浪琴湾销售总结及推广计划.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,浪琴湾,2008,年,4-10,月销售总结及交房方案,目录,新政回顾,市场分析,数字统计,产品分析,活动回顾,营销难点,工作节点,交房方案,存款准备金率、贷款基准利率历次调整一览表,5,年以来“两率”首次下调，金融政策从原来的“紧缩”转向“放松”；,连续两次“双率”下调，增加了货币流动量，小幅降低贷款购房成本，对房地产业来说可算得上是个利好的消息，但在国际、国内经济增速放缓的大背景下，对房地产的影响十分有限，并不足以打消现阶段楼市的观望氛围。,央行存款准备金率历次调整,金融机构人民币贷款基准利率,调整时间,六个月以内,六个月至一年,一至三年,三至五年,五年以上,2002.02.21,5.04,5.31,5.49,5.58,5.76,2004.10.29,5.22,5.58,5.76,5.85,6.12,2006.04.28,5.40,5.85,6.03,6.12,6.39,2006.08.19,5.58,6.12,6.30,6.48,6.84,2007.03.18,5.67,6.39,6.57,6.75,7.11,2007.05.19,5.85,6.57,6.75,6.93,7.20,2007.07.21,6.03,6.84,7.02,7.20,7.38,2007.08.22,6.21,7.02,7.20,7.38,7.56,2007.09.15,6.48,7.29,7.47,7.65,7.83,2007.12.21,6.57,7.47,7.56,7.74,7.83,2008.09.16,6.21,7.20,7.29,7.56,7.74,2008.10.9,5.94,6.93,7.02,7.29,7.47,次数,时间,调整前,调整后,调整幅度,7,2003,年,9,月,21,日,6%,7%,1%,8,2004,年,4,月,25,日,7%,7.50%,0.50%,9,2006,年,7,月,5,日,7.50%,8%,0.50%,10,2006,年,8,月,15,日,8%,8.50%,0.50%,11,2006,年,11,月,15,日,8.50%,9%,0.50%,12,2007,年,1,月,15,日,9%,9.50%,0.50%,13,2007,年,2,月,25,日,9.50%,10%,0.50%,14,2007,年,4,月,16,日,10%,10.50%,0.50%,15,2007,年,5,月,15,日,10.50%,11%,0.50%,16,2007,年,6,月,5,日,11%,11.50%,0.50%,17,2007,年,8,月,15,日,11.50%,12%,0.50%,18,2007,年,9,月,25,日,12%,12.50%,0.50%,19,2007,年,10,月,25,日,12.50%,13%,0.50%,20,2007,年,11,月,26,日,13%,13.50%,0.50%,21,2007,年,12,月,25,日,13.50%,14.50%,1%,22,2008,年,1,月,25,日,14.50%,15%,0.50%,23,2008,年,3,月,25,日,15.00%,15.50%,0.50%,24,2008,年,4,月,25,日,15.50%,16.00%,0.50%,25,2008,年,5,月,15,日,16.00%,16.50%,0.50%,26,2008,年,6,月,15,日,16.50%,17.50%,1.00%,27,2008,年,9,月,16,日,17.5%,16.5%,1%,25,2008,年,10,月,15,日,16.50%,16%,0.50%,温家宝主持召开国务院常务会部署四季度经济工作,2008,年,10,月,17,日，温家宝在国务院常务会议中强调：,（一）认真贯彻十七届三中全会的部署，加大强农惠农政策力度。较大幅度提高粮食最低收购价格，制定并发布增加各项农业补贴的方案，扩大补贴范围，提高补贴标准。做好粮棉收购工作，尽快出台振兴奶业和稳定生猪生产的政策，做好重大动物疫病防控工作。,（二）促进中小企业的发展。完善中小企业担保体系，鼓励金融机构增加对中小企业贷款，拓宽中小企业直接融资渠道，加大对中小企业技术创新的财政支持力度。,（三）保持进出口稳定增长。提高服装、纺织等劳动密集型产品和高附加值机电产品出口退税率，支持优势企业和产品出口，增加国内需要的产品进口，促进国际收支基本平衡。,（四）加大投资力度。加快地震灾区恢复重建，抓紧农业、水利、能源、交通、城镇等基础设施和民生等领域的重大项目建设，保持合理的投资规模。,（五）继续控制价格上涨。改善主要农产品和能源等基础产品的供求关系，加大价格监督检查力度。积极稳妥推进价格改革，抓紧理顺重要能源资源产品的价格关系。,（六）扎实推进节能减排工作。全面落实节能降耗和污染减排目标责任制，加强对节能减排工作的监督和行政执法，督促地方和企业淘汰落后产能，严格环保监控，强化重点污染源监管。（七）抓好财政增收节支工作。加强税收征管，规范非税收入管理，对用于解决民生问题的支出，要确保资金及时足额拨付到位，严格控制一般性支出，特别是防止年底突击花钱，坚决制止各种铺张浪费。,（八）加强金融监管，防范金融风险。继续加强资本市场基础性制度建设，努力保持资本市场稳定健康发展。,（九）认真做好食品安全和安全生产工作。抓紧落实,乳品质量安全监督管理条例,，加快制定配套规章和工作方案。加大重点行业、重点领域的安全隐患排查力度，确保安全生产。,（十）努力解决好涉及民生的问题。出台并落实保障低收入群众和特殊群体基本生活的政策措施。对高校家庭经济困难学生发放临时伙食补贴，对汶川地震重灾区高中和高等教育阶段家庭经济困难学生给予特别资助。提高优抚对象等人员抚恤和生活补助标准。,加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。,继续做好困难群众就业帮扶工作，特别要做好受灾地区劳动力就业和倒闭、转产企业职工的社会保障工作。加快灾区公共设施建设，确保群众安全过冬。,11,月,1,日起个人购首套房最低首付降为,20%,2008,年,10,月,23,日，国务院第四季度统一部署中指出：,从,2008,年,11,月,1,日起，对个人首次购买,90,平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到,1%,；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。,金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的,0.7,倍，最低首付款比例调整为,20%,。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调,0.27,个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。,加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。,点评：降低交易税费、以及贷款费用刺激刚性购房需求，这将给目前冷清的市场送来一丝暖意，同时还提出“加大保障性住房建设规模”，保障性住房的增加也将进一步抑制房价的上扬，政策虽趋于松绑，但买涨不买跌的心理以及金融市场的动荡使楼市前景不容乐观！,上调公积金贷款最高额度,2008,年,10,月,15,日，我市个人住房政策性贷款额度进行第,5,次调整，市内四区单职工最高额度提高,5,万元，市内四区双职工最高额度提高,7,万元，县市区最高贷款额度也相应提高，具体情况如下：,市内四区单职工最高贷款额度由,20,万调整为,25,万元，双职工最高贷款额度由,38,万调整为,45,万元；,大连经济技术开发区单职工最高贷款额度由,18,万调整为,22,万元，双职工最高贷款额度由,32,万调整为,38,万元；,金州区、旅顺口区单职工最高贷款额度由,15,万调整为,20,万元，双职工最高贷款额度由,25,万调整为,30,万元；,普兰店市、瓦房店市、庄河市、长海县单职工最高贷款额度由,12,万调整为,15,万元，双职工最高贷款额度由,20,万调整为,25,万元。,为缓解大连楼市的观望氛围，大连市政府在秋季房交会前再一次上调公积金贷款上限，但展会期间各项目销量依旧低迷，这一政策并没有起到对楼市的刺激作用；,大连市政策,关于促进房地产市场健康发展的指导意见,2008年10月,22,日，大连市政府有关部门共同发布了,关于促进房地产市场健康发展的指导意见,，从,9,个方面加强房地产市场引导和调控，相关政策截止到,2009,年,6,月,30,日。,市住房公积金管理中心提出：,在执行国家贷款首付政策规定的前提下，适当提高贷款比例，将,90,平方米以下商品房的公积金贷款首付比例调整为,2,成，,90,平方米以下且房龄,5,年以下的二手房首付比例调整为,3,成，,减轻职工购房首付压力；加快推进商业贷款转住房公积金贷款业务，职工使用商业贷款购房的，符合公积金贷款条件时，可将商业贷款转为住房公积金贷款。,市国土房屋局提出：第一，,从,11,月,1,日起，市内四区（含高新技术园区）普通住房价格标准调整为,10000,元,/,平方米，即,10000,元,/,平方米以下的普通住房一律按,1.5%,的税率征收契税，超过的按,4%,的税率征收契税。,其他区市县应视本地区实际情况，相应调整普通住房价格标准，并报大连市地税局备案。第二，,完善保障性住房供应政策，多渠道改善中低收入家庭的住房条件。,在通过现行廉租住房、经济适用住房办法解决中低收入家庭住房困难的同时，增加货币化补贴方式，,鼓励符合经济适用住房条件的家庭购买中低价位、中小套型普通商品房，政府给予购房者一定的补贴。补贴标准暂按每平方米补贴,2000,元；,补贴面积为经济适用住房单套建筑面积标准,65,平方米；年度补贴户数和资金额度由市政府根据年度住房保障计划合理安排。,市地税局提出：对单位、个人转让住宅二手房，暂不征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、土地增值税、印花税。房地产开发企业的企业所得税由按月预缴调整为按季预缴。,我市将加快城市旧区改造步伐，进一步加强房屋拆迁管理工作。其中，,今年市内四区房屋拆迁面积不低于,50,万平方米。,加快推进危旧房屋新居工程，强化土地供后监管，督促开发企业按期开工建设。根据房地产市场运行的实际情况，合理确定供地计划，使商品住房有节奏地投放市场，保持住房市场的供求平衡。合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求。,大连市政策,小结,允许农业用地流转（性质、用途不变）、出口退税、降息、降低首次购房成本是本轮政策调控的重点，受国际金融危机影响，为保持国内经济平稳较快增长，本轮调控方向是三驾马车中的,“,扩大内需,”,；,救市,=,保持中国经济增长救房价；,降息、降低首付、降低税费将在一定程度上刺激购房自住需求的释放；,扩大保障性住房供应，深入调整住房结购不合理问题；,此轮政策的出台大幅度降低了三级市场的交易税费，,促进,二手房市场复苏，加上降息和上调公积金贷款额度等政策的实施，将促进商品房市场刚性购房需求的释放，给低迷的大连楼市注入一针强心剂，同时注明政策的截止日期将扩大此次政策的时效性，一定程度上增加购房者紧迫感，促进市场复苏，受政策影响，,大连楼市将进入复苏阶段,，但由于政策力度不够大、市场存量过多、,买涨不买跌的心理以及金融市场动荡,的影响，短期内旅顺商品房销量难以形成突破性增长，下一轮政策指日可待；,开发商,:,天津大众集团大连建设开发公司,项目地址,:,旅顺口区白银山下红营子,产品类型,:,联排别墅、多层小高层,高层,项目规模,:,占地,15.9,万，建面,23,万，,一期,1100,户,开盘日期,:,2007,年,9,月,16,日,竣工日期,:,一期,2008,年,10,月,户型面积,:38-260,平方米,销售价格,:,多层均价,5800,元,/,平,小高层均价,4900,元,/,平；,物 业 费：为,1,1.4,元，,1.4,元含电梯费,开世嘉年,市场分析,项目动态,6,月,15,日，携手大众，感受田园气息,-,大众,开世嘉年首届樱桃节暨业主联谊活动举行,7,月,12,日，旅顺营销中心开放，月末二期弗拉门戈,9.5,折开盘，受市场、价格及中佣海山花苑项目影响，没开起来，去年至今仅售出,100,多套，现已停工；,开发商,:,大连华中房地产开发有限公司,项目位置：旅顺口区白云街与向阳街交汇处,占地面积：,11,万平方米；建筑面积：,15.2,万平方米；,总户数：,1212,产品形态：洋房、多层、小高层,面积区间：,86.4,200,平米,销售价格：小高层均价,4800,元，多层均价,5100,，洋房均价,5800,君悦天下,售楼处仅留两人值班，现已封盘，明年再卖，刚开始装门窗，依目前的工程进度，今年,11,月末一期交房是问题；,开发商,:,大连狮城房地产开发有限公司,项目地址,:,旅顺口区政府对面,产品类型,:,多层、小高层、高层,项目规模,:,占地,30,万，建面,50,万，,开盘日期,:,2008-5-31,户型面积,:60-130,平方米,销售价格,:,起价,4380,元,/,平米,新加坡花园,起价,4380,元,/,平米，展会期间优惠政策：客户用,100,元即可预定新加坡花园的房源，并可享受没套房源,3-6,万元的优惠，如客户退订，狮城地产将双倍返还，返还给客户,200,元现金。,开发商,:,大连中拥房地产开发有限公司,项目地址,:,旅顺口区模珠街,产品类型,:,高层、小高层、多层、别墅,项目规模,:,占地,16,万，建面,33,万，,总户数,:3000,户,开盘日期,:,2008,年,7,月,18,日,户型面积,:53-190,平方米,销售均价,:5800,元,/,平,中拥,海山花苑,7,月,18,日 中拥,海山花苑开盘,，推出,150,套，起价,4680,元,/,平，均价,5800,元,/,平，老城区唯一的无敌海景房，,由于市场和自身因素，开盘后立即封盘至今，现欲将项目整体出售；,开 发 商：大连鑫宸世纪集团,项目地址：世界和平公园东门,项目规模：项目占地,32,万平，地上建筑面积,50,万平方米；一期开发,12,万，,23,幢多层,3,幢小高,1,栋公寓。,开盘日期：,2007,年,7,月,15,日,户 数：,3960,1,期,5,、,6,组团,900,户。,多层户型面积：,85-140,平方米,销售价格：起价,3800,元,/,平，均价,4200,元,/,平,由于一期未清盘及一期交房原因，二期推迟开盘，原名,“,澜山,”,，现改为,“,世界湾,”,重新包装推广；,依山观海高层,3840,元,/,平米起，均价,4200,元,/,平米，展会期间订房，每平方米优惠,200,元。展会期间另外提供,20,套特惠多层现房，面积在,60,平方米,-90,平方米,美林西岸,开 发 商：大连大方房地产开发有限公司,项目位址：旅顺口区和平公园北,占地面积：约,7,万平方米,建筑面积：,26,万平方米，预计分三期开发。,产品类型：规划为,10,幢多层花园洋房、,3,幢小高层、,7,幢高层观海住宅，共,20,幢，,1600,户。,项目北侧为,5,万平的天然生态丛林，南侧为月亮湾，是旅顺开发区唯一南向看海的项目,销售价格：起价,4100,元,/,平米，均价,5300,元,/,平米。,月销量：,5-10,套,麓岛兰湾,开 发 商：大连中庚房地产开发有限公司,项目地址：旅顺开发区滨港路,项目规模：占地,16,万平方米，总建筑面积近,28,万平方米。,2,期,16,万平方米。,总 户 数：约,2632,户，一期,686,户，二期,1946,户。,开盘日期：,2007,年,5,月,户型面积：,40-170,平方米,销售价格：小高层起价,3700,元,/,平，均价,4300,元,/,平，高层均价,4900,元,/,平,中庚香海小镇,开发商,:,大连天熙信达房地产发展有限公司,项目位置：旅顺口区市中心元宝街和向阳街交汇处,占地面积：,41000平方米,；建筑面积：,330000平方米,；,总户数：,40,0,户；产品形态：小高层、多层、洋房,户型区间：,50-230,平方米,销售价格：均价,:5000,元,/,平方米,宣传开盘均价由,6500,元降至目前的,5000,元,/,平方米；,庭林熙谷,大连市内项目,金州三里，悦泰集团，悦泰山里地块准备转让！,金州，华邦地产，庭,立方项目欲整体转让！,开发区，乾豪地产，乾豪东城天下六折捉销！,开 发 商：大连中城房地产开发有限公司,项目地址：沙河口区西南路五一路交汇北行,200,米,项目规模：占地,2,万平方米，总建筑面积,4,万平方米。,总 户 数：,293,户。,开盘日期：,2008,年,10,月,26,日,户型面积：,40-170,平方米,销售价格：均价,10000,元,/,平,开盘一个月内购房享受,9,折特大优惠，折后起价,7800,元,/,平方,距离东方圣荷西、宅语原很近，较区域内项目便宜,1000-2000,元,/,平；,中城,公园里,开发商,:,大连瑞祥房地产开发有限公司,项目位置：甘井子区椒金山,占地面积：,6.7,万平方米；建筑面积：,14,万平方米；总户数：,1259,产品形态：高层,小高层,开盘日期：,2008,年,10,月,主力户型：,60,90,平方米,销售价格：,4699元/平起,，均价,5200,元,/,平方米,前,50,名客户可在开盘当日享受,9.7,折优惠,50,名后的享受,9.8,折优惠,5200,元,/,平的均价已经接近旅顺商品房均价，比周边项目均价低,1000,元,/,平，意向金收取情况一般！,今都,开发商,:,大连长策房屋开发有限公司,项目位置：中山区捷山街大富彩印厂原址（,42,中学南侧,),占地面积：,31720,平方米；建筑面积：,46550,平方米；总户数：,450,户,产品形态：小高层,主力户型：,80,130,平方米,销售价格：,9800,元/平起,，均价,12000,元,/,平方米,按揭付款购买优惠,500,元,/,平米，一次性付款购买优惠,1000,元,/,平米。,依然滞销,捷山观海,开发商,:,大连长鹭房屋开发有限公司,项目位置：甘井子区西山水库北张前西,占地面积：,27000平方米,；建筑面积：,27000平方米,；,总户数：,320,户；产品形态：小高层,开盘时间,:2008-9,主力户型：,70,90,平方米,销售价格：起价,:5588,元,/,平方米，均价,:6200,元,/,平方米,较区域同档产品低,1000-1500,元,/,平方米；,长鹭晶品森岚,小结,新项目低开：旅顺口区已开工未开盘的新项目形成的潜在供应面积为,81,万平，由于市场萧条，多数项目将选择低价开盘，我们将面临,新盘集中放量低价入市,的冲击；,价格：房价基本保持在,2007,年底的水平，打折促销现象比较普遍，这种现象也增加了客户的观望心理，降价、打折也难以促进销售，“房价,”,成为客户关注的焦点；,客户：各项目来客数量和质量明显下降，“,0”,到访现象普遍，客户组成发生巨大变化，如今的购房客户几乎全部是“刚性需求”，养老和渡假客户十分罕见，投资客已经绝迹；,销量：客户量的下降必然导致销量的萎缩，多数项目销量已达到今年以来最低水平；,今年的三次展会都没能起到带动作用，反而加剧了市场的观望气氛，整体来看各项目均出现不同承度滞销，上半年楼市整体表现为“不温不火”，下半年持续低迷，舆论导向、市场观望以及追涨杀跌心理使后市在短期内难以出现转机；,市场分析,土地市场（上半年）,市内,旅顺,2008,年,44,万平,2007,年,79,万平,-78%,地块编号,位置,用地性质,用地面积,2008.1.14,旅顺北路,住宅及商业,93263,2008.1.14,旅顺五一路,住宅及商业,174818,2008.1.14,旅顺五一路,住宅及商业,432212,2008.1.14,旅顺九三路,住宅及商业,153204,2008.1.18,旅顺金融街南侧,住宅及商业,70000.09,2008.2.18,旅顺模珠街,住宅及配套公建,94618.8,旅,2008-07,龙王塘村,住宅及配套住宅,12692.21,旅,2008-08,龙王塘村,住宅及配套住宅,43368,2008.03.04,盐厂新村小孤山,住宅及配套公建,341379,2008.03.04,黄泥川村,住宅及配套公建,501512,2008.03.04,龙王塘村,住宅及配套公建,6030.29,2008.03.10,开发区,6#,小区,公共设施（居住）,6634,2008.03.12,开发区,37#,小区,公共设施（公寓）,2979,旅,2008-17,兴发路东、金昌街南,居住、商业,211983.,旅,2008-18,兴发路东、金昌街南,居住、商业,35552,旅,2008-19,兴发路东、金昌街南,居住、商业,57548,旅,2008-21,铁山中牙村（流拍）,居住、商业,76266,旅,2008-22,启新街北巷,居住,296.3,旅,2008-23,铁山金家村,居住、商业,89919,2008,年,240,万平,从土地市场来看，在,2007,年土地供应缩减,20%,的情况下，,08,年上半年大连市内四区土地供应量比,2007,年同期又减少,78%,，仅有,7,块土地成交，且均是以起价成交，与,2007,年多家竞地的情况反差明显。根据,2008,年大连市中心四区供地计划，计划安排居住用地,305,公顷，截至,6,月份已出让居住（含配套公建）用地,44.353,公顷，仅占,14.5%,，土地供应大幅减少。,与市内四区的土地供应逐年减少相比，开发区、金州、旅顺等新城区最近两年推出的土地越来越多，占整个大连市土地供应的,90%,，土地供给及开发热点已经向大连周边地区转移。这也意味着未来周边地区供大于求的局面进一步恶化，竞争也会更加激烈；,445,%,市场分析,商品房销量（上半年）,市内,旅顺,2008,年,97.,8,万平,2007,年,116,万平,-18.4%,2008,年,9.12万平,2007,年,21,万平,2007,全年,81,.,3,万平,注：一部分为,07,年蓄客、销售，,08,年备案；,观望气氛造成市场成交持续低迷，大连市内上半年商品房成交,97.8,万平方米，同比萎缩,18.4%,。,对比成交的减少，市场供给却持续增加，上半年大连市住宅供给,336.72,万平方米，同比增长,16.9%,，市内四区供应商品住宅,20,626,套，,184.58,万平方米，分别比去年同期增加,36.2%,和,23.6%,。,总体表现为供大于求,。,上半年，旅顺口区商品房成交,9.12,万平，比,2007,年同期减少一倍还多，在大连新城区中成交量最少（金州,43.07万平,，开发区,29.87万平,），可以看出，由于旅顺购房群体中刚性需求最少，因此受政策影响也最大，销量走低的同时也伴随着价格的松动，上半年旅顺商品房售价与,2007,年底基本持平，打折促销现象普遍；,市场分析,商品房供销量（,8-9,月）,由于旅顺市场比较萧条，开发商对市场信心不足，市场余量较多，促使前两月新增供应量极少，,成交量,持续,下降,，,8,月份商品房成交,19930,平，,9,月份商品房成交,10910,平，比上月下降,45.2%,。,商品房供销量（,8,月）,商品房供销量（,9,月）,数字来源：焦点地产,市场分析,商品房成交价格环比（,8-9,月）,9,月旅顺商品房成交价格环比下降,9.19%,，降价现象普遍，客户观望情绪加剧，客户关注的焦点由“产品力,”,转向“房价”！,数字来源：焦点地产,市场结论,供应量增加、销量走低、房价出现松动、观望气氛加重的市场现状，标志着旅顺楼市进入“冬季”，市场前景不容乐观，而市场现状又难以改变，这就需要我们根据市场变化及时调整营销策略，把握好“产品质量”与“服务质量”，用“品质”赢得市场；,这个冬天很冷、很慢长！,数字统计,数字分析：客户来访量和成交量在,5,月份达到高峰后回落，客户来访量已从,5,月的,282,组减少至,10,月,139,组，且客户质量明显下降，“价格”成为客户关注的焦点，买涨不买跌的心理使客户犹豫不决，很难下定购买决心；,虽然市场不景气，但我们不找理由、不找借口、绝不会因市场萧条而降低工作热情，经验告诉我们再萧条的市场也会有人卖房子，我们将顺应市场变化，优化我们的谈判技巧，用全部的热情投入工作！,数字统计,路过的到访客户达到,84%,，这个人群中的大部分人几乎走遍了旅顺所有售楼处，属于游离客群，成交率较低，但人数众多，是客户来访中的主力，经人介绍的客户成交率最高，因此有必要进行深入挖掘，网络客户成交率其次，但来访数量出现下滑，因此有必要改良网络的投放组合；,市场定位发生变化,我们去年的定位是养老、渡假、投资为主，其次为自住，今年定位以刚性需求为主，用高性价比、物超所值的产品特点赢得客户；,产品分析,1,套,2,套,19,套,9,套,8,套,2,套,4,套,1,套,2,套,37,套,11,套,33,套,20,套,119,套,截止到,10,月,22,日,国产房剩余：,179,套，,军产房剩余：,119,套，合计：,298,套；,剩余的主力户型面积区间为,70-90,平，,总房款在,25-45,万之间，,是市场上旺销的两室产品，,准确的户型配比使源自产品的销售压力较小；,1,套,29,套,活动回顾,8,月,2,日，浪琴湾登山摄影大赛正式举办，超过,300,位业主及其亲友参加，这是浪琴湾大家庭的首次聚会，此交活动充分展示浪琴湾的独特魅力，使业主及其亲友切身感受浪琴湾亲近自然的高品质生活，并通过网络产生了很好的社会舆论，有效的促讲客带客，从而达到提升销量、聚集人气、扩大影响力的多重目的；,受政策影响,2007,年,10,月进入下降通道,从图中可以看出，,2008,年,7,月共成交,2412,套，同比增长,14.5%,，销量基本保持正常的水平，平均售价达到,7774,元,/,平，较高的售价是由于时代广场、第五郡、唯美品格等项目新品入市所致，目前的消化量与放量差距开始增加，市场向买方转变，同时购房客群组成发生改变，投资客达到两年来最低水平；,销售难点,客户来访量少，有房住不着急买，等待降价的心理预期加重，关注的焦点已从,“山、海、河、建筑”,的产品力转移至“,房价,”；,逐渐进入尾房阶段，项目对客户的吸引力逐渐减小；,销售难点,营销对策,加强队伍管理，调整心态，激励斗志，保持工作热情，不松懈，通过高效媒体以较低的成本传递项目,依山傍河亲海高“性价比现房”的优势,，通过推出珍藏房源吸引客户，重视已成交业主的售后服务，通过对,老客户资源的管理,深入挖掘潜在客户，使业主成为项目忠诚的销售员；,工作节点,11,交房方案确定,准备交房物料,12,交房物料到位,内部验房开始,12.20,开始交房,交房软文,+,现房软文；,09.1,把顺利交房做为年前战略重点，保证工程进度和交房质量；,把,09,年,2,月作为明年的营销主功点！,交房活动,+,新闻通稿,+,发放礼品；,09.2,营销,主功点,保留户外路旗,保证顺利交房，以交房和老客户维护为核心,完成物业装修,完成外围布置,网站更新,浪琴湾交房方案,交房时间：,2008,年,12,月,20,日,交房地点：浪琴湾幼儿园,人员：,1,、嘉业地产工作人员；,2,、浪琴湾销售人员；,3,、浪琴湾业主；,4,、物业公司；,内部验房,销售,+,物业,+,工程,施工方维修,交房,10,月,25,日之前需要销售,+,物业,+,工程三方检验完所有需要交付验收的房屋，发现问题交付施工方进行维修，,12,月,15,日进行交房演练，以保证,12,月,20,日的交房质量。,各部门分工,嘉业地产：,对交房过程进行总控制、协调各部门的工作；,1,、各单元门牌号码制作，并负责安装到位；,2,、安排交房工作中所需桌椅、饮水机等办公设备；,3,、协同各部门的工作和人员调度；,4,、楼盘工地现场包装的制作实施；,5,、协助物业公司布置交房现场；,6,、其他后勤支援工作；,总指挥：张大伟,工程部：,1,、对房屋进行验收，测试供水供电、供气；住宅使用说明书、质量保证书、交房标准、楼宇验收表,2,、处理业主对房屋验收过程中有关工程质量、配套方面的问题；,3,、协同工程建设单位对工程问题及时处理和信息回馈,4,、协调交房过程中与建设单位的相关事宜,5,、与销售中心及时沟通,负责人：刘奇,工程维修部：,土建：,4,人，窗户：,4,人，门：,2,人，水：,1,人，电：,1,人，暖气：,1,人；,负责人：樊师傅,财务部：,产权面积、总房价多退少补的确认,事先填好入户确认单，交销售部提供给业主，并准备好复印件；,负责与客户结清房款、收退面积差价。负责人：徐洁,物业公司：,1,、协同工程部房屋进行验收，抄水、电、气表数；,2,、处理业主对房屋验收过程中有关物业收费、服务方面的问题；,3,、收取物业费等有关费用；,4,、与业主签署相关协议（前期物业管理服务协议、消防责任书、业主临时公约等）；,5,、办理业主入住手续（接收浪琴湾业主档案登记表、发放住宅使用说明书、质量保证书、交钥匙等）；,6,、协同处理业主纠纷；,7,、布置交房现场；,8,、派保安维护交房现场的次序；,9,、保持交房现场乃至小区的清洁。现场执行：赵洁,策划部：,交房程序方案建议,制定交房的策划计划和交房庆典活动以及协调执行；,工地现场的包装设计，并协助办公室楼盘现场包装的制作安装；,对交房现场场地设计布置方案建议，并协助布置；负责人：单军爽,售楼中心：,向财务部门提供客户相关资料；,负责客户交房的通知登记；,负责客户接待，引导；,协助客户结清房款、面积差价，与客户签署入户确认单；,接受业主投诉与客户沟通，协助各部门处理交房工程质量、手续、费用等事宜；,协同工程部、物业公司对房屋进行验收，收集交房验收单；负责人：杨斌,应急公关小组：,解决交房过程中的业主疑难问题；,成员：鲍律师、杨斌、吴光烈；负责人：张大伟,法律咨询：,解答、指导、解决交房过程中的法律问题；负责人：鲍律师,时间节点,11,交房物料定稿,交房培训开始,场地布置开始,添写两书、,入住通知书,12,交房物料到位,交房培训结束,完成两书、入住通知书添写,邮递入住通知,开始交房,交房软文,+,现房软文；,12.20,顺利交房是年前战略重点，各部门牢记交房分工和交房答客问，统一交房口径，保质保量交房；,09.1.5,分批交房,收取费用,发放礼品,12.15,完成物业装修,完成场地布置,交房信息上网,各部门交房演练,10.15,内部验房开始,准备交房物料,10.25,交房,内部验房结束,11.5,交房物料印刷,交房、活动礼品准备,11.25,维修完闭,时间节点,11,12,12.20,顺利交房是年前战略重点，各部门牢记交房分工和交房答客问，统一交房口径，保质保量交房；,09.1.5,12.20-09.1.5,分批交房,收取费用,发放礼品,10.15,10.25-11.25,房屋维修,10.15-25,内部验房,12.1-12.20,场地布置,11.1-11.30,物业装修；添写两书、入住通知书,12.1-12.15,交房信息上网,12.1-12.10,邮递入住通知,10.25-12.10,交房物料准备、文件印刷、礼品准备,11.25-12.10,交房培训,12-15-12.20,交房演练,新闻通稿,交屋计划,从,1,号楼开始依次顺位交屋。共分,15,天进行，共交,625,户，平均每天交,41,户，平均每天交,2,栋,具体交屋顺序如下：,日期,楼号,户数,备注,12,月,20,日,1#,、,2#,44,12,月,21,日,3#,、,4#,52,12,月,22,日,5#,53,12,月,23,日,6#,、,7#,、,8#,35,12,月,24,日,8#,40,12,月,25,日,9#,、,10#,、,11#,45,12,月,26,日,11#,40,12,月,27,日,13#,、,14#,45,12,月,28,日,15#,、,16#,、,17#,38,12,月,29,日,17#,、,18#,47,12,月,30,日,20#,、,21#,43,12,月,31,日,21#,、,22#,42,1,月,1,日,22#,、,23#,44,1,月,2,日,23#,、,24#,48,1,月,3,日,23#,54,物料准备,名称,数量,备注,房屋出库单,(,一式四联,),1000,房屋出库证明,留底,(,需印刷,),楼宇验收交付书,(,一式三联,),1000,楼宇验收证明,(,需印刷,),档案袋,1000,装交房所发放的材料,信封,1000,装交房所发放的住房钥匙,入住通知书,1000,(,需印刷,),业户手册,1000,(,需印刷,),房屋出库单,1000,(,需印刷,),业户情况登记表,1000,(,需印刷,),业户临时管理规约,1000,(,需印刷,),入住流程表,1000,说明入住流程,(,需印刷,),交屋资料及物品发放明细表,1000,说明所发放物品,(,需印刷,),入住手续书,1000,(,需印刷,),前期物业服务协议,1000,(,需印刷,),住宅质量保证书,1000,(,需印刷,),住宅使用说明书,1000,(,需印刷,),房屋面积误差补充协议,500,(,需印刷,),名称,数量,备注,入住房屋验收单,1000,业主验收房屋所用,(,需印刷,),装饰装修申请表,1000,(,需印刷,),装饰装修管理协议书,1000,(,需印刷,),装饰装修消防安全责任书,1000,(,需印刷,),装饰装修违约承诺书,1000,(,需印刷,),装饰装修施工许可证,1000,(,需印刷,),小区临时出入证,1000,(,需印刷,),装饰装修竣工验收单,1000,(,需印刷,),单元门牌号码,按实际需要,(,需制作,),智能卡,按实际需要,(,需制作,),桌椅,适当,饮水机,适当,拱门,4,个,空飘,8,个,领奖背景版,1,个,(,需制作,),现场包装,现场包装,现场包装,现场包装,商街现场包装,商街现场包装,商街现场包装,商街现场包装,示意照片,示意照片,入住房屋验收单,示意照片,示意图片,-,装交房所发放的材料,示意图片,-,装交房所发放的住房钥匙,示意照片,示意照片,示意照片,示意照片,示意照片,示意照片,示意照片,费用收取,自通知领取钥匙当日起预收,1,年物业管理费（,0.85,元,/,平方米,/,月,/,户），及同期电梯费,12,元,/,月,/,人,采暖费：,23,元,/,平,装修垃圾清运费：,350,元,预交临时电费：,400,元,预交水费：,200,元,装修保证金：,1000,元,交屋内部流程表,1,、核对并查验购房合同、身份证原件等资料，确认业主身份；,2,、签订结算协议；,交付确认,（财务部）,1,、缴清房款，取得商品房结算发票；,2,、领取,入住通知书,供热认证,1,、签订,供热认证单,；,2,、缴纳供热费，计费方法为：,房屋建筑面积,供热费单价,服务接待,1,、物业公司核对、回收,入住通知书,存根联；,2,、移交各类证件复印件,3,、填写,入伙文件,交纳,1,年预收物业服务费、电梯费、装修垃圾清运费、装修保证金等；,业主,携带资料，按约定时间到达入住办理现场,身份核对,（营销部）,开发商,供暖公司,物业公司,费用收取,钥匙发放,房屋验收,1,、领取钥匙、门镜、礼品、,IC,卡；,2,、领取,业户手册,、,住宅使用说明书,、,住宅质量保证书,、,前期物业服务协议,、,业主临时管理规约,1,、与服务中心工程人员共同验收房屋；,2,、确认水电表初始读数；,3,、如验收存在问题，需确认并移交相应,钥匙以便返修,交屋流程,负责人：,王大鹏,通知业主收房时间、所需证件及费用,售楼处,1,、签署,楼宇验收交付