房地产基本常识.pptx

房地产的含义：房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。房 地 产房：建筑物及地上附着物，房地产物地：土地产：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房 地 产房：所有权属于购房者，个人或单位 因为折旧会贬值 产权年限无限地：所有权属于国家或集体（小产权）因为稀缺性所以短时间会增值 产权年限有限，存在续约 房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业资源性资金密集型劳动密集型行业特性：行业特性：土地的所有权种类：土地的所有权种类：分为国有土地，集体土地。土地使用权的获取方式：土地使用权的获取方式：分为征用、划拨、出让几类。其中，以出让方式获取土地使用权，目前已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。土地的使用年限：土地的使用年限：居住用地：70年工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年 生地与熟地：生地与熟地：熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。三通一平：水通、电通、路通，场地平整。七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。占地面积：占地面积：占地面积指该栋房屋在规划设计中相关主管部门批准的定位红线内的面积，它是城市规划及产权产籍管理中确定房屋是否合法(不违章)的一项重要指标。容积率：容积率：指在居住区用地内各类建筑的建筑总面积与居住区总占地面积的比率。它可以反映一定用地范围内的建筑密集程度。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。容积率总建筑面积建筑用地面积 建筑密度：建筑密度：指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区总占地面积的比率（）它可以反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度建筑密度=各类建筑的基地总面积居住区总占地面积绿化率：绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。绿化率=规划建设用地范围内的绿化面积建设用地面积 绿地率更严格：而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在涉及计算时也要求距建筑外墙15米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中；而屋顶绿化等装饰性绿化地，按目前国家的技术规范，也算正式绿地。绿地率绿地率（ratioofgreenspace/greeningrate）描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。开发面临的税费开发面临的税费土地成本：一般包括向政府土地部门缴纳的土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费、土地整理费用（如“三通一平”、“七通一平”等。近年来伴随着熟地出让和招拍挂政策的逐步实施，土地费用占房价的比重约为25-30%左右。拆迁成本建安成本：是指在房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备安装工程费用，如基坑支护工程、人防工程、车库、标准层、内外装修等。它在整个房价构成中长期保持在35-40%左右。近年来，建安造价总体呈现上升态势，但其他上涨更快，目前建安造价一般占房价的25-30%。配套设施费用：包括基础设施（道路、自来水、污水、电力、电信、燃气工程、消防工程、给排水工程绿化等）和公共配套设施（建设用地内建设的为居民提供配套服务的如学校、幼儿园、医院、派出所等各种非盈利性的公用设施和菜市场等盈利性的配套设施）建设费两部分，同时还包括一些诸如变电站、自行车棚等室外工程等。配套设施费在目前房价构成中的比重约为15-20%左右。相关税费：包括开发商缴纳给政府的包括营业税、城市维护建设税、企业所得税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税、印花税、房产税、教育附加等在内的国家规定税费，以及与由地方政府或主管部门额外征收的包括征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、人防费、煤气水电增容费、办理产权相关费用项目管理费等名目繁多的非正规收费等。目前相关税费占房价构成的比重在10-15%左右。项目运营管理费用：包括项目前期工作阶段的规划、可行性研究、勘察设计费等费用、建设期的管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费和养老保险费、项目贷款利息、销售广告费、不可预见费等。运营管理费用占房价的比重一般在10%以下，其中财务成本大约是8%五五证两证两书：书：国有土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 商品房预（销）售许可证 商品房质量保证书 商品房使用说明书 注：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数才能办理商品房预（销）售许可证产权：产权：房屋产权房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。所有权所有权：房屋的所有权，是指在法律规定的范围内，对房屋全面支配的权利。根据中华人民共和国民法通则的规定，房屋的所有权可分解为占有、使用、收益和处分四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。1.占有权：通常由所有权人在房地产买卖中也称业主、房主、房东来行使，但有时也由别人来行使，这也就是使用权与所有权分离。例如房屋出租，房屋出租合同将房屋的占有、使用权转给非所有权人房客来行使。这时，房屋所有权人并不因而丧失对房屋的所有权。2.使用权：房屋的使用权，是指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用。同样通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。房主将房屋租给他人使用，并不失去对房屋的所有权3.收益权：房屋的收益权，是指房主收取房屋这项财产所产生的某种收益。例如出租房屋，房主从房客处收取租金。有时房主也将部分收益权通过法律形式转让给非房屋所有权人。例如，房客可利用租来的房屋改为从事一些收益性经营活动，收益按照一定的比例，一部分交给房主，一部分留给自己。4.处分权：房屋的处分权，表示房屋所有权的归属，是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权一般由房主行使，房主可以确定房屋使用权、继承、赠与对象。有时房屋处分权也与所有权分离。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，房屋的所有权也就转归债权人所有，债权人此时就可行使房屋的处分权产权证书产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”，将房产与地产分离办证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例、房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。大产权：开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。小产权：即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。住宅住宅的的“全部产权全部产权”和和“部分产权部分产权”国务院发布的关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中，对“全部产权”和“部分产权”都作了明确的规定。“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。“部分产权”与“全部产权”的不同之处在于，“部分产权”虽然具有永久使用权和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益。目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。出房率：出房率：是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，每栋楼的公摊面积也不一定相同。所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。出房率=住宅净使用面积销售面积 销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积得房率住宅的进深住宅的进深：住宅建筑模数协调标准(GBI100-87)规定,住宅的进深采用下列常用参数:3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。住宅的开间住宅的开间：住宅建筑模数协调标准(GBI110-87)规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米。公摊面积公摊面积(公用面积公用面积)：是指为保障生活所设置的公共走廊、楼梯、楼层间厅、水箱间、电梯间等所占面积的总和。在消费者购房时计入每户的建筑面积。各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。建筑面积：建筑面积：指各建筑物每层外墙线的水平投影面积之和。层高在2.2米（含）以下的技术层不计算建筑面积。也称为建筑展开面积，是指建筑物各层面积的总和。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积什么是预制板现浇板什么是预制板现浇板承重墙承重墙非承重墙非承重墙层高和净高：层高和净高：层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式表示为“净高=层高楼板厚度”，即层高和楼板厚度的差叫净高。如何计算阳台面积如何计算阳台面积？如何计算面积？计算全部建筑面积有哪些？计算全部建筑面积有哪些？1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。计算一半的建筑面积有哪些？计算一半的建筑面积有哪些？1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。不计算建筑面积的有那些不计算建筑面积的有那些?1）空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。2）检修、消防等室外爬梯。3）没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。4）建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。5）舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。6）建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。按按楼体高度分类：楼体高度分类：主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。按按楼体结构形式分类：楼体结构形式分类：主要分为砖木结构、砖混结构、钢混结构、钢结构等。按房屋型分类：按房屋型分类：主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。按按房屋政策属性分类：房屋政策属性分类：主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。分类分类1 23 4 5 6 7 8 9 1011121314151617181920212223242526272829303132低层多层小高层高层超高层多层住宅特点（1）建设投资小，多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。（2）在户型设计上，多层住宅户型设计空间比较大，居住舒适度较高。（3）在结构施工上，多层住宅通常采用砖混结构，因而多层住宅的建筑造价一般较低。缺点讨论小高层住宅（1）建筑容积率高于多层住宅，节约土地，房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。（2）大多采用钢筋混凝土结构，框架从建筑结构的平面布置角度来看，则大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。高层住宅（1）高层住宅土地使用率高（2）有较大的室外公共空间和设施，（3）视线好（4）建在城区，具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力。（5）朝向、采光、通风都难均衡（6）建筑成本高。（7）物业管理费高。楼高100米以上或30楼以上编号名称类型1钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造；3钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物 4混合结构重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造，5砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的6其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等公寓：公寓：特指不分割产权的生活设施，主要表现为生产、教育、科研、医疗、服务等用地内配套的生活设施用房。此类建筑按宿舍建筑设计的有关规范进行规划管理，建筑不能分割产权，土地用途同所属的用地性质，房管部门不按住宅建筑办理和分割产权。为避免产生歧义，在规划、国土、房管的正式报建文件及行政审批的各项证照中不出现“公寓”一词，统一表述为“配套生活用房”。冬至日日照不足2小时商住公寓商住公寓 ：又可称为商务公寓，商务住宅，根据不同的形态又可以细分为soho，STUDIO等形式，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。商住公寓是目前房地产市场上使用频率较高的一个词汇，产品也由以前的做商住两用的普通住宅发展到有较强商务功能的SOHO，再发展到户型可以多种分割的STUDIO。复式住宅复式住宅 复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层式为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等；上层供休息睡眠和贮藏用。优点是：（1）平面利用系数高，通过夹件层复合，可使住宅的使用面积提高50%70%；（2）户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价；（3）上部层采用推拉窗户，通风采光好，与一般层高和面积相同住宅相比，土地利用率可提高40%。退台式住宅退台式住宅 退台式住宅又称为“台阶式”住宅，因其外形类似于台阶而得名。这类住宅的建筑特点是住宅的建筑面积由底层向上逐层减小，下层多出的建筑面积成为上层的一个大平台，面积要大大超过一般住宅凸出或凹进的阳台面积。塔式住宅与板式住宅塔式住宅与板式住宅 塔楼和板楼是对不同建筑结构的构筑物的称呼。塔楼一般是指高层建筑,板楼一般建筑层数不会超过12层。高层独立单元式住宅又称塔式住宅，是由一个单元独立修建的，具有与多层独立单元式住宅相似的优点。但由于设置了电梯，服务户数比较多，提高了经济性。其平面布局因地区差异而形成不同的轮廓。如南方地区夏季炎热，往往采用十字、井字形平面，以其凹口解决通风问题；北方则更强调日照，要求每户都有较好的朝向。此外，十层以上的塔式住宅还要求设消防电梯，十二层以上则需设两部电梯。如何区分塔楼和板楼？可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。这种楼房的高度一般从12层到35层。塔楼一般是以一梯4户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度。板楼有两种类型，第一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高、比较方；板楼比较矮、比较长