角美中骏四季阳光一期商业推售方案.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,CONTNET,目录,产品定价,产品定位,包装推售,媒体推广,PART 1,PART 2,PART 3,PART 4,业态规划,PART 5,市场分析,PART 6,Part 1.,市场分析,了解市场,，分析,市场,角美镇区商业以菜市场为商业中心布局，商业呈现松散型点状、线状商业布局，整体商业成熟度不高。,角美商业发展,菜市场周边,龙泉华庭底商,24,米街,仁和西路,角海路,商业区,万达广场,万益广场,嘉禾时代,龙佳温泉,四季阳光,外来务工人员,65%,65%,65%,65%,65%,本地消费人群,33%,33%,33%,33%,33%,外来旅游人群,1%,1%,1%,1%,1%,外籍人员,0.5%,0.5%,0.5%,0.5%,0.5%,港台同胞,0.5%,0.5%,0.5%,0.5%,0.5%,商业区人流及辐射人群调研,现有商业街区,街区名称,物业构成,经营业态,面积（）,租金（元,/,/,月）,菜市场,民宅底商,食品、餐饮、服装等,30-70,60-70,24,米街,民宅底商,餐饮、服装、娱乐等,30-60,60-70,角海路,街铺,食杂、银行、建材等,40-100,30-70,仁和西路,街铺,建材、食杂、餐饮等,40-100,60-70,龙泉华庭底商,街铺,银行、家具、食杂等,30-100,70-90,角美商业主要以临街店铺为主，多为满足生活所需配套，高端业态尚未出现，整体租金水平不高，仅为,30-70,元,/,/,月,角美商业发展,星河城市广场,商业销售均价：,2.2,万元,/,（二手）销售模式：单层卖,万星,嘉和时代,商业销售均价：,1-3.5,万元,/,销售模式：单层卖,龙泉华庭,商业首层均价：,2.8-3.2,万元,/,销售模式：一拖二,角美在售商业项目集中于新城区，商业在售最高的龙泉华庭目前均价约,3,万元,/,在售商业项目,目前角美主要在售商业项目主要以沿街底商为主，面积在,30-100,不等，首层层高约在,4.5,米左右，均价在,2.5-3.5,万元,/,（不含内街），租金在,70-90,元,/,/,月,项目,万达广场,龙泉华庭,万星嘉和时代,星河城市广场,商业总面积,16,万,1.5,万,5,万,5,万,面积范围（）,30-200,30-100,30-60,25-80,销售模式,分层铺,+,复式铺（一拖二）,一拖二,部分小店面（,30,平）一拖二,一二层分开销售,目前均价,(,万元,/,）,单层,二层,2.8-3.5,内街,外街,一层,二层,1.1-2,2.5-3.2,1.7-2.2,1.1,3,1-2,目前租金水平,(,元,/,/,月）,已认筹待开盘,70-90,未交房,30,业态,大型购物中心,+,十字金街,银行、家具等,集中商业体,开业店家少,在售商业项目,未来角美待售商业面积近,41,万，距离本案较近的万益广场未来沿街底商的面市将是本案最直接的竞争项目,项目,万益广场,富雅国际,水岸新城,商业总面积,20,万,2,万,3,万,面积范围（）,37-317,销售模式,独立店面，,部分一托二,状态,预计,78,月份推出,待售,待售,规划,大型购物中心，,沿街底商,沿街底商,沿街底商,未来商业项目,商业形式：,角美镇区商业以菜市场为商业中心布局，商业呈现松散型点状、线状商业布局，整体商业成熟度不高。,店铺面积：,店铺面积在,30-100,不等，首层层高主要为,4.5,米。,商铺售价：,目前在售商业售价在,2.5-3.5,万元,/,之间不等（不含内街）。,租金情况：,角美商业主要以临街店铺为主，多为满足生活所需配套，高端休闲娱乐业态尚未出现，整体租金水平不高，仅为,30-70,元,/,。,未来商业：,未来角美待售商业面积近,41,万，距离本案较近的万益广场未来沿街底商的面市将是本案最直接的竞争项目。,区域商业分析,COMMERCIAL PRODUCT PRICING,Part 2.,产品定价,蓝火认为，定价是在综合研究了企业目标和市场竞争格局，客观、科学、理性地对产品价值进行度量和权衡的过程。,本次评估目标为中骏四季阳光沿街商业。通过对区域商业市场的调研，综合运用,市场比较法、随行就市法、租金反推法,对本案进行价格评估测算。,运用市场比较法量化各种指标，权重排序为龙泉华庭、万星嘉和时代及星河城市广场,以龙泉华庭、万星嘉和时代及星河城市广场等商业作为比准项目，从,区位、人流量、商业气氛、交通条件、升值潜力、业态规划、层高,等主要商业价值影响因素进行综合评分，得出项目核心均价测算值。,比较因素,区位,人流量,商业氛围,交通条件,升值潜力,业态规划,开发商实力,人口,基数,景观,环境,产品力,层高,产权状况,合计,权重,25,10,10,10,8,8,5,5,5,5,5,4,100,比较,项目,龙泉华庭,23,9,8,9,7,7,4,4,4,4,5,4,88,万星嘉和时代,22,8,8,9,8,8,3,4,4,4,4,4,86,星河城市广场,20,7,7,9,6,6,3,4,3,3,4,4,76,本项目,22,7,8,9,8,7,5,4,4,5,4,4,87,市场比较法,“权重比例”是项目权重值比参考案例权重值结果。“所占权重”是参考案例对于项目参考价值的评估值。“权重均价”是销售均价、所在权重、权重比例乘积的结果。,本案为商业为“一拖二”商铺，为方便比较，所有项目均换算为底层商业做参照，按一般市场规律二层商业价格为一层的一半。,通过权重与市场价格之间测算，可以推算出本项目首层商铺预计可实现均价约为,27489,元,/,合计权重值,首层销售均价（元,/,）,权重比例,所占权重,首层权重均价,备注,万达广场,88,30000,1.11,50%,16650,龙泉华庭,78,31500,0.99,15%,4678,一拖二,首层均价,3.2,万,/,万星嘉和时代,80,30500,1.01,20%,6161,外街单层,星河城市广场,76,22000,1.14,10%,2508,单层,本项目,27489,一拖二,市场比较法,通过竞争导向定价测算，可以推算出本项目首层商铺预计可实现均价约为,28384,元,/,随行就市法,项目,龙泉华庭,万星嘉和时代,星河城市广场,商业总面积,1.5,万,5,万,5,万,面积范围（）,30-100,30-60,25-80,层高（,m),一层,二层,一层,二层,一层,二层,4.8,3.3,4.5,3.6,4.2,3.5,销售模式,一拖二,部分小店面（,30,平）一拖二,一二层分开销售,目前首层均价,(,万元,/,）,2.8-3.5,内街,外街,一层,二层,1.1-2,2.5-3.2,1.7-2.2,（二手）,1.1,（二手）,目前租金水平,(,元,/,/,月）,70-90,未交房,30,业态,银行、家具等,集中商业体,开业店家少,项目商业参照角美当前,1F,均价,17000-35000,元,/,平米的价格（不含内街），项目首次入市商业，取中间值，再乘以角美新城中心区位溢价,3%,，再乘以中骏品质溢价,6%,，,得出,（,17000+35000,）,2,（,1+3%,）,（,1+6%,）,=28384,元,/,目前,角美,商业以底商为主，二层商业价值不高。,本案一期商业一层层高,4.5,米，二层层高,3.3,米，基于对目前,角美,市场的调研，,在,售项目龙泉华庭销售模式及层高等于本案相似。,商业,项目,平均租金,（元,/,.,月）,首层平均售价（元,/,）,投资回报率,权重,权重投资回报率,权重,租金,24,米街沿街店铺,65,30000,2.7%,40%,1.1%,26,龙泉华庭,80,40000,2.4%,45%,1.2%,36,星河城市广场,30,22000,2.7%,15%,0.3%,4.5,本项目,2.6%,66.5,利用租金投资回报率来计算项目的初步销售价格,投资回报率,=1,（售价,租金,12,）,结合市场租金，,本案售价,=,租金*,12/,投资回报,=,66.5,元,/,月*,12,月,/2.6%=30692,元,/,通过租金反推法算出本案的首层售价约为,30692,元,/,租金反推法,通过市场比较法、随行就市法、租金反推法测算出了本案一期底商的销售均价，综合三种价格测算法，利用加权平均来计算出本案一期首层商业的最终售价：,综合各方面因素，得出本案商铺首开的首层基准价约为,29000,元,/,市场比较法,随行就市法,租金反推法,价格,27489,28384,30692,权重,30%,40%,30%,权重价格,（元,/,）,8246,11354,9207,本案价格,（元,/,）,28807,售价推算,按一般市场规律二层商业价格为一层的一半,本案“一拖二”商铺预期可实现基准均价,=,（首次均价,+,二层均价）,/2,=,（,29000+29000/2,）,/2,=,21750,元,/,售价推算,综合本案自身因素，得出本案一期商业（,1,拖,2,）首开基准价约为,22000,元,/,PART,3,.,产品定位,PACKGING PROMOTION,商业街，遍地开花,角美老城、新城中心、周边大街小巷,左有万益，右有万达，机会在哪？,消费者的需求特征：,居家型消费需求:,大到家居建材家电，中到理发快餐维修，小到油盐酱醋等居家需要，以“有”为标准。,生活型消费需求:,在,居家的基础上，“改善生活条件”为基调，各类品牌消费为主,。,项目商业的软硬条件：,未来角美新城区建设聚集大型的商业点，将使角美现有的商业水平大大提升，商业潜力巨大，必将形成新的商业集聚地；,借助逐渐成熟的商业氛围，将大大有利于本案商业扩大辐射面；,周边的万达、万益均为模式化的商场规划，缺乏主题包装，且亲民度不高，对于商圈内居住的居民想满足生活基本所需而言，较不实际；,中骏四季阳光的住宅，从品牌口碑到产品品质，再到销售业绩，堪称区域内的NO1.,消费市场,周边人流量,周边消费力,投资市场,投资观念,投资特征,超万人社区；项目前以车流为主，且易于聚集人流量,社区规划品质高，入住人口具备一定消费能力；周边村落居民存在一定消费力；角美高收入者消费能力高,闽南人一铺养三代观念，对回报率敏感度不高,注重长期升值价值，对短期租金收益不敏感,从市场角度对商业物业价值的研判,结论：,本项目商业需充分借力即将成型的新商圈，,形成联系并与之区隔。,那么，我们的核心问题就在于，如何充分挖掘商铺价值，让客户认同并购买。,优势,Strength,劣势,Weakness,机会,Opportunity,威胁,Threat,周边居住氛围不足,周边社会配套缺乏,高品质大盘社区,中骏出品品质保障,厦漳交通的咽喉,社区4000多户业主投资保障,万达、万益大型商业体量竞争,置业者趋向投资,位处厦漳交通要道,片区高档住宅区规划,周边村落居民投资意识,商业街优劣势分析,片区高档住宅区规划,位处厦漳交通要道,多个商业体形成的核心商圈氛围,社区4000户业主的未来消费潜力,崛起中的台商投资区商业价值拉动,高速发展中的新城核心商圈扩大了本案商业辐射面,潜在厦漳一体化带来利好,形象定位：,虽然项目在地段和交通位置上占有优势，,但基于项目属于社区配套型商业，,因此项目商铺应遵循以满足社区生活配套和市场需要为基点，,走社区生活服务为主的路线，,首要充分满足社区居民未来的生活基本需求，,能够体现现代生活特点，引入集生活服务、文化休闲、消费购物为一体的经营理念。,因此，,我们将项目形象初步定位为：,情景体验式主题风情街,新城心商圈角美首席,中高端生活配套商业打造的品味生活街,主题式风情街的最大优势在于，,能够最大化提升项目的商业使用价值，,这种商业价值的提升不仅来自于商业形态本身，,更重要的是源于极具鲜明个性的“情景体验式”主题式内涵，,最大限度的提升商业的附加值。,在推广上以“角美首个情景体验式主题风情街”的形象定位出现，,有利于形成本项目的唯一性，确立无可比拟的竞争优势，并具备较高的炒作价值。,以生活服务为主，兼顾休闲、文化的社区配套商业街区,作为实现健康完美社区生活的重要配套设施，以满足社区居民日常需求为主同时提供休闲、文化、娱乐、消费等一条龙服务的配套商业空间。,功能定位：,主 题 休 闲 街 区 +居 家 服 务 街 区,项目周边未来将聚集众多中、高档楼盘，数万常驻人口，以中骏四季阳光为核心，将形成角美全新的中央居住区。社区4000多户业主预计达近万人居住率，为铺主的投资提供了保障。依托以上强大的人气支持，项目商业将打造成中高端生活服务型商业街区。,产品定位：,地铁商圈万人社区情景生活街,BUSINESS STATE PLANNING,Part 4.,业态规划,社区商业，是以一定地域居住为载体，以社区内社区群众为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供日常物质生活、精神生活需要的商业和服务的属地型商业。具有地域性、目的性、多样性等特征，应本着以人为本的原则，在满足人们基本生活消费服务方面将逐步完善。,项目社区商业需具备以下功能,具备民生温饱功能，热餐饮，快餐、小吃、快捷西餐、熟食店等；,具备购物功能，能提供主、副食品，生活日用品；便利店、药店、花店、粮油店、礼品烟酒店等；,具备综合服务功能，房产中介、社区理发、洗衣熨衣、服装加工、宠物店、广告彩扩、钟表,/,鞋帽维修、家政公司等；,具备休闲娱乐功能，咖啡厅、茶馆、酒吧、饮品店。,A,区：便利店、药店、花店、粮油店、礼品烟酒店；房产中介、社区理发、洗衣熨衣、服装加工、宠物店、广告彩扩、钟表,/,鞋帽维修、家政公司等,D,区：民生需求，热餐饮，快餐、小吃、快捷西餐、熟食店,C,区：靠近幼儿园，文具用品、早教机构、母婴用品、语言学习班、婴儿像馆、婴儿游泳馆等,B,区：休闲娱乐一条街，咖啡厅、茶馆、酒吧、饮品店,业态规划,PART 5.,包装推售,商业推广案名思考：,角美第1条情景体验式商街；,中骏在台商投资区的第1个商业街区；,品牌、品质、细节、人文关怀都优于竞品的第1街区。,虚拟代言人：,中骏大掌柜,抢地铁商圈，做中骏甩袖大掌柜,扼守万人社区，做安心大掌柜,一线临街铺，做稳赚大掌柜,商铺,首开,，目标去化,一期商铺,55%,商铺,加推,，目标去化,75%,（含首开）,5,月底,7-8,月,10,月,最后冲刺，目标去化,95%,项目一期商业约,378,套，项目组建议分,2,次推售，,先推,B,区、,C,区商业（价值较低的内街产品低价入市），再推,A,区、,D,区商业。,【商业推售,】,商铺开街，,4,月,26,日,VIP,启动,4,月底,PART 6.,媒体推广,推广渠道,执行时间,主 题,备 注,物料,商业户型图,4月中下旬完成,商业布局总平,户型总平图提前提供,商业宣传海报,中骏第1街有大生意,商业形象出街，产品定位面世,现场包装,大掌柜形象布局,画架，人物造型等,现场宣传物料,报纸,海峡导报,闽南日报,5月,（彩软+硬广）,中骏第1街,地铁商圈万人社区情景生活街,报纸硬广，商业形象、新品造势；软文侧重宣导“角美首席情景体验式生活街区”的定位,大生意,首付*万起 34-108平临街金铺,户外/围墙看板,4月底,中骏第1街,地铁商圈万人社区情景生活街,面世初探,5月中下旬,大生意,首付*万起 34-108平临街金铺,产品定位概念起势,营销战术,产品发布开街盛典,5月上旬,中骏第1街,地铁商圈万人社区情景生活街,产品发布暨开街盛典,活动可延续两个周末,大掌柜代言玩偶全城送,5月,角美当地+厦门外展点,网络,4月底-5月,商业街定位展示,广播,5月份,商业形象/产品面世/价格释放,短信,4-6月,商业形象/产品面世/价格释放,周周投放,【商业推广媒体建议,】,商业亮相活动建议：,角美首个体验式主题风情街,产品发布暨开街庆典,目的：,未来的商业街，除了是一个购物的地方，更是一个集休闲、娱乐等于一体的家庭生活体验中心。因此通过娱乐化、情景化的多元商业布置及现场包装，,展示项目商业良好形象，提升投资者对项目的信心，促进销售,形式亮点：,于营销中心广场设置露天咖啡吧，营造情景体验商街的直观氛围感。,大礼盒+巨型空飘（材质建议：PVC升空球）,材质参考,THANKS!,蓝火置业,/,先知先觉共同出品,2014-04-21,任何人或单位未经我方许可不得复印、传递和照搬本案中的內容,