,又见康桥,2011,年,9,月,湘银小区,2011,年,美的城,2011,年,晋合,湘水湾,2012,年,1,月,佳兆业,金域天下,2012,年,惠天然,城市公园,2012,年上半年,锦绣香江,2012,年,10,月,金瓯,维多利亚,2012,年,11,月,奥园,神农养生城,2013,年,7,月,奥园广场,预计,2014,年上半年,区域,在售含别墅物业的房地产项目,入市时间,物业类型,独栋,双拼,联排,叠加,栗雨工业区板块,美的城,2011,年年初,长江南路板块,晋合,湘水湾,2012,年,1,月,华晨,御园,2011,年,8,月,神农城板块,金瓯,维多利亚,2012,年,11,月,奥园,神农养生城,2013,年,7,月,董家塅高科园,惠天然,城市公园,2012,年上半年,碧玉花园,2008,年,11,月,河东板块,尚格,又见康桥,2011,年,9,月,主要产品,包含产品,目前市场在售别墅产品中，联排产品供应量最大，竞争最为激烈。,项目名称,各物业销售价格（元,/,）,独栋,双拼,联排,美的城,10000,8000,晋合,湘水湾,未定,未定,金瓯,维多利亚,12000,800010000,惠天然,城市公园,6080/,起,4100/,起,尚格,又见康桥,8000,华晨,御园,13000,11000,未定,奥园,神农养生城,未定,主要在售别墅价格监测明细,后续供应,项目个数,后续别墅货量,预估（万）,在售项目,8,100,潜在项目,3,231.5,未知项目,传统市区（环线以内）别墅未来供货量预测,北欧小镇,锦绣香江,玫瑰名城,又见康桥,金域天下,神农养生城,华晨,御园,金瓯,维多利亚,明月湖,旗滨美墅,晋合,湘水湾,奥园广场,碧玉花园,惠天然,城市公园,美的城,当前株洲市市区别墅市场供应量日益加大，市区内在售含别墅项目均同时配备小高层或花园洋房（除金瓯,维多利亚），在售含别墅物业余货预估在,100,万左右，,市区内已知潜在别墅项目至少,3,个，预计别墅物业货量达到,万，预计未来,13,年内均会上市，平均年上市量,万。,以云龙新区往北，芦淞区朝南，别墅市场出现郊区化、新区化的端倪。,传统市区内土地市场已接近饱和无地可拿的状态，并呈现出较高密度的高层住宅的趋势，未来不排除新批低密度住宅用地，开发商以偷换概念的方式把“多层洋房”建设成为“类别墅产品”抢占日益稀缺的别墅市场。此部分别墅货量难以预测，但其将加剧市场竞争。,待售,/,潜在别墅产品类型,区域,所有在售别墅项目,物业类型,独栋,双拼,联排,类别墅,神农城板块,神农养生城,大平层,奥园广场,未定,董家塅高科园板块,（大自然地产）,未定,长江南路板块,华晨,御园,晋合,湘水湾,大平层,主要产品,包含产品,待售,/,潜在的别墅项目,:,物业类型以双拼、联排为主，独栋次之,，其他类别墅产品作补充,在售项目名称,预计别墅余货（）,美的城,约,1000,金瓯,维多利亚,约,9600,又见康桥,约,1000,惠天然,城市公园,合计,潜在项目名称,所属,区域,占地面积,（）,建筑面积,（）,预计别墅,货量（万）,晋合,湘水湾,天元区,200,万,156,万,156,华晨,御园,天元区,66051,约,32,万,31,神农养生城,天元区,15.66,万,47,万,47,奥园广场,天元区,34617.82,434775,43.47,（大自然地产）,芦淞区,266.67,万,266.67,合计,544.14,在售项目别墅余货预计,100,万,潜在项目别墅物业货量预估万,后续货量供应明细表,项目,主力产品,预计入市时间,晋合,湘水湾,独栋、双拼,2014,年,2,月,华晨,御园,联排,2014,年上半年,神农养生城,双拼,2014,年上半年,奥园广场,未定,2014,年上半年,竞争区域的项目的产品特征,别墅物业市场分析小结,资源决定价格,自然环境及景观资源是别墅项目实现 价格的前提因素,市场供求压力长期持续,目前别墅余货加已知潜在供应量达,600,万,目前市场上别墅产品以联排为主流，而未来潜在供应中，联排仍然占,绝大多数，联排的竞争将尤为激烈；,联排是现在和未来的主角,