开平市房地产调研报告.doc

开平市房地产市场调研报告
一、 开平市宏观经济环境概述
开平市作为一个二线城市，位于广东省中南部、珠三角西南面，是珠三角与粤西地区进行商业、经济、文化交流的重要通道。珠江三角洲经济的快速发展并向四周迅速扩张的趋势和开平在珠三角的特别位置，令到开平有广阔的发展空间和强劲的后发优势。近几年来，开平市经济稳步发展，第三产业发展势头迅猛。随着经济的发展，人们的生活水平也得到了提高，楼市也逐步升温。
二、 开平市房地产市场发展概况
据《开平市2011年国民经济和社会发展统计公报》显示，开平市在2011年全年固定资产完成投资总额97.67亿元，其中房地产完成投资15.79亿元，增长94.93%，增速极快。近几年来，开平市房地产市场蓬勃发展，各大楼盘如雨后春笋，林立而起。
从面积上来看，2011年开平市商品房施工面积178.24万平方米，比上年增长16.65%；竣工面积21.45万平方米，比上年增长123.35%；商品房销售面积34.53万平方米，比上年增长49.03%；商品房销售额13.42亿元，比上年增长76.30%。可见，全市商品房销售额增长速度已远远高于商品房销售面积增长速度。在一定程度上，也反映了房价在一步步提升。
从人均来看，全市城乡家庭户人均住房建筑面积为27.4平方米，与2000年相比增加了2.5平方米。户均住房间数为3间，比2000年增加0.43间，城镇住户户均住房间数为2.9间，居民家庭的住房空间进一步扩大。
整体上来说，开平市房地产业发展迅速，全市城乡居民家庭的居住条件得到了明显改善，居住面积不断增加，住房配套化水平逐步提高。
三、 开平市主要楼盘调研情况
本次调研走访了开平市现时一些具有代表性的在售及待售楼盘。以下是各大楼盘的基本情况：
楼盘名称
楼盘地址
总体规划
配套设施
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
容积率
绿化率
开发商
户型
销售均价
领美花园
开平市祥龙中路50号
总户数1439户 当期户数200户，由8幢18层高电梯洋房 组成
车位共有1289个，小区园林绿化
40522
179829
3.48
36
江门市领美投资有限公司
主要为90-100㎡户型
40万/套
汇景湾
开平市祥龙中路33号
562户，13-19层
停车位500多个，内有会所、游乐场、泳池
50769
130000
2.06
30
开平市汇景湾物业发展有限公司
150-160㎡户型　
55万/套
东方明珠
长沙光明路27号
总户数942户 当期户数200户，由19栋12层小高层、19层高层电梯洋房组成
配备1061个车位
42000
210000
3.83
31
开平市马冈房地产发展有限公司
126-380㎡江景、园景洋房
4500
海伦堡
位于开平市三江大道与325国道交汇处
总户数5000户，多层6楼，小高层11楼，高层18楼
海伦堡酒店（配套有网球场、露天泳池、健身室、西餐厅），园林购物街、幼儿园
67100
160000
2.24
64.4
开平海伦堡房地产开发有限公司
三房至四房123-169平方米
3900-5200
碧桂园·阳光水岸
开平市三埠区迳堤路13号
总户数301户 当期户数301户
，双拼美墅、联体美墅及江景洋房
车位共393个
53333
49300
0.99
35.02
开平碧桂园房地产开发有限公司
214-253㎡双拼美墅； 204-220㎡联排美墅； 65-145㎡江景洋房
60万/套
天御云景
开平市长沙区长青路6号
项目由9栋电梯高层洋房组成，共分两期开发，一期首批3座17层的电梯洋房， 150-192㎡。总户数900户，当期户数300户
地上车位900个，比例1:1
25000
120000
3.15
41
开平市云景房地产开发有限公司
150-192㎡的三房变四房“魔法墅馆”创意户型
5800
凯龙湾
开平市振华光华路23号
总户数633户，当期户数300户。一期11栋，9层；二期12栋，其中16栋15层，17-20栋为13层，20-23栋为18层
停车位一期120个，全部为首层架空层。二期地下248个，地上50个。小区配有篮球场，商业街
28626
112018
3.9
35
开平市龙辉房地产有限公司
123-167平米的三房、四房单元
50万/套
天富豪庭
开平长沙区良园路35号
别墅、多层、小高层“电梯洋房”为主，规划总入住1557户，约5450人。项目共分为富华、富丽、富景、富鸿、富豪五个组团。总户数1557户，当期户数200户
区内配有露天游泳池、网球场、篮球场、羽毛球场、旱冰鞋游乐场、文娱剧场等娱乐场所
622400
622417
1.5
33.5
开平国泰康庭置业有限公司
100－518平方米不同面积户型
4500
宏都水岸
开平市长沙幕桥西路
2380套房
东靠益华广场，西靠花园酒店
204亩
400000

35　
开平瑞丰房地产开发有限公司

　5000
水口雅乐苑
开平市水口镇民福路
总户数718户, 当期200户.小区A-J幢7层步梯洋房,K、M、P、Q幢12层电梯洋房,L、N、O、R、S幢17层高电梯洋房
小区配有幼儿园，泳池，会所，篮球场
88000
250000
2.8
50
开平市兴源实业发展有限公司

3700
碧桂园·翡翠湾
开平市长沙街道办事处开平大道268号
别墅和高层洋房，总户数5000户 当期户数300户
波罗中学
碧桂园凤凰酒店，商业街，游泳池
681234
1000000
1.3
38
碧桂园控股
别墅、90-100㎡三房洋房
4500
唐宁郡
开平市开平市三埠区南安路55号
145套3层高别墅，
车位超1：1，将开通轻轨
58000
34000
0.8
30
开平市恒达房地产开发有限公司
纯别墅社区，独特的中庭院院落式设计和N+3户型
131万/套
首先，从目前开平市各大楼盘的情况来看，主要存在以下几个特点：1、户型创新是一个共同的特点。目前房价在快速提高，而总价又需严格控制，所以户型创新、紧凑化是一种趋势，而且就目前开平的房地产市场而言，中小户型比大户型更受欢迎。2、楼盘大多有大规模、相对高档的小区建设。人们已经认识到小区建设的优势。生活配套完备、物业管理专业，更易受到购房者的青睐。3、社区绿化、景观也由粗放式正在逐步向精细化、格调化转变，优美的社区环境正成为人们购房的一个重要因素。4、完善的社区及周边配套，衣、食、住、行、学对购房者的影响正越来越强烈，并且周边生活配套设施完善对房价的影响也较大。5、开平市区内的平均房价现已超过3000元，剔除低价位商品房的房价已超过4000元，城区中心地带达到5000元。开平房价近年来一路高企，但目前平均房价仍处于合理水平。
其次，从各大楼盘的对比来看，目前开平房地产市场存在的主要问题是需求与供给结构不匹配的问题，主要表现在大户型、豪华型住房供给较多，而中小户型比例偏低。各大楼盘的开发销售成功与否在很大程度上取决于其定位。
开平房地产市场主要的购房人群以白领和工薪阶层为主。年龄段集中于25-35岁之间。近年来，随着开平外向型经济的发展以及楼市的洼地效应，使得外地白领和投资者这一消费人群也有所扩大，他们的有效需求也成为开平楼市的有力支撑者。虽然目前开平房价在全国而言远远不算高，但近几年来，开平房价也在一路高攀。这一庞大的准购房人群，都是步入社会不久，积累财富不多，对大户型、豪华型住房暂消费不起，中小户型市场需求较大。
据2010年开平市第六次人口普查显示，全市15个镇（街道办事处）中，总人口增长幅度最大的是长沙街道办事处，达到47.63%，平均每年递增3.97%；其次是水口镇，增长25.68%，平均每年递增3.31%；而三埠街道办事处人口增长率也在10%以上。很明显，2010年以来，开平人口增长幅度最大的集中在长沙、三埠、水口三地，这里地处开平政治经济文化中心，第二、三产业发达，聚集了大量的流动人口，使常住人口总量急剧增加。随着城镇化水平的不断提高，人们对提高和改善住房条件的愿望不断提升，住宅需求量也不断增加，同时土地价格的上涨，再加上国内国际宏观形势的影响，以及少数地产开发商为牟取暴利的恶意炒作，开平未来房价继续上升的可能性仍然较大。2012年开平市的房地产销售价格平稳中略有增长，市民购房趋于理性。而目前新盘也陆续上市，抢占客户。
四、 宏观调控政策对开平市房地产市场的影响
由于开平市的楼价整体不高，因此，政府的宏观调控对开平的房地产市场整体影响不大，但它为开平市房地产市场今后的发展指明了方向，就是政府有责任营造和谐健康楼市，让更多的人买得起、住得上房。政府不但要推出鼓励大型优秀小区建设的优惠措施，同时也要考虑推出鼓励安居房、廉价房建设的优惠措施，使楼盘产品向多元化的方向发展，楼盘档次环境等的开发建设能满足不同层次人群的需求，为更多的工薪阶层和进城务工、经商的农民创造买得起房的有利条件。

2012年10月8日