房地产市场PPT课件.pptx

房地产市场l房地产市场及其结构l房地产市场的运行机制l房地产市场的供求l房地产市场的预测l房地产市场的中介服务第一节、房地产市场及其结构l一、房地产市场的概述 1、房地产市场的内涵 是房地产交易的总和，是房地产交易双方相互关联、相互制约的一种关系。直接交易土地使用权、房屋 相关交易还包括信息、资金、技术 劳务等 2、房地产市场的特点二、房地产市场的结构l房地产市场的结构 地产市场 房地产物业市场（一）地产市场 一级市场 批租市场 租赁市场 二级市场 三级市场l一级市场的特点：1、出让者固定（国家或其授权的管理部门）2、具有垄断性价格由国家制定、控制、调节。3、土地所有权和使用权的相互分离。（二）房地产物业市场l1、房地产投资开发市场：开发商（发展商）盈利目的开发选址承租土地土地、建筑物开发筹划建造使用拆除主体2、建筑施工市场开发商建筑商合同土地、物业主体相关无关3、物业交易租赁市场物业出售物业出租房地产开发商、代理商办公楼写字楼l4、房地产金融市场贯穿于各个环节l 房地产投资额大、开发周期长、l 周转慢等l5、房地产中介服务市场l 信息不对称导致房地产中介服务存在。三、房地产市场的参与者l 房地产市场的参与者主要由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员或机构的组成。l l 这些参与者分别涉及到房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。房地产市场的参与者l1、土地所有者或当前的使用者l2、开发商l3、政府及政府机构l4、金融机构l5、建筑承包商l6、专业顾问l7、消费者或买家1、土地所有者或当前的使用者l土地所有者国家l国家作为城市土地的所有者，要通过城市规划来管理。l城市规划建筑物的平面和空间布置 限定土地的用途、房地产 开发的产品类型、开发地 点、具体坐落位置。l土地的当前使用者同一开发地块上的当前使用者越多，对开发的影响越大。2、开发商l房地产商的类型跨国公司（大）l 皮包公司（小）l房地产商的主要区别l （1）房地产商（大）所开发的物业出租或出售。l （2）房地产商（小）出售物业积累资本。l（3）开发项目类型不同资质不同l（4）选择的经营方针不同专长、风险l（5）管理上不同顾问机构服务、自己负责。3、政府及政府机构l1、政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，即有制定规则的权利，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。l2、政府对房地产业的政策取向集中体现在两个方面，即通过计划管理手段对房地产市场宏观上的总量调控和通过市场机制的供求关系、价格水平自动调节。3、与房地产开发经营有关的政府及机构l土地管理土地使用权证l城市规划规划许可证l建设管理开工许可证l市政管理市政设施和配套设施使用l 许可l房地产管理销售许可证和房地产产l 权证书4、金融机构l房地产投资过程中需要两类资金l1、开发融资用于支付开发建设费用l 短期资金。l2、抵押贷款用于支持使用者购买房l 地产的长期资金。l房地产物业抵押，风险小、金融机构竞争激烈。5、建筑承包商房地产商建筑承包商合同开发商选择承包商业绩、资金实力、技术水平施工方案、工期、质量目标报价。6、专业顾问l1、监理工程、咨询工程师l 一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。l2、专业工程师l 结构工程师、建筑设备工程师、电器工程师。l3、会计师l4、经济师与造价工程师l5、估价师及物业代理l6、律师7、消费者或买家l买家l 自用型购买主要是购买力l 投资型购买主要是预期收益第二节、房地产市场的运行机制l房地产市场的动力机制l房地产市场的价格机制l房地产市场的供求机制l房地产市场的竞争机制第三节、房地产市场的供求l一、地产市场供求分析l 1、城市土地的供给l l 2、城市土地的需求l 3、土地供求平衡l二、城市住宅供求分析l 1、城市住宅的供给l 2、城市住宅的需求l 3、城市住宅的供求平衡l三、非居住用房的供求分析l 1、非居住用房的供给l 2、非居住用房的需求l 3、非居住用房的供求平衡第四节、房地产市场的预测l一、房地产预测概述l 预测法案例l一房地产开发商，在小区开发过程中，为了保证塑钢窗的质量，房地产开发商预将塑钢窗加工工程委托给一家信誉好、质量信得过的厂家。现有三家备选企业，开发商将三家具体资料邮给七位资深专家，请他们给出综合评定。七位专家资料反馈回来后，汇总如下，请选择一家企业加工制作。厂家1234567A80%50%60%40%90%70%80%B10%20%10%50%5%10%15%C10%30%30%10%5%20%5%专家评定概率汇总表案例2l 某房地产开发公司，年竣工面积1999年为12万平方米、2000 年为12.8万平方米、2001年为13万平方米、2002年为13.5万平方米、2003年为15万平方米。试预测该房地产开发公司2004年可能竣工的面积。