物业服务用房建议.doc

物业服务用房建议1物业服务用房总的配置要求 1.1、物业用房面积为小区建筑面积的3.54（不含宿舍与食堂）；其中每期地上面积不小于150m2。1.2 物业服务用房（地上部分） 地上部分：物业用房（客户服务前台区）每期地上面积不小于150m2。1.3客户服务区是物业形象展示单位。为方便业主出入，应在每个组团地面首层分别设置一个客户服务区（客服中心前台和财务收费室）。其他物业服务办公区可在地下部分统一集中设置。2.客户服务区功能要求：2.1客服前台：客户接待区1间，面积不小于40 M2；呼叫中心室1间，面积不小于12 M2；客服经理办公室 1间，面积不小于16 M2；投诉接待区1间（靠近客户经理办公室）面积不小于15 M2；客服管家办公室 1间，面积不小于20 M2；品鉴馆1间，面积不小于30 M2；客户等待休息区1间，可与品鉴馆共用；洽谈室 1间，可与品鉴馆共用；吸烟室1间，有外窗，面积不小于8M2；卫生间，男女各1间，有通风措施，面积均不小于8M2。2.2财务收费区：位置要求紧邻客服前台。收费区和财务室面积不小于10M2；应设置监控摄像头一台。3 物业服务用房（地下部分） 地下部分：物业公司集中办公区：（总体面积不小于2000m2）应尽量设置在地面首层；如在地下室设置，应考虑直接对外的窗或采光井。3.1.物业管理办公室区（约82M2）：物业总经理办公室1间，面积不小于12M2；信息部办公室1间，面积不小于10M2；信息部档案室1间 面积不小于20M2；会议室1间，面积不小于40M2。3.2.工程管理区（约86100M2）：工程经理办公室1间，面积不小于12M2；工程部办公室1间，面积不小于10M2；调度热线值班室1间，面积不小于8M2；工作间1间，面积不小于30M2；更衣间1间，面积不小于20M2；卫生间（只设男卫生间），面积不小于6 M2（应不小于2个蹲位、2个小便斗）；一级库房：面积不小于100M2。3.3.秩序维护区（约47M2）：秩序维护经理办公室1间，面积不小于16M2；秩序维护部办公室1间，面积不小于16M2；接待室1间，面积不小于10M2；卫生间（分设男、女），面积不小于5M2。3.4.环境管理区（约24M2）：保洁办公室1间，面积不小于12M2；保洁用品仓库1间，面积不小于12M2。4物业后勤用房 1.后勤区：（总体面积不小于2000m2）应尽量考虑设置直接对外的窗或采光井，安装新风换气管道，除湿设备。4.1员工宿舍：维修工、秩序维护员、保洁员等的宿舍均可分散设置，但部门间应相对独立，以便集中管理。宿舍应设置管理室、公共活动室和晾晒空间。宿舍内应设置盥洗室和厕所。4.2居室：（约 M2）值班宿舍面积不小于16M2，按照1-2人住宿配置床、储物柜，宜单独设置卫生间及淋浴设备。维修工宿舍人均面积5M2，每个居室的居住人数不超过4人。保安及保洁宿舍人均面积5M2，每个居室的居住人数不超过6人。贴临卫生间等潮湿房间的居室、储藏室的墙面应做防潮处理。探亲房，两间，面积小于12M2，设置独立卫生间及淋浴设备。4.3辅助房间：（约 M2）公共厕所应设前室或经盥洗室进入，前室和盥洗室的门不宜与居室门相对。公共厕所、盥洗室卫生设备配置如下表设备种类设备数量男厕所大便器每15人设置1个小便器每15人设置1个污水池1个洗手盆与盥洗室分设的公共厕所设1个女厕所大便器每10人设置1个污水池1个洗手盆与盥洗室分设的公共厕所设1个盥洗室盥洗龙头每10人设置1个浴室淋浴喷头每10人设置1个居室内的附设卫生间，其使用面积不应小于2M 2，设有淋浴设备的，其使用面积不宜小于3.5M2。宿舍建筑内的公共活动室人均使用面积为0.5M 2。公共活动室的最小使用面积不宜小于30M2。盥洗室内每20个人设一台洗衣机位。可设置单独的开水间，也可在盥洗室内设置电热开水器。宜设置集中垃圾收集间，设强制排风装置。浴室：应设置管理员位置，考虑使用的计时刷卡收费可能性。自行车库：设置员工自行车库，并考虑管理员的位置。设置行李件和库房，方便员工集中存放不常用的日常物品。应设晾晒被褥、衣物的晾晒空间。盥洗室男女不可共用。4.4食堂（约440M2）应考虑设置员工食堂。食堂中餐厅的面积约为240M2。厨房与餐厅的面积约为200M2。注意厨房的排烟、防火、给排水的要求。餐厅外设置洗手池，隔油池。搅刀切割式污水泵。应设置烟道，有排烟净化装置。5 消防、监控管理机房 5.1.对整个项目的消防、安防等弱电机房应整合在一起集中管理（即：控制中心），并应将控制中心设置在地面首层（园区相对中部）。以便于一二三期弱电线路的敷设，减少路径对信号的影响。5.2.控制中心室内面积应在50 M2以上为宜（具体面积应依据设备配置情况最终确定）。5.3.卫生间：应在监控中心内设置独立卫生间，面积不小于5 M2。6 物业服务用房设置位置建议 6.1、物业服务用房设置位置建议1）将三期地下一层D4至D8轴与DA至DN轴之间区域作为物业服务集中办公区。分设开放式集中办公区、接待区（小型）、总经理办公室、计划财务办公室会议室、档案资料室、储物间（小型）、卫生间（男女）等功能；2）将三期地下二层D5至D8轴与DA至DH轴之间区域作为物业工程管理部集中办公区。分设：工程值班室、维修加工间、更衣间、二级材料库等功能；但应设计地下室采光井、配置新风管道等设施。6.2、员工宿舍的规划应考虑男女分区住宿，将三期地下一层B1至C1轴与BA至BM轴之间作为员工食堂（可兼做大会议/培训室）、男职员宿舍等功能；A1至A9轴与AA至AE轴之间作为女职员宿舍。将三期地下二层B1至C1轴与BA至BM轴之间区域，除去设备间后剩余的房间全部作物业管理人员宿舍。具体标准参见公司物业管理用房设计指引书6.3、将三期地下一层D1至D2轴与DH至DN轴之间区域作为物业一级仓库用房（后期可调节作为居委会办公地点）；库房周边应考虑防潮问题。加设地下室采光井、配置新风管道等。6.4、业主委员会、居委会办公区可在一期适当位置安排，另可以考虑在一期地下一层安排业主委员会活动区域。7、其他要求与标准参见公司物业管理用房配置标准指引书（附后）。7 物业服务用房能耗管理建议 7.11、物业服务中心办公区、生活区、餐饮（食堂）区应一次性安装独立计量水电表。特别是住宿区，建议每间宿舍都单独安装电表；以便后期成本管理。7.2、园区各设备、各系统使用能耗，应安装独立计量水表、电表，实现无计量盲区。