房地产开发用地的取得.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第五章 房地产开发用地的取得,房地产开发用地的类型,房地产开发用地的选择,房地产开发用地的取得方式,城市房屋拆迁工作程序与补偿安置,第一节 房地产开发用地的类型,一、开发用地的含义,二、房地产开发用地的类型,一、房地开发用地的含义,1、房地产开发用地必须是位于规划区内的,国有土地,开发用地的使用最高年限,2、房地产开发用地的类型,1）土地利用的性质和功能划分：居住用地、公共设施用地,工业用地、仓储用地,对外交通用地、道路广场用地,市政公用设施用地、绿地,2）开发的深度不同：生地,熟地,第二节 房地产开发用地的取得方式,一、土地使用权出让,二、土地使用权转让,三、土地使用权划拨,一、土地使用权出让,1、土地使用权出让的概念,:,国家以土地所有者的身份作为出让人,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,2、土地使用权出让的方式和程序,招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定国土资源部,拍卖,：,1）定义 2）程序,：,发布拍卖公告，拍卖，签约并领取土地使用证,3）优缺点,招标,：,1）定义 2）程序,：,招标，投标，评标，签约并领取土地使用证,3）优缺点,挂牌,：,1）定义 2）程序,：,发布挂牌公告，挂牌竞买，成交，签约并领取,土地使用证,3）优缺点,协议(已淡出),：,1）,定义,2）,优缺点,1、土地使用权转让的概念：,以出让方式取得的土地使用权的转让,以划拨方式取得的土地使用权的转让,2、土地使用权转让的方式:,出售,交换,赠与,二、土地使用权转让,1、土地使用权划拨的概念和取得,无偿性，无期限性,适用范围,三、土地使用权划拨,第三节 房地产开发用地选择,一、房地产开发用地的选择,二、房地产开发可接受地价的测算,1、投资区域选择的因素分析,政治环境,经济增长状况,投资环境,特大型建设投资,一、房地产开发用地的选择,2、开发地段的选择因素分析,城市规划,自然环境和工程地质因素,现有的建设条件,地段面积与形状,投资经营计划,1、影响地价的两大因素,土地的用途,土地的容积率,二、房地产开发可接受地价的测算,2、用对比法推算基础数据,3、一组与地价有关的概念,实例计算,地价（单价）,亩，公顷，平方英尺，坪,楼面价：,楼面地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。,楼面地价=土地总价/总建筑面积,=土地单价/容积率,容积率：,反映和衡量建筑用地的使用强度的重要指标。,容积率=总建筑面积/建筑用地面积,测算杭州最新成交土地,的楼面价格,开发完成后的房地产价值,土地价格,管理费用,开发成本,销售税费,投资利息,开发利润,开发商购买土地的税费,3、地价测算方法,例1,某开发商拟购一块商住混合用地，面积是10000平方米，允许建筑容积率为75。开发商准备地上一至二层为商铺，总面积为10000平方米；三至十四层为住宅，总面积为60000平方米。预计建设周期为三年。,项目全部完工后，商铺即可全部售出，预计出售时平均售价为5000元每平方米；住宅楼一年后售出50%，其余在两年后顺利售出，预计出售时平均售价为2500元每平方米。,估计建造开发成本为7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%，开发商购买土地需交纳的契税等为交易价格的3%。取贴现率为12%，在未来3年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为20%，第二年为50%，第三年为余下的30%。,用折现法测算开发商能承受的地价。,第四节 城市房屋拆迁工作程序与安置,一、拆迁的工作程序,1、拆迁前期工作,拆迁调查摸底，制定拆迁计划和拆迁方案,基本情况调查表,户主姓名,性别,登记日期,住户地址,工作单位,产权单位,常住人口,户籍人口,建筑面积,使用面积,家庭成员姓名,与,户主关系,户口迁入日期,工作单位,住房简图,补偿与安置,要求,1、要求一次搬迁，作永久安置,2、要求迁回（解决临迁，投亲靠友）,3、要求放弃产权，租回使用面积,备注,2、申请核发房屋拆迁许可证,房屋拆迁的法律凭证,3、组织实施拆迁,1、组织拆迁动员，发布拆迁公告,2、拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议,3、拆除房屋，平整场地,二、房屋拆迁补偿与安置,1、房屋拆迁补偿,房屋拆迁补偿的对象,房屋拆迁补偿的形式,：,实行货币补偿,实行房屋产权调换,房屋拆迁补偿的计算,：,货币补偿形式的计算,房屋产权调换的补偿计算,房屋拆迁安置的形式,房屋拆迁安置的地点,2、房屋拆迁安置,课堂作业,实际案例链接：,测算可接受的地价的计算与讨论（地块的价值分析）,