分户验收监理实施细则凤凰和美.doc

B13
　　　　凤凰和美　　　　工程
监理实施细则
（ 分户验收）

内容提要：
工程概况
编制依据
专业工程特点
监理工作流程
监理工作控制目标及控制要点
监理工作方法及措施

项目监理机构（章）：　　　　　　　　
专业监理工程师：
总监理工程师：　　　　　 　　 　 　
日 期：　　　　　　 　 　　
江苏省建设厅监制
目 录

第一节 工程概况……………………………………………………………………2
第二节 编制依据……………………………………………………………………3
第三节 专业工程特点………………………………………………………………3
第四节 监理工作的流程……………………………………………………………4
第五节 监理工作目标及控制要点…………………………………………………5
第六节 监理工作方法及措施………………………………………………………5

分户验收是指已按设计文件及合同约定完成全部工作量的住宅工程在竣工验收前，由建设单位组织施工、监理、设计等单位依据国家现行的相关工程质量验收标准、规范和经审查合格的施工图设计文件等，对每户套内的观感质量和使用功能所进行的专项质量检查验收活动。
　 　实施住宅工程质量分户验收是对现行国家住宅工程竣工验收制度的完善，改变了以往只注重住宅工程整体质量的评价而对住宅套内的观感、使用功能等微观质量检验不足的做法，能够进一步促进工程参建各方责任主体落实质量责任，从而提高住宅工程的整体质量，对满足人民群众日益增长的质量要求，构建和谐社会具有重要的意义。
一、工程概况
1、工程名称：赛虹桥西营村项目（凤凰和美苑）；
2、工程地点：南京市雨花台区长虹南路西营村；
3、建设单位：南京凤凰置业有限公司；
4、设计单位：南京兴华建筑设计研究院有限公司；
5、监理单位：江苏省华厦工程项目管理有限公司；
6、施工单位：南通四建、通州建总；
7、工程投资：约6亿元；
8、工程规模、特点：
建筑规模：本项目总占地面积64433.5㎡、总建筑面积254395.5㎡，其中地上196773.75㎡、地下车库57621.78㎡。本项目为成片小区住宅楼，主要由1幢25层高层（框剪结构）、8幢33-34层超高层（框架结构）及4层商业用房（框架结构）3层幼儿园（框架结构）、2层社区服务中心（框架结构）组成。内外墙采用矿渣页岩模数砖，外墙保温采用挤塑保温板，门窗采用断热铝合金中空LOW-E玻璃窗。
二、编制依据
1、中华人民共和国住房和城乡建设部《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》建质[2009]291号；
2、江苏省《住宅工程质量分户验收规程》DGJ32/TJ103-2010；
3、本工程设计图纸、设计变更洽商以及有关的设计文件；
4、国家施工质量验收规范、规程、施工技术标准、设计图及设计文件；
5、本工程建设监理合同和施工合同；
6、《建设工程强制性标准》（房屋建筑部分）；
7、已批准的监理规划；
8、本工程《施工组织设计》；
9、《中华人民共和国建筑法》；
10、《建设工程质量管理条例》；
11、相关的其他法规、规范、规程。
三、专业工程的特点
住宅工程质量分户验收是指在施工过程中，单位工程在结构验收和竣工验收前，由建设单位组织，按照国家现行的工程质量验收标准、规范及有关规定，对住宅工程的每一户及公共部位进行的专门验收。住宅工程质量分户验收分为工程结构验收和竣工验收两个阶段进行。施工单位可以依照施工顺序，对已完成的内容按层次或单元依次报验。报验时应自检合格，并且工程质量控制、功能性检验等资料完整。 
分户验收由建设单位组织，施工单位职能部门质量检查员、项目经理、项目部质量检查员和总监理工程师、专业监理工程师等参加验收。验收组组长由建设单位负责人担任。已选定物业公司的，物业公司应当参加住宅工程分户验收工作。验收组在验收前应根据验收工作量合理分组，制定验收方案并向参加验收人员交底，统一检测位置，配备相关的检测仪器，并保证仪器准确和正常工作。
四、分户验收工作的流程
（一）施工总承包单位在完成施工合同所约定的住宅套内全部施工内容，并经自检合格，可向建设单位提交分户验收的书面申请。
　 （二）建设单位根据现场的实际情况编制《住宅工程质量分户验收方案》，成立分户验收组，对住宅逐套进行检查验收。
　 （三）分户验收应使用专门的检测仪器、工具，以实测实量、外观检查的方式，对住宅工程的观感质量和使用功能所含各项内容按照国家现行质量验收标准的规定进行检查验收，并按每套的施工质量状况如实填写《住宅工程分户验收观感质量检查验收表》和《住宅工程质量分户验收现场实测记录表》，并作出验收结论。
　　（四）对住宅工程套内观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，监理（建设）单位应书面责成施工单位整改，并对整改情况进行复查。
（五）分户验收全部合格后，建设单位项目负责人、总监理工程师、施工单位项目负责人和项目设计人员应在《住宅工程质量分户验收汇总表》上分别签字并加盖单位公章。《住宅工程分户验收观感质量检查验收表》和《住宅工程质量分户验收现场实测记录表》应存于物业管理公司或建设单位，以备业主或住户查询。
五、工作的控制要点及目标值
结构验收前，住宅工程质量分户验收的内容包括：结构外观质量；室内空间尺寸；墙体垂直度；构件及预留洞口尺寸；现浇板钢筋保护层等。
竣工验收前，住宅工程应进行相关检测试验，并记录检测结果，质量分户验收的内容包括：楼地面、墙面和天棚面层质量；门窗安装质量；栏杆安装质量；给排水系统安装质量；室内电气工程安装质量；房间空间尺寸等；
六、监理工作方法及措施
住宅工程质量分户验收内容及要求
1、室内
验收项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准、备注
1、楼地面、墙面、天棚面层
楼地面空鼓、裂缝、起砂
小锤轻击和观察检查，可击范围内轻击点间距不得超过40cm
空鼓面积不超过400cm2；不得出现裂缝和起砂
GB50209-2002
DGJ32/TJ103-2010
墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层和爆灰

无空鼓、脱层；距检查面1ｍ处正视无裂缝和爆灰

GB50210-2001　
GB50204-2002
DGJ32/TJ103-2010
2、门窗

外窗台高度
钢尺检查，每个窗台不少于一处
窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差
GB50352-2005
GB50096-1999　
DGJ32/TJ103-2010
门窗开启
开启和关闭检查，手扳检查
开启灵活、关闭严密；分户门等不松动、不晃动
GB50210-2001
GB50210-2001
DGJ32/TJ103-2010
安全玻璃认证标识
观察检查安全认证标识
应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃上有安全认证标识（标识不得隐蔽）
DGJ32/TJ103-2010
3、栏杆

栏杆高度
钢尺测量，每片栏杆不少于一处
阳台、上人屋面栏杆六层及以下不低于1.05米;七层及以上不低于1.10米,不得有负偏差
GB50368-2005　
GB50368-2005　
DGJ32/TJ103-2010
竖杆间距
临空处栏杆净高：净间距不应大于0.11ｍ，正偏差不大于3mm
GB50210-2001　 DGJ32/TJ103-2010
防攀爬措施
观察检查
有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）
GB50352-2005　 DGJ32/TJ103-2010
护栏玻璃
观察检查3C安全标识，游标卡尺测量
必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，厚度不应小于12mm，当临空高度超过5ｍ时，必须采用钢化夹层玻璃
GB50210-2001　 DGJ32/TJ103-2010
4、防水

屋面渗漏
平屋面分块蓄水，蓄水时间不少于24小时，天沟、管道根部蓄水深度不得小于20mm；坡屋面淋水试验不少于2小时
屋面无渗漏、无积水
GB50207-2002　 DGJ32/TJ103-2010
卫生间等有防
水要求的地面
渗漏
蓄水24小时后放水，最小蓄水深度不得小于20mm
无渗漏、排水顺畅
GB50209-2002 DGJ32/TJ103-2010
外墙渗漏
外窗人工淋水试验一小时后检查
墙面无渗漏、滴水线无爬水
《建筑法》第六十条
DGJ32/TJ103-2010
外窗渗漏
外窗人工淋水后检查，第三至四层（有挑檐的每层）设置一个横向淋水带，淋水试验时间不少于1小时
外窗及周边无渗漏
《建筑法》第六十条
DGJ32/TJ103-2010
5、室内空间尺寸
室内净高
1、在分户验收记录所附的套型图上标明房间编号；
2、每个房间净高抽测五点，开间、进深尺寸各抽测两处，测点位置详见附图；
3、偏差为实测值与推算值之差；极差为实测值中最大值与最小值之差；
4、使用“激光测距仪”进行检测
最大负偏差不超过20mm，极差不超过20mm
DGJ32/J　16-2005
DGJ32/TJ103-2010
室内净开间
极差不超过20mm且不超过垂直长度的0.5%
6、给排水系统
管道渗漏
观察检查
给水管管道、水嘴、阀门等无渗漏、严重变形,固定不牢；排水管通水、通球后无渗漏、堵塞、伸缩合理
GB50242-2002
DGJ32/TJ103-2010
管道坡向
观察检查
顺直、无倒坡
GB50242-2002 DGJ32/TJ103-2010
地漏水封
试水观察检查、尺量检查
地漏位置、坡水正确，地漏水封高度不得小于50mm（或设置S弯）
GB50242-2002 DGJ32/TJ103-2010
阻火圈（防火套管）设置
观察检查
高层建筑明设排水塑料管道是否设置阻火圈（防护套管）
GB50242-2002 DGJ32/TJ103-2010
屋面排气管
观察检查
屋面排气管设通气帽，管道净高上人屋面不小于2m、不上人屋面不小于300mm
GB50242-2002 DGJ32/TJ103-2010
7、电气
插座相位、接地
使用“漏电保护相位检测器”逐个检查
“漏电保护相位检测器”通电检测无接错显示
GB50303-2002
DGJ32/TJ103-2010
户内配电箱（盘）
观察和开、关触电保护器检查
照明配电箱（盘）内接线整齐，接地良好，回路编号齐全，标识正确；触电保护灵敏
GB50303-2002
DGJ32/TJ103-2010
照明试验
通电检查
照明系统通电试运行正常
GB50303-2002
DGJ32/TJ103-2010
等电位
观察检查
等电位连接端子齐全、位置正确、有说明书
DGJ32/J16-2005
DGJ32/TJ103-2010
8、其它
智能
观察检查
电视、电话、网络等线、盒位置正确、有说明书
DGJ32/J16-2005
DGJ32/TJ103-2010
烟道设置及附件
观察检查
止回阀、防火门按规定安装；表面无裂纹；屋面烟道（包括管道透气孔）高度应超过平台跃层外开门窗的上口。
DBJ15-65-2009
DGJ32/TJ103-2010
墙面空调孔
观察检查
无渗漏、反坡、位置正确
DGJ32/J16-2005
DGJ32/TJ103-2010
2、公共部位

验收项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准、备注
1、外墙
窗角斜裂缝，墙面裂缝
在距外墙2.0m范围内平视或仰视观察检查
墙面及窗角无可见裂缝
《建筑法》第六十条
2、楼（电）梯、通道
楼梯踏步梯段及平台净宽，楼梯踏步高差
钢尺或激光测距仪测量检查
1、相邻踏步高差不得超
过10mm；
2、楼梯从扶手中心或墙
面测量的净宽不小于1.1m（六层及以下或一边设有栏杆的不小于1.0m）；
3、楼梯平台净宽不小于1.2m
GB50209-2002
GB50096-1999
GB50352-2005
GB50368-2005
DGJ32/TJ103-2010
电梯候梯厅深度，电梯门净宽
钢尺或激光测距仪测量检查
1、梯候梯厅深度不得小于1.5m；
2、电梯门净宽不得小于80cm
GB50096-1999
JGJ50-2001
DGJ32/TJ103-2010
高层首层疏散外门及通道的宽度
钢尺或激光测距仪测量检查
疏散门应外开，其净宽不应小于1.1m；通道宽度不应小于1.2m
GB50045-95 DGJ32/TJ103-2010

公用走道净高
钢尺或激光测距仪测量、观察检查
走道等有人员正常活动的净高度不小于2.0m
GB50368-2005 DGJ32/TJ103-2010
3、地下室
通道净高
钢尺或激光测距仪测量
通道的净高度不小于2.0m
GB50368-2005 DGJ32/TJ103-2010
墙面及天棚渗漏，裂缝
观察检查
无渗漏、无裂缝
GB50208-2002 DGJ32/TJ103-2010
地面裂缝、起砂
观察检查
不得出现裂缝和起砂
GB50209-2002
DGJ32/TJ103-2010

外窗淋水要求：
1、引水管从被淋水层次上一层户内外窗引出，并做有效固定和保证淋水管不变形；
2、淋水管管径15－20 mm，距窗面表面≤100 mm，喷水孔成直线均匀分布，喷水方向与水平方向角度≤30º，孔径3－4mm，孔间距100－150 mm，水量为自来水正常水压下最大量；一个小时后拆除至下一个淋水层，并观察记录该淋水带范围内外窗及窗周渗漏情况。
3、分户验收要求
①、分户验收前应准备好相关的检测仪器如：激光测距仪、钢尺、小锤和漏电保护相位检测器等并保证准确和正常工作，验收时应认真、详细、及时记录，当工程设计参数高于上表中“验收标准”时，按设计参数进行验收；
②、竣工验收时，验收组对分户验收记录予以复核，抽查住宅室内房间不少于10%、不少于5间（且不少于2户），同时检查该户所对应的楼（电）梯、通道；外墙抽查两边单元中的一个；地下室抽查一个检查单元；
③、竣工验收提前24小时应对屋面天沟、管道根部和室内有防水要求的房间进行蓄水，外窗淋水抽查不少于1个横向淋水带，提前1小时淋水。
4、分户验收目标值
通过加强平行检验及日常巡视检查，争取分户验收一次性验收合格。

江苏省华厦工程项目管理有限公司
凤凰和美项目部