世联地产海南乐东龙腾湾龙栖湾整体定位报告P.ppt

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Perisse,海南旅游地产研究,海南东部旅游带研究,海南西部工业带研究,海南区域开发模式研究,工程价值研究,工程开展方向研判,工程解决方案研究,工程开展战略评估,工程整体定位,工程功能定位,世联工程组进展了大量的数据收集与相关研究,世联平台数据库,CNKI数据库,中国房地产信息网数据库,搜房网数据库,?中国房地产年鉴?,海南、海口、三亚等20002007年统计公报,海南官方统计网站,局部城市统计年鉴,优秀硕博士论文,进展的调查,进展的访谈,进展的研究,参考的数据,汇报内容,概述,国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素,海南旅游开展新趋势,工程开展机遇研判和市场可行性分析,龙腾湾-龙栖湾整体定位,龙腾湾-龙栖湾空间布局,区域模式,开发方案,工程区位：距三亚凤凰机场60公里，距三亚市区70公里，距离乐东县城45公里,三亚,工程,凤凰机场,60km,70km,乐东,县城,工程,45km,工程在海南的位置图,工程在乐东的位置图,工程规模：面积共约66平方公里，包括龙腾湾和龙栖湾两个湾区,工程总规模约66平方公里，海岸线长33公里，内陆延伸2公里,工程自东向西包括两个湾区：龙栖湾、龙腾湾，两湾区均为西南朝向，自然相连，之间无建筑物阻隔,工程海岸线,33公里,工程范围,66平方公里,龙栖湾,龙腾湾,工程四至：南部临海，北靠三个乡镇，东端紧靠三亚崖州湾，西部为莺歌海盐场,工程地段分属于九所、利国、黄流三镇，三个镇均以农业为主，其中九所镇规划为未来的新型城区,东端的石柱岭位于乐东和三亚崖州湾交界处，可见东锣、西鼓两岛,南部海面,东锣、西鼓,利国镇,黄流镇,莺歌海盐场,九所镇,石柱岭,镇区,村庄（个）,户数（万户）,人口（万人）,九所,24,0.51,2.53,利国,14,0.34,1.62,黄流,14,0.35,1.88,总计,52,1.2,6.03,工程交通：临近多条交通干道，外部交通便利；内部交通以乡镇公路为主，通达性较差,交通要道,东线高速、西线高速、中线高速,距三亚,70,公里,距凤凰机场,60,公里,距南山,35,公里,距乐东县城,45,公里,工程外部交通便利，位于海南省南部九所等三个镇区，临近多条交通干道，距三亚、机场等地点较近,工程内部交通以乡镇公路为主，225国道和环岛铁路西线横穿整个工程，是与外界联系的主要交通设施,工程海边通达性较差，进入海边需要穿过海边的村庄，路况较差，车辆无法直接进入,西环铁路,225,国道,土地利用：以集体用地为主，包括村庄、水塘、农田、河流和防护林等,入海河道,村庄,水塘,农田,农产品基地,防护林带,根本农田,林地,建立用地,未利用地,工程土地利用占比,资料来源：乐东县政府,内部资源：一线滨海处于未开发状态，资源条件极佳，无其他特殊资源,龙栖湾四河分布,海岸线,沙滩,滨海资源优越，海水清澈，沙质细腻，海岸线绵延长达33公里,龙腾湾海岸人为活动较少,沿线均为防护林带,龙栖湾沿岸分布大量养殖水塘，海岸遭到轻微破坏,工程内分布四条天然河流，其中望楼河入海口为天然避风良港,望楼港,海水,河道入海口,局部海滩遭破坏,山海相连,项目背景 海南省提出建设国际旅游岛目标,大三亚旅游圈内、具有优质滨海资源条件、,大规模、陌生湾区的旅游开发工程,属性界定,根本特征,项目位置 位于乐东县滨海区，东距三亚,70,公里,项目规模 龙腾湾,-,龙栖湾岸线长,33,公里，面积,66,平方公里,项目四至 紧邻三亚崖州湾、莺歌海，背靠三个乐东乡镇,项目交通 外部交通便利，内部通达性差,项目资源 滨海资源优越，生态环境良好,审视一:工程如何寻找独特的价值定位，为海南旅游开辟新市场,已形成的旅游格局,预期将有多个湾区入市,海棠湾,红塘湾,石梅湾,香水湾,东海岸,盈滨岛,大东海：,传统旅游区,三亚湾：,城市级度假区,亚龙湾：,国家级度假区,西海岸：,高档滨海度假区,海甸岛：,中档滨海度假区,清水湾：,国际综合度假区,崖州湾：,创意产业,审视二:工程应如何打造富有吸引力的功能和产品，以完善海南旅游格局,海口,万宁,乐东,琼海,三亚,东部旅游带,海南产业已初步形成东部旅游带和西部工业带格局,东方,儋州,/,洋浦,西部工业带,东部旅游带已初步成型,海口客流,三亚客流,美兰机场,560,万人次,海口港口,78,万人次,凤凰机场,500,万人次,海南旅游客流,旅游产品,高尔夫球场,16个,游艇码头,星级酒店,(200余家),度假物业,国际会议,南部旅游目的地,北部旅游目的地,凤凰机场,美兰机场,审视三:面对国际旅游岛建立热潮，工程应该创新何种区域模式，为区域开发树立标杆,经济,发展,时间,2007,2008,年,1978,年改革开发,未来发展难以预期,过去海南取得成功因素,现在已经发生变化,经济快速上升期,全国经济稳步快速开展,各类土地价格飙升,投资商资金充裕，势力较强,投资商大多采用区域拓展战略,各消费群体的投资欲望强烈,土地价格偏离价值,开发主体开发能力强,市场多元需求支撑,全国经济明显放缓,各类土地价格下降,投资商资金严重紧缺,投资商保守保生存,各消费群体整体观望,土地价格回归价值,开发能力急速减弱,市场需求大幅萎缩,工程最终需要解决三个层面的核心问题：价值定位+功能产品+区域模式,价值定位,区域模式,功能产品,从海南岛旅游开展中寻找时机,汇报内容,概述,国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素,海南旅游开展新趋势,工程开展机遇研判和市场可行性分析,龙腾湾-龙栖湾整体定位,龙腾湾-龙栖湾空间布局,区域模式,开发方案,我们对世界一流滨海度假目的地的成功开发进展了广泛的研究，并着重分析了其中的四个国际案例,初步考虑案例,着重分析其中的四个,Sentosa,新加坡,Bintan,印尼,Malaka,马来西亚,Johore,马来西亚,Balearic,西班牙,Varadero,古巴,Pattaya,泰国,Kasai Tokyo,日本,Sai,Kung,香港,Beitou,台湾,Karnataka,印度,Hawail,美国,Napa Valley,美国加州,Navy Pier,美国芝加哥,Cancun,墨西哥,Varadero,古巴,Balearic,西班牙,Hawail,美国,拥有自然山海风光,成为国际化的热门旅游点,制定明确的区域定位、开展规划及市场推广策略,优化区域产业构造,以墨西哥坎昆为例进展详细阐述：坎昆从加勒比海的小渔村开展为世界著名的滨海旅游度假胜地,Cuba,坎昆岛,坎昆城,尤卡坦半岛,礁湖,加勒比海,坎昆主要特点,:,位置/规模：,加勒比海北部，尤卡坦半岛东北端海滨，总占地约60平方公里，20公里长海岸线，以白沙滩为主,功能组合：,包括旅馆区坎昆岛、居住区坎昆城、国际机场区、保护区,“白沙滩、圣米盖里托古迹废墟、尼楚普特(Nichupte)、波荷奎(Bojorquez)礁湖等,坎昆各种旅游产品,构建了度假生活较高的价值体系,吃,游,玩,购,娱,Spa,水疗,按摩保健,其它康体设施,儿童乐园区,游艇,海岸高尔夫球场,冲浪,购物中心,主题餐厅,酒吧,水上运动俱乐部,迪斯科舞厅,1500,多家自由免税商店,水族馆,玛雅遗址,各项旅游活动,会议展览业与旅游嫁接，国际组织和国际企业的会议促使旅游淡季变成旺季,坎昆国际会议展览中心,举行过屡次重要的国内和国际会议,每年有许多享有声望的国际企业来举办会议,会议促使当地旅游淡季变成旺季，酒店入住率高达85%，收费随之上涨,坎昆国际会议展览中心位于坎昆旅游酒店区内，紧邻高星级酒店群，距离机场20分钟车程,建成于1994年，共4层，总建面15.3万平方尺，能同时容纳7000人,优质海景、紧邻高级酒店与国际机场、先进完善设备、周全效劳等优势吸引国际组织和企业在此举办重大会议,会议,时间,性质,发展中国家和发达国家就国际经济合作与发展问题进行对话的最高级会议,1981.10,国际,世贸组织第五次部长级会议,2003.09,国际,加勒比海湾酒店国际会议,每年,6,月,区域,电影节,每年,11,月,区域,墨西哥革命周年庆典,每年,11,月,全国,文化产业和度假旅游结合，开掘和整合玛雅文化历史资源和民俗风情，为旅游业带来了可持续开展空间,玛雅文化,文化资源保护,政府于70年代开场,强调对玛雅历史区域的,保护，并对其进展修复,文化资源整合,将岛上原有的,圣米盖,里托古迹废墟与,周边的奇,琴伊察、图卢姆等玛雅文,遗迹纳入度假者游览的范围,文化产品打造,用玛雅文化打造旅游,产品，吸引游客，数据显,示，其中,30%,的游客是受到,玛雅文化的吸引前往坎昆,坎昆非常注重地方资源的保护性开发，这大大降低了人工开发对环境的不利影响,自然保护原那么：,河道与红树林受严格保护，除了正常的航道清理外，没有任何人为砍伐痕迹,区域隔离措施：,茂密的树林掩映道路和酒店等设施,很好地控制了度假酒店区内的轮廓线和天际线。沿着20余公里海堤，绿化带设计随着路形的变化或宽或窄，将道路对生态环境的影响减至最小,政府政策支持：,举办以“永续观光为题的北美洲会议，重点在自然资源和外乡特色的保存。解决旅游开发带给环境的冲击问题,优美的生态风光,坎昆开发面积的构成,保护区,旅游区,居住区,政府集中举措提升根底设施的现代化程度，产生了较高的经济效益,政府,中央银行,全国旅游促进基金会,全国旅游开发公司,政府机构,如公共工程部、,水利部,相关单位及,公共机构,制定规划和执行等集中措施,针对开发进展一些初期启动根底建立,承担度假区规划费用,根底设施经营和收费,全面负责根底设施和其他设施的设计和建立,负责坎昆度假区的对外宣传促销,聘请知名咨询机构来做规划和工程方案,对开发建立初期的宾馆、饭店启动和经营给予了一定的资助和扶持,以低价买进生地，经开发后将设施齐备的熟地以相应价格出售,组织完成度假区各项根底设施的建立工程,美洲开发银行两笔贷款70%用于根底建立：1971年投入使用第一笔贷款，主要用于初期的饭店建立所必须的根底设施的开发、环境改善和古迹修复，1976年投入使用第二笔贷款，用于补充旅游区和新城区中的根底设施，包括建立一所中学，扩建饭店学校等,自有资金中有40%进展局部根底建立：是向开发者转让建饭店用的土地和向新居民出售建房用地，小区域根底设施建立得以保证,22,高规格招商保证了坎昆世界一流的开发能力,商业,全球第五大免税集团,Weitnauer,控股公司于,1994,年在坎昆开设零售店,Kukulkan,Plaza,是,Cancun,最高档的,shopping mall,，销售世界名牌时装、高档珠宝、一流香水、手工艺品等，还能在里面打保龄球、去,bar,娱乐,度假物业,1972-1975年吸引国内外商人来此投资，招商要求建立4星级以上宾馆业，于是在半岛上建起了22 座豪华旅馆,灵活的开发模式是坎昆进展区域开发的显著特点,60,年代,70,年代,80,年代,90,年代,至今,坎昆只是个仅有,300,多人的渔村,坎昆是一个只有,2000,居民的渔村，半岛上则只有,3,户渔家,居民增加到,6,万人,坎昆人口达到,25,万,到目前为止，城市人口已经达到,100,万,墨西哥政府制定了,国家旅游战略发展规划,政府对坎昆旅游度假区进行整体规划，指导该区域开发,从美洲开发银行取得贷款继续进行基础设施建设,由于常住人口的增加，开始加大对坎昆城的开发：医院、学校等,政府制定“玛雅世界”旅游规划，以推动整个半岛旅游业的发展,72,年政府开始在该岛投资,3.5,亿美元修建了高速路；建造了国际机场,在东海岸建造了华雷斯海港，开通了同加勒比海各国的海运,吸引国外资本开发半岛旅馆区,同时严格按照政府规划保护玛雅文化和礁湖的生态资源,到,1994,年,半岛上的旅馆已由,80,年的,22,家增加,90,家,客房两万多间，另开发有数百家餐馆、夜总会、网球场和高尔夫球场,72-75,年吸引国内外商人来此投资，在半岛上建了,22,座豪华旅馆,75,年正式接待游客，当年接待了,10,万人次,76,年南斯拉夫总统铁托元帅访问坎昆,1981,年南北首脑会议在坎昆召开，更使他名噪全球,到这里旅游的人数年年直线上升，,1989,年突破,100,万人次（,80,年接待,46,万），外国旅游者占,52%,以上,92,年开始每年接待,120,万国际游客，消费,12,亿美元，酒店的使用率超过,60%,国际客源市场：美国占,57%,，有,7.8%,来自加拿大和欧洲，本地的旅游也相当活跃，每年有,39.52,万,2002,年接待游客,300,多万，旅游外汇收入,32,亿美元（占墨西哥全国旅游创汇的,40,）,这些成功案例提醒，以旅游为增长引擎，谋求可持续开展空间，必须重点打造六大致胜要素,六大致胜因素,措施内容,深入挖掘地方资源,针对地方特有的生态资源、文化资源、滨海资源进行深入挖掘并打造成为具有独特竞争力的旅游产品,完善区域基础设施,滨海度假胜地的基础设施是其推进旅游升级的必要因素，国际上滨海度假胜地从未间断过基础设施的投入,引进多元旅游产品,随着国际游客旅游度假的偏好应运而生的多种新产品成为其竞争力的主要体现,有机组合细分产业,最常见的方式是将农业嫁接旅游细分：观光农业、种植体验、粗加工等，体验参与成为现代度假的一种新时尚,高规格的旅游招商,高规格招商是保证度假胜地国际一流地位的因素，也是旅游资源成功开发的关键，经验实力企业带来的效应超乎想象,灵活的开发模式,国际滨海度假区的地方性、阶段性开发特征明显，灵活选取阶段产品，重新组合焕发生机,汇报内容,概述,国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素,海南旅游开展新趋势,工程开展机遇研判和市场可行性分析,龙腾湾-龙栖湾整体定位,龙腾湾-龙栖湾空间布局,区域模式,开发方案,灵活的开发模式,高规格的旅游招商,有机组合细分产业,引进多元旅游产品,完善区域根底设施,深入挖掘地方资源,目前海南在打造六大关键要素方面初具根底,关键因素,迄今为止海南取得的成就,海南挖掘自身优质的资源，并进展保护性开发，包括假日海滩、火山地质公园、野生动植物园等,旅游开展的交通“瓶颈得以缓解，旅游点可进入性显著增强，通讯、水电供给等方面正逐步提高,海南依托自身资源开发多元化的旅游产品，包括热带滨海度假休闲游、热带动植物欣赏游等,海南，形成了初具规模的“吃、住、行、游、购、娱六大要素功能齐全、协调配套的产业体系,海南进展高门槛、有选择性的招商，坚持“要数量更重质量的招商引资理念,依托滨海等旅游资源形成“旅游+地产的开发模式，推进海南旅游经济的快速开展,一海南在旅游开发中非常注重挖掘生态资源,滨海植物,生态植被,文化建筑,宗教寺庙,滨海岸线,火山地质,海南丰富的旅游,资源,海南热带生态环境得到较好的保护，特别是羊山地区生态环境脆弱，农民参与保护意识较强，生态植被极少破坏,历史文化遗产丰厚，各类宗教寺庙繁多，其日常的养护工作主要由本地村民和政府负责,历史古村、南洋街等古建筑较多，绝大局部处于自然状态,滨海红树林最具代表性，资源价值极高，现在根本处于未开发状态，资源保护较好,世界地质公园，面积宏大，为保护火山核心资源，选址于二级保护区，并,严格控制设施的体量，,地质地貌保护较好,海南拥有全国独一无二的滨海资源，岸线较长，一线区域开发为港口岸线，而旅游岸线、生活岸线主要处于二线区域，整体利用情况较好,海南省已形成贯穿中部、沟通南北、东西的“田字型公路网主骨架和沟通市县、旅游区的支干线公路网,形成了东西南北“四方五港格局,截至2007年12月，直飞海南国际航班的国内外航空公司24家,开辟国际航线39条,二海南立体化的交通体系已根本形成，景区配套设施需逐步完善,交通设施,能源设施,供、排水设施,海南电网构筑起北部和西部为双回、东部和南部为单回的220千伏环岛主网架，110千伏及35千伏电网覆盖全省各市县,但近两年海南用电量以以上的速度增长，随着工业的加速开展，电能的供需矛盾突出,开展现状,邮电通讯设施,城市主要根底设施,存在排水管网建立不完善、建立规划不同步、排水设施不健全等缺陷，容易造成积水,一些水利设施工程的灌区配套工程建立的滞后影响了整体效应，工程性缺水问题依然较为严重,已具备根底传输网络能力、固定 网络能力、移动通信网络能力和数据多媒体网络能力,但城郊地区仍无法实现无障碍沟通，有待进一步提高,三已开发的旅游产品主要立足于自身旅游资源,旅游分类,热带海滨度假休闲游,高尔夫球休闲游,温泉康乐度假休闲游,热带动植物欣赏游,黎苗风情观光度假游,海南文化古迹游,浪漫神奇小岛游,依托的旅游资源,主要地区在三亚亚龙湾、万宁市的石梅湾、琼海市的万泉河出海口、文昌市的东郊椰林、海口市的假日海滩、琼山市的桂林洋等滨海资源区,分布在海边、湖边、中心城市以及旅游度假区内，活动区有海口的台达和东山、三亚市的红峡谷、定安县南丽湖的台健、万宁市的南燕湾、琼海市博鳌等,主要活动点是兴隆温泉、官塘温泉、蓝洋温泉、七仙岭温泉、南田温泉以及海口市的几家拥有温泉的旅游酒店,主要活动地点有尖峰岭、五指山、吊罗山、黎母山、猴猕岭等热带森林区，有兴隆热带花园、海口热带野生动物园、儋州热作两院植物园、枫木鹿场和海南鹿场、仙安石林等景点,主要活动地区在通什、保亭、琼中等市县，主要观光点有通什市的中华民族文化村、通什民族博物馆、五指山、百花岭、仙安石林等,主要观光点有海口五公祠、海瑞纪念馆、琼台书陆军、文昌文庙和宋氏祖居、琼海红色娘子军雕象、万宁东山岭等,现已开发的三亚西岛和蜈支洲岛，植被覆盖率高，自然海洋生态得以完整保存，海底珊瑚礁资源未遭破坏，周围海域盛产夜光螺、海参、龙虾及五颜六色的热带鱼,四海南旅游已与少数细分产业产生较强的关联,旅游产业在娱乐、购物方面表现不佳,旅游产业与房地产业关联性较强,五区域开发的市场定位、规划设计等环节开场面向全球，以保障国际品质,国际化,开发流程,面向国际,国内外一流筹划单位,省内外一流开发商,世界一流规划设计单位,上市房地产公司全球范围融资,国内一流建筑施工单位,以国内为营销主战场,以国内为营销主战场,国际一流公司进入中国,市场定位,土地招商,规划设计,融资,建筑施工,市场营销,销售,物业管理,六旅游地产成为区域开发的主流模式,海南旅游开发模式,旅游景区开发模式,旅游地产开发模式,市场份额*,典型代表,海口,.,火山地质公园,海口,.,野生动植物园,三亚,.,南山文化旅游区,三亚,.,亚龙湾,海口,.,西海岸,资料来源：访谈，世联分析,*区域开发数量,但与世界一流滨海旅游目的地相比，在某些关键要素的打造上仍存在差距,差,好,1 2 3 4 5,深入挖掘地方资源,完善区域根底设施,引进多元旅游产品,有机组合细分产业,高规格的旅游招商,灵活的开发模式,海南 国际一流滨海度假区,为此，海南省提出建立国际旅游岛的宏大目标,建立国际一流的旅游海岛目标,游客来源国际化,运营能力国际化,开发水平国际化,旅游设施国际化,海南省提出，2021年成功建立世界一流国际旅游岛的宏大目标，预示着海南将全面融入世界旅游体系！,海南国际游客数量逐步增加。2021年，入境游客占全省旅游接待人数的10%以上，2021年上升至30%。,度假区酒店、景点等设施引入世界一流运营商管理和经营,按照国际一流的标准进展高起点开发建立，以保证度假区到达各项国际水准,旅游设施建立特色化、国际化,为尽快实现国际旅游岛宏大目标，海南省因时提出促进旅游开展的战略举措,国际旅游岛规划,一海,二市,三区,着眼于海南作为中国热带度假胜地在今后国际旅游中的重要作用，放眼于整个中国南海，以有“南海明珠誉称的海南岛为重心，开辟包括豪华邮轮、游船旅游、海岛旅游和各种海上休闲运动旅游的海洋旅游“南海旅游，努力打造在国际上具有良好知名度和美誉度的“南海旅游品牌,以国际化要求，将海南岛两大口岸和中心旅游城市海口、三亚，逐步开展成为世界一流、个性鲜明、规模适中的“热带滨海精品旅游城市，显示海南岛龙腾凤舞勃勃生机的两大形象城市，推动海南岛旅游又好又快开展的两大引擎城市,打破传统的以行政区域为主的旅游开发模式，将海南岛的东部、中部、西部筹划成特色鲜明、定位各异、和谐共进的整体性区域旅游工程，分别为东部中国椰树海岸；中部海南岛国家公园；西部定位为海南岛神奇西部,趋势一：在空间上海南将形成海口和三亚两大旅游圈，其地位日益凸显,两大旅游圈已经形成,海口旅游圈,三亚旅游圈,地位日益凸显,以海南两大口岸城市之一的海口为为核心，包括海口、儋州、文昌、定安、琼海、洋浦等,8,个区域，重点开发休闲旅游产品,以中国最典型的热带海岛城市三亚为核心，保亭、陵水、五指山等市县，重点开展度假旅游产品,作为中国唯一的热带滨海旅游城市，已经受到越来越多的关注，周边市县的旅游景点景区纷纷主动牵线三亚，共建“大三亚旅游圈,未来将进一步拓展各景区的度假休闲功能，推荐各项旅游要素和效劳标准率先国际化，社会配套设施逐步旅游化,凭借海口和周边地区的历史文化及生态等旅游资源对海口旅游圈中的一些景点进展整合、包装并予以推广,未来随着海口旅游圈的旅游设施的不断改善，客源构造的不断优化，强劲的开展势头必然到来,趋势二：高端体育游将成为未来重点打造的拳头产品,海南各类旅游产品,体育旅游,文化旅游,乡村旅游,养生旅游,节庆旅游,体育旅游成为拳头产品,开辟包括豪华邮轮、游船旅游、海岛旅游和各种海上休闲运动旅游的海洋旅游,开展“海南岛游艇旅游，并建立中国游艇业基地,突出高尔夫的集群优势，打造“高尔夫游,趋势三：海南岛旅游转变为海南省旅游，为游客提供了全新的选择,全新的旅游体验,海南省陆地游,海南省海上游,以海南岛为基地，以西沙群岛为主要目的地，在海岸岛、西沙群岛的相关岛屿和海域开发海岛观光、各类海上休闲活动和潜水等旅游形式,稳固和拓展香港-海南-越南下龙湾、广西北海的邮轮航线，逐步扩展环中国南海国家和地区的南海豪华邮轮旅游线路,在海口、三亚建立具有一定规模的游艇基地，在其他市县建立游艇码头，开展全岛一体化的游艇旅游,开发以中部为主的国家公园，以全区域的原生态为根底，选择适当的点、线，结合为海南岛陆地游的吸引物，由丰富多彩的原生态景观、自然保护区、特色主题景区和度假区、风情旅游小镇和文明生态旅游村、热带农业观光区、特色旅游营地和旅游效劳系统等构成,就五指山神奇腹地、尖峰岭雨林沟谷、七仙岭雨林温泉、呀诺达雨林文化、吊罗山雨林瀑布等开展特种旅游,汇报内容,概述,国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素,海南旅游开展新趋势,工程开展机遇研判和市场可行性分析,文化旅游将成为本工程的开展方向,以海上丝绸文化为主题的文化娱乐产品具备较强的市场可行性,龙腾湾-龙栖湾整体定位,龙腾湾-龙栖湾空间布局,区域模式,开发方案,时机筛选模型顺应趋势，抓住各种旅游开展新机遇,旅游吸引力,工程竞争力,低 高,高,低,海南旅游开展新趋势,时机筛选模型,关键问题,重点主攻,主动放弃,市场培育,积极进取,海南旅游吸引力主要表现在哪些方面？,工程是否具备竞争力打造有吸引力的旅游？,针对不同的细分旅游市场，工程应该采取何种策略？,工程重点主攻的市场在那里？,从两个角度进展重点分析,工程时机,旅游吸引力,工程竞争力,海南游客细分需求分析,海南细分旅游吸引力评估,工程价值分析,工程竞争力评估,工程时机,旅游吸引力,工程竞争力,海南游客细分需求分析,海南细分旅游吸引力评估,工程价值分析,工程竞争力评估,国内市场是海南旅游的主战场,国内及境外游客的市场规模及增长,2007年游客数量,万人,市场增长率,04-07年均增长率,市场收入，,20,亿元人民币,国内,境外,未来中国将成为世界领先的旅游市场,2021 年世界十大旅游目的地,国家 接待人次万 市场份额 1995-2021增长率,2021 年世界十大旅游客源国,国家 出境旅游人次万 市场份额,资料来源：世界旅游组织,在国内，四大重点省市最具开掘潜力,市场规模和增长,中国各地区市场,2007,年游客数量,（万人）,市场增长率,（,04-07,年均增长率）,市场收入,广东,北京,上海,浙江,江苏,山东,湖北,湖南,云南,未来国外市场将增长迅速,海南入境人数及外汇收入占比变化,中高收入旅游消费者是最具吸引力的客户群,游客的家庭收入越高，潜在的消费意愿那么越高,100,万,100%,家庭年收入,100%,单次旅游消费,2780,2722,2682,2341,2109,1956,高端客户,中端客户,低端客户,高端客户比低端客户可承受消费力最高多达,42,数据来源：问卷调查；世联分析,生态旅游、红色旅游和乡村旅游是国内群众游客优选的旅游主题,2007,年游客关注的旅游主题,0 5%10%20%25%,19.68%,13.20%,11.23%,10.84%,9.97%,8.54%,7.10%,7.01%,3.51%,生态旅游,红色旅游,城市旅游,农村旅游,文化旅游,商务旅游,蜜月旅游,体育旅游,特种旅游,主题驱动因素,城市居民由于工作压力、城市生活环境等因素，追求与城市差异化的生态旅游环境,红色旅游团体主要为企事业单位，其次是为孩子爱国主义教育的家庭,数据说明，短假期，大多数城市居民首选所在城市内旅游,农村旅游即农家乐，也是城市居民选择差异化旅游的重要形式,商务旅游、蜜月旅游、体育旅游和特种旅游的受众旅游群体比较窄，旅游目的性较强,数据来源：百度数据研究中心,海南在商务旅游、体育旅游等方面存在很多时机,其中文化旅游需要重点挖掘,细分旅游市场的份额,游客需求分析,数据来源：问卷调查；世联分析,借鉴国际一流度假地案例，文化旅游是实现区域持续开展的关键要素,发展期,衰退期,重振期,依托阳光、海水、沙滩良好的资源优势，低成本批量建设滨海度假地、滨海城镇及饭店设施等，在较短的时间内形成规模,度假地的趋同化及由此带来的吸引力下降和低水平价格战严重影响了旅游效益,城市化改造造成传统文化的退化和对历史遗迹的破坏,认识到依靠发展阳光、海滩传统的单一产品难以适应竞争和满足旅游者多样化的需求,开始关注文化旅游产品的开发，充分体现区域文化特点，打造文化旅游路线,以西班牙巴利阿里群岛为例,工程时机,旅游吸引力,工程竞争力,海南游客细分需求分析,海南细分旅游吸引力评估,工程价值分析,工程竞争力评估,工程集文化价值、滨海价值和生态价值等于一体,文化价值,拥有浓郁的黎苗族文化，文化底蕴深厚,滨海价值,中国一流的滨海资源，腹地土地资源广阔,临近尖峰岭国家稀缺资源,生态价值,一文化资源价值：乐东县浓郁的黎苗族风情文化,民俗风情,民间文化,文物资源,乐东有黎、苗族人口18万之多，由于历史、文化的渊源关系，至今仍保存着很多质朴淳厚的民风民俗，如黎苗“三月三、黎苗歌舞，黎家婚礼 等民俗风情,黎族工艺品、织锦刺绣、剪纸艺术、崖州民歌等久负盛名，其中民间剪纸艺术作品曾获得国家和省级奖，黎族“打柴舞被选为优秀工程进京表演，崖州民歌成为海南省不可多得的珍贵民间艺术品种,乐东蕴藏着丰富的历史文物，拥有,明清两代的黄花梨家具、珍艺品、青铜石器、陶瓷、黎被黎锦黎服、黎汉生产生活用具,二滨海资源价值：中国一流滨海资源，腹地土地资源广阔,品质一流,腹地广阔,N,N,腹地范围,1,2,3,1,2,3,从沙滩、海水各项指标看，质量接近亚龙湾，品质上属国内一流,从海滩纵向内陆延伸2公里，腹地根本为平地，腹地范围最大纵深达10余公里左右,1,2,3,1,2,3,三生态资源价值：临近尖峰岭国家森林公园，可联动开发,尖峰岭国家森林公园,稀缺的生态资源,概况：,总面积4.5万公顷，森林覆盖率达96%，拥有我国面积最大、保存最完好的热带原始雨林，因其独特的地理位置、地质构造、海洋环境和良好的自然生态系统造就了它别具特色的生物物种、自然景观和宜人的气候条件，被称为“热带北缘生物物种基因库,景点：,主要有热带雨林自然保护区、山水植物园、“四海奇观、“虎啸龙吟、“凤鸣谷等,资源：,气候宜人，空气干净，富含大量对人体有益的负氧离子，有天然大氧吧的美誉，是海南岛绝佳的森林探险、康复疗养和避暑消闲胜地,本项目,尖峰岭国家森林公园,区域高规格的规划与开展奠定了工程具备较高的竞争力,乐东：,主动融入西部工业走廊和三亚旅游圈，产业格局逐步优化,九所新区：,打造集工业创业、居住生活、休闲娱乐于一体的新兴城市,龙沐湾：,依托滨海资源，打造国际性旅游度假胜地,乐东县及工程周边区域的高规格规划与开展奠定了工程较高的竞争力,一乐东已主动融入西部工业走廊和三亚旅游圈，产业格局逐步优化,乐东县的产业开展举措,大力开展新型工业,抓好金矿、钼矿生产，提升食盐、蔗糖等传统工业,加快开展以农副产品包装、保鲜、储藏为主的加工业,大力开展能源电力、商贸、物流等产业，积极培育新的经济增长点，不断壮大县域经济实力,重点规划和建立南巴河、富光、保力等一批小水电工程,加快开展以特色旅游为重点的现代效劳产业,积极作好滨海旅游开发文章，引进大企业、大工程，使之建立成为独具特色的滨海港湾,重点做好“一山二岭三湾的规划建立，大力开发我县丰富的旅游资源，主动融入大三亚旅游圈,乐 东 黎 族 自 治 县,东方市,崖州湾,大三亚旅游圈,西部工业产业带,产业格局将逐步优化,未来乐东第一产业的比例将逐年下降，二三产业的比例将快速提升,二九所新区将引领乐东开展，打造成为集工业创业、居住生活、休闲娱乐于一体的新兴城市,九所新区规划城市建立用地平衡表2021年,九所新区用地规划图,三龙沐湾将依托滨海资源，打造国际性旅游度假胜地,规划范围,规划方向,旅游工程,世界级旅游度假目的地,位于乐东尖峰岭镇，北面紧邻淡水河，南临白沙河，东靠海南三昌铁路和海榆西线高速公路，西临北部湾，规划面积,平方公里，拥有,14,公里海岸线和优质沙滩,由“三海互动、“旅居合一、民族风情等构成不同于海南岛东部海湾旅游度假的独特优势,工程方案投资100亿元，其中一期投资69亿元,主要建立内容包括建立酒店、度假村、运动休闲俱乐部、海上运动休闲中心、安康住宅以及商业配套设施等,说明,综合分析，文化旅游将成为本工程的开展方向,时机筛选模型,旅游吸引力,工程竞争力,低 高,高,低,重点主攻,主动放弃,市场培育,积极进取,文化旅游,农村旅游,商务旅游,生态旅游,蜜月旅游,城市旅游,红色旅游,特种旅游,体育旅游,与海南各市县承担不同的价值定位,资料来源：,YY,分析,休闲,度假,文化,自然,海口,旅游圈,三亚,旅游圈,文昌,临高,定安,海棠湾,保亭,三亚湾,亚龙湾,盈滨岛,文化休闲,生态休闲,自然度假,文化度假,本工程,满足不同细分旅游消费者的多元需求海口旅游圈,海口旅游圈细分功能,科技体,验功能,城市商,务功能,常居养,生功能,乡村体验功能,文昌,西海岸、海甸岛等,生态观光功能,文化观,光功能,国贸等,海口市区,新坡等,定安,满足不同细分旅游消费者的多元需求三亚旅游圈,三亚旅游圈细分功能,滨海娱,乐功能,滨海度,假功能,城市滨海,观光功能,乡村体验功能,海棠湾,三亚湾,城市养老功能,文化体,验功能,红塘湾、亚龙湾,南山文化旅游区,保亭,三亚市区,汇报内容,概述,国际一流滨海旅游度假区案例与关键成功因素,海南旅游开展新趋势,工程开展机遇研判和市场可行性分析,文化旅游将成为本工程的开展方向,以海上丝绸文化为主题的文化娱乐产品具备较强的市场可行性,龙腾湾-龙栖湾整体定位,龙腾湾-龙栖湾空间布局,区域模式,开发方案,工程将寻找独特的文化价值定位，提高区域吸引力,文化利用价值独特性、影响力,开发产品,复合 单一,未来海南的文化旅游,现在海南的文化旅游,低价值,/,单一产品,独特的文化价值驱动,多元产品驱动,高价值,/,复合产品,通过世联深入分析发现，海南在海上丝绸之路文化方面大有可为,海南多元文化,南洋文化,海上丝路文化,佛教文化,黎苗族文化,文化独特性,文,化,影,响,力,低,高,高,低,海南多元的文化,海上丝路文化：,海上丝绸文化有着悠久的历史，从唐宋开场，海南成为海上丝绸之路的始发站,佛教文化：,以南山文化旅游区为代表，通过南山寺、南海观音佛像等展示中国佛教传统文化,南洋文化：,海口南洋老街具有一百多年历史、以南洋建筑风格为特色，仍处于政府重点保护、未开发阶段,黎苗族文化：,海南有着悠久的黎、苗族传统文化，形成泼水、打水仗、过浮桥、划竹筏、潜水等一系列活动,源于海南历史上作为海上丝绸之路要道的辉煌,海南,海上丝绸之路形成于汉武帝之时，从中国出发，向西航行的南海航线，是海上丝绸之路的主线,另一条由中国向东到达朝鲜半岛和日本列岛的东海航线，它在海上丝绸之路中占次要的地位,海南是海上丝绸之路航线的必经之处,自汉朝以来，海上丝绸之路航道屡有变化，但海南岛始终扼航道之要冲,海南有着200多万平方公里海域面积，自古就是海上丝绸之路要冲,海南省文体厅朱厅长,从唐宋开场，海口、三亚、万宁就成为了海上丝绸之路的始发站，对促进海上丝绸之路的开展起着重要的作用,海南省旅游局陈局,对推进海上丝绸之路的开展起重要作用,亚洲,欧洲,非洲,东海丝路,南海丝路,美洲,国内以泉州、宁波等为代表的海上丝绸文化的打造已先行一步,泉州之于海上丝绸之路,重点打造丝路文化,泉州港曾以“刺桐一名为世界各国航海家、商人所熟知，它的兴起和开展在海上丝绸之路历史上占有重要的篇章,通过“海上丝绸之路文化节及泉州海上丝绸之路史迹一日游的打造，“海丝文化已成为泉州的文化品牌和海内外了解泉州的重要窗口,第七届泉州海上丝绸之路文化节,海上丝绸之路的起点,-,九日山,福建泉州,以泉州为例,本工程可打造海上丝绸之路文化，在功能上提升三亚文化度假地位，空间上顺应三亚文化旅游向西开展大趋势,大三亚旅游开展总体规划,本项目,根据大三亚旅游圈空间总体布局，“天涯海角-乐东的西翼将突出文化特色和娱乐度假功能，提升现有旅游设施水平,本工程将围绕海上丝绸之路打造文化旅游产品，顺应三亚文化旅游向西开展的趋势,大三亚文化度假细分,民俗文化,-,鹿回头旅游区,宗教文化,-,南山文化旅游区,天涯文化,-,天涯海角风景旅游区,丝绸文化,-,本项目,大三亚文化度假,大三亚旅游圈已成为海南旅游的支柱,2007,年海南省,A,级景点分