物业服务用房建议.doc

物业服务用房建议
1 物业服务用房总的配置要求      
1.1、物业用房面积为小区建筑面积的3.5‰~4‰（不含宿舍与食堂）；其中每期地上面积不小于150m2。
1.2 物业服务用房（地上部分）  地上部分：物业用房（客户服务前台区）每期地上面积不小于150m2。
1.3客户服务区是物业形象展示单位。为方便业主出入，应在每个组团地面首层分别设置一个客户服务区（客服中心前台和财务收费室）。其他物业服务办公区可在地下部分统一集中设置。
2.客户服务区功能要求：
2.1客服前台：客户接待区1间，面积不小于40 M2；呼叫中心室1间，面积不小于12 M2；客服经理办公室 1间，面积不小于16 M2；投诉接待区1间（靠近客户经理办公室）面积不小于15 M2；客服管家办公室 1间，面积不小于20 M2；品鉴馆1间，面积不小于30 M2；客户等待休息区1间，可与品鉴馆共用；洽谈室  1间，可与品鉴馆共用；吸烟室1间，有外窗，面积不小于8M2；卫生间，男女各1间，有通风措施，面积均不小于8M2。
2.2财务收费区：位置要求紧邻客服前台。收费区和财务室面积不小于10M2；应设置监控摄像头一台。
3 物业服务用房（地下部分）  地下部分：物业公司集中办公区：——（总体面积不小于2000m2）
应尽量设置在地面首层；如在地下室设置，应考虑直接对外的窗或采光井。
3.1.物业管理办公室区（约82M2）：物业总经理办公室1间，面积不小于12M2；信息部办公室1间，面积不小于10M2；信息部档案室1间 面积不小于20M2；会议室1间，面积不小于40M2。
3.2.工程管理区（约86＋100M2）：工程经理办公室1间，面积不小于12M2；工程部办公室1间，面积不小于10M2；调度热线值班室1间，面积不小于8M2；工作间1间，面积不小于30M2；更衣间1间，面积不小于20M2；卫生间（只设男卫生间），面积不小于6 M2（应不小于2个蹲位、2个小便斗）；
一级库房：面积不小于100M2。
3.3.秩序维护区（约47M2）：秩序维护经理办公室1间，面积不小于16M2；秩序维护部办公室1间，面积不小于16M2；接待室1间，面积不小于10M2；卫生间（分设男、女），面积不小于5M2。
3.4.环境管理区（约24M2）：保洁办公室1间，面积不小于12M2；保洁用品仓库1间，面积不小于12M2。
4 物业后勤用房    1.后勤区：——（总体面积不小于2000m2）
应尽量考虑设置直接对外的窗或采光井，安装新风换气管道，除湿设备。
4.1员工宿舍：维修工、秩序维护员、保洁员等的宿舍均可分散设置，但部门间应相对独立，以便集中管理。宿舍应设置管理室、公共活动室和晾晒空间。宿舍内应设置盥洗室和厕所。
4.2居室：（约  M2）
值班宿舍面积不小于16M2，按照1-2人住宿配置床、储物柜，宜单独设置卫生间及淋浴设备。
维修工宿舍人均面积5M2，每个居室的居住人数不超过4人。
保安及保洁宿舍人均面积5M2，每个居室的居住人数不超过6人。
贴临卫生间等潮湿房间的居室、储藏室的墙面应做防潮处理。
探亲房，两间，面积小于12M2，设置独立卫生间及淋浴设备。
4.3辅助房间：（约   M2）
公共厕所应设前室或经盥洗室进入，前室和盥洗室的门不宜与居室门相对。
公共厕所、盥洗室卫生设备配置如下表

设备种类
设备数量
男厕所
大便器
每15人设置1个

小便器
每15人设置1个

污水池
1个

洗手盆
与盥洗室分设的公共厕所设1个
女厕所
大便器
每10人设置1个

污水池
1个

洗手盆
与盥洗室分设的公共厕所设1个
盥洗室
盥洗龙头
每10人设置1个
浴室
淋浴喷头
每10人设置1个
居室内的附设卫生间，其使用面积不应小于2M 2，设有淋浴设备的，其使用面积不宜小于3.5M2。
宿舍建筑内的公共活动室人均使用面积为0.5M 2。公共活动室的最小使用面积不宜小于30M2。
盥洗室内每20个人设一台洗衣机位。
可设置单独的开水间，也可在盥洗室内设置电热开水器。
宜设置集中垃圾收集间，设强制排风装置。
浴室：应设置管理员位置，考虑使用的计时刷卡收费可能性。
自行车库：设置员工自行车库，并考虑管理员的位置。
设置行李件和库房，方便员工集中存放不常用的日常物品。
应设晾晒被褥、衣物的晾晒空间。
盥洗室男女不可共用。
4.4食堂（约440M2）
应考虑设置员工食堂。食堂中餐厅的面积约为240M2。厨房与餐厅的面积约为200M2。注意厨房的排烟、防火、给排水的要求。
餐厅外设置洗手池，隔油池。搅刀切割式污水泵。
应设置烟道，有排烟净化装置。
5 消防、监控管理机房   
5.1.对整个项目的消防、安防等弱电机房应整合在一起集中管理（即：控制中心），并应将控制中心设置在地面首层（园区相对中部）。以便于一二三期弱电线路的敷设，减少路径对信号的影响。
5.2.控制中心室内面积应在50 M2以上为宜（具体面积应依据设备配置情况最终确定）。
5.3.卫生间：应在监控中心内设置独立卫生间，面积不小于5 M2。
6   物业服务用房设置位置建议   
6.1、物业服务用房设置位置建议
1）将三期地下一层D4至D8轴与DA至DN轴之间区域作为物业服务集中办公区。分设开放式集中办公区、接待区（小型）、总经理办公室、计划财务办公室会议室、档案资料室、储物间（小型）、卫生间（男女）等功能；
2）将三期地下二层D5至D8轴与DA至DH轴之间区域作为物业工程管理部集中办公区。分设：工程值班室、维修加工间、更衣间、二级材料库等功能；但应设计地下室采光井、配置新风管道等设施。
6.2、员工宿舍的规划应考虑男女分区住宿，将三期地下一层B1至C1轴与BA至BM轴之间作为员工食堂（可兼做大会议/培训室）、男职员宿舍等功能；A1至A9轴与AA至AE轴之间作为女职员宿舍。将三期地下二层B1至C1轴与BA至BM轴之间区域，除去设备间后剩余的房间全部作物业管理人员宿舍。具体标准参见公司《物业管理用房设计指引书》
6.3、将三期地下一层D1至D2轴与DH至DN轴之间区域作为物业一级仓库用房（后期可调节作为居委会办公地点）；库房周边应考虑防潮问题。加设地下室采光井、配置新风管道等。
6.4、业主委员会、居委会办公区可在一期适当位置安排，另可以考虑在一期地下一层安排业主委员会活动区域。
7、其他要求与标准参见公司《物业管理用房配置标准指引书》（附后）。
7  物业服务用房能耗管理建议
7.11、物业服务中心办公区、生活区、餐饮（食堂）区应一次性安装独立计量水电表。特别是住宿区，建议每间宿舍都单独安装电表；以便后期成本管理。
7.2、园区各设备、各系统使用能耗，应安装独立计量水表、电表，实现无计量盲区。