城市房地产管理法.ppt

城市房地产管理法规目的：了解房地产法的概念、基本原则及房地产管理中的法律责任，熟悉房地产开发用地制度、城市房屋拆迁、物业服务和房地产中介服务，掌握房地产开发、交易和房地产权属登记教学重点：房地产开发用地制度、城市房屋拆迁、物业服务和房地产中介服务教学难点：教学课时：4节教学方法：案例教学教学内容与步骤1-第一节房地产法管理法的基本概念一、房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，房地产业的具体内容包括：（1）国有土地使用权的出让；（2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；（3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；（4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；（5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；2-二、房地产法1、概念2、立法现状城市房地产管理法与物权法关系合同法担保法城市房屋拆迁管理条例梁慧星认为2004年宪法修改和2007年物权法出台，都对“为了公共利益的征收征用”作出了规定，而2001年出台的拆迁条例并不符合宪法和物权法关于“公共利益的征收征用”规定，且在宪法修改和物权法实施前出台，应自动失去效力。3-第二节城市房屋拆迁一、城市房屋拆迁概念指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿的行为。二、拆迁主体拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。4-三、城市房屋拆迁的法定程序（一）确定拆迁计划和拆迁方案（二）申请拆迁许可证（1）建设项目批准文件；（2）建设用地规划许可证；（3）国有土地使用权批准文件；（4）拆迁计划和拆迁方案；（5）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。5-（三）拆迁公告拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途；租赁房屋。（四）拆迁方式（五）拆迁补偿安置协议（六）实施拆迁6-拆迁补偿安置（一）拆迁补偿协议的内容补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等。（二）补偿方式1、货币补偿考虑因素2、产权调换（三）对公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿（四）对租赁房屋的拆迁补偿（五）对设有抵押权房屋的补偿7-（六）拆迁补助1、搬迁补助费2、临时安置补助费3、停业、停产补偿费8-拆迁行政裁决拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成协议，当事人可申请裁决。下列情形之一的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请：1)对拆迁许可证合法性提出行政裁决的；2)申请人或者被申请人不是拆迁当事人的；3)拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷，或者行政裁决做出后，当事人就同一事由再次申请裁决的；4)房屋已经灭失的；5)房屋拆迁管理部门认为依法不予受理的其他情形。未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。9-行政强制拆迁（一）条件1、被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，以行政裁决为前提2、由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，3、或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。4、实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。证据保全：指对可能还灭失或以后难以取得的证据，依法收集、保管和固定以保持其真实性和证明力的一种措施。5、拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。10-房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，应当提交：行政强制拆迁申请书；裁决调解记录和裁决书；被拆迁人不同意拆迁的理由；被拆迁房屋的证据保全公证书；被拆迁人提供的安置用房、周转用房权属证明或者补偿资金证明；被拆迁人拒绝接收补偿资金的，应当提交补偿资金的提存证明；市、县人民政府房屋拆迁管理部门规定的其他材料。依据强制拆迁决定实施行政强制拆迁，房屋拆迁管理部门应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁。行政强制拆迁应当严格依法进行。强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。11-国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）1 政府拆迁与商政府拆迁与商业业拆迁分家拆迁分家2 明确先明确先给给征收征收补偿补偿再搬迁再搬迁“房屋征收部门应当按照经批准的补偿方案，与被征收人就补偿方式、补偿金额、产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议；其中，危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。”3 房屋征收的主体只能是政府房屋征收的主体只能是政府4 征收征收补偿额补偿额按市按市场评场评估价确定估价确定12-5“危旧房危旧房”争争议议交由民意裁决交由民意裁决“因危旧房改造的需要征收房屋的，县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求被征收人的意见。90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。”“因危旧房改造的需要征收房屋的，补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意。”13-6 房屋房屋评评估机构由被征收人挑估机构由被征收人挑“房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。”7老百姓有老百姓有权对权对征收决定征收决定说说“不不”原文:“被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对县级以上地方人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。”14-第三节房地产交易一、房地产交易的含义二、房地产交易原则三、交易价格管理基本地价、标定地价、重置价格15-房地产转让一、概念二、法律特征三、形式1、买卖2、赠予3、其他方式四、转让条件及五、不得转让的房地产六、转让程序16-商品房预售商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。讨论：商品房预售制度的利弊之争预售条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。17-商品房现售商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款现售条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。18-商品房销售的禁止性行为1、不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。2、房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。3、商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。19-商品房买卖合同（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式按套（单元）、套内建筑面积、建筑面积计价。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。按套（单元）计价的预售房屋，应当在合同中附所售房屋的平面图。；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。20-（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。（五）交付使用条件及日期；对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。21-（六）产权证的办理在没有另行约定的情况下：预售房的购买人应当自商品房交付使用之日起日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售房的购买人应当自销售合同签订之日起日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。22-（七）质量保修责任当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于规定中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。23-因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可请求解除合同和赔偿损失的。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可请求解除合同和赔偿损失。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。24-违约责任由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任：具体违约责任形式，有约定的按约定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。25-双倍返还已付房款（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。（3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。26-合同的解除（1）面积误差比绝对值超出（2）出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。（3）办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记（4）合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立担保贷款合同并导致买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。27-思考题：王某与某房地产开发商于2006年4月15日签订了商品房预售合同，并支付定金1万元，合同约定房屋建筑面积为168平方米，每平方米2000元，开发商于2007年3月15日以前交房，王某于4月20日前支付首付，为房款总额的20%，其余采取银行抵押贷款的方式付款，于2006年6月15日前付清。（1）如果开发商隐瞒没有预售许可证的事实就擅自进行销售，此合同是否有效？（2）此时正值国家宏观政策调控，将大户型的商品房首付提高至40%，王某无力支付，开发商以王某违约为由，拒绝退还定金。开发商的理由是否合法？（3）如果双方协商后继续履行合同，王某付清了所有款项，但开发商于2007年5月15日才交房，此时房地产市场价格波动，房价下跌，王某是否可以因此解除合同？28-第四节房屋租赁一、可租房屋范围（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查土谨者以其他形式限制房增权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。但对未依法取得房屋所有权证及已抵押，未经抵押权人同意的房屋有不同看法。29-最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(1)出租人未取得建设工程规划许可证订立的合同(2)出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑的合同（3）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。30-（4）租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续合同效力不受影响当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。无效的处理：房屋租赁合同无效，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的。31-（二）房屋租赁合同内容（1）当事人姓名或者名称及住所；（2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；（3）租赁用途（4）租赁期限20年为限对租赁期限没有约定或者约定不明确，依法仍不能确定的，视为不定期租赁（5）租金及交付方式（6）房屋修缮责任（7）转租的约定（8）合同的变更与解除条件32-转租1、转租法律关系2、转租与门面转让3、出租人应及时提出异议出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。33-承租人的优先购买权具有下列情形之一，承租人不能主张优先权（1）房屋共有人行使优先购买权的；（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（3）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。34-房屋的添附添附的概念：是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物，如果要恢复原状在事实上不可能或者在经济上不合理，在此情况下，确认该新财产的归属问题。添附的法律后果：由于添附而形成新物的，两个物有价值大小之分的，新物之所有权归价值大的一方，由取得所有权的一方对另一方提供补偿；若不能分出价值大小的归两人共有，一般是按份共有。35-经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合处理没有约定的，按照下列情形处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人可请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人不可请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。36-承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。37-第五节房地产权属登记一、概念指专门的产权登记机关对房地产权利人、权利性质、权利来源、取得时间、变更情况和面积、结构用途、坐落、四至等，在专门簿册中所作的记载。二、不动产登记的作用1、产权确认物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。案例：后妻买了前妻的房2、公示职能，指房地产权利变动的事实向社会公开用以标示房地产流转的职能。是维护房地产交易安全的需要。3、管理职能，主要表现在：一是产籍管理职能，二是审查监督职能。38-三、登记的类型1、初始登记2、转移登记3、变更登记4、预告登记当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。5、异议登记当事人在异议登记之日起15日内不起诉，登记失效。6、更正登记39-