【融侨·紫薇馨苑】营销推广执行方案214446633..ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,【,融侨,紫薇馨苑,】2007,年度营销推广,执行方案,易居中国,二,00,七,年,一,月二日,五指论,放水养鱼,马尔它法,拨草寻蛇法,代烛法,借鸡下蛋,理性 沉淀 过滤,找出事物的症结本质,先点希望之火，,寻找成功经验。,整合 借势,确定思路 展开攻势,今天，我们运用,“,五指论,”,展开对,融侨紫薇馨苑的深度分析与理解。,并围绕,“,五指论,”,的五大方面,向各位领导汇报,融侨紫薇馨苑,2007,年度营销执行方案,。,拨草寻蛇法,代烛法,借鸡下蛋法,放水养鱼,马尔它法,关键词：理性 沉淀 过滤,第一章,06,年度营销回顾,第二章,06,年度分析借鉴,第三章,07,年度营销核心点,第一章,06,年度营销回顾,销售情况回顾,截至,12,月,31,日，融侨,紫薇馨苑项目共完成销售套数,1056,套，总销售面积,118006,平方米，总销售金额,42057,万,元。,实收,价格走势回顾,实收,均价,时间,4.22,5,月,6,月,7,月,11,月,12,月,8,月,9,月,10,月,4000,3900,3800,3700,3600,3500,3517,3562,3623,3623,3689,3687,3780,3917,4090,营销大事件回顾,开盘,5,月,1,日,6,月,10,日,融侨之夜,4,月,22,日,蓝调,class,酒会,圣诞节,促销,12,月,16,日,12,月,24,日,10,月,28,日,10,月,1,日,中秋节,促销,9,月,23,日,产品推介会,9,月,2,日,扶贫活动,12,月,30,日,围棋活动,融侨会成立,7,月,15,日,世界杯,竞猜,五一促销,营销推广节奏回顾,美丽的,80,万平方温馨家园,8,月,4,月,22,日,11,月,蓝调,class,美丽馨家园,时尚馨生活,我们的价格一直在攀升我们的品质一直在提高我们的客户一直在变化我们的产品一直在升级,回顾,06,年度，我们可以看到,我们,在,06,年度完成了融侨紫薇馨苑营销格调的“三级跳”！,第二章,06,年度分析,借鉴,成功点,SP,活动的有效性,销售控制的策略性,客户挖掘的及时性,产品配比的补充性,不足点,推售节奏的可控性,工程节点的配合性,产品配比的预判性,品牌融合的一致性,第三章,07,年度营销核心点,因此，,07,年度的营销推广，我们必须：,以,品质大盘的思维,既展现品质生活的意境,又须注重阶段的实效性,完成项目品牌与企业品牌的完美融合,更必须完成新品的高格调高品质入市,也就是说，,我们必须,完成以下三个营销核心点：,如何推售二期二批房源新品,如何化解高层销售疑难,如何使项目形象再上一个台阶,我们该运用何种营销理念完成,07,年度的三个营销核心点？,让我们进入,07,年度推售的产品分析。,马 尔 它 法,拨草寻蛇法,代 烛 法,借鸡下蛋法,放 水 养 鱼,关键词：找出事物的本质,第四章,07,年推售产品分析,第五章,07,年度推售节奏分析,第四章,07,年推售产品分析,07,年推售产品的特质：,户型,剩余套数,剩余面积,面积比例,一房,185,13492.43,3.9%,二房,小二房,200,17563.3,5.1%,37.4%,大二房,1095,110288.78,32.3%,三房,小三房,301,32191.23,9.4%,48.6%,大三房,1026,133685.77,39.2%,四房,小四房,65,9130.06,2.7%,5.3%,大四房,54,8853.56,2.6%,五房,8,1724.84,0.5%,复式,101,13720.5,4%,合计,3035,340650,100%,07,年的产品以大二房及大三房为主,相应地，我们必须面临二次置业及二次置业以上的客户群体,第,五,章,07,年推售,节奏,分析,更为重要的是,07,年,7,8,月面临一期交房,推售内容,形象入市,内部认购,正式入市,开盘营销,二期二批小高层,07.3,4,07.4,5,07.6,07.8,商业街,6,幢高层,07.8,9,07.9,10,07.11,销售控制配合,新品入市,信息传递,客户积累,及意向统计,客户关,系维护,成交客,户答谢,再,分析,07,年度的预定节奏,3,月之前的承前启后工作的坚实，,5,月的高调入市显得尢为重要！,因此，,07,年度营销总纲浮出水面！,在,明确营销核心点、年度重要工作节点、,07,年产品特质后，,拨草寻蛇法,代 烛 法,借鸡下蛋法,放 水 养 鱼,马 尔 它 法,关键词：,先点希望之火，,第六章 营销总纲,第,七,章,营销理念,第,六,章,营销总纲,三大,关键词,在营销,核心点的指导下，结合,07,年的工作节点，延伸出以下,品质提升,承诺兑现,品牌营销,优化场地营销，展现项目实景，以“体验式”生活馆模式体现项目特质，进一步提升品质,提前展现,坡地,景观特点，增设销售案场运动、休闲、娱乐设施，确定地面景观、停车位,融汇,项目品牌与企业品牌，将“好房子 融侨造”的标准与项目产品特质，高品质大盘形象有机地结合，深化品牌营销理念及效果。,在营销,总纲的要求下，拟定,07,年度的营销原则,协同营销,1,、项目品牌与企业品牌互动,以企业品牌营销为核心，以项目营销为重点，整合娱乐资源、商业资源，全面提升项目的社会影响力、品牌影响力。,2,、分区营销高调入市,二期二批产品与商业街,6,幢高层分区高调进入市场推售，并细分目标客户群体感受，制定针对性营销策略，相互策应。,齐头并进,期房与现房销售并重，以期房营销为项目形象、品提升的着力点,;,现房销售推进项目整体销售速度，完成资金回笼的速度要求。,情景感受,以一期坡地景观实景呈现为联结点，全面展现融侨紫薇馨苑居住品质、生活品质，加强销售案场的情景营造，达到全面提升项目品质形象的目的。,在,营,销原则的指引下，,如何借助二期二批房源、商业街,6,幢高层新品入市的契机,，完成项目形象、品质全面提升，将成为我们制定,07,年度营销理念、营销线索的核心思想。,第,七,章,营销理念,我们再次深入分析二期二批,的,产品及优势,户型,剩余套数,剩余面积,面积比例,一房,二房,小二房,3.6%,大二房,23,2285.75,3.6%,三房,小三房,25,2828.22,4.5%,76.4%,大三房,347,44928.52,71.9%,四房,小四房,9,1192.5,1.9%,15.9%,大四房,54,8853.56,14%,复式,12,2313.3,3.7%,我们得出这样的结论：,高,品质,产品质素区内最高,优区位,社区区域位置最好,大户型,户型布局最优化,好景观,坡地景观最优质，,景观视野最良好,南北通透,所有产品均为板式结构,.,二期二批产品是融侨紫薇馨苑最靓丽的风景线！,舒适尺度 大户风范,产品尺度是宽敞的,景观视野是宽敞的,生活尺度是宽敞的,所有一切均是宽敞的,可以这样来概括二期二批产品,宽,由此进入我们的视野,宽心 宽景 宽,HOUSE,成为,07,年年度融侨紫薇馨苑二期二批的核心营销理念。,在营销,理念的指导下，延伸出二期二批产品的推广案名,。,融 园,由此应运而生！,融 园,融洽融合,融汇精华,和谐,尺度,品质代言,园林的景观的,圆满的谐音,优质景观的代言者,共同组成优质生活意境的代言者，同时代表一种高品质的园林景观，又与融侨集团的“融”字不谋而言，也蕴含生活追求的目标与项目的归结点！,舒适尺度舒适生活的共同体,营销,理念与案名结合,宽心宽景宽,HOUSE,融 园,视觉表现,|,LOGO,视觉表现,|,吊旗,视觉表现,|,户外,视觉表现,|,户外,视觉表现,|,围墙,视觉表现,|,报纸,视觉表现,|,报纸,视觉表现,|,报纸,确定案名及营销理念后，延伸出,具体,营销手法,组合,售楼部氛围渲染,宽,HOUSE,的个性包装,针对性的媒介推广,客户的口碑传播,意向客户的电话跟访逼定,五 点,一 线,户外广告一线,五点一线,SPG,推广战略,S(,精神,),P(,产品,),G(,魅力,),本项目的,人文精神,和文化品质感,大盘的,高档居住,超越产品,本身的附加值,人与人,/,人与自然,人与自我,大盘高档住宅品质,生活品质,/,居住感受,升值潜力,高层次需求,精神和物质的,双满足,中国当代,居住新趋势,融园又该,如何,完成实施、深入人心？,由此，延伸出二,期二批营销,节点,1,2,5,3,6,4,8,7,10,9,时间,客户积累,案场,包装,体验营销,资料准备,户外更换,内部认购,品质提升,开盘营销,客户维护,一期交房,高调入市,承前启后,实景展现,集中引爆,我们再进入商业街,6,幢高层的细化分析,户型,剩余套数,剩余面积,面积比例,一房,二房,小二房,27.3%,大二房,256,25712.64,27.3%,三房,小三房,132,16186.5,17.1%,70.85%,大三房,400,50566.96,53.75%,四房,小四房,大四房,五房,8,1724.84,1.8%,均为高层,大二房大三房为主力户型,街区布置为区域特质,商业配套生活便利为特点,我们发现以下特点,虽然仍为大户型为主力的产品，但完全不同于二期 二批融园的特质！,这,6,幢,高层为我们带来的是另一种生活感受，那就是,换句话说,街 区,街区代表着,年轻、时尚,前卫、活力,便捷、繁华,而,对应的群体相应的又是另一个阶层的群体,他们,年轻、崇尚时尚他们充满活力、渴望激情他们享受繁华、追求品位,而,对应的群体相应的又是另一个阶层的群体,我们把他们定义为,后,CLASS,阶层,在,目标客户群体的需求与定义下，直接延伸出,6,幢高层的案名,街区,CLASS,活力时尚,繁华便捷,潮流品味,既是对蓝调,CLASS,的延伸,又代表另一群体后,CLASS,阶层,共同演绎出街区的、时尚的生活方式,由此，案名延伸出主题推广语,：,街区,CLASS CLASS,的街区,视觉表现,|,LOGO,视觉表现,|,导示,视觉表现,|,导示,视觉表现,|,报纸,视觉表现,|,报纸,视觉表现,|,报纸,10,11,12,时间,案场,包装资料准备,户外更换,内部认购,品质提升,开盘营销,客户维护,高调入市,结合推售时间节点安排，营销节点如下：,结合分区推售节点，全面营销节点安排如下：,1,2,5,3,6,4,8,7,10,9,时间,客户积累,案场,包装,体验营销,资料准备,户外更换,三期内部认购,一期品质提升,三期开盘营销,客户维护,一期交房,三期（二期二批）高调入市,12,11,四期（,6,幢高层）高调入市,四期,客户积累,四期,开盘,在营销,节点的指导下，延伸推售方式及房源销售控制,拨草寻蛇法,借鸡下蛋法,代 烛 法,放 水 养 鱼,马 尔 它 法,关键词：,整合 借势,第八章 价格策略及走势,第九章 房源配比及节奏,第,八,章,价格策略及走势,结合一期现有房源销售，针对三期（二期二批），四期（,6,幢高层）产品的特点，,07,年度各分区价格策略,及走势,如下：,分期,实收均价,销售表价,销售起价,上涨幅度,上涨时间,三期（二期二批）,4500,元,/,m,2,4585,元,/,m,2,4300,元,/,m,2,30-50,元,/,m,2,5/8/9/10/11,四期（,6,幢高层）,3900,元,/,m,2,3974,元,/,m,2,3650,元,/,m,2,30,元,/,m,2,11/12/08.1,二期,4350,元,/,m,2,4432,元,/,m,2,50,元,/,m,2,4/5/9/10/,一期,3850,元,/,m,2,3923,元,/,m,2,40,元,/,m,2,6/7/8,第,九,章 房源配及节奏,结合,06,年度一期营销情况,，针对,（三期）二期二批、四期（,6,幢高层）产品特质，拟定,07,年度房源配比及节奏,。,时间,1,3,4,8,9,10,11,12,主推房源,1,及,15,号楼,三期,板式小高层,三期板式小高层,四期,高层,配合推售,二期,一批板式小高层,二期,剩余房源,二期剩余房源,三期,板式小高层,推售手法,对比引导销售,期房现房,并进,期房现房并进,对比引导,完成营销理念、营销节点安排、推售节奏安排下，各阶段具体营销策略如下：,拨草寻蛇法,放水养鱼,代 烛 法,借鸡下蛋,马 尔 它 法,关键词：,确定思路 展开攻势,第九章 阶段营销执行策略,阶段营销策略,第一阶段 承前启后,时间：,2007,年,1,月,-2,月,阶段营销概念总述：,本阶段横跨元旦、春节双节的时间节点，在本阶段，既是对,06,年度营销工作的盘点总结，也是对,07,年度营销工作的一个开拓点。,在,2006,年度，本项目,完成销售,1056,套,（截至,12,月,31,日）,，,其中，通过老带新方式成交的共有,107,套,，占已销售总套数的约,10,。通过以上数字可以看出，本项目在老带新方面的挖掘深度还不够。,挖掘老业主的潜力，提高老带新的成交比例，对本项目而言，有着重要的战略意义。扩大老带新的影响范围，不但是扩大客群的有效方式，同时也为项目树立良好的市场口碑建立了坚实的基础。有了这样的基础，,07,年度的营销工作就可以以老带新为突破口展开。,在这样的一个背景之下，本阶段的主要营销工作以维护老业主、利用双节的节日机会进行广泛的业主答谢为主展开。,sp,活动,是本阶段营销推广工作的重点组成部分。在春节前（,1,月,20,日）举行业主联欢游园活动，对老业主进行广泛的答谢，并进行业主联欢，使业主在活动中对项目产生归属感是活动的目的之一，为年中的交房工作提前作出准备；在活动中能够为本项目聚集更广泛的人气，激发老带新的成交积极性，是本阶段活动的另一个目的，因此，在激励政策方面，本阶段应该有更具激励性的政策刺激老带新的成交。,本阶段的推广主题结合新年与年底获奖展开，主要以展示项目的成就和新年答谢为主，同时加大,1,号楼高层产品的优惠力度及销售力度，媒体推广以两条线平行展开：,品牌线：,项目获奖汇报及,06,年度项目成就展示,产品线：,1,号楼高层产品优势卖点展示及优惠政策,本阶段的销售政策以三部分为主：,1,、以年底促销优惠促进新客户的成交,2,、以对老客户的答谢、客户服务维护增强老客户的信心及项目忠诚度,3,、以奖励老带新的奖励政策刺激老客户的口碑传播积极性,第一阶段月度工作具体安排,时间：,1,月,-2,月,2007,年,1,月份营销工作安排,2007,年,1,月份营销工作安排,销售目标计划：,销售套数,60,套,销售金额,2700,万,产品放量安排：,1,月,22,日起正式发售,15,号楼高层产品，同时进行适量销控，保证产品供应配比。,2007,年,1,月份营销工作安排,1,房,小两房,大两房,小三房,大三房,四房,大户型,跃层,5,15,20,28,15,15,2,本月可售房源,一期、,15,、,38,、,39,、,45,、,50,、,51,号楼,物料准备安排：,工作内容,完成时间,责任人,15,号楼户型单张设计,1,月,18,日,李勇川,15,号楼户型单张制作,1,月,20,日,李友平,价格策略：,拉大高层（,1,号楼及,15,号楼）与板式小高层的价差，重新调整融侨紫薇馨苑各分期价格体系，将现有高层与板式小高层,400,元,/,平方米的价差,，调整至,800,元,/,平方米,，体现板式小高层的优势，将高层的性价比得到进一步的提升，实现积累客户快速成交。,2007,年,1,月份营销工作安排,Sp,活动安排：,活动时间,：,1,月,20,日、,21,日,活动地点,：销售中心,活动主题,：迎新春欢乐联谊游园活动。,活动方式,：邀约所有业主到场进行游戏联谊，增进业主与项目之间的联系及增进业主对项目的归属感。,活动优惠政策配合,：加大,1,号楼高层的优惠力度，延续对老带新客户的奖励政策。,2007,年,1,月份营销工作安排,2007,年,2,月份营销工作安排,产品放量安排：,2,月,1,日起适量放出部分销控房源，保证产品供应配比。,2007,年,2,月份营销工作安排,1,房,小两房,大两房,小三房,大三房,四房,大户型,跃层,5,15,20,28,15,15,2,本月可售房源,一期、,15,、,38,、,39,、,45,、,50,、,51,号楼,2007,年,2,月份营销工作安排,销售目标计划：,销售套数,60,套,销售金额,2700,万,2007,年,2,月份营销工作安排,媒体推广安排：,时间,媒体,主题,2,月,2,日,华商报,版,1,号楼、,15,号楼产品优势展示,购房送年货活动告知,2,月,9,日,华商报,版,恭贺新年,2007,年,2,月份营销工作安排,Sp,活动安排：,活动时间,：,2,月,3,日至,2,月,10,日,活动地点,：销售中心,活动主题,：迎新春购房送年货。,活动方式,：凡活动期间购房的客户除享受常规的优惠政策外，均可凭购房证明领取年货大礼。在活动期间成交的老带新客户，老客户也可领取一份年货大礼。,活动优惠政策配合,：加大,1,号楼高层的优惠力度，延续对老带新客户的奖励政策。,第二阶段 融园 高调上市,时间：,2007,年,3,月,-5,月,阶段总述,：,本阶段的营销工作主要是围绕,融园上市,展开，,3,月份至,4,月初进行融园的市场形象导入及客户积累工作，,4,月份的房展会将是融园高调上市的一次大的形象亮相，同时开始进行融园的内部认购，紧接着房展会后的五一黄金周开展一次以融园形象为主题的,sp,活动，将融园的内部认购推向高潮。,第二阶段月度工作具体安排,时间：,3,月,-5,月,2007,年,3,月份营销工作安排,为了在,07,年,4,月的房展会上能够达到高调上市的满意效果，从,3,月,1,日开始，对二期,融园,进行形象导入计划。,形象导入期安排,报纸媒体安排：,时间,媒体,发布主题,3,月,9,日,华商报,版,宽心生活,3,月,16,日,华商报,版,宽心生活,3,月,23,日,华商报,版,宽景住宅,3,月,30,日,华商报,版,宽景住宅,物料准备安排：,售楼部吊旗,售楼部形象墙,售楼部展板,宣传单页,户型单张,VI,延展,形象导入期安排,案场包装计划：,3,月,15,日开始进行案场全新的设计包装，包括销售中心内部、外场围墙、户外广告、看楼通道道旗等进行全新的设计包装，在,4,月,15,日前全部完成。,形象导入期安排,其他推广媒体配合：,网络媒体,户外广告,报纸媒体,华讯直递,形象导入期安排,市场导入期安排,为了给融园产品创造最大的市场空间，在形象导入期内，运用适当的价格策略及优惠策略，对二期一批的产品进行有效去化，去化目的是使融园产品上市后的产品供应配比达到预期的合理配比，并通过适当的控盘与放量节奏，有效的把握市场。,市场导入期安排,二期一批产品放量安排：,放量时间,：,3,月,1,日至,3,月,31,日,放量体量,：,放量后的产品配比（,1,、,2,月份的销售任务按计划完成后）,：,1,房,小两房,大两房,小三房,大三房,四房,大户型,跃层,5,15,20,28,15,15,2,本月可售房源,一期，,15,、,38,、,39,、,45,、,50,、,51,、,37,、,43,、,49,、,98,号楼，,二期一批产品价格走势安排：,为了给融园产品留出充分的市场价格空间，现阶段对二期一批剩余产品的价格不作调整。,市场导入期安排,3,月份销售任务目标：,市场导入期安排,销售套数,130,套,销售金额,5850,万,2007,年,4,月份营销工作安排,4,月,19,日至,4,月,22,日的房展会将是融园高调亮相的最佳机会，本月的推广工作将主要围绕房展会进行。,房展会亮相的同时开始进行融园的内部认购，从本月开始，销售工作将有两条线平行进行：,二期一批产品的放量销售,融园产品的内部认购,2007,年,4,月份营销工作安排,2007,年,4,月份营销工作安排,二期一批产品放量安排：,放量时间,：,4,月,1,日至,4,月,30,日,放量体量,：一期剩余产品，,15,号楼，,37,、,43,、,49,、,98,号楼。,2007,年,4,月份营销工作安排,融园产品放量安排：,放量时间,：,4,月,19,日至,4,月,30,日,放量体量,：,19,、,22,号楼,二期一批产品与融园产品放量后的产品配比：,2007,年,4,月份营销工作安排,1,房,小两房,大两房,小三房,大三房,四房,大户型,跃层,5,15,20,28,15,15,2,本月可售房源,一期，,15,、,38,、,39,、,45,、,50,、,51,、,37,、,43,、,49,、,98,号楼，,19,、,22,号楼,二期一批产品价格策略：,销售表价：,4432,元,/,平方米,实收均价：,4350,元,/,平方米,融园产品价格策略：,认购表均价：,4585,元,/,平方米,2007,年,4,月份营销工作安排,4,月份销售任务目标：,2007,年,4,月份营销工作安排,销售套数,130,套,销售金额,5850,万,2007,年,4,月份营销工作安排,报纸媒体安排：,时间,媒体,发布主题,4,月,6,日,华商报,版,宽心宽景宽,house,4,月,13,日,华商报,版,宽心宽景宽,house,4,月,18,日,华商报,版,房展会参观邀约,4,月,27,日,华商报,版,内部认购信息发布,2007,年,4,月份营销工作安排,其他推广媒体安排：,为配合年中,7,月份进行的陕北地区市场客户拓展计划，结合融园的高调亮相，在本月开始在陕北地区的榆林、神木、府谷、大柳塔地区发布户外广告，内容以融园形象和大户型产品为主。,房展会安排,主题,：,融园高调亮相,宽心宽景宽,house,案场包装配合,：,4,月,15,日前完成所有案场更新包装,推广配合,：报纸广告按预期安排，其他推广媒体按预期安排计划，短信及电话邀约客户提前,2,天完成。,促销优惠配合,：展会期间购房优惠并赠送礼品。,2007,年,4,月份营销工作安排,展位选择,：展场外主通道旁以样板间的形势设置展位,展位布置,：样板间、沙盘、宣传物料、谈判桌、展板等,置业顾问,：,6,名,看楼直通车,：,2,部,现场演艺,：安排现场演艺表演，聚集人气，吸引关注,2007,年,4,月份营销工作安排,房展会安排,2007,年,5,月份营销工作安排,房展会结束后的营销工作以扩大融园产品的市场认购为主，结合五一黄金周的时间节点，通过安排大型的,sp,活动，同时通过适当的控盘放量及价格策略，带动市场认购的一次高潮。,2007,年,5,月份营销工作安排,2007,年,5,月份营销工作安排,二期一批产品放量安排：,放量时间,：,5,月,1,日至,5,月,31,日,放量体量,：一期剩余产品，,15,号楼，,37,、,43,、,49,、,98,号楼。,2007,年,5,月份营销工作安排,融园产品放量安排：,放量时间,：,5,月,1,日至,5,月,31,日,放量体量,：,19,、,22,号楼,2007,年,5,月份营销工作安排,二期一批产品与融园产品放量后的产品配比：,1,房,小两房,大两房,小三房,大三房,四房,大户型,跃层,5,15,20,28,15,15,2,本月可售房源,一期，,15,、,38,、,39,、,45,、,50,、,51,、,37,、,43,、,49,、,98,号楼，,19,、,22,号楼,2007,年,5,月份营销工作安排,二期一批产品价格策略：,销售表价：,4482,元,/,平方米,实收均价：,4400,元,/,平方米,融园产品价格策略：,认购表均价：,4635,元,/,平方米,5,月份销售任务目标：,销售套数,130,套,销售金额,5850,万,2007,年,5,月份营销工作安排,2007,年,5,月份营销工作安排,报纸媒体安排：,时间,媒体,发布主题,5,月,11,日,华商报,版,宽心宽景宽,house,5,月,18,日,华商报,版,宽心宽景宽,house,5,月,25,日,华商报,版,宽心宽景宽,house,2007,年,5,月份营销工作安排,Sp,活动安排：,主题,：,宽体会,业主答谢联欢会,活动时间,：,5,月,6,日下午,2:00-5:00,活动目的,：交房前的业主答谢，向业主汇报工程进度及项目的新形象，并通过火热的现场气氛促进新客户成交。,促销优惠配合,：五一期间购房优惠并赠送礼品，老带新业主进行实物奖励。,2007,年,5,月份营销工作安排,Sp,活动安排：,活动地点,：,销售中心外场,活动方式,：现场文艺演出、业主抽奖,客户邀约,：邀约所有老客户与业主共同参加。,推广配合,：以网络、短信、电话邀约客户为主。,第三阶段 陕北拓展 一期交房,时间：,2007,年,6,月,-8,月,阶段总述,：,本阶段的主要工作以围绕一期部分产品交房为主展开。交房工作能否顺利进行，关系着项目的市场口碑声誉及后续推广营销工作能否顺利开展，关系重大，因此，交房前的严格自查、客户维护，严格交房程序是进行交房准备工作的重要组成部分。,陕北地区的市场拓展是扩大本项目产品市场的重要阵地，在房展会、五一两个大节点过后，我们有充分的精力进行陕北地区的专题市场拓展计划。,第三阶段月度工作具体安排,时间：,6,月,-8,月,2007,年,6,月份营销工作安排,为迎接,8,月,31,日,2-6,号楼的交房工作，在本月，进行一些以围绕交房为中心的活动，媒体推广也可以配合进行关于交房的一系列正面宣传。,同时，为巩固扩大前期的市场推售成果，根据客户积累情况及客户需求，适当进行部分产品的市场放量，调整在售产品的户型配比。,2007,年,6,月份营销工作安排,2007,年,6,月份营销工作安排,产品放量安排：,放量时间,：,6,月,1,日至,6,月,30,日,放量体量,：,一期，,15,、,38,、,39,、,45,、,50,、,51,、,37,、,43,、,49,、,98,号楼，,19,、,22,、,21,、,23,号楼,2007,年,6,月份营销工作安排,产品放量后的产品配比：,1,房,小两房,大两房,小三房,大三房,四房,大户型,跃层,5,15,20,28,15,15,2,本月可售房源,一期，,15,、,38,、,39,、,45,、,50,、,51,、,37,、,43,、,49,、,98,号楼，,19,、,22,、,21,、,23,号楼,2007,年,6,月份营销工作安排,二期一批产品价格策略：,销售表价：,4482,元,/,平方米,实收均价：,4400,元,/,平方米,融园产品价格策略：,认购表均价：,4635,元,/,平方米,一期剩余产品价格上调,40,元,/,平米,2007,年,6,月份营销工作安排,6,月份销售任务目标：,销售套数,90,套,销售金额,4050,万,2007,年,6,月份营销工作安排,Sp,活动安排：,主题,：,欢庆六一,我心中的家：儿童绘画比赛,活动时间,：,6,月,2,日下午,2:00-5:00,活动目的,：通过我心中的家：儿童绘画比赛拉近与业主的感情距离，并向业主汇报工程进度及项目的新形象，为交房工作进行铺垫。,促销优惠配合,：活动期间购房优惠，参与家庭赠送礼品，获奖家庭进行实物奖励。,2007,年,6,月份营销工作安排,活动地点,：,销售中心外场,活动方式,：现场绘画，现场评奖,客户邀约,：主要邀约,2-6,号楼的业主参加。,推广配合,：以网络、短信、电话邀约客户为主。,Sp,活动安排：,模拟收房活动安排,：,2007,年,6,月份营销工作安排,活动时间,：,6,月,18,日至,6,月,22,日,参与人员,：营销部、工程部、行政部、易居,活动目的,：通过模拟客户收房进行收房流程的预演及工程质量的自查自纠，发现问题，并对存在问题进行及时整改。,主要内容,：,2-6,号楼的收房模拟预演，并找出工地形象、工程质量、收房流程中存在的问题。,2007,年,6,月份营销工作安排,Sp,活动安排：,主题,：,我心中的家：业主装修设计比赛,活动时间,：,6,月,25,日,-7,月,31,日征稿，,8,月,11,日进行颁奖活动,活动目的,：通过我心中的家：业主装修设计比赛拉近与业主的感情距离，并向业主汇报工程进度及项目的新形象，为交房工作进行铺垫。,2007,年,6,月份营销工作安排,Sp,活动安排：,活动方式,：广泛征集设计稿件，由业主投票评奖,参与人员,：不限参与人员，同时邀约,2-6,号楼的业主共同参与。,推广配合,：以网络为主要媒体发布，短信、报纸媒体配合进行活动宣传。,2007,年,6,月份营销工作安排,时间,媒体,发布主题,6,月,8,日,华商报,版,绘画比赛获奖作品发布,6,月,15,日,华商报,版,工程进度信息发布,6,月,22,日,华商报,版,宽心宽景宽,house,6,月,25,日,华商报,版,装修设计比赛信息发布,6,月份报纸媒体安排：,2007,年,7,月份营销工作安排,本月以陕北地区的市场拓展为主要营销工作。,同时，为配合陕北地区的市场推售，根据陕北地区的客户积累情况及客户需求，有针对性地进行部分产品的市场放量，调整在售产品的户型配比。,2007,年,7,月份营销工作安排,2007,年,7,月份营销工作安排,产品放量安排：,放量时间,：,7,月,1,日至,7,月,31,日,放量体量,：,一期，,15,、,38,、,39,、,45,、,50,、,51,、,37,、,43,、,49,、,98,号楼，,19,、,22,、,21,、,23,号楼,2007,年,7,月份营销工作安排,产品放量后的产品配比：,1,房,小两房,大两房,小三房,大三房,四房,大户型,跃层,5,15,10,23,30,15,2,本月可售房源,一期，,15,、,38,、,39,、,45,、,50,、,51,、,37,、,43,、,49,、,98,号楼，,19,、,22,、,21,、,23,号楼,2007,年,7,月份营销工作安排,二期一批产品价格策略：,销售表价：,4482,元,/,平方米,实收均价：,4400,元,/,平方米,融园产品价格策略：,认购表均价：,4635,元,/,平方米,一期剩余产品价格上调,40,元,/,平米,2007,年,7,月份营销工作安排,7,月份销售任务目标：,销售套数,95,套,销售金额,4275,万,2007,年,7,月份营销工作安排,时间,媒体,发布主题,7,月,6,日,华商报,版,装修设计比赛信息发布,7,月,13,日,华商报,版,宽心宽景宽,house,7,月,20,日,华商报,版,宽心宽景宽,house,7,月,27,日,华商报,版,工程进度信息发布,7,月份报纸媒体安排：,陕北地区市场拓展工作安排,2007,年,7,月份营销工作安排,市场拓展地点安排,神木县,大柳塔镇,府谷县,榆林市,北,2007,年,7,月份营销工作安排,陕北地区市场拓展工作安排,拓展主题,：,融园产品的产品推介及形象推介,拓展时间,：,7,月,17,日至,7,月,26,日,拓展目的,：通过产品推介，开拓当地的客户资源，收集客户资料，摸清市场需求，并实现一定量的客户去化。,拓展方式,：在当地召开产品推介会，通过当地的广告公司、政府机构等邀约目标客群参加。,2007,年,8,月份营销工作安排,2007,年,8,月份营销工作安排,本月以,2-6,号楼交房为主要营销工作，为配合交房工作的顺利进行，再次进行交房前的模拟预演并针对问题进行最后的整改。,7,月份的陕北市场拓展完成后，预计在本月会有较大的市场爆发，针对陕北市场的客户需求，进行有目的的产品放量，调整产品供应配比结构。,2007,年,8,月份营销工作安排,产品放量安排：,放量时间,：,8,月,1,日至,8,月,31,日,放量体量,：,一期，,15,、,38,、,39,、,45,、,50,、,51,、,37,、,43,、,49,、,98,号楼，,19,、,22,、,21,、,23,号楼，,2007,年,8,月份营销工作安排,产品放量后的产品配比：,1,房,小两房,大两房,小三房,大三房,四房,大户型,跃层,5,15,10,23,30,15,2,本月可售房源,一期，,15,、,38,、,39,、,45,、,50,、,51,、,37,、,43,、,49,、,98,号楼，,19,、,22,、,21,、,23,号楼,2007,年,8,月份营销工作安排,二期一批产品价格策略：,销售表价：,4482,元,/,平方米,实收均价：,4400,元,/,平方米,融园产品价格策略：,认购表均价：,4685,元,/,平方米,一期剩余产品价格上调,40,元,/,平米,2007,年,8,月份营销工作安排,8,月份销售任务目标：,销售套数,90,套,销售金额,4050,万,Sp,活动安排：,主题,：,我心中的家：业主装修设计比赛颁奖晚会,晚会活动时间,：,8,月,11,日下午,6:00-9:00,评选投票时间,：,8,月,2,日,-8,月,9,日,活动目的,：通过我心中的家：业主装修设计比赛拉近与业主的感情距离，并向业主汇报工程进度及项目的新形象，为交房工作进行铺垫。,2007,年,8,月份营销工作安排,2007,年,8,月份营销工作安排,Sp,活动安排：,投票方式,：网上及现场发布入选作品，网络投票,参与人员,：不限参与人员，同时邀约,2-6,号楼的业主共同参与。,推广配合,：以网络为主要媒体发布，短信、报纸媒体配合进行活动宣传。,活动方式,：现场文艺演出，获奖作品颁奖,2007,年,8,月份营销工作安排,时间,媒体,发布主题,8,月,3,日,华商报,版,装修设计比赛评奖信息发布,8,月,10,日,华商报,版,活动告知,8,月,24,日,华商报,版,宽心宽景宽,house,8,月,30,日,华商报,版,交房信息发布,8,月份报纸媒体安排：,2007,年,8,月份营销工作安排,模拟收房活动安排,：,活动时间,：,8,月,14,日至,8,月,17,日,参与人员,：营销部、工程部、行政部、易居,活动目的,：通过模拟客户收房进行收房流程的预演及工程质量的自查自纠，发现问题，并对存在问题进行及时整改。,主要内容,：,2-6,号楼的收房模拟预演，并找出工地形象、工程质量、收房流程中存在的问题。,2007,年,8,月份营销工作安排,交房安排,：,时间,内容,主要工作,8,月,13,日,成立交房工作领导小组,进行交房工作的具体安排,8,月,14,日,交房预演,发现问题，进行最后的整改,8,月,14,日,交房流程确定，开始物料准备,交房流程展板等,8,月,20,日开始,细节检查,问题整改,8,月,31,日,2-6,号楼开始交房,第四阶段 盛大开盘 集中引爆,时间：,2007,年,9,月,-12,月,阶段总述,：,本阶段以,融园开盘,、,高层产品上市,为主要工作节点。,开盘能否成功取决于两大重要因素：交房工作与客户积累量。交房的顺利进行是胜利开盘的前提因素，客户积累量的多少是开盘的决定性条件，只有这两项工作的顺利完成，开盘才有了成功的基础。,高层产品的上市也有着重大的阶段意义，不但是项目形象的又一次转型，同时也是客群结构的一次方向性调整。,第四阶段月度工作具体安排,时间：,9,月,-12,月,2007,年,9,月份营销工作安排,2007,年,9,月份营销工作安排,本月以,2-6,号楼交房为主要客户维护工作，同时，在,9,月下旬进行融园的盛大开盘，开盘的前期准备工作与交房工作相重叠，合理安排这两项工作是本月度营销工作的重中之重。,2007,年,9,月份营销工作安排,产品放量安排：,放量时间,：,9,月,1,日至,9,月,30,日,放量体量,：一期，,15,、,38,、,39,、,45,、,50,、,51,、,37,、,43,、,49,、,98,号楼，,19,、,22,、,21,、,23,号楼，,24,、,24,A,号楼,2007,年,9,月份营销工作安排,产品放量后的产品配比：,1,房,小两房,大两房,小三房,大三房,四房,大户型,跃层,5,15,20,28,15,15,2,本月可售房源,一期，,15,、,38,、,39,、,45,、,50,、,51,、,37,、,43,、,49,、,98,号楼