顺德商业项目市场调研上——商业.ppt

1,宏观环境分析,2,市场机会分析,报告提纲,3,物业发展模式,顺德：城市定位区域规划产业交通,大良：城市定位区位规划产业交通,1,宏观环境分析,顺德城市定位：珠江西岸门户城市,一核心：,佛山副中心,大,良、,容桂,。,两新城：,佛山新城,CBD,、,顺德东部新城,CBD,三轴线：,城市北接发展轴、城市东进发展轴、城市西南联动发展轴。,城市北接发展轴,主动,对接广州核心区,，受广佛商圈带辐射，实现广佛深度融城；,城市东进发展轴,接受南沙自贸区辐射,，并通过虎门二桥、深中通道串联深圳，拥抱粤港澳大湾区时代；,城市西南联动发展轴,串联顺德中心区、江门片区及中山片区,，致力于建设国家级高新区，承接先进装备制造业,；,四片区：,对接广州、深圳、中山和江门四片区。,顺德定位为粤港澳大湾区高端制造业的创新龙头城市，珠江西岸门户城市。,顺 德,顺德中心城区,深圳,江 门,中 山,佛山新城,白云区,荔湾区,天河区,番禺区,城市西南部联动发展轴,城市东进发展轴,城市北接发展轴,东莞,佛山,广州,顺德城市发展：广佛都市圈核心区,2015,年,10,月,顺德东进战略启动,，主动,对接南沙自贸区，,2016,年综合开放首期建设超,130,亿元，定位珠江西岸门户,城市。,顺,德融入,大广州,（,规划,3,城轨,+5,地铁,），共计有广佛环线、广珠城际、广佛江珠城际,3,条城轨,8,个站点，以及,1,、,2,、,3,、,6,、,7,等,5,条地铁线，共,22,个站点,。,顺德,广佛核心,顺德连续六年位列全国百强区,首位,，生产总值年均增长,8.5%,，,地方公共财政,预算,223,亿，增长,12.1%,。,顺德经济运行：经济发展水平较高，藏富于民,顺德经济发达闻名全国，连续,6,年获全国百强区榜首，,2017,年全区生产总值（,GDP,）为,3059.3,亿元，首度突破,3,千亿，同比增长,8.5%,，藏富于民，成为全世界最富裕区域之一，经济发展水平较强。,数据来源：顺德年鉴,顺德人口环境：人口不断增加，向国际化城市迈进,国际化定位引领顺德迈向国际化：,1,、根据,顺德区,2009-2020,年发展规划,，在国内具有较高影响力的顺德定位为：一个具有全球核心竞争力的大都市圈地区性副中心。,城市人口规模,2020,年预计将达,290,万人：,2,、,2017,年顺德区人口,261.45,万人，环比增长,3%,，预计,2020,年人口规模将,290,万人。,随着地级市权限，人口不断增加，经济发展水平提高，具有全球竞争力的广佛都市圈地区性副中心的国际化定位将进一步加速顺德向国际化城市迈进。,数据来源：顺德年鉴,顺德人口结构：人口集中良桂，中青年消费为主,城市人口地理分布主要在大良和容桂，分别占比,18%,和,16%,，人口相对集中良桂区域；人口年龄结构主要集中,18-40,岁占比,41%,，中青年消费为主。,1,、城市人口地理分布状况：,2,、城市人口结构状况：,数据来源：顺德年鉴,顺德发展改革：全力打造开放顺德，助力经济腾飞,三大改革：,1,、得改革风气之先、被誉为“中国改革样板区域”的顺德全面启动了震惊全国的,行政体制改革、社会综合管理体制改革及农村体制改革等三大改革,。,2,、历史经验证明，三大改革的启动必将引领顺德跨越式发展，顺德将迎来新的发展机遇。,三大片区发展规划，全面接受顺德辐射：,1,、北部三镇乐从北滘陈村全面启动北部一体化，实现资源共享，全力对接广州，接受大广州的辐射,、大良处于顺德的东部片区也将全面对接南沙自贸区，全面吸收国家级利好政策,三大改革引领顺德跨越式发展，三大片区发展规划全力打造开放顺德，助力再次实现腾飞,东部都市发展片区,中南部城乡协调片区,北部都市发展片区,顺德城市升级：城市更新迎发展机遇,5,年投,300,亿进行城市升级：,1,、根据顺德区“城市升级引领转型发展，共建共享幸福顺德”的发展战略，启动,5,年城市升级计划，重点围绕“两河四片区”开展，四片区是指,包括伦教区域在内的广珠西线沿线地区和城轨顺德站周边地区，预计总投资,300,亿；,2,、行动计划提出了“,两年初见成效，三年明显改观，五年奠定格局,”的时间表。,三旧改造迎来建设高峰：,1,、在禅桂三旧改造大力推进及顺德土地发展空间极具缩小的背景下，,顺德三旧改造将迎来大力发展的机遇，预计迎来发展高峰，,此举将为房地产业发展提供良好的发展机遇。,5,年城市升级计划及“三旧改造”等重大工程将为顺德城市更新和房地产发展提供良好的发展机遇。,顺德产业升级：现代服务业发展前景巨大,双轮驱动产业结构，产业转型突围：,1,、向来以工业闻名的顺德产业正大力转型，根据,顺德区,2009-2020,年产业发展规划,，未来顺德将,重点发展八大支柱产业（详见右图），形成先进制造和现代服务双重驱动的产业结构,。,2,、而根据发展规划，包括文化创意产业在内的现代服务业预计到，,打造成具有国际较高水平的服务城市。,现代制造业和现代服务业双轮驱动的定位，发展前景巨大。,6,大重点发展区域，推进落实的重大项目共计,45,项。,近期共规划,6,大重点发展区域，,推进落实的重大项目共计,45,项。以打造宜居、宜业、宜游的“理想城乡”为目标，建成面向区域、令人向往的“开放之城、创新之城”。,顺德交通通达：全方位、立体式交通路网,高速公路,四纵：,太澳高速,东新高速,佛开高速,广佛高速,四横：,珠二环高速,广明高速,江番高速,顺番高速,城际轻轨,广珠轻轨,广佛珠轻轨（,2015,年动工）,顺肇南轻轨,（,2015,年动工）,快速干线,碧桂路快速干线,南国东路,快速,干线,105,国道等,地铁,/,港口,地铁,2,号线：（,2015,年动,工）,地铁,3,号线,：（,2015,年动,工）,广州地铁,7,号线（通至北滘新城,）,地铁,11,和,13,号线,顺德港：,1,小时,45,分钟直达香港,构建了以高速公路、快速干道、城际轻轨、地铁及港口为骨干的水、陆交通路网；各街镇之间实现,30,分钟内通达，,15,分钟可上高速，半小时内可直达广佛，,90,分钟实现顺德和港澳通达。,宏观环境小结：总部经济带动下，未来发展前景可期,底蕴深厚,顺德是广东科学发展的排头兵，在国内率先启动举世瞩目的三大改革：行政体制度改革，社会管理体制改革及农村体制改革；,历史经验证明，改革后的顺德必将迎来蓬勃的发展态势。,顺德经济发达，具有较高的国际影响力；,而具有全球竞争力的广佛都市圈地区性副中心的国际化定位将进一步加速顺德向国际化城市迈进。,顺德政府投入,300,亿资金，启动声势浩大的为期,5,年的城市升级计划，全面提升顺德城市形象。,城市升级工程的实施将为顺德包括创意产业在内的房地产业带来巨大机遇。,顺德是岭南文化的发源地，历史悠久，文化底蕴深厚；,顺德被誉为世界美食之都、南国丝都，也是人才强区。,交通通达,城市升级,城市定位,三大改革,产业转型,以工业闻名的顺德正大力调整产业结构，建立先进制造业和现代服务业双重驱动的产业定位，重点发展现代服务业。,同时，顺,德文教产业比较缺乏，有待布局。,顺德构建了以高速公路、轻轨、快速干道、国道、港口及地铁等立体式的交通网络，为顺德经济发展和房地产业的流通创造了条件。,在开放战略的引领下，未来顺德在智能制造、人才强区、总部经济的带动下，经济社区发展美好前景可期。,顺德：城市定位区位规划产业交通,大良：城市定位区位规划产业交通,1,宏观环境分析,大良城市定位：“,2+5”,组团中大良容桂副中心,佛山“,2+5”,发展组团的重要组成部分，“大良,-,容桂”组团升级为城市副中心。,城市规划,1,、大良是,顺德百万人口的中心城区的重要组成部分，,也是佛山“,2+5”,城市发展组团的组成部分，未来发展潜力巨大；,2,、未来,5,年政府重点推进的城市升级计划中的,“一河两岸”打造，此举必将对大良城市建设产生重大的影响。,城市定位,1,、以强中心引领全区城市现代化建设，“大良,-,容桂”作为顺德中心城区，要有中心城区的形象和担当，,努力建设,150,万人口规模的高水平中心城区，打造成顺德现代化建设成果的“展示窗”。,“2+5”,组团模式,佛山市城市总体规划（,2005-2020,）,大良城市交通：全方位立体交通，便捷出行,佛山将做大做强中心城区，培育的增长中心，形成“,强中心，多新组团”,网络型结构；,深,中通道、港珠澳大桥建成之后，整个珠江三角洲的,竞争力,与,美国,的,硅谷,相,媲美。,轨道交通：,地铁,3,号线（创意园站,）,（,2016,年,11,月,18,日正式动工，预计,2022,年建成）、,11,号线（东乐路站,）,（,2017,年底动工,）、,13,号线（计划,2018,年,动工），广珠城轨学院,站；,道路交通：,广,珠西线高速、南国东路,、,105,国道等,主干道环伺；,立体交通：,形成,便捷的立体交通网络，轻松实现珠三角,1,小时生活,圈。,大良区位人口：居顺德中上游水平,处于发达的顺德东部区域腹地，周边均为顺德发达区域，常住人口超,40,万人，人口规模和经济实力居顺德中上游水平,顺德东部核心，区位得天独厚,1,、大良地处珠江三角洲腹地，是发达的顺德东部片区的核心，,与广州番禺一水之隔，与伦教和容桂等街镇为邻，,区位条件优越。,常住人口超,40,万，居顺德前茅，消费力相对较强,1,、大良是顺德中心城区的重要组成部分，总面积,59.2,平方公里，,常住人口超,40,万，其中户籍人口约,22,万，,人口规模居顺市场消化力相对较强。,经济实力，居顺德第二位,1,、,2016,年大良实现,GDP,约约,400,亿元，居顺德前茅,大良经济运行：经济持续发展，居民购买力增强,2017,年大良常住人口,40.13,万，地方生产总值,400.97,亿元；,大,良,居民,收入水平及消费能力不断,增强；,2017,年,城镇常住居民人均可支配,收入,46559,元，城镇常住居民人均生活消费支出,32125,元,，城乡居民,储蓄存款,余额,2151.6,亿元，人民生活富裕，,消费水平高,。,大良经济持续发展，居民购买力增强，居民收入水平及销费能力不断增加,大良重大工程：良桂一体化，主动对接广州副中心,一、,2018,年,5,月,28,日，顺德区第十六届人大常委会第十六次会议。,关于加快推动大良、容桂融合发展的议案的决议,报告，,计划建设大良、容桂相连相通的桥梁即顺兴大桥（暂定名）计划,2019,年,12,月底进场施工，,2022,年,12,月底完工。总投资约,40,亿元。,二、,根据规划“一河两岸”打造城市核心，,塑造门户形象,三、,2018,年,2,月，,广州市城市总体规划（,2017-2035,年）,草案发布：南沙，成为广州唯一副中心。,大良主动对接广州副中心。,大良宏观环境小结：机遇与挑战并存,顺德最具发展潜力的镇街之一，城市定位清晰，发达的轨道交通，未来房地产发展机遇与挑战并存。,区位人口,产业支撑,交通设施,地处顺德中部，周边均为发达镇街，区域辐射力较强。,全镇常住人口,约,40,万,人，其中户籍,人口,22,万多。,大良是,具有深厚的文化发展底蕴，是顺,德商贸和文化重镇,，随着经济增长社会综合实力不断增强。,大良重点发展的三大产业，商贸、文化和教育培训等行业,。这些产业对商业消费人群是一大支撑。,大良拥有区级等,完善的,市政配套。,此举,对项目未来,发展有较大的促进作用。,底蕴深厚,配套设施,发展规划,大良是,顺德中心城区的重要组成部分，也是顺德百万人口城市的重要组成部分，在顺德的城市发展中扮演重要角色,。实现良桂一体化，主动对接广州副中心,。,105,国道,贯穿，,集广珠轻轨、地铁,3,、,11,和,13,号,线、广珠西线于一体,的西站,交通,枢纽、通往,顺德各镇街，距广州仅,30,分钟车程，,1,小时通往顺德各个城市。,1,宏观环境分析,2,市场机会分析,报告提纲,3,物业发展模式,商业市场分析,2,市场机会分析,写字楼市场分析,公寓市场分析,酒店市场分析,顺德商业历程：购物中心为顺德新一代商业形态,顺德商业发展历程：商业升级，购物中心成为顺德新一代商业形态。,传统商业为主导,80,年代,90,年代,2004,年,20042008,年,在,80,年代，顺德商业以传统底商、街市为主，并逐渐形成以华盖路为代表的步行街,90,年代末，楼商、步行街、底商等多形态商业出现，商圈概念开始形成,多形态商业的商圈逐渐形成,大卖场效应,顺德第一家大型卖场大福源开业，吸引了周边大量中等收入水平的居民,商业升级,商业市场迎来井喷，乐购、易初莲花、永旺购物中心、沃尔玛等国际零售巨头纷纷进驻顺德，多种商业形态开始出现,商业拐点，商业二次升级，购物中心开始出现,以新一城、天佑城、德顺广场为代表的购物中心开始出现，在商业市场上暂露头角,2008,年以后,顺德商业需求：零售消费需求旺盛,数据来源：顺德年鉴,2017,年顺德社会消费品零售总额达,975,亿元，同比增加,11.2%,，近五年社会消费品零售总额增幅保持在,11%,以上，社会消费品市场需求大，且较大支出用于食品及文化娱乐服务。,顺德商业,现状,：成交量价齐升，底商成交为主,2017,年顺德商铺供应约,59,万，成交面积,39,万，均价,14429,元,/,。受商业大环境好转的影响，成交量价齐升。全区各镇街商铺的成交较为平均，主要来自于社区底商的成交。,顺德商业格局：三大片区商圈分布,乐从天佑城,盈信广场,乐从,龙江商圈,永旺购物中心（吉之岛）、乐购、（新一城）沃尔玛、大润发,大良,-,容桂商圈,天佑城（乐购）,易初莲花,本案,北滘商业广场,陈村顺联广场,陈村,北滘商圈,主要分为大良,-,容桂商圈、乐从,-,龙江商圈及北滘,-,陈村商圈等三大城市商圈。,大良商圈：顺德最成熟商圈,大良商圈是目前顺德最成熟、最高端商业集中区域，商业供应量大。,大良商圈是顺德最成熟、最高端商业集中地，商业氛围,浓厚,，高中低档均有，业态丰富，配套设施完善，拥有大量高收入人群；,大良商圈,由中心区商圈、东区商圈、南区商圈、新城区商圈,等四大区域商圈组成；,代表性商业有：,新世界中心商场、大润发、嘉信广场、新一城购物中心（沃尔玛）、乐购、德顺广场等,集中式商业以及华盖路步行街、东康路建材一条街、凤山中路婚纱一条街等专业街，辐射全区；,新世界中心商场,中心区商圈,乐购,东区商圈,新一城（沃尔玛）,永旺购物中心（吉之岛）,迪卡侬,南区商圈,大润发,嘉信广场,新城区商圈,商业物业分布,大良商圈：,流动人口集中，商圈饱和度适中,2,、周围交通道路情况,(1),由“四纵三横”的城市主干道环绕，毗邻快速内环,(2),未来地铁,3,、,11,、,13,号线附近,(3),周边有,1,个客运站、,42,条公交线路及多条公交专线。,3,、商业发展潜力,商圈所辐射的地区，购买力比较强,还有继续扩大的空间,有发展潜力。,商圈饱和度,:,IRS,C,RE,RF,IRS,商业圈的零售饱和指数；,C,商业圈内的潜在顾客数目；,RE,商圈内消费者人均零售支出；,RF,商圈内商店的营业面积。,在商圈内有约,17,万个家庭，每周在食品中支出约,15,0,元人民币，共有约,2700,个店铺在商圈内，共有约,44,万平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为,:,IRS,400,000,150,440,000,136,元,(,这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。,),大良商圈,1,、人口规模及特征,一公里范围内常住人口,8,万人、流动人口,4,万人，,二公里范围内常住人口,12,万人、流动人口,6,万人，,三公里范围内常住人口,16,万人、流动人口,8,万人,大良商圈：,零售巨头集中，中高端档次，辐射力强,吉之岛、乐购、沃尔玛、大润发等国际零售巨头均集中在,1.5,公里内。,观点,商圈特点,业态构成,目标消费群,德顺广场（吉之岛）,超市,商业街、专业市场,百货业态，服饰、珠宝、化妆品、精品、鞋、电玩等；,餐饮、,KTV,等,新一城（沃尔玛）,大润发,乐购,人流旺盛，商业氛围浓厚，业态丰富；,拥有大量中高收入群体；,沃尔玛、乐购、吉之,岛等,国际零售巨头纷纷进驻；,总体以购物为主，休闲娱乐业态不多；,以大良、容桂、伦教等区域的中高端消费群体为主。,作为顺德最具代性的商圈，大良商圈辐射区域为顺德,10,街镇；,大良商圈：,租售价格以及招商运用情况,销售均价,4-5,万元,/,，最高价在,7-8,万元,/,；租赁价格一般,150-250,元,/,，最高租金可达,800,元,/,片区,物业形式,规模,（建面）,销售均价,（元,/,）,销售,进度,租赁价格,（元,/,月）,招商进度,租售,政策,备注,中区,新世界中心商场,28000,150-,8,00,100%,出租,只租不售,大良繁华地段,新红棉大厦（街铺）,6077,6,万,9,成以上,120-200,8,成以上,租售,中心地段,华盖路步行街,约,30000,4-7.2,万,9,成以上,120-300,100%,出租,租售,顺德最繁华的商业街,东区,西山上筑（乐购）,66000,130-200,9,成以上,只租不售,只租不售东区成熟地段，乐购进驻,明日华府（街铺）,约,4000,3-3.5,万,9,成以上,90-120,8,成以上,租售,高档社区,永旺购物中心,（吉之岛）,90000,150-350,100%,出租,只租不售,东区中心地段,新一城购物中心,（沃尔玛）,70000,100-300,9,成左右,只租不售,东区中心地段,南区,大润发购物中心,约,30000,80-150,9,成以上,只租不售,南区中心地段,顺德雅居乐购物中心,约,3000,3,万,7,成以上,70-140,8,成以上,租售,高档社区,新城区,嘉信广场购物中心,约,100000,100-160,100%,出租,只租不售,新城区成熟片区,水悦城邦风情街,15000,3.0-3.5,万,8,成以上,100-130,出租率较低,租售,新兴区域，商业不成熟,大良商圈：个案分析,吉之岛,商场基本情况,商场名称,永旺购物中心（将于,2018,年,6,月结业，然后在年底大融城将重装开业）,位置,佛山市顺德区大良街道南国路30号,发展商,永旺(香港)百货有限公司,物业管理公司,永旺(香港)百货有限公司,规模,占地面积,4.7,万平米，建筑面积万平方米,定位及档次,规模最大，档次最高的一个集高端品牌旗舰店、大型超市、大型购物广场于一体的新型购物中心,楼层,地上,4,层,开业时间,200,7,年,营业时间,上午,10,点,00,分晚上,22,点 00 分,大良商圈：个案分析,吉之岛,1F,服装占比约,50%,，餐饮占比约,25%,，购物占比约,10%,，其他占比约,15%,；,2F,服装占比约,45%,，餐饮占比约,35%,，其他占比约,15%,；,3F,电影院和餐饮占比约,75%,，其他占比约,25%,。,1F,服装、餐饮、购物,2F,服装、餐饮、购物、,3F,电影院、餐饮,大良商圈：个案分析,吉之岛,楼层,规模,主 要 品 牌,租金,1F,21000,化妆品,：卡姿兰专柜、,THE FACE SHOP,化妆品店、妍丽化妆品中心,服装饰品,：,ST&SAT,、,Hush Pupies,、,Tuo Gu,、玛克茜妮、,DILI,女装店、,millies,、埃斯普利特,食品,：鱼满江、胡椒厨房、生煎先生、麻布茶房、鱼香米坊、星巴克、肯德基,超市,：吉之岛,其他,：飞利浦、位元堂、百茗汇,200-350,元,/,业态及品牌,:,大良商圈：个案分析,吉之岛,楼层,规模,主 要 品 牌,租金,2F,21000,健身会所,：美妙世界,服饰鞋包,：,lily,服装店、,LAVAVAN,、,wacoal,、左转、爱责之间、,S&K,、佐丹奴、堡狮龙店、,食品,：川炭、渔鲜生、必胜客、茉莉幻想、,Pizza Hut,、状元王过桥米线、汉芋庭,超市,：吉之岛,其他,：铂晶尔曼、,adidas,、,converse,、,150-250,元,/,业态及品牌,:,大良商圈：个案分析,吉之岛,业态及品牌,:,楼层,规模,主 要 品 牌,租金,3F,22000,电影院,：耀东国际影院,餐饮,：仙庙烧鸡、韩式自助烤肉、贡茶、王子厨房、赖胖子肉蟹煲、老北京火锅、川之香麻辣香锅、锅鲜山,超市,：吉之岛,其他,：,全屋定制家居、七分屋、单人录音棚、谭木匠,100-150,元,/,大良商圈：个案分析,新一城（沃尔玛）,商场基本情况,商场名称,新一城（沃尔玛）,位置,顺德区大良镇东乐路268号,发展商,深国投商用置业有限公司,物业管理费用,2.7,元,/,规模,（印象城广场占地面积,7.2,万方，总建筑面积,8,万方）沃尔玛经营面积1,.,5万方。,定位及档次,中高端时尚家庭型区域型购物中心,楼层,地下,1,层 地上,3,层,开业时间,2010,年,1,月,营业时间,上午,10,点 00 分晚上,22,点,00,分,新一城,（沃尔玛）,大良商圈：个案分析,新一城,1F,女装和儿童占比约,50%,，鞋包、珠宝和饰品占比约,35%,，其他占比约,15%,；,2F,女装和儿童占比约,40%,，鞋包和珠宝占比约,35%,，饰品和钟表占比约,15%,，其他占比约,10%,；,3F,电影院占比约,55%,，儿童和餐饮占比约,45%,。,1F,业态组合,2F,业态组合,3F,业态组合,大良商圈：个案分析,新一城,业态及品牌,:,楼层,规模,主 要 品 牌,租金,B1,21300,服饰鞋包,：丹比奴、琦籽、都市丽人、金媛、哎呀呀、芯意、,MITY,、索女潮流、衣之美、这一家、棉花季、琴美人、捷之行、馨香丽、童心园、智慧兔,珠宝饰品,：汇德翠珠宝、君玉缘、玉之赏、博荣臻品,丽人,：清颜堂专业祛痘祛斑、海豚湾美甲连锁,食品,：边度冰室、牛魔王、大满创意料理、缘味蛋糕,超市,：沃尔玛,其他,：中联大药房、果果布艺、国艺藏品、,100-150,元,/,大良商圈：个案分析,新一城,业态及品牌,:,楼层,规模,主 要 品 牌,租金,1F,21400,服饰鞋包,：,UNIQLO,、,H&M,、,AITU,、,MAKUO STORE,、,AMASS,、哥弟、,STACCATO,、,MOVEUP,、森意、,QIZI,珠宝饰品,：,Just Us,、天王表、丽钻、六福珠宝、翡翠至尊、水精之屋、宝驼表、,CASIO,化妆品,：,DHC,、,Dessires,、,COLORS,、诗曼专柜,眼镜,：亮视点,食品,：江南果道、麦当劳、满记甜品、圣桥西做、,HappyMeet,、优茶创品、,HITCHA,优创茶品、一级棒日本料理回转寿司、香港米芝莲、鱿印记、麦当劳,超市,：屈臣氏,200-300,元,/,大良商圈：个案分析,新一城,业态及品牌,:,楼层,规模,主 要 品 牌,租金,2F,24000,服饰鞋包,：天一,NO.1,、,garyin,苹果专卖店、,Baleno,、,2,号仓库、,youngor,、九牧王男装、度比吉卡、朵以、,S135,、,PLAYBOY,、天斯图、丹尼熊、幻定、坚霸连锁,亲子购物,：,sheepet,食品,：,50,岚、西树泡芙、旨膳寿司、依立香饭、川町太郎、丸茶、喝喝奶茶、,lemonbabay,、,CLBAKE,流心芝士挞、嚮茶、滋物库水果甜品、果汁魔法家,超市,：屈臣氏,其他,：温格、数码配件店、小家电店、名创优品,150-200,元,/,大良商圈：个案分析,新一城,业态及品牌,:,楼层,规模,主 要 品 牌,租金,2F,24000,服饰鞋包,：天一,NO.1,、,garyin,苹果专卖店、,Baleno,、,2,号仓库、,youngor,、九牧王男装、度比吉卡、朵以、,S135,、,PLAYBOY,、天斯图、丹尼熊、幻定、坚霸连锁,亲子购物,：,sheepet,食品,：,50,岚、西树泡芙、旨膳寿司、依立香饭、川町太郎、丸茶、喝喝奶茶、,lemonbabay,、,CLBAKE,流心芝士挞、嚮茶、滋物库水果甜品、果汁魔法家,超市,：屈臣氏,其他,：温格、数码配件店、小家电店、名创优品,100-150,元,/,大良商圈：个案分析,大润发,商场基本情况,商场名称,大润发,位置,大良佛山市顺德区大良延年路8号,发展商,大润发商业有限公司,物业管理公司及费用,大润发商业有限公司,规模,经营面积,3,万平米,定位及档次,以中档为主，消费群体低、中、高端均有,楼层,地上,3,层,开业时间,2004,年,9,月,23,营业时间,上午,8,点,30,分晚上,22,点,3,0 分,大良商圈：个案分析,大润发,业态及品牌,:,楼层,规模,主 要 品 牌,租金,1F,11000,服饰鞋包,：天一,NO.1,、,garyin,苹果专卖店、,Baleno,、,2,号仓库、,uo Gu,、玛克茜妮、,DILI,女装店、,LASA,、卡扣、美国新百伦,化妆品,：卡姿兰专柜,服装饰品,：,ST&SAT,、,Hush Pupies,、,Tuo Gu,、玛克茜妮、,DILI,女装店、,millies,、埃斯普利特,食品,：真功夫、肯德基、,CLBAKE,流心芝士挞、嚮茶、滋物库水果甜品、果汁魔法家,其他,：中国农业银行、,adidas,150-200,元,/,平方,大良商圈：个案分析,大润发,业态及品牌,:,楼层,规模,主 要 品 牌,租金,2F,10793,化妆品,：,爱丽，佰草集，美宝莲，卡姿兰,服装饰品,：,银河明星，贝纳通，玛斯菲尔，you&me,食品,：,特色餐店小店,珠宝首饰钟表,：周大福、简金品、龙凤珠宝、金麟美钻坊、周大生、瑞士依波表,其他,：,方邦太橱柜、美美名家、粤柜,90-150,元,/,平方,大良商圈：个案分析,大润发,业态及品牌,:,楼层,规模,主 要 品 牌,租金,3F,10356,珠宝配饰,：,泛达诗、芳香小铺、FERTI、汉玉工房、爱可信,服装饰品,：,ST&SAT,、,Hush Pupies,、,Tuo Gu,、玛克茜妮、,DILI,女装店、,millies,、埃斯普利特,家居用品,：LOCKLOCK、特百惠、膳魔师、多样屋、华伦世家、克利雅、,儿童用品,：读书郎考试产品、蓓蒂蓓拉、SONY、益而高,其他,：多样屋、虎牌、吉利、特百惠,80-110,元,/,平方,大良商圈：个案分析,嘉信广场,商场基本情况,商场名称,嘉信广场,位置,顺德区大良新区祥和路,发展商,嘉信置业发展有限公司,物业管理公司及费用,嘉信置业发展有限公司,规模,占地31860平方米，建筑面积达10平方米,定位及档次,以中档为主，消费群体低,楼层,地上,5,层,开业时间,2015,年,10,月,1,营业时间,上午,10,点,00,分晚上,22,点,0,0 分,大良商圈：个案分析,嘉信广场,业态及品牌,:,楼层,规模,主 要 品 牌,租金,B1F,9034,食品,：鱼皮祥、比得披萨、四云奶盖贡茶、桶桶香,其他,：妮顿丝,SPA,生活馆,70-100,元,/,平方,大良商圈：个案分析,嘉信广场,业态及品牌,:,楼层,规模,主 要 品 牌,租金,1F,10283,化妆品,：卡姿兰、仙妮蕾德、,life,生活馆,服装饰品,：,BELLO ANN,、,maku store,、卡路约翰、改造空间、,LYWACHY,、,FASHION BALLET,食品,：易食堂文化餐厅、茗茶友煮、坤记卤味、太平洋咖啡、绝味鸭脖、黄焖鸡米饭、福建沙县小吃、中古茶堂、麦当劳,超市,：优客龙,其他,：中国电信营业厅、招商银行、利生行贸易有限公司、美宜佳,100-160,元,/,平方,大良商圈：个案分析,嘉信广场,业态及品牌,:,楼层,规模,主 要 品 牌,租金,2F,10432,丽人,：伊丽汇美美容养生、天之骄子美容美体,spa,、佑真形象,服装饰品,：米拉熊、名韩、布衣班纳、,BABY YA,食品,：顺悦酒家、粥底自助火锅、茗果茶、必胜客、港顺碗仔翅、哈哈镜,运动健身,：爱溜轮滑俱乐部,其他,：天一,NO.1,玩具,80-120,元,/,平方,大良商圈：个案分析,嘉信广场,业态及品牌,:,楼层,规模,主 要 品 牌,租金,3F,8023,KTV,：,K,王量贩,KTV,运动健身,：领尚健身俱乐部、励风国际跆拳道、励几跆拳道培训教育机构,其他,：,盘子女人坊、樱桥早教、魔法蘑菇阅读馆。艾涂图国际儿童艺术空间、金典教育,70-100,元,/,平方,大良商圈：个案分析,嘉信广场,业态及品牌,:,楼层,规模,主 要 品 牌,租金,4F,9105,电影院,：,嘉信电影院,购物,：艾格电器,停车场,：嘉信康年花园酒店停车场,其他：,高信装饰设计工程有限公司、东熙明白发转黑发连锁机构,70-100,元,/,平方,大良商圈：个案分析,嘉信广场,业态及品牌,:,楼层,规模,主 要 品 牌,租金,5F,2000,其他：,顺德区建设技术培训中心,70-100,元,/,平方,大良商圈：个案分析,新世界购物中心,商场基本情况,商场名称,新世界中心商场,位置,广东省佛山市顺德区清晖路148号,发展商,新世界地产,物业管理公司,规模,经营面积,28000,平米,定位及档次,档次中低档，消费群体以学生、年轻人为主,楼层,地上,3,层,开业时间,1999,年,营业时间,上午,10,点,00,分晚上,22,点,00,分,大良商圈：个案分析,新世界购物中心,业态及品牌,:,楼层,规模,主 要 品 牌,租金,1F,9333,服饰鞋包,：皮具之家、,BeLLE,、,Banana Baby,、卓多姿、,tata,女鞋店、迪士尼、阿皇女、,LASA,、卡扣、美国新百伦、卡丹路、朵以、集韩号、城市衣柜、莱特妮丝,美食,：,Chattea,茶时间、星巴克、味千拉面、八度榴恋、贡茶,珠宝饰品,：西腾表罗西尼表专柜、,ACE FINE,、传美珠宝、翡翠至尊、,Red rose,、珠宝配饰店,商场,：万宁,其他,：,NIKE,、,new balance,、,converse,、,7-11,200-800,元,/,平米,大良商圈：个案分析,新世界购物中心,业态及品牌,:,楼层,规模,主 要 品 牌,租金,2F,9243,服饰鞋包,：沐琦、,LEO,、依芳、,PLWOER,、,lee,服装店、伊斯迪、潮屋、潮流前线、,LISA,、百花时装、米兰站、新潮一族,美食,：,肯德基、香港糖半甜、潮流牛仔、,珠宝饰品,：时诺比、雅尚店,丽人,：,ETERNAL FASHION,、,Angle,女神、雅诗挺、东方森林香水厂,其他,：十字绣、迷你衣（高尔夫）,150-300,元,/,平米,大良商圈：个案分析,新世界购物中心,业态及品牌,:,楼层,规模,主 要 品 牌,租金,3F,9352,服饰鞋包,：,月美人、摩登世界、格子管卡佛手袋、伊芙丽、尚衣屋、娃娃衣店、艾薇儿、水晶灵,美食,：,棒棒堂自助烤肉、捞得乐海鲜肥牛自助火锅、,8090,奶茶酷饮、西牛记牛扒、儒意牛杂、开心花甲粉、麻辣香锅,电影院,：宏晟国际影城,珠宝饰品,：施华洛、顺昌玉器、首饰店、天然水晶、大幅宝银饰,其他,：,DIY,手工坊,100-200,元,/,平米,容桂商圈：,定义为顺德南部商业中心,辐射中山、江门等周边区域，近百万消费人流，乐购、卜蜂莲花等国际零售巨头。,容桂商圈依托容桂发达的制造业所带来的巨大人流而成为顺德最具代性的商圈之一；,代表性商业有：,天佑城（乐购）、卜蜂莲花、宏骏商业广场、凤翔路商业步行街,；,该商圈商业氛围浓厚，档次较高，辐射面广，周边杏坛、均安及中山的南头、东凤、小榄；江门以及番禺等部分街镇近,100,万人口均在其辐射范围内；,天佑城商圈,天佑城,卜蜂莲花,凤翔路商业步行街,宏骏广场,容桂商圈：,流动人口集中，商圈饱和度较低,2,、周围交通道路情况,(1),由“三纵三横”的城市主干道环绕，毗邻快速内环,(2),未来地铁,9,、,11,、,13,号线附近,(3),周边有,1,个客运站、,23,条公交线路及多条公交专线。,3,、商业发展潜力,商圈所辐射的地区，购买力比较强,还有继续扩大的空间,有发展潜力。,商圈饱和度,:,IRS,C,RE,RF,IRS,商业圈的零售饱和指数；,C,商业圈内的潜在顾客数目；,RE,商圈内消费者人均零售支出；,RF,商圈内商店的营业面积。,在商圈内有约,15,万个家庭，每周在食品中支出约,12,0,元人民币，共有约,900,个店铺在商圈内，共有约,12.8,万平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为,:,IRS,300,000,120,128,000,281,元,(,这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。,),天佑城商圈,1,、人口规模及特征,一公里范围内常住人口,5,万人、流动人口,2,万人，,二公里范围内常住人口,9,万人、流动人口,5,万人，,三公里范围内常住人口,16,万人、流动人口,8,万人,容桂商圈：,业态定位,以满足大众消费为主,辐射中山、江门等周边区域，近百万消费人流，乐购、卜蜂莲花等国际零售巨头。,商圈特点,业态构成,目标消费群,天佑城,易初莲花,超市,商业街,百货业态，运动；,餐饮、数码、珠宝、精品,健身、美容,休闲、娱乐、影院,代表性商业天佑城是顺德经营最成功的商业,项目之一；,主要满足中高档的消费，业态定位差异化优势，休闲娱乐比重加大；,辐射能力较强；,容桂商圈以满足大众消费为主，天佑城是其经营档次最高的项目，要满足中高端需求为主；,宏骏商业广场,凤祥路商业步行街,容桂商圈：,销售均价与租赁价格,销售均价在,3-4,万元,/,之间，最高价达,7,万元,/,，租赁价格一般在,100-250,元,/,，最高租金可达,400,元,/,。,物业形式,体量,（建面,）,销售价格（元,/,）,租赁价格（元,/,月）,租赁情况,备注,天佑城,100000,250-400,100%,容桂最成功商业项目,卜蜂,莲花,3000,150-250,宏骏广场,20000,150,左右,90%,顶手费,10-20,万,新翼银座,5000,7,万,（街铺）,250-300,6,年,6%,返租,凤祥路,100-150,90%,顶手费,6-30,万区间,容桂商圈：个案分析,天佑城,顺德良桂片区商业规模最大、档次较高、经营最成功的大型综合性购物中心之一,物业基本情况,发展商,广东佛奥集团,物业情况,开业时间,2005,年,12,月,物业状况,现楼,项目规模,占地面积,5,万平米，总建筑面积约,12.5,万平米,经营状况,经营模式,只租不售,年营业额,8,亿元,经营主题,集旅游、购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的超大型主题商业中心,经营者来源,以国内一线品牌为主，部分为国际品牌,消费者来源,辐射大良、容桂、均安、杏坛及周边的中山南头、东凤、小榄，江门和番禺部分街镇近,100,万消费人流,租金,一层,250-500,元,/,平方月,配套设施,可停放,1300,个小车位,容桂商圈：个案分析,天佑城,1F,乐购占比约,45%,，男装专区和女装专区占比约,35%,，其他占比约,20%,；,2F,乐购占比约,45%,，男装专区和运动服装专区占比约,30%,，其他占约,25%,；,3F,乐购占比约,45%,，,KTV,占比约,15%,，数码占比约,15%,，其他占比约,25%,。,1F,平面布局和业态组合,2F,平面布局和业态组合,3F,平面布局和业态组合,容桂商圈：个案分析,宏骏广场,凤祥商业街区早期综合性购物广场，经营业态以低档的业态为主。,宏骏广场,建设时间,2001,年,建筑层数,4,层（地上,1,层至,4,层）,建筑规模,1.1,万,经营模型,非统一经营管理,经营情况,业态档次较低，以服装为主，,辅助部分娱乐业态,车位情况,无地下车库，路边停车,商业发展趋势,1,：,未来将向文化、教育、专业市场迈进,处于产业转型升级转折点，重点发展现代服务业的定位，未来商业业态将向文化、教育、专业市场等多样化迈进,商业定位,：按照有利于增强我区城市综合服务功能和提升服务业综合竞争力的原则，结合建设“阳光顺德”的战略部署，大力发展现代服务业，改造提升传统服