案例：美国次贷危机和房地产泡沫.ppt

2024/4/20 周六1n美国著名经济学家查尔斯美国著名经济学家查尔斯P金德伯格认为：金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者引新的买者-随着价格的不断上涨与投机资本随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。持续性。2024/4/20 周六2我们不可颠倒了美国次贷危机的原因我们不可颠倒了美国次贷危机的原因_易宪易宪容容n最近有媒体报道，说中央政府正在准备放最近有媒体报道，说中央政府正在准备放开房地产市场的税收政策、信贷政策，通过开房地产市场的税收政策、信贷政策，通过这些政策来救房地产市场。那么政府为什么这些政策来救房地产市场。那么政府为什么要这样做？原因就在于，美国次贷危机为什要这样做？原因就在于，美国次贷危机为什么会引起如此大的金融市场震荡？为什么要么会引起如此大的金融市场震荡？为什么要通过美国政府来救金融市场？通过美国政府来救金融市场？2024/4/20 周六3n就在于美国房地产市场的价格下跌，就在于就在于美国房地产市场的价格下跌，就在于美国房地产市场的价格下跌导致了这次如此美国房地产市场的价格下跌导致了这次如此巨大的全球金融市场危机或金融海啸。因此，巨大的全球金融市场危机或金融海啸。因此，中国要防止出现美国式的次贷危机或金融危中国要防止出现美国式的次贷危机或金融危机，政府就得要采取相应的政策来保证国内机，政府就得要采取相应的政策来保证国内房地产市场价格不能下跌。房地产市场价格不能下跌。2024/4/20 周六4n这样的观点或说法完全颠倒了美国次贷这样的观点或说法完全颠倒了美国次贷危机的因果关系，颠倒了美国金融海啸产生危机的因果关系，颠倒了美国金融海啸产生的根源。如果用这种颠倒了因果关系来处理的根源。如果用这种颠倒了因果关系来处理中国的房地产市场问题，来改变中国当前的中国的房地产市场问题，来改变中国当前的房地产市场政策，那么美国式的金融危机也房地产市场政策，那么美国式的金融危机也就真的要在中国出现了。所以的事实都证明，就真的要在中国出现了。所以的事实都证明，美国为什么会有次贷危机？美国的次危机为美国为什么会有次贷危机？美国的次危机为什么会越演越烈？其根源就是房地产泡沫所什么会越演越烈？其根源就是房地产泡沫所导致的。导致的。2024/4/20 周六5n事件的导因是美国事件的导因是美国911事件及纳斯达克股事件及纳斯达克股市泡沫破灭之后，美联储为了减少这些事件市泡沫破灭之后，美联储为了减少这些事件对美国经济冲击，防止美国经济衰退而采取对美国经济冲击，防止美国经济衰退而采取完全宽松的货币政策。在短期内把美国联邦完全宽松的货币政策。在短期内把美国联邦基准利率由基准利率由6.5厘下降到厘下降到1厘，厘，40年来最低水平。年来最低水平。2024/4/20 周六6而货币政策的宽松从而使得住房贷款而货币政策的宽松从而使得住房贷款公司及商业银行制造各种各样的住房按揭公司及商业银行制造各种各样的住房按揭利率的产品，让一些还款能力不高的次级利率的产品，让一些还款能力不高的次级信用的贷款人进入房地产市场。然后将这信用的贷款人进入房地产市场。然后将这些次级贷款证券化及衍生化。在这次贷危些次级贷款证券化及衍生化。在这次贷危机的过程中，每一个环节看上去都有其合机的过程中，每一个环节看上去都有其合理性及正当性，但是实际上每一个环节都理性及正当性，但是实际上每一个环节都在放大风险与聚集风险。在放大风险与聚集风险。2024/4/20 周六7n首先，从政府来看，由于政府的短视或短首先，从政府来看，由于政府的短视或短期行为，尽管可以让几次危机事件对经济冲期行为，尽管可以让几次危机事件对经济冲击降低到最小的程度，但是这些政府的政策击降低到最小的程度，但是这些政府的政策仅是来自短期考虑，从来就没有从长期的经仅是来自短期考虑，从来就没有从长期的经济战略角度来制定货币政策。同时，在对金济战略角度来制定货币政策。同时，在对金融创新与金融监管的平衡上，政府部门对金融创新与金融监管的平衡上，政府部门对金融创新监管的滞后，从而使得无法对新的金融创新监管的滞后，从而使得无法对新的金融工具及产品进行有效的监管，金融创新工融工具及产品进行有效的监管，金融创新工具的风险及危机越来越大。具的风险及危机越来越大。2024/4/20 周六8n美国房地产市场泡沫为什么会这样快的美国房地产市场泡沫为什么会这样快的吹大，问题的根源就是这几年影子银行透过吹大，问题的根源就是这几年影子银行透过银行信贷（资产证券化）给住房购买者提供银行信贷（资产证券化）给住房购买者提供过度便利金融杠杆及过度的流动性。为什么过度便利金融杠杆及过度的流动性。为什么这些次贷产品令金融危机急剧恶化？其主要这些次贷产品令金融危机急剧恶化？其主要原因就在于这些证券产品以多种衍生工具的原因就在于这些证券产品以多种衍生工具的方式在金融市场上大规模地进行交易。方式在金融市场上大规模地进行交易。2024/4/20 周六9n其主要原因就在于这些证券产品以多种衍其主要原因就在于这些证券产品以多种衍生工具的方式在金融市场上大规模地进行交生工具的方式在金融市场上大规模地进行交易。由于这些衍生品与房地产的价格相互作易。由于这些衍生品与房地产的价格相互作用，房价越是推高，衍生品交易量就无限放用，房价越是推高，衍生品交易量就无限放大，风险也最终聚积到毁灭整个市场量级。大，风险也最终聚积到毁灭整个市场量级。但是当房价下跌，房贷成为负资产时，与之但是当房价下跌，房贷成为负资产时，与之相关的证券化产品迅速被市场抛弃，整个证相关的证券化产品迅速被市场抛弃，整个证券化产品链条断裂，从而引起市场恐慌性抛券化产品链条断裂，从而引起市场恐慌性抛售，次贷等产品流动性急剧枯竭及价格急速售，次贷等产品流动性急剧枯竭及价格急速下跌。持有这些证券化产品的金融机构就在下跌。持有这些证券化产品的金融机构就在这种情况下崩塌。这种情况下崩塌。2024/4/20 周六10n在在2001年之后美国楼市繁荣时期，买房年之后美国楼市繁荣时期，买房人、放贷人、各大投行、对冲基金、评人、放贷人、各大投行、对冲基金、评级机构等，全部大赚特赚、皆大欢喜。级机构等，全部大赚特赚、皆大欢喜。但是，当次贷危机爆发，所有的隐藏的但是，当次贷危机爆发，所有的隐藏的风险都显露了出来。而且这种无限放大风险都显露了出来。而且这种无限放大的风险则成了一个无永无止境的黑洞，的风险则成了一个无永无止境的黑洞，也是压倒美国金融市场最后的一根稻草也是压倒美国金融市场最后的一根稻草2024/4/20 周六11n从该事件可以看到，每一个当事人贪婪的本性表现从该事件可以看到，每一个当事人贪婪的本性表现得淋漓尽致，每一个当事人为了让其利益最大化，得淋漓尽致，每一个当事人为了让其利益最大化，总是会采取合法或非法的方式来摧毁金融市场根基总是会采取合法或非法的方式来摧毁金融市场根基即信用。比如，证券化产品的包装、评级、销售等即信用。比如，证券化产品的包装、评级、销售等环节，都在以虚假的方式摧毁信用。同时，当一些环节，都在以虚假的方式摧毁信用。同时，当一些金融机构发现对这种以合法化的方式摧毁信用是大金融机构发现对这种以合法化的方式摧毁信用是大有利可图时，更是肆无忌惮地以所谓的金融创新的有利可图时，更是肆无忌惮地以所谓的金融创新的方式制造出更多的无限放大风险的产品，从而使得方式制造出更多的无限放大风险的产品，从而使得次按证券化产品的风险越来越放大。还有，在巨大次按证券化产品的风险越来越放大。还有，在巨大的利益面前，每一个当事人都成了俘虏，都成了短的利益面前，每一个当事人都成了俘虏，都成了短视的利益追寻者。无论是政府，还是金融机构及个视的利益追寻者。无论是政府，还是金融机构及个人都是如此。人都是如此。2024/4/20 周六12n由于由于房地产房地产价价格格往往往往是是由对由对资产资产价价格格更更高高和信用和信用扩扩张更快张更快的预期的预期来支来支持持的的，而而信用信用扩张扩张的的顺顺周期性周期性也也就容易就容易强化这强化这种种预预期期，从从而而不断不断推高推高房地产价格。但是当房地产价格。但是当外部环境变化，房地产泡沫就会暴露出来。外部环境变化，房地产泡沫就会暴露出来。2024/4/20 周六13房地产泡沫引发的经济危机房地产泡沫引发的经济危机美国次贷危机美国次贷危机发生始末发生始末n大约大约10年前，得益于克林顿政府的宽松的经年前，得益于克林顿政府的宽松的经济政策，美国的经济欣欣向荣，房地产市场济政策，美国的经济欣欣向荣，房地产市场自然也跟着欣欣向荣，房价是一路飞奔。房自然也跟着欣欣向荣，房价是一路飞奔。房地产开发商为了扩大利益，玩命提高业绩，地产开发商为了扩大利益，玩命提高业绩，四处拉人买房。首先是那些有钱人，然后是四处拉人买房。首先是那些有钱人，然后是一般买的起房的人，那时候房价已经高的离一般买的起房的人，那时候房价已经高的离谱了，买的起房的人都买房了，怎么办？谱了，买的起房的人都买房了，怎么办？2024/4/20 周六14n剩下的是那些买不起房的穷人，于是房地产剩下的是那些买不起房的穷人，于是房地产开发商打起了这些人的主意。于是，他们推开发商打起了这些人的主意。于是，他们推出极具诱惑力的广告。那个时候贷款公司漫出极具诱惑力的广告。那个时候贷款公司漫天的广告就出现在电视上、报纸上、街头，天的广告就出现在电视上、报纸上、街头，抑或在你的信箱里塞满诱人的传单：抑或在你的信箱里塞满诱人的传单：“你想你想过中产阶级的生活吗？买房吧！过中产阶级的生活吗？买房吧！”2024/4/20 周六15n“积蓄不够吗？贷款吧！积蓄不够吗？贷款吧！”“没有收入吗？找没有收入吗？找XX贷款公司吧！贷款公司吧！”“首付也付不起？我们提供零首付！首付也付不起？我们提供零首付！”“担心利息太高？头两年我们提供担心利息太高？头两年我们提供3%的的优惠利率！优惠利率！”“每个月还是付不起？没关系，头每个月还是付不起？没关系，头24个个月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年后再付！想想看，两年后你肯定已经找到工后再付！想想看，两年后你肯定已经找到工作或者被提升为经理了，到时候还怕付不起！作或者被提升为经理了，到时候还怕付不起！”2024/4/20 周六16n“担心两年后还是还不起？哎呀，你也真是太担心两年后还是还不起？哎呀，你也真是太小心了，看看现在的房子比两年前涨了多少，小心了，看看现在的房子比两年前涨了多少，到时候你转手卖给别人啊，不仅白住两年，到时候你转手卖给别人啊，不仅白住两年，还可能赚一笔呢！再说了，又不用你出钱，还可能赚一笔呢！再说了，又不用你出钱，我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不敢借？敢借？”n在这样的诱惑下，无数美国市民毫不犹在这样的诱惑下，无数美国市民毫不犹豫地选择了贷款买房。豫地选择了贷款买房。2024/4/20 周六17n于是，很多原本没能力贷款买房的人纷纷加于是，很多原本没能力贷款买房的人纷纷加入了买房的行列，房地产商的业绩像火箭一入了买房的行列，房地产商的业绩像火箭一样窜了上去，看似繁荣的房地产泡沫已然形样窜了上去，看似繁荣的房地产泡沫已然形成。成。n业绩虽然不错，但贷款公司（或者银行）业绩虽然不错，但贷款公司（或者银行）手上这些贷款都是信用级别非常低的，他们手上这些贷款都是信用级别非常低的，他们自己非常清楚这些贷款的风险是相当大的自己非常清楚这些贷款的风险是相当大的因为穷人毕竟是穷人，万一还不起贷款怎因为穷人毕竟是穷人，万一还不起贷款怎么办（应该说还不起贷款的可能性是非常大么办（应该说还不起贷款的可能性是非常大的的2024/4/20 周六18n他们必然要找人来一起承担这个风险，因为他们必然要找人来一起承担这个风险，因为如果贷款收不回来，即便把房子收回也未必如果贷款收不回来，即便把房子收回也未必还能卖到现在的价钱。于是，银行把这些贷还能卖到现在的价钱。于是，银行把这些贷款设计成债券款设计成债券也就是金融债券；在美国，也就是金融债券；在美国，金融债前根据风险的程度是有级别之分的，金融债前根据风险的程度是有级别之分的，有能力偿还贷款的金融债券风险级别低，自有能力偿还贷款的金融债券风险级别低，自然也容易卖出去，而广大穷人的贷款然也容易卖出去，而广大穷人的贷款后后来事实证明这些是根本不可能偿还的贷款来事实证明这些是根本不可能偿还的贷款风险级别高，也就是所谓的次级债，就卖风险级别高，也就是所谓的次级债，就卖不出去了；最终银行找到了美国经济的领头不出去了；最终银行找到了美国经济的领头羊羊对冲基金对冲基金也就是投行。也就是投行。2024/4/20 周六19n所谓对冲基金就是那些在国际上流通，哪里所谓对冲基金就是那些在国际上流通，哪里收益高就跑到哪里去的资金。投行向来是以收益高就跑到哪里去的资金。投行向来是以高风险投资获取高回报的，经过一番审核评高风险投资获取高回报的，经过一番审核评估后，投行买下了银行手里那些卖不出去的估后，投行买下了银行手里那些卖不出去的次级债券。出乎银行意料的是：此后房价依次级债券。出乎银行意料的是：此后房价依旧高歌猛进，投行大赚了一笔，银行又岂能旧高歌猛进，投行大赚了一笔，银行又岂能罢休？于是乎，银行设计了专门针对投行的罢休？于是乎，银行设计了专门针对投行的高风险次级债券。投行虽然赚了不少，但毕高风险次级债券。投行虽然赚了不少，但毕竟次级债券风险太大，总是不踏实的，当然竟次级债券风险太大，总是不踏实的，当然愿意投保，这样银行也赚了。愿意投保，这样银行也赚了。2024/4/20 周六20n请注意，这一切都是在房价稳定上涨的前提请注意，这一切都是在房价稳定上涨的前提下进行的，只要泡沫不破灭，他们就有大把下进行的，只要泡沫不破灭，他们就有大把大把的钱可以赚。大把的钱可以赚。n当一切都看似正常的时候，上面这些都是没当一切都看似正常的时候，上面这些都是没有问题的，次级债券和基金也确实是高回报有问题的，次级债券和基金也确实是高回报的。的。但泡沫终究是要破灭的，房价也不会没边的但泡沫终究是要破灭的，房价也不会没边的一直涨下去，总会有跌的时候。一直涨下去，总会有跌的时候。2024/4/20 周六21n当大批的延期还贷或者断供的情况出现时当大批的延期还贷或者断供的情况出现时也就是很多穷人还不起房贷的时候，资金也就是很多穷人还不起房贷的时候，资金链的底部开始断裂，房地产泡沫轰然破灭，链的底部开始断裂，房地产泡沫轰然破灭，银行放出去的贷款收不回来，投行虽然前期银行放出去的贷款收不回来，投行虽然前期赚钱，但后期全赔了，另外还有众多投资基赚钱，但后期全赔了，另外还有众多投资基金的资金，统统被拉下水。金的资金，统统被拉下水。2024/4/20 周六22n2007年年8-9月，不少于次债相关的金融机构破月，不少于次债相关的金融机构破产，产，2007年末年末-2008年初，花旗、美林、瑞银年初，花旗、美林、瑞银等主要金融机构出现严重亏损，美联储注入等主要金融机构出现严重亏损，美联储注入资金并加大降息力度，五大央行联手救市，资金并加大降息力度，五大央行联手救市，美联储注入美联储注入2000亿美元资金；美国政府和六亿美元资金；美国政府和六大房贷商提出大房贷商提出“救生索计划救生索计划”。2024/4/20 周六23n2008年年7月，房地美和房利美两大房贷公司严月，房地美和房利美两大房贷公司严重亏损陷入困境，重亏损陷入困境，7月月23日，美国财政部宣布日，美国财政部宣布斥资斥资3000亿美元救助亿美元救助“两房两房”，9月月7日宣布日宣布接管接管“两房两房”。2008年年9月，雷曼兄弟申请破月，雷曼兄弟申请破产保护，美林被迫售予美国银行，产保护，美林被迫售予美国银行，AIG出现融出现融资危机；六大央行联合注资，美国政府通过资危机；六大央行联合注资，美国政府通过7000亿美元金融援救计划，亿美元金融援救计划，AIG被政府接管。被政府接管。(AmericanInternationalGroup)是一家在美国是一家在美国和全球范围内开展多种保险和保险相关业务和全球范围内开展多种保险和保险相关业务的控股公司的控股公司2024/4/20 周六24n2001年，随着网络泡沫的破裂和年，随着网络泡沫的破裂和911恐怖袭击恐怖袭击的发生，美国经济面临衰退的危险。为了刺的发生，美国经济面临衰退的危险。为了刺激经济增长，美联储实施低利率政策，激经济增长，美联储实施低利率政策，n在在2001年到年到2004年年4年间，受益于低利率政策，年间，受益于低利率政策，美国人买房的热情不断高涨美国人买房的热情不断高涨n投资者的热情刺激了房价的上扬，自投资者的热情刺激了房价的上扬，自2001年年到到2005年，美国全国平均房价翻了一番。年，美国全国平均房价翻了一番。n自自2005年到年到2006年，为了抑制房地产过热，年，为了抑制房地产过热，美联储美联储17次加息次加息2024/4/20 周六25n通常来讲，房地产市场泡沫破裂分为两个阶段，第通常来讲，房地产市场泡沫破裂分为两个阶段，第一阶段房地产交易量减少，第二阶段房价下跌。美一阶段房地产交易量减少，第二阶段房价下跌。美国权威机构公布的数据显示，美国房地产泡沫破裂国权威机构公布的数据显示，美国房地产泡沫破裂已经进入第二阶段。已经进入第二阶段。n在美国各地，房地产泡沫破裂的滞后效应还在继续在美国各地，房地产泡沫破裂的滞后效应还在继续显现，一方面是房地产价格开始下滑，另一方面是显现，一方面是房地产价格开始下滑，另一方面是新楼盘不断竣工。在市场需求明显下降的趋势下，新楼盘不断竣工。在市场需求明显下降的趋势下，投资者对房地产价格的走向感到悲观，不少炒房族投资者对房地产价格的走向感到悲观，不少炒房族开始割肉斩仓。相比而言，中低收入的贷款者处境开始割肉斩仓。相比而言，中低收入的贷款者处境更加艰难，因为无法偿还贷款，不少人只能看着贷更加艰难，因为无法偿还贷款，不少人只能看着贷款公司上门拍卖自己的房子。有报告称，美国全国款公司上门拍卖自己的房子。有报告称，美国全国有大约有大约220万人可能因为无力还贷失去住房。万人可能因为无力还贷失去住房。2024/4/20 周六26n房地产泡沫破灭是美国金融危机的导火索。房地产泡沫破灭是美国金融危机的导火索。中央经财大学财经研究院中央经财大学财经研究院昌忠泽（国家社昌忠泽（国家社科基金项目）科基金项目）2024/4/20 周六27房房地地产产泡泡沫沫与与金金融融危机危机n大大量量文文献献的的研研究究表表明明，无无论论是是发发达达国国家家，还还是是发发展展中中国国家家，无无论论其其制制度度安安排排如如何何，房房地地产产泡泡沫沫与金与金融融危危机机之之间间都都具具有有非非常常显显著著的的关关联联性性。信用信用扩扩张张过度过度既是房既是房地产泡地产泡沫沫的根的根源源，也也是现是现代代金融金融危机危机的根源的根源。2024/4/20 周六282024/4/20 周六292024/4/20 周六30n美国房地产泡沫源于中央银行的错误政策和美国房地产泡沫源于中央银行的错误政策和不当干预。不当干预。n1、以低利率和信贷扩张为特征的宽松货币政、以低利率和信贷扩张为特征的宽松货币政策策n2、联邦政府的不当干预、联邦政府的不当干预2024/4/20 周六31n从从2001年初美国联邦基金利率下调年初美国联邦基金利率下调50个基点个基点开始，美联储的货币政策开始了从加息转变开始，美联储的货币政策开始了从加息转变为减息的周期。此后的为减息的周期。此后的13次降低利率之后，次降低利率之后，到到2003年年6月，联邦基金利率降低到月，联邦基金利率降低到1%，达，达到过去到过去46年以来的最低水平。宽松的货币政年以来的最低水平。宽松的货币政策环境，反映在房地产市场上，就是房贷利策环境，反映在房地产市场上，就是房贷利率也同期下降。率也同期下降。30年固定按揭贷款利率从年固定按揭贷款利率从2000年底的年底的8.1%下降到下降到2003年的年的5.8%；一年；一年可调息按揭贷款利率从可调息按揭贷款利率从2001年底的年底的7.0%，下，下降到降到2003年的年的3.8%2024/4/20 周六32n引起：引起：n1、过度投资过度投资n2、过度消费过度消费引起：引起：严重的通货膨胀严重的通货膨胀2024/4/20 周六33n从从2004年年6月起，美联储的低利率政策开始了月起，美联储的低利率政策开始了逆转；到逆转；到2005年年6月，经过连续月，经过连续13次调高利率，次调高利率，联邦基金利率从联邦基金利率从1%提高到提高到4.25%。到。到2006年年8月，联邦基金利率上升到月，联邦基金利率上升到5.25%，标志着这轮，标志着这轮扩张性政策完全逆转。连续升息提高了房屋扩张性政策完全逆转。连续升息提高了房屋借贷的成本，开始发挥抑制需求和降温市场借贷的成本，开始发挥抑制需求和降温市场的作用，促发了房价下跌，以及按揭违约风的作用，促发了房价下跌，以及按揭违约风险的大量增加。险的大量增加。2024/4/20 周六342024/4/20 周六352024/4/20 周六362024/4/20 周六37明斯基金融市场内在不稳定理论明斯基金融市场内在不稳定理论2024/4/20 周六382024/4/20 周六392024/4/20 周六40美国次贷危机的警示美国次贷危机的警示n美国发生的次贷危机表明，房地产业的泡沫美国发生的次贷危机表明，房地产业的泡沫一旦破灭，其影响和后果并不止于房地产业一旦破灭，其影响和后果并不止于房地产业本身。前几年美国住房市场繁荣，次贷市场本身。前几年美国住房市场繁荣，次贷市场迅速发展。在住房市场降温后，房价下跌和迅速发展。在住房市场降温后，房价下跌和利率上升使很多借款人无法按期偿还借款，利率上升使很多借款人无法按期偿还借款，很多金融机构遭遇财务困难甚至破产。很多金融机构遭遇财务困难甚至破产。2024/4/20 周六41n中国人民银行行长周小川（中国人民银行行长周小川（2008年）在美国年）在美国安纳波利斯说，在美国次贷危机引发全球主安纳波利斯说，在美国次贷危机引发全球主要金融市场动荡后，中国希望从美国的挫折要金融市场动荡后，中国希望从美国的挫折中吸取教训。他认为现在的经济和金融周期中吸取教训。他认为现在的经济和金融周期跟过去不一样。传统的商业周期主要是由于跟过去不一样。传统的商业周期主要是由于投资、产能过剩引起的，但现在的经济和金投资、产能过剩引起的，但现在的经济和金融市场出现问题有一部分是由于政策缺陷或融市场出现问题有一部分是由于政策缺陷或监管不足造成的。此外，全球化发展很快，监管不足造成的。此外，全球化发展很快，新产品、新技术很多，有很多新出现的事情新产品、新技术很多，有很多新出现的事情不能用过去的经验来概括，这些挑战也使有不能用过去的经验来概括，这些挑战也使有关方面有时候不能及时应对市场的新发展。关方面有时候不能及时应对市场的新发展。2024/4/20 周六42n美国商务部长卡洛斯美国商务部长卡洛斯古铁雷斯在会上讲到，古铁雷斯在会上讲到，在次贷危机中有很多企业比过去更有活力。在次贷危机中有很多企业比过去更有活力。尽管次贷危机引发金融市场动荡，但是许多尽管次贷危机引发金融市场动荡，但是许多企业仍保持了很强的现金流收入，具有更强企业仍保持了很强的现金流收入，具有更强的活力来应对经济和金融中出现的问题，这的活力来应对经济和金融中出现的问题，这一点和年、年前相比大不一样。一点和年、年前相比大不一样。2024/4/20 周六43一大批借款人无力还贷，一大批借款人无力还贷，次贷危机次贷危机汹汹涌袭来。涌袭来。2024/4/20 周六44给我们的启示给我们的启示银行对房贷应谨慎银行对房贷应谨慎n“次贷危机次贷危机”，表面看是美国房价走低、利率，表面看是美国房价走低、利率走高所致，根子却是资金供应方降低信贷门走高所致，根子却是资金供应方降低信贷门槛、忽视风险管理，需求方过度借贷、反复槛、忽视风险管理，需求方过度借贷、反复抵押融资。这需要引起我国商业银行和贷款抵押融资。这需要引起我国商业银行和贷款购房者的警惕。购房者的警惕。n“时下，我国正处于房地产价格上涨时期，时下，我国正处于房地产价格上涨时期，少数银行为争夺房贷，往往放松必要的风险少数银行为争夺房贷，往往放松必要的风险评估和管理。一旦潮水退去，市场逆转，房评估和管理。一旦潮水退去，市场逆转，房贷风险有可能随之暴露。贷风险有可能随之暴露。”2024/4/20 周六45n本次美国次贷危机的源头就是美国房地产金本次美国次贷危机的源头就是美国房地产金融机构在市场繁荣时期放松了贷款条件，推融机构在市场繁荣时期放松了贷款条件，推出了前松后紧的贷款产品。中国商业银行应出了前松后紧的贷款产品。中国商业银行应该充分重视美国次贷危机的教训，第一应该该充分重视美国次贷危机的教训，第一应该严格保证首付政策的执行，适度提高贷款首严格保证首付政策的执行，适度提高贷款首付的比率，杜绝出现零首付的现象；第二应付的比率，杜绝出现零首付的现象；第二应该采取严格的贷前信用审核，避免出现虚假该采取严格的贷前信用审核，避免出现虚假按揭的现象。按揭的现象。2024/4/20 周六46n在次贷风波爆发之前，美国经济已经在高增在次贷风波爆发之前，美国经济已经在高增长率、低通胀率和低失业率的平台上运行了长率、低通胀率和低失业率的平台上运行了5年多，有关美国房市年多，有关美国房市“高烧不退高烧不退”的话题更的话题更是持续数年。中国与美国房市降温前的经济是持续数年。中国与美国房市降温前的经济图景存在一定相似性。图景存在一定相似性。本次美国次贷危机的本次美国次贷危机的最大警示在于，要警惕为应对经济周期而制最大警示在于，要警惕为应对经济周期而制订的宏观调控政策对某个特定市场造成的冲订的宏观调控政策对某个特定市场造成的冲击。导致美国次贷危机的根本原因在于美联击。导致美国次贷危机的根本原因在于美联储加息导致房地产市场下滑。储加息导致房地产市场下滑。2024/4/20 周六47n当前中国面临着通货膨胀加速的情况，如果当前中国面临着通货膨胀加速的情况，如果央行为了遏制通胀压力而采取大幅提高人民央行为了遏制通胀压力而采取大幅提高人民币贷款利率的对策，那么就应该警惕两方面币贷款利率的对策，那么就应该警惕两方面影响：第一是贷款收紧对房地产开发企业的影响：第一是贷款收紧对房地产开发企业的影响，这可能造成开发商资金断裂；第二是影响，这可能造成开发商资金断裂；第二是还款压力提高对抵押贷款申请者的影响，可还款压力提高对抵押贷款申请者的影响，可能造成抵押贷款违约率上升。而这两方面的能造成抵押贷款违约率上升。而这两方面的影响都最终会汇集到商业银行系统，造成商影响都最终会汇集到商业银行系统，造成商业银行不良贷款率上升、作为抵押品的房地业银行不良贷款率上升、作为抵押品的房地产价值下降，最终影响到商业银行的盈利性产价值下降，最终影响到商业银行的盈利性甚至生存能力。甚至生存能力。2024/4/20 周六48n人们需要认识中国和美国经济周期以及房市人们需要认识中国和美国经济周期以及房市周期的差异性。美国是一个处于全球体系之周期的差异性。美国是一个处于全球体系之下的有着悠久市场经济历史的国家，周期性下的有着悠久市场经济历史的国家，周期性很强，目前正处于本轮经济周期的繁荣后期。很强，目前正处于本轮经济周期的繁荣后期。中国则还没有经历过一个完整的经济周期，中国则还没有经历过一个完整的经济周期，即使从改革开放算起到现在也只有即使从改革开放算起到现在也只有30年的历年的历程，从程，从1992、1993年提出市场经济到现在更年提出市场经济到现在更是只有是只有15年历史。年历史。2024/4/20 周六49n处于这一阶段，中国经济的关键词是供需不处于这一阶段，中国经济的关键词是供需不平衡，固定投资需求大。这是区别于美国经平衡，固定投资需求大。这是区别于美国经济接近济接近10年一个周期的重点所在；此外，中年一个周期的重点所在；此外，中美房市的周期也有所不同。中国实施房改后，美房市的周期也有所不同。中国实施房改后，结束了此前多年无住房市场的局面，需求大结束了此前多年无住房市场的局面，需求大幅飙升。虽然中国房市也存在投机因素的推幅飙升。虽然中国房市也存在投机因素的推动，但需求大而供给有限是促使房价走高的动，但需求大而供给有限是促使房价走高的最重要原因。而且，对于中国房市，政府有最重要原因。而且，对于中国房市，政府有调控余地。调控余地。2024/4/20 周六50n本次美国次贷危机也给中国宏观调控提出了本次美国次贷危机也给中国宏观调控提出了启示。主要有三方面：第一，有必要把资产启示。主要有三方面：第一，有必要把资产价格纳入中央银行实施货币政策时的监测对价格纳入中央银行实施货币政策时的监测对象。因为一旦资产价格通过财富效应或者其象。因为一旦资产价格通过财富效应或者其他渠道最终影响到总需求或总供给，就会对他渠道最终影响到总需求或总供给，就会对通货膨胀率产生影响。即使是实施通货膨胀通货膨胀率产生影响。即使是实施通货膨胀目标制的中央银行，也很有必要把资产价格目标制的中央银行，也很有必要把资产价格的涨落作为制订货币政策的重要参考；的涨落作为制订货币政策的重要参考；2024/4/20 周六51n第二，进行宏观调控时必须综合考虑调控政第二，进行宏观调控时必须综合考虑调控政策可能产生的负面影响。例如美联储连续加策可能产生的负面影响。例如美联储连续加息时，可能对房地产市场因此而承担的压力息时，可能对房地产市场因此而承担的压力重视不够；第三，政府不要轻易对危机提供重视不够；第三，政府不要轻易对危机提供救援。危机是对盲目投资和盲目多元化行为救援。危机是对盲目投资和盲目多元化行为的惩罚，如果政府对这种行为提供救援，将的惩罚，如果政府对这种行为提供救援，将会导致道德风险的滋生。本次发达国家中央会导致道德风险的滋生。本次发达国家中央银行在市场上联手注资，可能会催生下一个银行在市场上联手注资，可能会催生下一个泡沫泡沫2024/4/20 周六52美国：美国：1926年破碎，间接引发上世纪年破碎，间接引发上世纪30年年代世界经济危机代世界经济危机n上世纪上世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。有的房地产泡沫。2024/4/20 周六53n佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。因此该州成为了理想的投资地。2024/4/20 周六54n随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在逐渐升值。尤其在1923年年1926年间，佛罗年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，滩上的一块土地，1923年值年值80万美元，万美元，1924年达年达150万美元，万美元，1925年则高达年则高达400万美元。万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计，到统计，到1925年，迈阿密市居然出现了年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其万人口，其中竟有中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。，炒家的利润几乎就会翻一倍。2024/4/20 周六55n然而好景不长，到然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父麦当劳教父”雷雷克洛克，克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了溃，最终导致了20世纪世纪30年代的世界经济大年代的世界经济大危机。危机。