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,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第二十一章 租 赁,租赁概述,承租人的会计处理,出租人的会计处理,售后租回的会计处理,第一节 租赁概述,一、与租赁相关的定义,租赁,租赁期,租赁开始日,租赁期开始日,担保余值,未担保余值,最低租赁付款额,或有租金,履约成本,最低租赁收款额,初始直接费用,二、租赁的分类,承租人和出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。,满足下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁。,（一）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人,（二）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权,（三）租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（,75,，含,75,）,（四）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值（大于等于,90,）；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值（大于等于,90,）,（五）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。,例题,1,：租赁开始日是指（）。,A,。承租人进行会计处理的日期,B,。租赁各方就主要租赁条款作出承诺日,C,。是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者,D,。是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较晚者,答案：,C,例题：关于租赁，下列说法中正确的是（）。,融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。其所有权最终一定转移。,在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人的租赁一定是融资租赁。,租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用的租赁也可能属于经营租赁,D,。在租赁期届满时，租赁资产的所有权未转移给承租人的租赁一定是经营租赁。,答案：,B,例题：最低租赁收款额是指（）。,在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的各种款项（不包括或有租金和履约成本），加上有承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。,在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的各种款项（包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。,C,。最低租赁付款额加上独立于承租人和出租人、但在财务上有能力担保的第三方对出租人担保的资产余值,D,。最低租赁付款额,答案：,C,例题：担保余值，就出租人而言，是指（）。,由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值,在租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值,就出租人而言的担保余值加上独立于承租人和出租人、但在财务上有能力担保的第三方担保的资产余值,D,。是指由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值加上独立于承租人和出租人、但在财务上有能力担保的第三方担保的资产余值。,答案：,D,例题：未担保余值，指租赁资产余值中扣除就（）而言的担保余值以后的资产余值,承租人,承租人和出租人,第三方,出租人,答案：,D,第二节 承租人的会计处理,一、承租人对经营租赁的会计处理,1,、对于经营租赁的租金，承租人应当在租赁期内各个期间按照直线法计入相关资产成本或当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。,2,、承租人发生的初始直接费用，应当计入当期损益。,3,、或有租金应当在实际发生时计入当期损益。,4,、在某些情况下，出租人可能对经营租赁提供激励措施，如免租期、承担承租人的某些费用等。在出租人提供了免租期的情况下，承租人应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内，按直线法或其他合理的方法进行分摊，免租期内应确认租金费用。在出租人承担了承租人的某些费用的情况下，承租人应将该费用从租金总额中扣除，并将租金余额在租赁期内进行分摊。,二、承租人对融资租赁的会计处理,（一）租赁期开始日的会计处理,在租赁期开始日，承租人通常应当将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费用。,会计分录为：,借：固定资产（或在建工程）（,租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者,）,未确认融资费用,贷：长期应付款（最低租赁付款额）,1,、承租人在计算最低租赁付款额的现值时，,注：,租赁内含利率，是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。,应当采用,租赁内含利率,作为折现率；,应当采用租赁合同规定的利率作为折现率。,应当采用同期银行贷款利率作为折现率。,2,、承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等初始直接费用，应当计入租入资产价值。,会计分录为：,借：固定资产（或在建工程）,贷：银行存款,（二）未确认融资费用的分摊,未确认融资费用应当在租赁期内各个期间进行分摊。承租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资费用。,会计分录为：,每期未确认融资费用摊销,=,期初应付本金余额,实际利率,=,（期初长期应付款余额,-,期初未确认融资费用余额）,实际利率,借：财务费用,贷：未确认融资费用,未确认融资费用的分摊率的确定具体分为下列几种情况,:,1.,以出租人的租赁内含利率为折现率将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租赁资产入账价值的，应当将租赁内含利率作为未确认融资费用的分摊率。,2.,以合同规定利率为折现率将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租赁资产入账价值的，应当将合同规定利率作为未确认融资费用的分摊率。,3.,以银行同期贷款利率为折现率将最低租赁付款额折现，且以该现值作为租赁资产入账价值的，应当将银行同期贷款利率作为未确认融资费用的分摊率。,4.,以租赁资产公允价值为入账价值的，应当重新计算分摊率。该分摊率是使最低租赁付款额的现值等于租赁资产公允价值的折现率。,（三）租赁资产折旧的计提,1,折旧政策,承租人应当采用与自有固定资产相一致的折旧政策计提租赁资产折旧。如果承租人或与其有关的第三方对租赁资产余值提供了担保，则应计提的折旧总额为融资租入固定资产的入账价值扣除担保余值后的余额；如果承租人或与其有关的第三方未对租赁资产余值提供担保，则应提的折旧总额为租赁开始日固定资产的入账价值。,应注意的是：,在计提固定资产折旧时应扣除承租人担保余值。,2,折旧期间,如果能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。,（四）履约成本的会计处理,履约成本应在实际发生时，通常计入当期损益。,（五）或有租金的会计处理,或有租金应当在实际发生时计入当期损益（销售费用等）。,（六）租赁期届满时的会计处理,1,返还租赁资产,（,1,）如果存在承租人担保余值,（,2,）如果不存在承租人担保余值,借：长期应付款（担保余值）,累计折旧,贷：固定资产,借：累计折旧,贷：固定资产,2,优惠续租租赁资产,如果承租人行使优惠续租选择权，则应视同该项租赁一直存在而作出相应的会计处理，如继续支付租金等。如果租赁期届满时承租人没有续租，承租人向出租人返还租赁资产时，其会计处理同上述返还租赁资产的会计处理。,3,留购租赁资产,a.,借：长期应付款（购买价款）,贷：银行存款,b.,借：固定资产,生产用固定资产等,贷：固定资产,融资租入固定资产,2008,年,注会 会计,轻松过关,325,页 三、计算及会计处理题第一小题,（,1,）本租赁属于融资租赁。,理由：该最低租赁付款额的现值,=800*3.4651+300*0.7921=3009.71,万元，占租赁资产公允价值（,3100,万元）的,90%,以上，因此符合融资租赁的判断标准。,（,2,）起租日的会计处理,最低租赁付款额,=800*4+300=3500,万元,租赁资产的入账价值,=3009.71,万元,未确认融资费用,=3500,3009.71=490.29,万元,借：固定资产,-,融资租入固定资产,3009.71,未确认融资费用,490.29,贷：长期应付款,-,应付融资租赁款,3500,（,3,）,1,、,2006,年,12,月,31,日,支付租金：,借：长期应付款,-,应付融资租赁款,800,贷：银行存款,800,确认当年应分摊的融资费用：,3009.71*6%=180.58,万元,借：财务费用,180.58,贷：未确认融资费用,180.58,计提折旧,=,（,3009.71,300,）,/4=677.4275,万元,借：制造费用,-,折旧费,677.4275,贷：累计折旧,677.4275,2,、,2007,年,12,月,31,日,支付租金：,借：长期应付款,-,应付融资租赁款,800,贷：银行存款,800,确认当年应分摊的融资费用：,【3009.71-,（,800-180.58,）,】*,6%,=143.42,万元,借：财务费用,143.42,贷：未确认融资费用,143.42,借：制造费用,-,折旧费,677.4275,贷：累计折旧,677.4275,3,、,2008,年,12,月,31,日,支付租金：,借：长期应付款,-,应付融资租赁款,800,贷：银行存款,800,确认当年应分摊的融资费用：,【3009.71-,（,800-180.58,）,-,（,800-143.42,）,】*,6%=104.02,万元,借：财务费用,104.02,贷：未确认融资费用,104.02,借：制造费用,-,折旧费,677.4275,贷：累计折旧,677.4275,4,、,2009,年,12,月,31,日,支付租金：,借：长期应付款,-,应付融资租赁款,800,贷：银行存款,800,确认当年应分摊的融资费用：,490.29-180.58-143.42-104.02=62.27,万元,借：财务费用,62.27,贷：未确认融资费用,62.27,借：制造费用,-,折旧费,677.4275,贷：累计折旧,677.4275,归还设备,借：长期应付款,-,应付融资租赁款,300,累计折旧,2709.71,贷：固定资产,-,融资租入固定资产,3009.71,第三节 出租人的会计处理,一、出租人对经营租赁的会计处理,1,、出租人应当按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内。,2,、出租人在经营租赁下收取的租金应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为收入；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。,3,、在某些情况下，出租人可能对经营租赁提供激励措施，如免租期、承担承租人的某些费用等。在出租人提供了免租期的情况下，出租人应将租金总额在整个租赁期内，而不是在租赁期扣除免租期后的期间内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入。在出租人承担了承租人的某些费用的情况下，出租人应将该费用从租金总额中扣除，并将租金余额在租赁期内进行分配。,二、出租人对融资租赁的会计处理,（一）租赁债权的确认,由于在融资租赁下，出租人将于租赁资产所有权有关 的风险和报酬实质上转移给承租人，将租赁资产的使用权长期转让了承租人，并以此获取租金，因此，出租人的租赁资产在租赁开始日实际上就变成了收取租金的债权。出租人应在租赁期开始日，将,租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为长期应收款的入账价值,，同时记录,未担保余值,；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和与其现值之和的,差额,确认为,未实现融资收益,。,正确的表述为：在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额作为长期应收款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额及未担保余值之和与融资租赁资产的公允价值和初始直接费用之和的差额确认为未实现融资收益。,（二）未实现融资收益分配的会计处理,未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配。出租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资收入。,（三）应收融资租赁款坏账准备的计提,对应收融资租赁款减去未实现融资收益的差额部分合理计提坏账准备。,（四）未担保余值发生变动的会计处理,出租人至少应当于每年年度终了，对未担保余值进行复核。,未担保余值增加的，不作调整。,借：银行存款,贷：长期应收款,借：未实现融资收益,贷：租赁收入,有证据表明未担保余值已经减少的，应当重新计算租赁内含利率，将由此引起的租赁投资净额的减少，计入当期损益；以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认融资收入。,已,确认损失的未担保余值得以恢复的，应当在原已确认的损失金额内转回，并重新计算租赁内含利率，以后各期根据修正后的租赁投资净额和重新计算的租赁内含利率确认融资收入。,（五）或有租金的会计处理,或有租金应当在实际发生时计入当期损益。,（六）租赁期届满时的会计处理,1,收回租赁资产：,（,1,）存在担保余值，不存在未担保余值,借：融资租赁资产,贷,：长期应收款（担保余值,）,如果收回租赁资产的价值低于担保余值，则应向承租人收取价值损失的补偿金。,借：其他应收款,贷：营业外收入,（,2,）存在担保余值，同时存在未担保余值,借：融资租赁资产,贷,：长期应收款（担保余值）,未担保余值（未担保余值）,如果,收回租赁资产的价值扣除未担保余值后的余额低于担保余值，则应向承租人收取价值损失补偿金,借：其他应收款,贷,：营业外收入,（,3,）存在未担保余值，不存在担保余值,借：融资租赁资产,贷,：未担保余值（未担保余值）,（,4,）担保余值和未担保余值均不存在,无需作会计处理。,2,优惠续租租赁资产,如果承租人行使优惠续租选择权，视同该项租赁一直存在。,3,留购租赁资产,承租人,行使了优惠购买选择权,借：银行存款,贷,：长期应收款（优惠购买价）,如果,存在未担保余值,借：营业外支出,贷,：未担保余值,2008,年,注会 会计,轻松过关,1 326,页 三、计算及会计处理题第,3,小题,（,1,）本租赁未融资租赁,理由：最低租赁收款额的现值为,201,万元，大于租赁资产原账面价值,90%,，即,20*90%=18,万元。满足融资租赁的标准，因此，,B,公司应当将该租赁认定未融资租赁。,（,2,）最低租赁收款额,=60*4=240,万元,最低租赁收款额的现值,=201,万元,未实现融资收益,=240-201=39,万元,借：长期应收款,-,应收融资租赁款,240,贷：融资租赁资产,200,银行存款,1,未实现融资收益,39,未实现融资收益分配表,2005,年,12,月,31,日 单位：万元,日期,租金,确认的融资收入,租赁投资净额减少额,租赁投资净额余额,1,2,3=,期初,5*7.49%,4=2 3,期末,5=,期初,5-4,2005.12.31,201,2006.12.31,60,150549,元,449451,元,1560549,元,2007.12.31,60,116885.12,元,483114.88,元,1077434.12,元,2008.12.31,60,80699.82,元,519300.18,元,558133.94,元,2009.12.31,60,41866.06,元,558133.94,元,0,合 计,240,39,万元,201,万元,（,4,）,2006,年,12,月,31,日，收到第一期租金：,借：银行存款,60,贷：长期应收款,-,应收融资租赁款,60,2006,年确认融资收入时：,借：未实现融资收益,150549,贷：租赁收入,150549,2007,年,12,月,31,日，收到第二期租金：,借：银行存款,60,贷：长期应收款,-,应收融资租赁款,60,2007,年确认融资收入时：,借：未实现融资收益,116885.12,贷：租赁收入,116885.12,2008,年,12,月,31,日，收到第三期租金：,借：银行存款,60,贷：长期应收款,-,应收融资租赁款,60,2008,年确认融资收入时：,借：未实现融资收益,80699.82,贷：租赁收入,80699.82,2009,年,12,月,31,日，收到第四期租金：,借：银行存款,60,贷：长期应收款,-,应收融资租赁款,60,2009,年确认融资收入时：,借：未实现融资收益,41866.06,贷：租赁收入,41866.06,（,5,）,2008,年,12,月,31,日，根据合同规定影响,A,公司收取经营分享收入,借：应收账款,15,贷：租赁收入,15,2009,年,12,月,31,日，根据合同规定影响,A,公司收取经营分享收入,借：应收账款,20,贷：租赁收入,20,第四节 售后租回交易的会计处理,一、售后租回交易的定义,售后,租回交易，是指卖主（即承租人）将一项自制或外购的商品出售后，又将该项资产从买主（即出租人）租回。,二、售后租回交易的会计,处理,如果,售后租回交易被认定为,融资租赁,，那么，这种交易实质上转移了买主（即出租人）所保留的与该项租赁资产的所有权有关的全部风险和报酬，是出租人提供资金给承租人并以该项资产作为担保，因此，,售价与资产账面价值之间的差额,（无论是售价高于资产账面价值还是低于账面价值）,在会计上均未实现,，其实质是，售价高于资产账面价值实际上在出售时高估了资产的价值，而售价低于资产账面价值实际上在出售时低估了资产的价值，卖主（即承租人）应将售价与资产账面价值的差额（无论是售价高于资产账面价值还是低于账面价值）予以递延，并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊，,作为折旧费用的调整,。按折旧进度进行分摊是指对该项租赁资产计提折旧时，按与该项资产计提折旧所采用的折旧率相同的比例对未实现售后租回损益进行分摊,。,（一）售后租回形成融资租赁,售后,租回交易认定为,经营租赁,的，在没有确凿证据表明售后租回交易是按照公允价值达成的情况下，,售价低于公允价值的，应确认当期损益，,如果损失将由低于市价的,未来付款额补偿的，应将其递延,，并按,租赁付款比例,分摊于预计的资产使用期限内。售价高于公允价值的，其高出公允价值的部分应予递延，并在预计的资产使用期限内摊销。售后租回资产公允价值与账面价值的,差额确认为当期损益,。,本章小结：,1.,掌握最低租赁付款额和最低租赁收款额的计算；,2.,租赁类型的判断；,3.,经营租赁类型中关于涉及免租期的会计处理；,4.,掌握融资租赁中承租人的会计处理；,5.,售后租回形成经营租赁的会计处理。,（二）售后租回形成经营租赁,结 束,（一）租赁,是指在约定的期间内，出租人将资产使用权让与承租人，以获取租金的协议。,注意租赁的主要特征。,（二）租赁期,是指租赁合同规定的不可撤销的租赁期间。如果承租人有权选择续租该资产，并且在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权，不论是否再支付租金，续租期也包括在租赁期之内。,（三）租赁开始日,是指租赁协议日与租赁各方就主要租赁条款作出承诺日中的较早者。,在租赁开始日，承租人和出租人应当将租赁认定为融资租赁或经营租赁以及金额。,（四）租赁期开始日,是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，表明租赁行为的开始。在租赁期开始日，承租人应当对租入资产、最低租赁付款额和未确认融资费用进行初始确认；出租人应当对应收融资租赁款、未担保余值和未实现融资收益进行初始确认。,（五）,担保余值,就承租人而言，是指由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值；就出租人而言，是指就承租人而言的担保余值加上独立于承租人和出租人的第三方担保的资产余值。,（六）,未担保余值,是指租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值。,（七）最低租赁付款额,是指在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值。,承租人有购买租赁资产选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权的，购买价款应当计入最低租赁付款额。,（八）或有租金,是指金额不固定、以时间长短以外的其他因素（如销售量、使用量、物价指数等）为依据计算的租金。,（九）履约成本,是指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。,（十）最低租赁收款额,是指最低租赁付款额加上独立于承租人和出租人的第三方对出租人担保的资产余值。,（十一）初始直接费用,是指在租赁谈判和掐你的那个租赁协议的过程中发生地可直接归属于租赁项目的费用。承租人发生地初始直接费用，通常印花税、佣金、律师费、差旅费、谈判费等。,