福建泉州安溪市龙凤都城项目可行性分析报告.ppt

*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,中国管理资讯网,“龙凤都城”可行性分析,厦门信地房地产营销有限公司,前言,占地面积六百多亩,建筑面积六十万平米,一个山水城林,国际级新都市区,诗意家园,即将诞生,4/16/2026,2,目录,第一章,项目背景,第二章,投资环境与发展规划,第三章,市场需求和竞争分析,第四章,项目建设的必要性和意义,第五章,总体规划方案,第六章,投资估算与效益分析,第七章,项目实施时间安排,第八章,结论及建议,4/16/2026,3,项目背景,环境,地处安溪近效德苑，总占地面积,435229,平方米，地势平坦，近靠规划中的二环路。,位于蓝溪、西溪、清溪三江交汇处，东面倚山，拥有绝佳的自然条件与景观资源。,周边人文环境较杂，中间有村庄居民隔断，与城市有些脱节。,交通便利，道路处于规划改造中，与二环路紧密相邻，汽车站近在咫尺。,4/16/2026,4,项目背景,拆迁安置,项目规划地块中，有十几幢民房需要拆迁补偿，拆迁过程中有一定的阻力。,一期以安置房为主，政府安排潘亭村居民安置，安置房建筑面积为,6,万平方米左右,。,4/16/2026,5,项目背景,生活机能,周边生活配套极不成熟，超市、医院、银行、学校等几乎为零。,消费档次偏低，德苑公路开通后，形成以德苑公路为中心的小商品街。,4/16/2026,6,投资环境,安溪概况,安溪县位于中国福建省东南部的一个中心沿海山区大县，与厦,(,门,),漳,(,州,),泉,(,州,),闽南金三角为邻。置县逾千年，素有“龙凤名区”之称，是全国著名的侨乡和台胞祖籍地；中国特种茶类乌龙茶的故乡，驰名中外极品茶铁观音的发源地；中国藤铁工艺之乡；全省经济发展十佳县，全国百强县。现辖,458,个村,(,居、场,),其中行政村,433,个，面积,3057.28,平方公里、人口,106,万，平均每户,4,人。,4/16/2026,7,投资环境,安溪区位独特性,安溪居山而近海，位于闽南厦、漳、泉中间结合部，距厦门特区,85,公里，行车至厦门机场仅,90,分钟车程，离泉州,55,公里，至泉州后渚港、晋江机场仅需,60,分钟。漳泉肖铁路贯穿全境，是闽中与闽南重要的交通走廊。厦门安溪快速路将于今年开工，全长,88,公里，设计速度在每小时,80,公里以上，建成后可以缩短安溪到厦门的距离，安溪到厦门将只需一小时。,4/16/2026,8,投资环境,全国著名的侨乡和台胞祖籍地,安溪是全国著名的侨乡和台胞祖籍地，现有旅外乡亲,300,多万，主要分布在,20,多个国家和地区，其中东南亚占,95%,以上，尤以印尼、新加坡、马来西亚最多。仅在台安溪籍乡亲达,200,多万人，约占台湾人口的十分之一。其中新加坡的唐裕、印尼的李尚大，台湾的王永庆、许胜发、马来西亚的林梧桐，香港的曾星如等，都是旅外侨台胞中的杰出代表。全县归侨、侨眷,21,万多人，占全县总人数的,20.2%,。,4/16/2026,9,投资环境,福建省经济发展十佳县，全国百强县,“八五”以来，安溪各项经济指标始终保持,20,以上的幅度增长，连续,6,年被评为福建经济发展十佳县。,2002,年安溪县首次进入全国基本竞争力百强县行列，,2003,年全县实现国内生产总值,115.5,亿元，比上年同期增长,15.0%,，城镇居民人均可支配收入达,6727,元，农民人均纯收入,4050,元，,2003,年,12,月底，全县城乡居民在银行系统的储蓄余额达,38.59,亿元，比年初增长,27.4%,。,4/16/2026,10,投资环境,安溪的民生产业,茶叶,安溪百万人口中有,70,万人从事茶叶或相关行业，茶叶真正成为安溪人的民生产业。,2003,年，安溪茶叶总产值达,30,多亿元，全县农民人均纯收入,4050,元，其中一半收入来自茶叶。安溪,中国茶都,，已成为全国规模最大、投资最多、功能最全，集茶叶贸易、信息交流、茶旅游、茶科研为一体的茶叶市场，,2002,年该市场交易额超过,5,亿元。一业带百业，安溪茶业的发展带动茶旅游、茶包装等相关产业的崛起。,4/16/2026,11,投资环境,安溪第二大支柱产业,藤铁,2002,年,9,月，安溪被评为“中国藤铁工艺之乡”。目前安溪全县拥有藤铁工艺企业,300,多家，其中有自营进出口权的,45,家，从业人员近,10,万人，年出口值已达,10,亿元，约占广交会同类产品的,95,。全年总产值约,13,亿元，年出口创汇,1.55,亿美元，约占全国同类产品交易额的,40,，产品远销美国、加拿大、欧共体各国及澳大利亚、新西兰、日本、中东、新加坡等,50,多个国家和地区，成为继茶产业之后的第二大特色支柱产业。,4/16/2026,12,投资环境,安溪新兴产业竞相崛起,藤铁工艺品主原材料都是安溪自已生产的。安溪花岗岩储量达,3,亿立方米以上，居全省第一。“九五”以来，年开发生产石材荒料,40,万立方米，居全国首位。,全县水泥年产水泥将近,400,万吨，年创产值,5,亿元，,水泥,成为闽南地区最大的水泥生产和销售基地。乡镇企业是安溪非农产业的主力军，并已初步形成食品加工、建材、服装鞋帽、竹藤工艺、包装印刷等六大支柱产业和家具、机械等新的主导产业。,。,4/16/2026,13,发展规划,城市发展规划,2000,年，安溪提出,“富有茶乡特色的山水园林城市”,的城市规划要求。,2004,年被安溪政府定为城镇建设年，提出新城市规划要求，建立“县城,-,中心城镇,-,卫星城镇,-,集镇,-,中心村”的城乡一体化模式，城镇化水平达,45%,。,争取到,2010,年县城从目前的,10,万人口向,20,万人口以上城市发展，,乡镇人口在以后五年左右将有,10,多万人口涌向县城，将给我们的项目带来机遇，但旧城改造和新区建设的全面开发也将带给我们严峻的挑战。,4/16/2026,14,发展规划,区域发展规划,按,2000,年安溪城市规划布局，规划本项目所在地德苑村为高科技工业园，后政府考虑到景观环境等因素，将工业用地更改为居住用地，而且要将德苑建设成为安溪新的,中心城镇,山水城林,，引进安溪最好的学校,安溪一中，建设二环路和新的长途汽车站，银行、医院、交通、商业等各项配套一应俱全。,4/16/2026,15,发展规划,项目规划要求,1,、总占地面积：,435229,2,、总建筑面积：,610000,3,、建筑容积率：,1.4,4,、土地用途：商住混合,5,、建筑密度：,30%,6,、要求配建农贸市场、幼托、社区活动中 心、变配电站、小品绿化、停车场等。,4/16/2026,16,市场状况,二三年安溪县房地产开发主要情况,2003,年，安溪县房地产业在县政府政策的指导下，基本保持了稳步发展的态势。目前，房地产开发企业已达到,20,多家，注册资金,2,亿多元，年开发能力达,18,万平方米。房地产业已成为安溪市经济发展的重要产业。主要完成情况如下：,4/16/2026,17,市场状况,2003,年房地产开发情况,2003,年房地产开发完成投资,1.7,亿元，同比增长,18.1%,。施工面积,18,万平方米，同比增长,10%,。新开工面积,8,万平方米,同比增长,28.2%,。竣工面积,7,万平方米，同比增长,10%,。,4/16/2026,18,市场状况,2003,年,商品房销售情况,2003,年安溪商品房销售面积达,9.6,万平方米，同比增长,20%,。住宅平均价格,1600,元，同比增长,11.2%,。其中商业用房平均价格为,7000,元，同比增长,17.7%,。购房者,95%,的为自住。购买对象中本地城市居民占,6,成，以企业事单位和个体经营者为主，周边乡镇占,4,成，大部分为改善居住环境和子女读书。,4/16/2026,19,市场状况,2003,年,拆迁及商品房空置情况,2003,年共完成拆迁,20,多万平方米，同比增长,20.6%,。被拆迁居民购买新建商品房的约占四成，购买二手房、手续不全的低价房占四成。,2003,年全县空置面积约,5,万平方米，同比增长,5%,。其中住宅,3.5,万平方米，以楼中楼为主。商业营业性用房空置面积为,1.5,万平方米,。,4/16/2026,20,市场状况,2003,年,房地产业与国民经济协调发展情况,全县全年完成全社会固定资产投资,5,亿元，增长,23.5%,；全市完成,GDP,总量,115.5,亿元，增长,15%,；完成房地产投资,1.4,亿元，增长,17.1%,，房地产投资占全社会固定资产投资总量的,17.8%,，占,GDP,总量的,6.5%,。,4/16/2026,21,市场状况,二四年上半年安溪县房地产开发主要情况,2004,年被安溪政府定为城镇建设年，该县不仅新区建设不断推进，而旧城改造也将如雨后春笋般纷纷涌出。县委县政府确立了建立“县城,中心城镇,卫星城镇,集镇,中心村”的城乡建设一体化模式。市政府远期规划到,2010,年县城从目前的,10,万人口向,20,万人口以上城市发展，项目开发建设如火如荼进行。,4/16/2026,22,市场状况,2004,年上半年,房地产开发与销售情况,2004,年上半年全县房地产开发完成投资,1,亿元，同比增长,22.1%,。施工面积,10,万平方米，同比增长,23%,。新开工面积,5,万平方米,同比增长,23.2%,。竣工面积,4,万平方米，同比增长,18%,。,2004,上半年安溪商品房销售面积达,6.2,万平方米，同比增长,25.1%,。住宅平均价格,1800,元，同比增长,20.2%,。其中商业用房平均价格为,9000,元，同比增长,26%,。,4/16/2026,23,市场状况,2004,年上半年,拆迁及商品房空置情况,2004,年县委县政府确定为城镇建设年，加大了旧城改造和新区的力度。上半年完成拆迁,15,万平方米，同比增长,40%,。,2004,年全县新增空置面积约,3,万平方米，同比增长,8%,。其中住宅,1.8,万平方米，商业营业性用房空置面积为,1.2,万平方米。,4/16/2026,24,市场状况,2004,年上半年房地产业与国民经济发展情况,全县全年完成全社会固定资产投资,3,亿元，增长,25.3%,；全市,上半年,完成,GDP,总量,60.08,亿元，增长,16%,；完成房地产投资,0.8,亿元，增长,15.4%,，房地产投资占全社会固定资产投资总量的,20.8%,，占,GDP,总量的,7.1%,。,4/16/2026,25,需求市场,经济发展情况,2003,年安溪县国民经济主要指标增速创近年来新高，全县实现国内生产总值,115.5,亿元，比上年同期增长,15.0%,。全县完成财政收入,5,亿元，比增,16,，全县城镇居民人均可支配收入达,6727,元，同比增长,6.9%,，城镇居民消费支出为,4882,元，同比增长,4.1%,。农民人均纯收入,4050,元，同比增长,9.4%,。,2003,年,12,月底，全县城乡居民在银行系统的储蓄余额达,38.59,亿元，比年初增长,27.4%,。,4/16/2026,26,需求市场,人口与家庭状况,安溪人口约,106,万，总户数约,24,万户，家庭人均,4,人。目前县城人口约,10,万，规划,2010,年达,20,万人。根据近年来安溪计生统计数据，一孩率达,74%,，二孩率为,24%,，多孩率为,2%,。从现在观念上看来，孩子结婚后较多喜欢与父母分开居住，对三房情有独钟。可见安溪房地产市场三房将成为市场首选。,4/16/2026,27,需求市场,居民现有住房来源,从右表看可以看出，,安溪目前以自建房,为主，可见安溪商,品房发展市场十分,广阔。,4/16/2026,28,需求市场,购房,计划,从安溪人的购房计,划来看，,5,年内购,房的居民约达,60%,，,虽然大多数居民有,住房，但改善住房,条件的愿望还是比,较强列。,4/16/2026,29,需求市场,楼型偏好,从对楼型的选择上,看，对小高层公寓,特别偏好，独院别,墅的比例也高于联,排别墅，反映了安,溪居民对生活品质,的追求。,4/16/2026,30,需求分析,户型偏,好,三房是安溪购房消,费的主流户型，其,次是四房，安溪的,居民喜欢一步到位,购买大面积的住宅，,一房、二房目标客,户群狭小。,4/16/2026,31,需求分析,面积的选择,选择,80-140,平方,米的比例约占,80%,，可见安溪,居民主要需求是,中等面积的户型。,4/16/2026,32,供应市场,总体市场分析,近年来，安溪房地产市场项目总建筑面积约,50,万平方米，已售,38,万平方米，约剩,12,万平方米。自去年年初以来市场上项目有,14,个，分别为,三远商城、曼哈顿广场、鸿业广场、三德兴、茶都三期、特产城、富华林美、世纪广场、富贵特区、龙苑新村、亿龙城市花园、安星花园、新加坡花园、工会片区项目,。其中亿龙城市花园一期去年年底推出，工会片区项目于今年,6,、,7,月份推出，今年,11,月将推出亿龙城市花园二期，三远江滨花园，明年推出的项目有龙湖山庄、凤冠山庄别墅等项目。,4/16/2026,33,供应市场,片区,市场分析,将安溪房地产市场分为五个片区，分别旧城改造片区、火车站片区、龙湖片区、北石片区、新加坡花园片区，各片区分析如下：,4/16/2026,34,供应市场,旧城改造片区,位于旧城区中山路、大同路、八三一路、解放路等繁华地段，这一片区除了,36,米大街，其他都是砖混旧房子，但配套如学校、银行、菜市场、公园、交通、商业等十分完善。共有十个小片区，分别为三远商城（党校一期工程）、曼哈顿广场（中百片区）、鸿业精品购物广场、工会片区、党校二期片区、大同路西侧片区、凤麓片区、东岳一期二期片区、中山路片区等，,从目前市场供应量看，这一片区以店面为主,流,，住宅,以回迁为主,。,各项目如下：,4/16/2026,35,供应市场,三远商,城,位于八三一大道县中医院旁，由泉州中远房地产公司开发，建筑面积,81089,，共,11,幢，,3,幢多层，,2,幢,12,层小高层，,6,幢,17,层小高层。总户数,488,户，一层店面，二层以上为住宅，住宅起价,1700,元,/,，均价,2000,元,/,，以,102-133,的三房为主，店面,1.5-2.5,万元,/,。,2003,年上半年开盘，目前已全部售完。,开盘曾大势炒作，造成客户退房等不好影响。,4/16/2026,36,供应市场,曼哈顿广场,位于中山路与解放路交汇西南角，由凤山集团开发，总,建筑面积,15900,平方米，共,18,层，,1-4,层为店面和商场，,5,层以上为住宅，沿街店面,14,间，住宅有,75,套。店面售价,2.7-3.1,万元，二层,5000,元，三层,4500,元，四层,4000,元。住宅起价,1850,元，均价,2000,元，户型分别为,109,、,135,、,152,及楼中楼，,目前住宅已售完，店面因单价和总价较高，销售难度较大，欲引进麦当劳、肯德基大卖场改善这一现状。,4/16/2026,37,供应市场,鸿业,精品购物广场,位于大同路小东街，由鸿业房地产公司开发，总建筑面积,10620,平方米。定位为,安溪市心商业百老汇,。住宅基本回迁安置，销售以店面为主，总店面数,97,个，层高,4.5,米，一层售价,1.8-2.5,万，已基本售完，地下一层,1-1.25,万，销售难度较大，只售几间，虽然托管年返租,7%,，回租,7,年，但当地人仍然不看好。,4/16/2026,38,供应市场,工会项目,位于安溪工会地块，由鸿业房地产公司开发，项目尚未动工，多幢高层，其中有一幢高层为商品房，,1,层店面，,2-5,层为商场，,6-29,层为住宅。共约,100,套，,2,梯,5,户，,4,套,140,平方米，一套,88,平方米，今年,6-7,月开始内部认购，交定金,10,万元，市场反映较好，认购率达,90%,以上。目旧城区已无商品房，虽然面积较大，但还是欣然接受。起价,2600,元,/,，最高价达,3900,元,/,。创造安溪住宅市场的最高价。,4/16/2026,39,供应市场,其他旧城改造片区,共有,7,个片区，总占地面积,200,亩左右，政府计划,3,月招标，,7,月左右开工建设，其中中山路片区规模最大，达,117,亩，目前尚未开始拆迁，除工会片区开始认购，其他项目预计要到,2005,年开始销售，今年下半年将推出，总占地,100,亩左右，住宅以安置回迁为主，但约有,20%,左右商品房需要销售，而且店面将大量推出。,4/16/2026,40,供应市场,火车站片区,这一片区的项目有特产城、茶都三期、三德兴商住中心，主要,以店面为主，这一片区仍以店面为主，住宅只有茶都三期的三层住宅，一般单买住宅的客户较少，除非店面住宅一起买。但三远江滨花园、恒兴中学旁泉州方圆地产,150,亩项目的推出，将改变这一现状。该片区靠河面山，拥有较大的景观优势，比较适合开发高档住宅。,4/16/2026,41,供应市场,三德兴商住中心,位于中国茶都旁，由三德兴公司开发，共,5,幢，其中,1,幢酒店，四幢住宅，共,120,套住宅，,57,个店面，一房,57,平方米，二房,84,平方米，三房,116,平方米，四房,150,平方米，楼中楼,200,平方米，楼中楼滞销，改平层后现已售完。住宅售价,1380-1480,元,/,平方米，店面,5000-5800,元,/,平方米，主诉求为享受都市主人，吸引周边乡镇进城。,4/16/2026,42,供应市场,中国茶都三期,位于茶都广场，由福建凤山集团开发，规划总建筑面积,10,万平方米，由,5,幢围合店面组成，总店面数,400,多间，层高,4.2,米，面积,30-80,平方米，一、二层店面，三店住宅。店面住宅分开销售，一层,8000-20000,元，二层,3200-4000,元，三层,1680,元。因前期定价过高，现销售不理想。,在春节,时,请厦门蓝火策划公司代理和包装，出现矛盾后，目前已撤走。,4/16/2026,43,供应市场,特产城一、二期,位于安溪县火车站旁，由远太集团开发，占地,100,亩，建成一个汇聚全国各地名优特产的大型物流配送中心，一期,19,幢,3-4,层,店连宅，总建筑面积,6.2,万平方米，总店面数,487,个，一层层高,4.5,米，按套卖,20-33,万，,售价比茶都低，,目前一期已售完。二期近期开始销售，二期店面与住宅分开销售，住宅,1650,元,/,平方米，,150,套，面积,80-120,二房和三房；店面,8000,元,/,平方米，,170,套，面积,20-30,，目前销售率,15%,左右,。,4/16/2026,44,供应市场,三远江滨花园,位于,颖如桥南面,，由,三远集团旗下新联安房地产开发有限公司开发,，,占地,73.4,亩，总建筑面积近,12,万，投资总额美元,1980,万元。项目紧临大龙湖，绿草成荫，风景如画，是人们居住和商贸的理想选择。该项目建设“七通一平”条件基本具备，场地已平整，道路畅通。项目将于,2004,年,11,月开盘。是火车站片区的一个新项目。,4/16/2026,45,供应市场,龙湖片区,位于龙湖汽车站周围，周边,300,米以内环绕着铭选医院、安溪车站、龙湖市场、第四实验小学、第四实验幼儿园、农业银行龙湖分理处及工商银行龙湖分理处，配套比较完善，是一个新的生活区。项目有龙湖世纪广场、富贵特区、富华林美。,从目前市场供应量看，这一片区以住宅为主，,但已,基本售完。,明年龙湖山庄的开盘，住宅品质将进一步提升。,4/16/2026,46,供应市场,富华林美,项目位于安溪龙湖益民路，由安溪富华地产开发。总占地面积,2.6,万，总建筑面积,5.5,万，共,7,幢多层住宅，,1,层店面、车位、储藏间，,2,层以上为住宅，总户数,486,套，项目以,116-137,的四房为主，起价,900,元,/,，均价,1150,元,/,，店面,2800-3200,元,/,，车库,2300,元,/,，储藏间,600,元,/,，目前仅剩几个车库，其他已售完。客户以周边乡镇为主。,4/16/2026,47,供应市场,龙湖世纪广场,项目位于安溪龙湖中路，由安溪联达房地产公司投资开发。,3,幢,7,层多层商住楼，共,201,套，复式,36,套，店面,67,间，店面层高,5.2-6,米。住宅面积以,118-122,的三房为主，店面,40-70,。住宅售价,1250-1550,元,/,，店面售价,3000-6300,元,/,。原楼中楼无法销售，改为平层后已售完。项目目前已交房结案。,4/16/2026,48,供应市场,富贵特区,项目位于电力公司办公楼南侧，由安溪县电力公司开发，占地面积,14000,，总建筑面积,72000,，由,6,幢,16,层带电梯公寓组成，其中,1,幢为复式楼。,1,层架空，,2,层以上为住宅，总户数为,407,套。项目,大手笔定位安溪第一名宅（花园,泳池名宅），面积定位,131-155,平方米的三房，一栋楼中楼面积,240-260,平方米，配会所、游泳池。据了解，除开发商电力公司内部销售,100,多套，其他销售不够理想，而且有客户退房，近期公司出现纠纷，项目无法办理产权证。,4/16/2026,49,供应市场,龙湖,山庄,位于龙湖铁索桥及铭选医院旁，由富华房地产公司开发，占地,104,亩，总建筑面积,9,万，容积率,1.31,。共,8,幢多层，,11,幢小高层，,11,幢别墅。建筑面积多层为,26300,，小高层,43200,，商业,10020,，别墅,11250,。共,667,套，其中单身公寓,96,套，多层,192,套，小高层,335,套，别墅,44,套。均价,2000,元,/,，别墅为双拼叠加，一幢,4,户，面积,220-230,，多层户型中三房以,120,，四房,130-140,为主，小高层户型,130-158,。项目将于明年开盘，预计在,2007,年交房，是安溪近年来首个带别墅的项目。,4/16/2026,50,供应市场,北石片区,该片区位于解放大桥西侧，以兴安路为中心，周边配套有北石市场、协成酒店、三德大酒店、第三幼儿园、第三实验小学、铭选中学、农行、工行、建行、金岭商场等。主要项目有,龙苑新村,、,安星花园小区、亿龙城市花园，,从目前市场供应量看，这一片区仍以住宅为主，龙苑新村已售，安星花园有,80,套左右未售，亿龙一期有部分多层和小高层，二期将于,11,月推出。这一片区是目前市场上供应量最大的，也是离我们项目最近的片区，最具有参考性。,4/16/2026,51,供应市场,龙苑新村,位于兴安路（汽运公司旧址），由安溪安建房地产公司开发，占地面积,2,万，总建筑面积,4.7,万。由,10,幢,6,层多层住宅组成，一层为店面、车库和储藏间，配托儿所、幼儿园，总户数,380,户，店面层高,4.5-5,米。住宅最低价,950,元,/,，均价,1150,元,/,，店面,4000-5000,元,/,，储藏间,1000,元,/,。项目较早开盘，现已全部售完，客户以周边乡镇为主。,4/16/2026,52,供应市场,安星花园小区,位于安溪北石蓝安路，由发溪天裕来房地产公司开发，,总建筑面积约,2,万平方米，由,2,幢,12,层小高层和,3,幢,4-8,层住宅组成，,1,层为店面和储藏间。总户数,201,户，住宅以,118-122,三房和,210-220,的楼中楼为主。住宅多层售价开盘时较低入市,980,元,/,，现起价,1250,元,/,，小高层,1560/,元起，最高价,1950,元,/,，店面,7100-7300,元,/,。因楼中楼较多，容积率高，无绿化和公共活动空间，目前仍余约,40%,的住宅未售。,4/16/2026,53,供应市场,亿龙城,花园,位于兴安路与新跃路交汇处，属于安星花园二期，由泉州亿龙房地产公司开发。,占地,62,亩，总建筑面积,10,万平方米，是目前安溪市场最大的项目。,一期,4,万平方米，有,280,套住宅。户型以,110-136,的三房二厅为主，是目前安溪市场上最好的户型。,2003,年底开始内部认购，多层起价,1320,元,/,，小高层起价,1650,元,/,，店面,13800-14000,元,/,，车库,2200,元,/,。目前多层已售,90%,，小高层已售,70%,。二期有,10,幢多层，,2,幢小高层，将今年,11,月开盘。,4/16/2026,54,供应市场,新加坡花园片区,本片以新加坡花园为主，,新加坡花园由,龙置地集团投资开发。项目靠山面水，得天独厚。现已完成,13,幢,6,层楼的公寓楼,(705,套公寓,),、,11,幢豪华温泉别墅、,90,个店面、一座四层楼的现代化购物中心,(,共有,200,余间商店,),、俱乐部会所和游泳池等休闲设施。,10,年前在新加坡销售，目前在售,1,栋多层和,1,栋别墅，多层价格,1350-1600,元,/,平方米，售,40%,左右。别墅,50,万元，建筑面积,323,平方米。项目业主以外商为主，较少人居住，没有人气。,4/16/2026,55,去年以来安溪户型情况,4/16/2026,56,目前安溪所剩户型 情况,4/16/2026,57,安溪,房产户,型,分析（一）,安溪,主流户型为三房，畅销户型为三房,100-120,平方米，四房,125-135,平方米。,安溪需求偏向中等户型，面积不宜太大，适用即可。,楼中楼市场有限，大多改为平层后方可销售。,店连宅为安溪独特的户型，有一定的消费需求市场。,一房和二房市场供应量少，一房市场有限，二房市场有待开发。,4/16/2026,58,安溪房产户型分析（二）,从,目前市场上看，只有一个高层项目（工会项目），其他为多层和小高层，工会项目推出一个月后达到,90%,的认购率，可见高层项目在安溪仍有一定的市场。,户型结构中，目前安溪仍未有错层，预计亿龙城市场花园二期将推出。,户型分布中，户型大多南北朝向，主卧和客厅都朝南较少，公用卫生间多数为暗卫。,4/16/2026,59,安溪房产价格分析（一）,2003,年,住宅均价,1600,元,/,，商业用房均价,7000,元,/,。,2003,年住宅最低开盘价,900,元,/,（富华林美），,最高价为,2300,元,/,（三远商城）,。,2003,年店面最低价,2800,元,/,（富华林美）,，最高价为,31880,元,/,（曼哈顿广场）,。,2003,年最引人注目的楼盘为,三远商地、富贵特区,。,4/16/2026,60,安溪房产价格分析（二）,片区价格分析,凤城片区属于老市区价,格最高,2000,元,/,；其次,是火车站片受店连宅影,响，价格,1500,元,/,，,排在第二位；最低为龙,湖片区受富华林华影响,价格,1300,元,/,。,4/16/2026,61,安溪房产价格分析（三）,2004,年上半年,住宅均价,1800,元，其中商业用房均价,9000,元。,2004,年住宅最低价,1250,元,/,（安星花园小区），,最高价为,3998,元,/,（工会项目）,。,2004,年店面最低价,3400,元,/,（世纪广场）,，最高价为,31880,元,/,（曼哈顿广场）,。,2003,年最引人注目的楼盘为,亿龙城市花园、工会项目,。,4/16/2026,62,安溪房产价格分析（四）,片区价格分析,凤城片区受工会项目,影响均价达到,3000,元,/,；是火车站片区特,产城二期开盘价格继,走高；北石片区受亿,龙城市花园影响整体,价格抬高,4/16/2026,63,安溪,房产广告分析,特产城、茶都三期、三远江滨花园以户外展板和安溪电视台广告为主。,富贵特区,：,河滨灯箱广告和安溪电视台有广告。,亿龙城市花园：以泉州晚报夹报和电视台广告为主。,其他项目较少广告。,可见，安溪项目以电视广告为主，户外展板及报纸广告可夹报为辅。,4/16/2026,64,安溪,房产营销分析,鸿业精品请厦门弘基伟业行销代理，后将代理公司员工转为自已公司旗下，提高售楼人员的素质。,富贵特区曾经请厦门联联成和泉州安兰机构代理，后到福州招聘售楼人员。,茶都三期在春节请厦门蓝火策划公司代理和包装，出现矛盾后，目前已撤走。,亿龙城市花园从泉州调派，特产城从当地招聘培训，其他售楼处从当地招聘未经培训，总体素质较低，项目包装不到位。,4/16/2026,65,安溪,商业市场分析,商业项目,：曼哈顿广场、鸿业精品购物广场、茶都三期、特产城、及其他项目店面。,总体情况,：,安溪总体商业价格偏高，商业价格直逼厦门，但资金回报率不高，出现泡沫，使许多安溪人选择在厦门投资店面或商场。总的来说安溪有三个商业区，分别为旧城商业中心、火车站商圈,、,安溪桥头北石商区。,4/16/2026,66,安溪商业片区分析（一）,旧城商业中心,处于旧城改造区，旧城拆迁比较杂乱，店面较多，但不成规模，专业街较少，定位雷同。整体商业价值难以提升，目前的市场价为,3-5,年后的旧城改造后商业区的价格，价值被严重透支，最高价达,3,万多元，基本上没有升值潜力。曼哈顿广场采取的策略是单位面积的分割以减少总价，降低投资门坎以及欲引进大卖场（类似沃尔码）或大型餐饮带动人气，带动二、三、四层商场的销售。鸿业精品采取的策略是提高回报率、回租年限，或开盘时炒作。,4/16/2026,67,安溪商业片区分析（二）,火车站商圈,定位中国茶都、特产城，具有很强的专业市场，但市场容量过大，茶都一、二期近,10,万平方米的商业规模能满足安溪,3-5,年内市场需求，如今又开发茶都三期、特产城一期、二期，规模都是,10,万平方米左右，明显供过于求，已经达到安溪十年后的茶叶市场发展规模，而且茶叶具有季节性，买店面不如租店面，长租不如短租，店面综合价值难以提升。茶都三期从目前市场来看资金回报率,5%,，低于商业一般回报率，将影响投资者继续投资，最后只能造成有价无市，物业空置。特产城虽然销售率高，但招商、经营有一定的难度。,4/16/2026,68,安溪商业片区分析（三,）,安溪桥头北石商区,处于城厢镇和凤城镇的交通枢纽地带，属于交通类商业物业带动综合休闲商区，周边两个汽车站（龙湖车站、恒兴车站）、三个酒店（协成酒店、安溪人、三德酒店）、两大商场（金岭商场、协成商场），人流量大，但比较杂乱。而且周边的工厂较多，也是安溪新的住宅开发区，随着龙苑新村、,62,亩的亿龙城市花园、安星花园小区商品房交付入住，这一带综合商业价值也将得到提升。,4/16/2026,69,别墅市场分析（一）,目前安溪别墅市场有三个项目，分别为新加坡花园别墅、凤冠山庄别墅、龙湖山庄别墅，具体情况如下：,新加坡花园：,新加坡花园共建,10,幢别墅，有,3,幢未建，其中有九幢于,10,年前在新加坡销售，但空置率高，只有,1-2,由幢有入住。目前售价,50,万元，建筑面积,323,平方米，土地面积,600,多平方米，接近,1,亩。单价,1550,元,/,平方米，办相关手续需,3-4,万元，,已售的别墅也有的在转手。,4/16/2026,70,别墅市场分析（二）,凤冠山庄别墅：位于凤冠山，土地已平整多年，地块多次易手，现准备开发，由厦门豪斯策划，方案正在规划中，预计将以独幢为主，部分双拼独幢。,龙湖山庄别墅：位于龙湖铁索桥及铭选医院旁，由富华房地产公司开发，占地,104,亩，总建筑面积,9,万，别墅,11250,，别墅,44,套。为双拼叠加别墅，一幢,4,户，面积,220-230,，项目将于明年开盘，预计在,2007,年交房，是安溪近年来首个带别墅的项目。,4/16/2026,71,项目建设的必要性和意义,安溪,强大的经济基础支撑,安溪,2003,年全县实现国内生产总值,115.5,亿元，增长,13%,人均,GDP,达,10896,元，财政总收入,60129,万元，金融存款余额,48.84,亿元，城镇居民人均可支配收入达,6727,元，全县城乡居民在银行系统的储蓄余额达,38.59,亿元。,安溪,2004,年上半年完成生产总值,60.08,亿元，财政总收入,35683,万元，金融存款,55.79,亿元，农民现金收入人均为,2165.84,元，城镇居民人均可支配收入达,4178.1,元，,1-5,月中国茶都完成贸易额,3.45,亿元。,4/16/2026,72,项目建设的必要性和意义,安溪,房地产市场发展逐渐成熟,2003,年安溪商品房销售面积达,9.6,万平方米，,2004,上半年安溪商品房销售面积达,5.2,万平方米，,预计,2004,年将突破,10,万平方米。,自去年以来安溪房地产市场已形成供销两旺的局面，消费者越来超理性，对项目品质要求越来越高，大盘大配套的意识已有所形成。出现一些高端房地产产品（别墅）消费需求，供应市场也出现一个两个别墅项目。,4/16/2026,73,项目建设的必要性和意义,安溪,政府规划要求,市政府规划到,2010,年县城从目前的,10,万人口向,20,万人口以上城市发展，,而且要将德苑建设成为安溪新的,中心城镇,山水城林,，引进安溪最好的学校,安溪一中，建设二环路和新的长途汽车站，银行、医院、交通、商业等各项配套将一应俱全。项目规划将得到政府的大力支持，为项目发展提供强有力的保障。,4/16/2026,74,项目建设的必要性和意义,项目地块优越性,项目地块处于蓝溪、西溪、清溪三江交汇处，东面倚山，拥有绝佳的自然条件与景观资源。是开发别墅等高档物业的绝佳地块。,大盘开发彰显开发实力,项目占地,600,多亩，总建面积,60,多万平方米，是目前泉州罕见的大盘项目，项目开发成功将迅速提高开发商知名度和品牌。,4/16/2026,75,目标客户分析（一）,私营企业主、企事业单位中上层人士：,在安溪已有自建房或自购商品房，事业有成，购房面积在,180,以上，复式住宅或独院别墅,收入较高的个体经营者：,生活稳定，自有住房，希望改善居住环境，需求面积,140,180,。,企事业单位员工、一般个体经营者：,需求面积,120,140,，以三房和四房为主,4/16/2026,76,目标客户分析（二,）,4/16/2026,77,目标客户分析（三）,消费偏好及文化心理特征：,事业有成，有一定的经济基础，注重生活品质，对景观和自然环境有较大的偏好，注重下一代的教育，只要物有所值或物超所值就愿意购买。,购,房,目的分析,4/16/2026,78,项目产品定位,定位依据：,安溪社会经济环境；,安溪房地产市场现状及发展趋势；,项目基本经济指标；,客户群体分析；,当地产品需求偏好分析。,4/16/2026,79,项目产品定位,安溪市环境最好、档次最高的,城市山水园林生态居住区,以“水”为核心构筑一个景观社区，塑造一种水与生态的自然主义生活方式。,阅读天然山水神韵，理解建筑与天地共生内涵，依托现代人生活方式原则，让清新细腻的山水生态景观与精致典雅的人居经典相得益彰。,4/16/2026,80,项目运作策略（一）,确立“品牌形象”主导型战略,目前的安溪房地产处于较低层次的开发及价格竞争，而本项目周边环境较好,规划弹性空间大，主要面对安溪的中上收入阶层,适宜开发较高档次的住宅小区。这就要求开发商做,市场领导者,采用较高价格成长趋势,较高利润、较高档次、中上成本的品牌形象主导型战略。,项目以大规模、大气势的包装宣传，震憾推出。以迅速感性的魅力产品抢占目标客户心智至高点，赢得社会大众口碑，从而引起轰动效应。,4/16/2026,81,项目运作策略（二）,教育配套策略,1994,年，碧桂园在“跳出地产做地产”的思路指导下，首倡社会“贵族学校”，使项目起死回生，开创了教育产业带动房地产业发展的先河。这种社会潮流实际上就是把教育产业资源放开，让社会共享，对房地产来说，就是把教育融入到房地产开发项目中去，并同时推动其发展。龙凤都城规划人口约,2,万，目前社会配套严重缺位，名校资源的开发利用将成为本项目成败的关键因素。幼儿园办成双语幼儿园、小学与实小联办、中学与一中联办。,4/16/2026,82,项目运作策略（三）,价格策略,龙凤都城建议采用,低开高走,的价格策略，低开高走是房产营销最常用的策略，低开的目的是吸引市场视线，其线路是为了,价格的