建筑业房地产业营改增讲座笔记.ppt

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财税202136号,经国务院批准，自2021年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税以下称营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活效劳业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。将不再有营业税事项,附件：,营业税改征增值税试点实施方法第一章 纳税人和扣缴义务人,第一条 在中华人民共和国境内以下称境内销售效劳、无形资产或者不动产以下称应税行为的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本方法缴纳增值税，不缴纳营业税。,单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。,个人，是指个体工商户和其他个人。,第二条 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人以下统称承包人以发包人、出租人、被挂靠人以下统称发包人名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否那么，以承包人为纳税人。,第三条 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。应税行为的年应征增值税销售额以下称应税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准标准为500万元含本数，不包括其应纳税额的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。,年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票以下简称增值税发票国税函2021145,第五条 符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。具体登记方法由国家税务总局制定。,除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。,第二章 征税范围,第十条 销售效劳、无形资产或者不动产，是指有偿提供效劳、有偿转让无形资产或者不动产，但属于以下非经营活动的情形除外：,一行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。,1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；,2.收取时开具省级以上含省级财政部门监印制的财政票据；,3.所收款项全额上缴财政。,二单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的效劳。,三单位或者个体工商户为聘用的员工提供效劳。,四财政部和国家税务总局规定的其他情形。,第十三条 以下情形不属于在境内销售效劳或者无形资产：,一境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的效劳。,二境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。,三境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。,四财政部和国家税务总局规定的其他情形。,第十四条 以下情形视同销售效劳、无形资产或者不动产：,一单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供效劳，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。,二单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。个人，是指个体工商户和其他个人,三财政部和国家税务总局规定的其他情形。,第三章 税率和征收率,第十五条 增值税税率：,二提供交通运输、邮政、根底电信、建筑、不动产租赁效劳，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。老工程可以选择简易计税方法,四境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。,第十六条增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。,第四章 应纳税额的计算,第一节 一般性规定,第十七条 增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。,第十八条 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。,一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为老工程，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。,第十九条 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税可到主管税务机关代开专用发票,第二十七条 以下工程的进项税额不得从销项税额中抵扣：,一用于简易计税方法计税工程老工程、免征增值税工程、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述工程的固定资产、无形资产不包括其他权益性无形资产、不动产。,纳税人的交际应酬消费属于个人消费。,二非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输效劳。,三非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物不包括固定资产、加工修理修配劳务和交通运输效劳。,四非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计效劳和建筑效劳。,五非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计效劳和建筑效劳。,纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。,六购进的旅客运输效劳、贷款效劳、餐饮效劳、居民日常效劳和娱乐效劳。,七财政部和国家税务总局规定的其他情形。,本条第四项、第五项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。,1.贷款效劳。,贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。,各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间含到期利息保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款效劳缴纳增值税。,融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。,以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款效劳缴纳增值税。,2.直接收费金融效劳。,直接收费金融效劳，是指为货币资金融通及其他金融业务提供相关效劳并且收取费用的业务活动。包括提供货币兑换、账户管理、电子银行、信用卡、信用证、财务担保、资产管理、信托管理、基金管理、金融交易场所平台管理、资金结算、资金清算、金融支付等效劳。,非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丧失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、撤除的情形。,第三十三条 有以下情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：,一一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。,二应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。,第三节 简易计税方法,第三十四条 简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：,应纳税额=销售额征收率,第三十五条 简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照以下公式计算销售额：,销售额含税销售额1征收率,第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。,价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下工程：,一代为收取并符合本方法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。,二以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。,第三十九条 纳税人兼营销售货物、劳务、效劳、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。,第四十条 一项销售行为如果既涉及效劳又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售效劳缴纳增值税加工、修理修配？。,第四十一条 纳税人兼营免税、减税工程的，应当分别核算免税、减税工程的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。,第五章 纳税义务、扣缴义务发生时间和纳税地点,第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：,一纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。,收讫销售款项，是指纳税人销售效劳、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。,取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为效劳、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。,二纳税人提供建筑效劳、租赁效劳采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,四纳税人发生本方法第十四条规定情形的视同销售，其纳税义务发生时间为效劳、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。,第六章 税收减免的处理,对增值税小规模纳税人中月销售额未到达2万元的企业或非企业性单位，免征增值税。2021年12月31日前，对月销售额2万元含本数至3万元的增值税小规模纳税人，免征增值税。,第七章 征收管理,第五十一条 营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。,第五十三条 纳税人发生应税行为，应当向索取增值税专用发票的购置方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。,属于以下情形之一的，不得开具增值税专用发票：,一向消费者个人销售效劳、无形资产或者不动产。,二适用免征增值税规定的应税行为。,第五十四条 小规模纳税人发生应税行为，购置方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。,销售效劳、无形资产、不动产注释,四建筑效劳。,建筑效劳，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程效劳、安装效劳、修缮效劳、装饰效劳和其他建筑效劳。,1.工程效劳。,工程效劳，是指新建、改建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程作业，以及各种窑炉和金属构造工程作业。,2.安装效劳。,安装效劳，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。,固定 、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装效劳缴纳增值税。,3.修缮效劳。,修缮效劳，是指对建筑物、构筑物进展修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。,4.装饰效劳。,装饰效劳，是指对建筑物、构筑物进展修饰装修，使之美观或者具有特定用途的工程作业。,5.其他建筑效劳。,其他建筑效劳，是指上列工程作业之外的各种工程作业效劳，如钻井打井、撤除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚不包括航道疏浚、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、外表附着物包括岩层、土层、沙层等剥离和清理等工程作业。,5.租赁效劳。,租赁效劳，包括融资租赁效劳和经营租赁效劳。,2经营租赁效劳，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。,按照标的物的不同，经营租赁效劳可分为有形动产经营租赁效劳税率为17%和不动产经营租赁效劳税率为11%。,将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁效劳缴纳增值税。,车辆停放效劳、道路通行效劳包括过路费、过桥费、过闸费等等按照不动产经营租赁效劳缴纳增值税。,思考：以租代售？,三、销售不动产,销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。,建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进展其他活动的建造物。,构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。,转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。,七生活效劳。,生活效劳，是指为满足城乡居民日常生活需求提供的各类效劳活动。包括文化体育效劳、教育医疗效劳、旅游娱乐效劳、餐饮住宿效劳、居民日常效劳和其他生活效劳。,营业税改征增值税试点有关事项的规定,一兼营。,试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：,1.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产，从高适用税率。,2.兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产，从高适用征收率。,3.兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、效劳、无形资产或者不动产，从高适用税率。,二不征收增值税工程。,2.存款利息。,3.被保险人获得的保险赔付。,4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。,5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者局部实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。,(三)销售额。,1.贷款效劳，以提供贷款效劳取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。,2.直接收费金融效劳，以提供直接收费金融效劳收取的手续费、佣金、酬金、管理费、效劳费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。,3.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。,转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。假设相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。,金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进展核算，选择后36个月内不得变更。,金融商品转让，不得开具增值税专用发票。,9.试点纳税人提供建筑效劳适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。,10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产工程选择简易计税方法的房地产老工程除外，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款含税后的余额为销售额。,房地产老工程，是指?建筑工程施工许可证?注明的合同开工日期在2021年4月30日前含的房地产工程。,11.试点纳税人按照上述410款的规定从全部价款和价外费用中扣除的价款，应当必须取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。否那么，不得扣除。,上述凭证是指：,1支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。,2支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构确实认证明。,3缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。,4扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上含省级财政部门监印制的财政票据为合法有效凭证。,5国家税务总局规定的其他凭证。,纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,(四)进项税额。,1.适用一般计税方法的试点纳税人，2021年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2021年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。,取得不动产，包括以直接购置、承受捐赠、承受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产工程。,思考，房地产企业开发的产品转为自用？,融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。,2.按照?试点实施方法?第二十七条第一项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税工程，可在用途改变的次月按照以下公式计算可以抵扣的进项税额：,可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/1+适用税率适用税率,上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。,3.纳税人承受贷款效劳向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资参谋费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,七建筑效劳。,1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑效劳，可以选择适用简易计税方法计税。,以清包工方式提供建筑效劳，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑效劳。,2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑效劳，可以选择适用简易计税方法计税。,甲供工程，是指全部或局部设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。,3.一般纳税人为建筑工程老工程提供的建筑效劳，可以选择适用简易计税方法计税。,建筑工程老工程，是指：,1?建筑工程施工许可证?注明的合同开工日期在2021年4月30日前的建筑工程工程；,2未取得?建筑工程施工许可证?的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2021年4月30日前的建筑工程工程。,4.一般纳税人跨县市提供建筑效劳，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2的预征率在建筑效劳发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。,5.一般纳税人跨县市提供建筑效劳，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑效劳发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。,6.试点纳税人中的小规模纳税人以下称小规模纳税人跨县市提供建筑效劳，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑效劳发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。,八销售不动产。,1.一般纳税人销售其2021年4月30日前取得不含自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。,2.一般纳税人销售其2021年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。,3.一般纳税人销售其2021年5月1日后取得不含自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。,4.一般纳税人销售其2021年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。,5.小规模纳税人销售其取得不含自建的不动产不含个体工商户销售购置的住房和其他个人销售不动产，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。,6.小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。,7.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老工程，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。,8.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产工程，按照5%的征收率计税。,9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产工程，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。,九不动产经营租赁效劳。,1.一般纳税人出租其2021年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2021年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县市的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。,3.一般纳税人出租其2021年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县市的不动产，应按照3的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。,4.小规模纳税人出租其取得的不动产不含个人出租住房，应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县市的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。,十一般纳税人销售其2021年4月30日前取得的不动产不含自建，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。,房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老工程，以及一般纳税人出租其2021年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。为什么选择？,一般纳税人销售其2021年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进展纳税申报。思考：房地产企业商品转自用的怎么处理？,十一一般纳税人跨省自治区、直辖市或者方案单列市提供建筑效劳或者销售、出租取得的与机构所在地不在同一省自治区、直辖市或者方案单列市的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑效劳发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。进项留抵较多,十三试点前发生的业务。,1.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用缺乏以抵减允许扣除工程金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的局部，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。,2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。,3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。,十四销售使用过的固定资产。,一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。,使用过的固定资产，是指纳税人符合?试点实施方法?第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。,十五扣缴增值税适用税率。,境内的购置方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。,十六其他规定。,二、原增值税纳税人指按照?中华人民共和国增值税暂行条例?国务院令第538号(以下称?增值税暂行条例?)缴纳增值税的纳税人有关政策,一进项税额。,1.原增值税一般纳税人购进效劳、无形资产或者不动产，取得的增值税专用发票上注明的增值税额为进项税额，准予从销项税额中抵扣。,4.原增值税一般纳税人购进货物或者承受加工修理修配劳务，用于?销售效劳、无形资产或者不动产注释?所列工程的，不属于?增值税暂行条例?第十条所称的用于非增值税应税工程，其进项税额准予从销项税额中抵扣。,2.原增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣。,3.原增值税一般纳税人从境外单位或者个人购进效劳、无形资产或者不动产，按照规定应当扣缴增值税的，准予从销项税额中抵扣的进项税额为自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。,纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,纳税人承受贷款效劳向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资参谋费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。,8.按照?增值税暂行条例?第十条和上述第5点不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税工程，可在用途改变的次月按照以下公式，依据合法有效的增值税扣税凭证，计算可以抵扣的进项税额：,可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/1+适用税率适用税率,上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。,二增值税期末留抵税额。,原增值税一般纳税人兼有销售效劳、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售效劳、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。,营业税改征增值税试点过渡政策的规定,一、以下工程免征增值税,十九以下利息收入。,7.统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。,统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。,统借统还业务，是指：,1企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位包括独立核算单位和非独立核算单位，下同，并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购置方本息的业务。,2企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购置方的业务。,三十四为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改本钱价、标准价出售住房取得的收入。,三十五将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。,三十七土地所有者国家和集体出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。,跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定,三向境外单位提供的完全在境外消费的以下效劳：,1.研发效劳。,2.合同能源管理效劳。,3.设计效劳。,4.播送影视节目(作品)的制作和发行效劳。,5.软件效劳。,6.电路设计及测试效劳。,7.信息系统效劳。,8.业务流程管理效劳。,9.离岸效劳外包业务。,境内单位和个人发生的与香港、澳门、台湾有关的应税行为，除本文另有规定外，参照上述规定执行。,国家税务总局关于发布?纳税人转让不动产增值税征收管理暂行方法?的公告国家税务总局公告2021年第14号,本方法所称取得的不动产，包括以直接购置、承受捐赠、承受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。,房地产开发企业销售自行开发的房地产工程不适用本方法。,第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：,二一般纳税人转让其2021年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,四一般纳税人转让其2021年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,六一般纳税人转让其2021年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,第九条 纳税人转让其,取得的,不动产，向不动产所在地主管,地税机关,预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。,纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。,第十一条 纳税人向,其他个人,转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。,国家税务总局关于发布?不动产进项税额分期抵扣暂行方法?的公告国家税务总局公告2021年第15号,第二条 增值税一般纳税人以下称纳税人2021年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2021年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本方法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，包括以直接购置、承受捐赠、承受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。房地产开发企业自行开发的房地产工程，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。房地产公司的房地产工程转为自用,第三条 纳税人2021年5月1日后购进货物和设计效劳、建筑效劳，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本方法有关规定分2年从销项税额中抵扣。不动产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价。上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。第四条 纳税人按照本方法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2021年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中，60%的局部于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的局部为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。,第五条 购进时已全额抵扣进项税额的货物和效劳，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%局部，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。第六条 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。,第七条 已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税工程、免征增值税工程、集体福利或者个人消费的，按照以下公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额已抵扣进项税额待抵扣进项税额不动产净值率 不动产净值率不动产净值不动产原值100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。,第八条 不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计效劳和建筑效劳已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。第九条 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额工程的，按照以下公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。可抵扣进项税额增值税扣税凭证注明或计算的进项税额不动产净值率 依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2021年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的局部于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的局部为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。,第十条 纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。第十一条 待抵扣进项税额记入“应交税金待抵扣进项税额科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金应交增值税进项税额科目。对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。第十三条 纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的本钱、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。用于简易计税方法计税工程、免征增值税工程、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。,国家税务总局关于发布?纳税人提供不动产经营租赁效劳增值税征收管理暂行方法?的公告国家税务总局公告2021年第16号,第二条 纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产以下简称出租不动产，适用本方法。,取得的不动产，包括以直接购置、承受捐赠、承受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。,第三条 一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：,一一般纳税人出租其2021年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。,不动产所在地与机构所在地不在同一县市、区的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。,不动产所在地与机构所在地在同一县市、区的，纳税人向机