设计阶段的成本控制.ppt

Mastertitelformat bearbeiten,Mastertextformat bearbeiten,Zweite Ebene,Dritte Ebene,Vierte Ebene,Fnfte Ebene,*,一、如何理解“,设计阶段的成本控制,”,投资型,-,专业化管理型,公司的不同,设计阶段成本控制管理,的宏观影响因素,原始积累型,-,品牌积累型,公司的不同,短平快型,-,滚动开发型,项目的不同,成本控制工作没有固定的套路，只有适合的套路,Gemdale Corporation,项目运作讲求的是成本、质量与进度的,平衡,而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着,代价，,只有,三者平衡才能获得最小的代价付出,进度,品质,成本,规划周期,方案周期,施工图周期,结构含钢量,景观造价,示范区造价,图纸完善程度,设计变更签证率,设计失误率,部品封样率,合理的设计费,设计阶段的成本观,对设计人员而言是,任务,，对成本人员而言应,前置而持续,避免两种现象：,不计成本地追求设计效果,成本不合理导致品质丧失,成本控制,含钢量等土建造价,景观造价,示范区造价,设计变更签证率,合理的设计费,二、在项目开发过程中,“目标成本”是成本控制的前提,项目立项,主体结构开工,开盘销售,入伙,项目论证阶段,项目策划阶段,设计管理阶段,工程施工阶段,竣工,销售管理阶段,入伙管理阶段,概念规划设计管理,设计,方案设计管理,扩初设计管理,施工图设计管理,工程施工配合、销售配合及入伙配合,成本,项目成本估算,测算及目标成本拆分,预算、标底、合同价,进度款、工程变更、招标采购,结算,工程,营销,项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约,成本部制定,各地区成本基价表,-,即,项目目标成本,。,设计部控制目标成本偏差率。,1,）结构含钢量偏差率；,2,）景观造价偏差率；,3,）示范区成本偏差率；,4,）设计费偏差率,。,目标成本首先必须合理，建立在长期数据库积累的基础上。,保证安全和品质的前提下，减低含钢量；,各地区项目含钢量限额表,建筑类型,结构部位,各地区含钢量限额指标,(kg/m,),北京,上海,深圳,武汉、东莞,普通多层住宅及公寓,(7,层及以下,),上部结构,-,-,-,-,自带全埋一层地下室,-,-,-,-,别墅、双拼、,TOWNHOUSE,、,花园洋房,(6+1,层及以下,),上部结构,-,-,-,-,自带全埋一层地下室,-,-,-,-,小高层住宅及公寓,(,建筑高度,60M),上部结构,-,-,-,-,自带全埋一层地下室,-,-,-,-,中高层住宅及公寓,(60M,建筑高度,80M),上部结构,-,-,-,-,自带全埋一层地下室,-,-,-,-,高层住宅及公寓,(80M,建筑高度,100M),上部结构,-,-,-,-,自带全埋一层地下室,-,-,-,-,公共人防地下室（,6,级）,-,-,-,-,公共普通全地下室,-,-,-,-,公共半地下室,-,-,-,-,结构含钢量,分类及定义,硬景,（元,/,平米）,软景,（元,/,平米）,总造价,（元,/,平米）,一类景观区,居住区级,/,小区级公共绿地范围,二类景观区,组团级绿地范围,三类景观区,宅间、宅旁绿地范围,四类景观区,道路旁绿化,总计,说明：,1,、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；,2,、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；,景观造价,控制总价偏差率,分项动态平衡,示范区造价,底层商业展示区,集中公建展示区,费用,分类,建安费,（元,/,平米）,设计费,（元,/,平米）,总造价,（元,/,平米）,1,、,土建,-,销售中心（临建）,2,、,装修,-,销售中心、样板房,3,、,景观,-,临时,4,、,包装,-,临时标志、道具,总计,控制总价偏差率,分项动态平衡,不提倡人海战术,-,开发规模加大，并不意味着人数呈同比例的增加，通过架构的优化和资源整合，提高人均生产效率，保证企业高效率运作,。,人数,效能,多项目制下,平衡点,*人均设计管理面积,人均设计管理面积,规划总面积,x A%,方案总面积,x B%,施工图总面积,x C%,（,),设计,总人数,避免两种现象,：,合理的设计费用有利于资源配备的优先性及建筑师积极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之一；,设计费定义：,规划建筑设计、,景观设计、,室内设计,为节省成本而压低设计费,为追求效果设计费失控,合理设计费：,从概念规划招标到方案、扩初直至施工图各阶段的,设计、咨询、研究、审图、打印、模型、效果图,等费用总和,（但示范区室内设计费通常计入营销费用,）,合理设计费标准：,根据不同所在地区、项目性质设立设计费支付标准，如,北京、上海、深圳公司：,-,元,/M2,其他地区公司：,-,元,/M2,谈“成本控制”不如说“,成本优化,”,，主要是防止成本的本位主义，牺牲了品质和进度,三、在项目设计过程中,实现成本优化的“重点专业地带”,规划方案,景观方案,部品策划方案,建筑方案,流程与计划,示范区策划,施工图,概念设计,规划设计,单体设计,施工图,部品设计,概念设计,规划设计,初步设计,单体设计,部品设计,施工图,功能平面,结构体系,设备预留,立面设计,模型推敲,计划管理,是时间成本的保障,流程优化,可降低时间成本和因失误引发的成本增加,初步设计,施工开始,土建扩初,建筑、规划方案,结构、设备,初步方案,概念规,划方案,施工图,拿地节点,方案报建,方案设计,扩初设计,施工图设计,景观方案,部品材料清单,部品材料定板封样,论证阶段,工程,管理,销售示范区策划,部品材料调研,规划设计,示范区景观、装修施工图,最终,成本,控制了什么？,项目建安成本（元,/,平米）,项目设计费,（元,/,平米）,因设计投入的人力成本,（万平米,/,人）,资金的时间成本（资金周转率）,使用阶段的运营成本,（元,/,年）,项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段,四、项目,规划,阶段的成本优化,规划的标准既作为设计输入条件，,也作为规划方案的评审依据,内容,评分,备注,方案,1,方案,2,方案,3,方案,4,规划结构,分期开发,物业管理,卖场安排,交通系统规划,路网规模,停车方式,道路断面,步行系统与配套关系,消防流线,内容,评分,备注,方案,1,方案,2,方案,3,方案,4,商业配套,商业布局,商业业态,商业对整体开发的作用,配套公建,会所,市政公建,景观设计,现状景观改造与利用,维护成本,五、,方案,设计阶段的成本优化,（一）设计管理,1,、提高全员成本意识,（,1,）部门间密切协作,（,2,）明确结构工程师职责,2,、加强对设计公司的管理与协调,（,1,）合同管理,（,2,）项目攻关,（,3,）做好与设计人员的沟通,（,4,）落实奖惩措施,（,5,）开展设计公司间的交流与竞争,成本控制的关键因素,3,、建立管理程序与制度,（,1,）完善甲方设计标准,（,2,）坚持设计全过程优化,（,3,）建立专家会议评审制度,（,4,）内部审核制度化,(,二,),技术管理,1,、建筑方案的选择,设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设计从方案入手可以对项目总成本进行较大优化。,2,、结构方案的选择,（,1,）结构型式的确定,（,2,）桩基型式的确定,3,、结构计算数据的审核,结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核,（,1,）输入信息的审核,核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地 类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。,（,2,）输出信息的审核,检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限值。,4,、,细部做法的控制与审查,对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。,（,1,）,级钢的应用,由于,级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在我司一些成本控制较好的项目中广泛采用,（,2,）合理归并结构构件,结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。,（,3,）细部大样做法的规范,对设计高层项目中构件的细部做法，设计部进行了梳理，有利于施工图的规范。,1,、成本优化与设计合理周期的确定,结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。,2,、结构含钢量限额,由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。,含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证金地产品的较高品质。,建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。,（三）关注事项,建筑形式选择的成本风险,Gemdale Corporation,模型研究规避修改的成本风险,户型模型研究作为户型研究的重要手段,与公司各协作部门和设计师能够进行更直观,清晰,有效的沟通,意义重大,Gemdale Corporation,六、,材料设备选用,的成本优化,首先设立内外装修和安装的成本目标,倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置；,倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定板；,概念设计,规划设计,初步设计,单体设计,部品设计,施工图,功能平面,结构体系,设备预留,立面设计,模型推敲,南昌四季花城标准化部品一览表,序,分类,材料、构配件,序,分类,材料、构配件,1,结构材料,屋面保温板,3,室内材料,楼梯间栏杆,地漏,成品烟道,楼梯踏步砖,排水管,新三级钢,入户门,电表箱,玻璃砖,入户门门石,室内配电箱,2,外立面材料,空调百页,铝合金冲孔板,门铃,弱点配电箱,单元门,阳台、露台栏杆,楼层门牌号,冷热给水管,屋面瓦,晒衣架,开关插座,檐沟,阳台、露台地砖,楼梯间内墙涂料,铝合金门窗,玻璃雨蓬,楼梯间入口雨蓬下内墙涂料,外墙涂料,院墙及院门,4,其他材料,单元入口墙边栏杆,文化石,空调孔洞配件,单元入口楼梯铺地材料,分格条,窗护栏,室外配电房门,告示栏,外墙砖,热水器扣帽,楼栋门牌,信奶箱,单元门牌,保洁箱,5,灯具,楼梯间灯具,6,智能化,对讲系统,阳台、露台,室内安防,单元入口灯,单元入口门牌灯,标准化设计将减少部品的种类数量，降低设计工作量，,为单一部品提供数量较多的采购额，从而降低招投标工作量，为集中采购降低成本提供条件,规模化生产模式,七、,景观方案,的成本优化,案例,丽阳广场,叠翠公园,谷地公园,示范区,景观总平图,N,前提条件,建造成本要求,环境目标成本：,1390.45,（万元）,营销要求,主要景观区域主题化，其小景观设计围绕主题进行；注重设施的可参与性。,项目部要求,材质选择的本地化和施工工艺的可行性,物业公司要求,安全、便于管理，后期使用、养护成本低,成本控制计划,400,元,/,平米,350,元,/,平米,330,元,/,平米,290,元,/,平米,200,元,/,平米,160,元,/,平米,165,元,/,平米,造价分布图,成本控制计划,项 目,面 积,（万平米）,目标单价（,元,/,平米）,方案单价,（元,/,平米）,总建筑面积,11.25,123.50,133.80,景观用地面积,约,4.94,281.00,305.00,项 目,面 积,（万平米）,总价（,万元）,方案单价,（元,/,平米）,总绿化面积,3.14,275,87.50,总硬质景观面积,1.10,413,（不含部品、水景设备、排水）,375.00,示范区,（已完成）,0.8,(,含水渠边部分一期绿化）,268,（不含会所建筑）,335.00,成本拆分表,单方造价列表,主要材质部品,第一部分 主要材料部品列表,第二部分 硬地景观材料,第三部分 植物,第四部分 室外部品,第五部分,主要材料部品列表,主要材料部品列表（一）,序 号,项目名称,单 位,数 量,单 价（元）,总 价,（万元）,产地,备 注,一、主要硬地铺装材质,1,黄木纹,平米,2,洗石米,平米,3,花岗石（紫罗红,+,黄色）,平米,4,手打锈石,平米,5,黄石英蘑菇板,平米,6,木地板（暂定铁杉木）,平米,7,雨花石,平米,8,印花地面（彩色混凝土,平米,9,红砂岩,平米,10,青砂石板,平米,11,花钵,个,12,垃圾筒,组,13,休闲椅（成品）,组,14,健身及儿童游戏玩具,组,第五部分,主要材料部品列表,序 号,项目名称,规格,单 位,数 量,单 价（元）,总 价,（万元）,备 注,三、植物,15,桂花,16,天竺桂,17,红叶李,18,红枫,19,杜英,20,蒲葵,21,银杏,22,小叶楠木,23,广玉兰,24,斑竹,25,棕竹,26,珊瑚（法国冬青）,27,南天竹,主要材料部品列表（二）,材料名称：,洗石米,使用部位：,宅间道路,材料描述及价格：,1,、浅褐、深褐色。,2,、价格,130,元,/,平米，垫层制作费,77,元,/,平米,3,、使用面积：约,3500,平米,浅褐 深褐,硬地材料,工 程 实 景,植 物,杜 英,蒲 葵,银 杏,骨干树种,胸径,8,厘米，价格,80,元,辅助树种,高度,3,米，价格,1100,元,骨干树种,胸径,14,厘米，价格,1800,元,宅间背靠座椅,室外家具,座椅,A,座椅,B,桌椅组,垃圾筒,A,垃圾筒,B,玩具,游戏玩具,成本控制计划,方案核算得出成本差异,目标成本 ：,1390.45,（万元）,现成本总价 ：,1505.8091,（万元）,超过目标成本：,115.3591,（万元）,成本控制计划,成本控制计划,1,、,植物成本控制,根据设计公司提供的植物清单植物总造价为：,275,万,，我们将景观集中的区域,（洋房轴线、叠翠公园、向阳广场）,的植物配置标准，参照三期样板区植物,85,元,/,平米，,宅间参照一、二期的,60,元,/,平米，,这样可调减成本约,20,万。,2,、,灯具成本控制,实施方案中灯具布置过密，若按,5,瓦,/,平米的标准，可减少,1/3,，此处可调减成本约,30,万,。,（该部分总造价为,134,万，其中灯具,98,万，可减少灯具将其总价控制在,70,万以内）,3,、,硬质景观成本控制,根据设计部意见取消了宅间广场,4,处，简化了一些宅间道路,（减少硬地面积约,1100,平米，调减,20,万）,，用其他景观元素替代了构筑物,3,处,（调减约,7,万）,，取消和简化了部分地面铺装图案,（调减约,5,万）,，更换了部分材质,（调减约,10,万）,，,合计调减,42,万。,成本控制计划,4,、,绿化用水成本控制,结合实际情况，取消原设计中自动喷灌系统，绿化用水使用人工灌溉，可调减约,15,万,。,（设计中自动灌溉喷头,162,处，价格约,1000,元,/,处）,5,、,小品成本控制,减少和替换了宅间的一些小品,（例：将叠翠公园旁的花岗石球改为花钵和减少了部分装饰性的石雕）,，可调减成本约,5,万元。,合计调减成本 ：,112,万,调整后还超过目标成本：,3.3591,万,第六部分,成本控制计划,八、,施工图阶段,的成本优化,设计变更签证率,由设计原因导致的签证总金额,工程合同金额,对施工图阶段设计成果质量的控制,-,减少,由图纸和材料 的失误和不完善而带来的,额外费用,的发生。,总包（主体）,施工图周期短，,工作量大，,发生变更的几率大、,变更的费用额较大，,分包（单项）,施工图周期充裕、,工作量较少，,发生变更的几率小、,变更的费用额较少，,重点把控。根据行业平均水平并结合各子公司现状，将目标值定为？,%,，,不做硬性规定，每期开发完成后作统计，作为项目设计总结后评估。,设计变更签证率,说明,案例,-,设计变更签证率控制,很多项目由设计失误所带来,设计变更占总建造成本的,3-10,，,其中重复性错误占相当比例。,为降低设计变更签证率，建议采取的策略如下：,1,）建立施工图阶段的长期合作伙伴；,2,）给予合理的设计周期；,3,）逐步完善的标准化构造设计；,4),重视阶段成果标准；,九、成本优化,实现的一些途径,1,、严格执行成果标准,;,准确执行各阶段设计成果标准,，,2,、减少人为增加的工作复杂度：,户型种类适量为准,。,当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来选择的困惑，而且给设计和销售带来成倍的工作量和复杂度。,3,、将先后串行工作变为并行前置：,方案将结构、设备、部品工作前置与功能平面同步开展，使方案可实施；,规划设计,功能平面,结构,方案,设备,方案,立面,模型,部,品,设,计,4,、提高决策效率,；,项目公司、区域公司、集团三者的关系；,完美、效率、风险之间找平衡，,80,分,-100,分效应；,5,、加强合作伙伴管理；,建立长期合作伙伴：施工图、模型制作；,合同约定清晰：含钢量、目标成本；,6.,输入条件多一些约束和意识,少一些随意,;,市场定位,;,成本目标,;,政府要求,;,上阶段成果,;,7.,计划执行力,随时,”,拉警报,”;,8.,标准化与创新,循环式上升,;,Gemdale Corporation,谢谢聆听！,