国际商务公园定位方案.ppt

,风之铃市场咨询机构,国际商务公园,项目,产品及市场定位方案,前言,工作流程及服务团队构成,服务内容,进度安排及成果,工作方法提示,项目定位关键点提示,一、前言,-,项目背景,项目背景,通过与建筑方的沟通,双方对该项目达成共识,希望将其精心,打造成辐射区域的精品商务公园,.,作为一个,区域商业商务的综合体项目,的开发,对于目前的项目情况和挑战，争取,最大化的价值空间,需要一个能够让企业,/,消费者双赢的方案,期望通过本专业公司的综合策划和市场研究及定位能力实现以上目的。,（一）工作目的,通过市场调研、项目定位策划、产品定位策划、项目研发策划及营销推广思路的模式，对项目进行持续性、通盘综合考虑，对下一步的建筑设计策划提供充分依据。,以便项目在策划、执行过程中能够根据甲方的需求得以全方位的理解与贯彻，作出符合现实需求和可实施的项目策划定位案。,（二）项目关键点提示,1,、明确项目操作思路；,2,、作为综合体项目，准确的市场定位和群体把握成为项目的难点及盈利重点之一，我方将对以下四个影响因素作重点考虑：,项目市场研究与定位,项目产品定位,项目客户群体分析及定位,运营模式,租售比例,3,、围绕项目实际情况及策划定位，优化建筑规划方案，以满足后期商业定位、运营、租售的需求，以及产品形态的舒适性、市场接受度的需求。,工作流程,项目服务团队,二、工作流程及服务团队构成,（一）工作流程,国际商务公园项目,市场调查与研究,项目运营策划,项目产品定位,项目市场定位研究策划,项目营销推广思路建议,在以上工作流程中，各阶段时间互相交错，各专业口对接根据项目过程中的出现的不同情况，及时调整项目假想方向，以使项目策划更加符合市场真实需求。,项目消费群体定位,项目组主要团队及成员：,石远 风之铃市场咨询机构 总经理,陈昕 风之铃营销策划部 经理,黄亚琳 风之铃商业顾问部 经理,冼圣皓 风之铃营销策划部,杨文静 风之铃商业顾问部,纪磊 风之铃营销策划部,施薇 风之铃营销策划部,项目市场研究,项目定位策划,营销推广思路建议,三、服务内容,（一）项目市场研究,1,、整体操作思路,项目因为其,地块的特性、利益协调的多样性和市场细分和客户群体的不确定性,，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出,指导性和针对性很强市场定位的结论,，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。,包括经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、市场调查与分析、,典型性调查与研究,、未来供应量趋势分析、消费者消费行为的调查与研究,商业项目定位目的：,业态分析定位,体量分析,消费群体分析,市场研究工作内容：,项目针对性市场调查 对区域市场的,竞争状况、墅院轻型商住研究、独立商业经营、物业现状进行全面的专业调查,，并提交专业的市场调查报告，有效地指导项目的定位和规划设计。,项目业态分析,根据地块及,周边的市场条件、人群特征和项目的规模、面积、物业现状，进行经营业态定位及市场定位,，科学的确定项目的经营形态和目标市场。,项目消费群体分析 根据以上的市场调查和业态分析，对市场进行细分，较为明确的划分消费群体的消费行为习惯和特点，,对墅院建筑形式所能支撑的相关消费形式的消费人群进行深入研究,，得出结论。,市场研究基本指标：,滇池路及滇池旅游度假区区域市场及城市发展规划,研究,区域类比物业结构,调查与研究,针对墅院型国际商务公园,物业形式的延展及市场接受度印证研究,中高端典型性消费群体和针对性消费群体消费行为,的调查与研究,项目特点,针对性测试,（包括市场测试和产品测试）,未来区域内商业地产的供应量及结构,分析,项目市场研究结论及,关系平衡建议,（二）项目定位策划,1,、整体思路,项目定位策划,市场调查与研究,项目经济核算平衡,项目运营建议,市场面需求、提升空间、差异化,不同方案经济估算、收益率、时间周期,开发策略及平衡建议,由于市场及产品定位策划在项目中占据相对重要的位置，因此将其作单独论述。,2,、市场定位工作目的及指标,1,）工作目的：,分析市场需求，项目定位策划综合房地产市场分析与发展趋势预测，,找寻可能存在的市场差异化、项目提升空间，准确寻找目标客户群市场，与经济估算之间的平衡关系,，依据项目客观条件为项目发展规划及主题定位决策。,工作内容指标：,项目地块的,SWOT,（深层次）交叉分析,针对性典型消费者专项研究及策略指导,项目发展专项定位（针对建筑方案,墅院的主题定位研究）,墅院建筑群落的定位因子演绎,项目基调及主题定位提炼,项目发展总体定位建议,3,、产品定位工作目的及指标,1,）工作目的：,分析游市场定位得出的结论，根据项目总体定位策划的基调和主题，配以相应的产品定位建议，目的在于站在市场的角度对地块进行分析研究从而提升项目地块价值，最终确定目标市场和开发思路，为企业实现利润最大化。,有机结合本项目的特性，为成功开发运作本项目更多的从市场层面拓开思路并准确定位,。,工作内容指标：,项目小、特、精开发理念描述及诠释,针对墅院新型策划构想及核心概念推出,墅院产品定位条件及依据,定位细分及因子归纳性描述,建筑群落产品指向建议,项目产品总体描述建议,项目开发节奏与建议,4,、项目经济投资策划,工作目的：,根据项目总体定位，依据现有的,建筑模型对项目不同开发形式进行定价模拟和投入产出模拟分析，评估项目的开发价值,，并对其进行可行性分析，就开发风险的规避策略进行提示；对项目进行估算，并就资金控制提出专业建议。,工作内容指标：,项目总体定位描述,项目可实现价值分析,项目定价模拟,项目投入产出分析,投资风险分析及规避方式提示,项目投资与可行性分析结论,项目经济测算模拟：,用地面积,8900,；建筑高度,15,米,控制指标,容积率,0.68,容积率,0.98,产品描述,景观双拼,跃式多层,总建筑面积,6052,8722,1,、住宅面积,4052,6722,2,、商铺面积,A,1200,1200,3,、商铺面积,B,800,800,土地面积,（,70,万,/,亩）,1543,1100,建安成本,950,元,/,950,元,/,管理成本,413,元,/,287,元,/,综合成本,（,1.2,）,3487,元,/,2804,元,/,投入估算,2110,万元,2446,万元,住宅收益,2107,万元（,0.52,）,3092,万元（,0.46,）,商铺,A,收益,720,万元（,0.6,）,720,万元（,0.6,）,商铺,B,收益,自留,自留,收入估算,2827,万元,3812,万元,毛收益,717,万元,1366,万元,净收益,480,万元,480,万元,综合评价,不可行,加大推广力度仍有上扬空间,（三）营销推广思路建议,营销策划是在充分研究市场需求的基础上，挖掘并整合项目优,势资源，结合项目核心价值提练务实的,USP,；并通过媒体整合策略包,装推广，实现,USP,引导市场的过程。结合项目定位策划，我方将给出,营销推广思路建议。,四、进度安排及成果,进度安排,成果形式,费用标准,（一）进度安排,从合同签订之日起，,45,个工作日（不含法定假日）,（三）工作成果,项目市场研究报告,了解市场现状，为后期定位策划提供依据及数据参考,项目综合定位报告,包括市场定位及产品定位报告,细分市场，对项目功能、业态组合、目标客群进行定位,项目经济估算分析报告,对方案投资回报率、收益率等经济指标进行测算，以供决策（参考,项目运营策划报告,包含在综合定位报告中）,（三）费用,项目市场研究报告,4,万元,项目综合定位报告,7,万元,项目经济估算报告,2,万元,以上全部工作内容收费合计壹拾叁万元整（,13,万元整）,致谢！,昆明风之铃市场咨询机构,