上半年福建省房地产估价师制度与政策物业服务定价成本监审的定义试题.doc

2017年上半年福建省房地产估价师《制度与政策》：物业服务定价成本监审的定义试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为。

A：成本加成定价法

B：价值定价法

C：目标定价法

D：认知价值定价法

E：借款合同
2、按国家规定，征收10hm2基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元/亩，征收该耕地的土地补偿费最低为__万元。

A．50

B．90

C．100

D．150
3、某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重量价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为（）。

A．44%

B．50%

C．67%

D．94%
4、运用__估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

A．抽检法

B．平滑法

C．指数加权法

D．市场法
5、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元．该宗土地的评估价值应为。

A：800万元

B：1000万元

C：1800万元

D：800~1000万元之间

E：工业用地的监测点评估价格
6、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A．43.2%

B．50%

C．56.8%

D．70%
7、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起13内向人民法院起诉。

A：15

B：20

C：30

D：60

E：执行层的组织协调
8、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为__。

A．12.45%

B．10.26%

C．11.98%

D．9.68%
9、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于__。

A．交通的通达程度

B．物业的规模大小

C．人口的分布密度

D．居民的购买能力
10、物业管理的全面启动以__为标志

A．物业的接管验收

B．用户入住

C．档案资料的建立

D．首次业主大会的召开
11、人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由__确定。

A．房地产估价机构

B．人民法院

C．抵押权人

D．人民法院和房地产估价机构共同
12、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。

A．股票+投资基金

B．债券+投资基金

C．投资基金+股票+债券

D．股票+债券
13、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。

A：测算待开发房地产的最高价格

B：测算后续必要支出及应得利润

C：测算房地产开发项目的预期利润

D：测算房地产开发中可能出现的最高费用

E：工业用地的监测点评估价格
14、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由见证，有关情况应当在评估报告中说明。

A：房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人

B：房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人

C：公证机关和无利害关系的第三人

D：人民法院和无利害关系的第三人

E：工业用地的监测点评估价格
15、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。

A：过去数据简单算术平均法

B：过去数据加权算术平均法

C：未来数据简单算术平均法

D：未来数据资本化公式法

E：工业用地的监测点评估价格
16、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。

A：独一无二和供给有限

B：独一无二和价值量大

C：流动性差和价值量大

D：不可移动和用途多样

E：工业用地的监测点评估价格
17、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指__因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。

A．城市市区、郊区

B．城市市区、城市行政区域内

C．城市市区、郊区以及城市行政区域内

D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内
18、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以__的方式取得。

A．转让

B．赠送

C．出让

D．买卖
19、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是。(2005年试题)

A：80%

B：120%

C：171%

D：200%

E：借款合同
20、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象（）的方法。

A．利润

B．价格

C．价值

D．收益价格
21、用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。

A．0

B．

C．a×n

D．∞
22、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。

A．房地产平均价格

B．房地产中位数价格

C．房地产价格指数

D．房地产同质价格
23、耕地占用税的计税依据是，按照规定税率一次性计算征收。

A：纳税人非实际占用的耕地面积

B：纳税人实际占用的耕地面积

C：纳税人实际占用的非耕地面积

D：纳税人实际占用的建设用地面积

E：执行层的组织协调
24、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年(自2011年8月31日起计)，建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为万元。

A：5850

B：6125

C：6510

D：6675

E：工业用地的监测点评估价格
25、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。

A．100

B．300

C．600

D．900
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的。(2007年试题)

A：第一阶段

B：第二阶段

C：第三阶段

D：第四阶段

E：借款合同
2、下列属于物业管理服务的基本内容的是。

A：物业共用设备设施的运行、维护和管理

B：环境卫生、绿化管理服务

C：业主自用部位的维护与管理

D：物业档案资料的管理

E：物业装饰装修管理服务
3、下列关于房地产经纪人执业资格考试，表述错误的是。

A：房地产经纪人执业资格考试，原则上每年举行1次

B：房地产经纪人执业资格考试，原则上每两年举行1次

C：考试时间定于每年的第二季度

D：考试时间定于每年的第三季度

E：考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理
4、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费。则对商品乙的消费的边际效用__。

A．减少

B．增加

C．不变

D．可能增加也可能减少
5、下列投资形式中属于房地产间接投资的有__。

A．房地产开发投资

B．购买房地产开发企业的债券

C．房地产置业投资

D．购买住房抵押支持证券

E．购买房地产投资信托基金
6、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。

A．增加抵押贷款

B．抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C．抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

D．处置抵押房地产

E．租赁抵押房地产
7、单利计息与复利计息的区别在于。

A：是否考虑资金的时间价值

B：是否考虑本金的时间价值

C：是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D：采用名义利率还是实际利率

E：借款合同
8、个人住房贷款包括商业性住房贷款和__两种类型。

A．企业住房贷款

B．等额本金方式

C．政策性住房抵押贷款

D．等额本息方式
9、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为__万元。

A．16

B．18

C．20

D．22
10、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。(2009年试题)

A：市场供求风险

B：变现风险

C：利率风险

D：时间风险

E：资本价值风险
11、是指现象在较长时期内发生的周期性波动。

A：长期趋势

B：季节波动

C：不规则波动

D：循环波动

E：执行层的组织协调
12、下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有。

A：国家机关用地

B：商品住宅用地

C：学校用地

D：高速公路用地

E：国家重点扶持的能源项目用地
13、下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是。

A：非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期

B：住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期

C：非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期

D：非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期

E：执行层的组织协调
14、管理中心运作住房公积金的基本要求是__。

A．效益性

B．安全性

C．流动性

D．风险性
15、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。

A．2277.4

B．2281.9

C．2728.8

D．2741.9
16、摩擦失业是指在生产过程中由于引起的失业。

A：长期的原因

B：暂时的原因

C：局部的原因

D：全局的原因

E：难以避免的技术性原因
17、关于房地产投资特性的说法，错误的是。

A：区位选择异常重要

B：不易产生资本价值风险

C：存在效益外溢

D：易受政策影响

E：借款合同
18、从房地产估价角度认识一宗土地，可以从地籍资料了解的有。

A：坐落

B：产权状况

C：地质和水文状况

D：基础设施完备程度

E：土地平整程度
19、下列不属于清偿能力指标的是__。

A．借款偿还期

B．利息备付率

C．现金回报率

D．偿债备付率
20、下列关于等产量曲线与消费者均衡分析中的无差异曲线的不同之处，在于。

A：无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的主观评价

B：无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的客观评价

C：等产量曲线表达的是要素投入组合与产出量之间的纯技术关系

D：每条等产量曲线代表一定数量的产品

E：等产量曲线上每一点所代表的两种要素数量组合都是有效率的
21、某幢房屋的建筑面积为200m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋单位建筑面积造价为1000元/m2。估算该房屋的重新购建价格为__万元。

A．10

B．20

C．25

D．30
22、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。

A．3275元/m2

B．3287元/m2

C．3402元/m2

D．4375元/m2
23、注册房地产估价师禁止行为包括__。

A．不履行注册房地产估价师义务

B．在执业过程中实施商业贿赂

C．允许他人以自己的名义从事房地产估价业务

D．同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业

E．以个人名义承揽房地产估价业务
24、风险辨识常用方法有。

A：蒙特卡洛模拟法

B：筛选一监测一诊断技术

C：幕景分析法

D：德尔菲法

E：智暴法
25、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来__。

A．利润

B．毛收入

C．价值

D．净收益