厦门万隆国际广场市场提案初稿.pptx

万隆国际广场项目市 场 提 案目目 录录第第1部分：本案概况及部分：本案概况及SWOT分析分析3第第2部分：五缘湾商务营运中心概况部分：五缘湾商务营运中心概况7第第3部分：厦门楼市分析部分：厦门楼市分析14第第4部分：写字楼个案解读部分：写字楼个案解读22第第5部分：厦门写字楼及部分：厦门写字楼及SOHO公寓分析公寓分析75第第6部分：客群分析部分：客群分析86第第7部分：万隆国际广场项目定价预估部分：万隆国际广场项目定价预估92第第8部分：写字楼市场总结部分：写字楼市场总结95第第1部分：本案概况及部分：本案概况及SWOT分析分析万隆国际广场基本档案项目名项目名万隆国际位置位置厦门五缘湾商务营运中心占占地地面面积积 基基本本情情况况万隆国际外形时尚简约，现代感强，以深铜棕为主色调，整体风格独特大气。1#为精装SOHO，2#为写字楼，一层为店面。建建筑筑面面积积 54704 周周 边边 情情 况况 位于环岛路西侧，西临环湾路，南临五通生态居住区，紧邻建设中的翔安隧道，临湾眺海；五通商务区（飞地营运中心）、五缘商业街、五通商务运动馆、帆船港、五缘医院、湿地公园等高档、完善、齐备的公建配套服务设施。项项目目商业店面2258平方米；办公18257平方米；公寓14966平方米；地下车位196个S优势优势:1.项目地处五缘湾商务运营中心，位置优越；2.厦门机场、翔安隧道、集美大桥等便利交通，半小时贯通岛内，1小时辐射漳泉；3.区域配套齐全，集生态居住、高端养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发为一体；4.大厦配备最标准的5A智能化管理系统；5、SOHO挑高5米，写字楼挑高3.7米，赠送面积较大 O机会：机会：1.厦门政府鼓励发展五缘湾商务运营中心，扶持所在区商务楼的发展，发展前景为各企业所看好；2.项目在五缘湾商务运营中心中央区位，商务氛围浓厚，未来发展空间大；3.本区域正在迅猛建设发展中，市场潜力巨大；4.两岸的商贸往来日趋频繁，扩大了对写字楼的需求层面。W劣势劣势:1.本案距离市中心还有一段距离；2.SOHO单体面积较大，总价过高；3.部分户型为东西朝向；4.外观受局限，缺乏个性；5.五缘湾运营中心正处于建设之中，周边环境与甲级写字楼的要求尚有一定差距。T威胁：威胁：1.因市场有限，传统商务区、观音山、软件园已消化很大一部分写字楼客群，租售存在一定难度；2.本区域写字楼项目众多，且市场上存在较多新的待开发楼盘，如世贸海峡大厦、万泰东方、UP新都国际、香山游艇俱乐部等，竞争激烈；3.远离东渡码头，吸引物流、外贸的客户比较有限。本案本案SWOTSWOT分析分析 项目SWOT分析综述n决定市场定位与营销策略有两个方面的依据，即客户需求导向和市场竞争导向。客户需求导向是满足于最大的客户需求群体，为该需求群体的客户提供产品并从中获得利润；市场竞争导向是某一项目在市场竞争中击败对手并从中获利，这要求该项目能比竞争者向客户提供更多的价值（如：更多功能、更高质量）或是更低的价格，那么，目标客户就会选择租我们的产品而排斥竞争者的产品。n从以上对项目自身的优劣势和外部竞争环境的机会、威胁的分析，不难发现，本项从以上对项目自身的优劣势和外部竞争环境的机会、威胁的分析，不难发现，本项目最大的优势就是产品类型在五缘湾商务区较为罕见，本身硬件优势及地理位置优越，目最大的优势就是产品类型在五缘湾商务区较为罕见，本身硬件优势及地理位置优越，应在推广中充分利用这一点，着力渲染。运用本项目产品在区域中的独特性、适用性，应在推广中充分利用这一点，着力渲染。运用本项目产品在区域中的独特性、适用性，提倡办公文化理念，以在区域市场激烈的竞争中脱颖而出。提倡办公文化理念，以在区域市场激烈的竞争中脱颖而出。第第2部分：五缘湾商务营运中心概况部分：五缘湾商务营运中心概况五缘湾的总体定位n五缘湾是都市与海湾亲密对话的国际化人居典范，是集生态居住、高端养生理疗、水上运动休闲、文化娱乐、旅游商务、高新技术研发为一体的复合型城区。n五缘湾商务运营中心是东部新兴高档商务营运中心，位于环岛路西侧，西临环湾路，南接五通生态居住区，紧临翔安海底隧道，总用地面积约12万平方米，规划建成海湾商务新区。目前已建成10栋中高档写字楼，总建筑面积42万平方米，并将配套有运动馆及餐饮、休闲娱乐设施。重点吸引国内外知名企业的产品研发中心、产品展示中心、企业结算中心、营运中心等进驻。五缘湾商务营运中心 区域规划前景：厦门新名片，海西新明珠n五缘湾是以生态居住、商务办公及休闲度假为主导，集商业服务、养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发于一体的复合型城区，是厦门城市形象与地域人文的最佳代言。n五缘湾作为厦门本岛新兴城市副中心，具备极为优越的地理位置和区位环境，为本岛产业服务能量的桥头堡。n其片区大手笔、高标准的景观环境营造和公建配套投入，使其住宅总体价格领涨于岛内其他区域，该区域客户60%以上来自于厦门非本地户口、厦门周边、省外及国外客户，多数为二次置业甚至多次置业，一般为商务成功人士、私企业主、公司高管等。该区域正成为厦门新兴“富人区”。高端定位，极具价值潜力n五缘湾运动馆位于五缘湾营运中心，是厦门岛内规模最大的网球、羽毛球、壁球、篮球、乒乓球室内综合运动场馆，本场馆建筑面积15000。园区内部配套：五缘湾运动中心五缘湾运动馆一楼分为AB两个馆：A馆设为4个网球场，5个壁球馆；B馆设为2片篮球场，13片羽毛球场及乒乓球馆。n运动馆二楼即将规划为一个健身休闲场所，开设有健身跳操、休闲SPA等区域。同时五缘湾运动馆咖啡厅做为五缘湾运动馆的配套项目，引进凤凰居入驻。五缘湾运动中心 周边居住配套现状：发展中的新兴区域，人气稍显不足n目前，五缘湾片区尚处于开发阶段，人气较少，区域内在售住宅楼盘较多，入住率低；n临近五缘湾商务营运中心住宅项目为：国贸蓝海、五缘公寓，为新开发项目，入住率较低；n部分区域仍处于拆迁建设阶段，自建房与施工工地交错分布，区域人员构成复杂，整体形象较弱；n目前在售或已交房住宅楼盘，多数定位为高档楼盘项目，总价较高，影响区域内普通租房市场，将对区域内普通上班族造成一定影响。墩土居住区钟宅居住区金山居住区五缘湾商务营运中心县后居住区五通高林居住区五缘公寓国贸蓝海五缘湾运动中心国贸蓝海五缘公寓五缘湾商务营运中心7路6路82路L18路134路周边交通现状：n目前，仅6路、82路直达五缘湾商务营运中心，其他如L18路、134路、7路则只能相应到达周边临近区域n其中6路始发站为火车站、82路始发站为SM广场，均无法直达市内其他核心区域，交通较为不便公交系统尚不完善，自驾车为首选第第3部分：厦门楼市分析部分：厦门楼市分析 进入2011年，政府开启了它的楼市维稳工程。1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(简称“新国八条”)，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2月20日，厦门重磅推出厦版“新国八条”，限购和限贷政策，双管齐下，调整厦门房地产市场供求关系。其中，限购令是“新国八条”奏效的关键。政策引导市场，2011年在以“新国八条”为主旋律的市场调控之下。年内已经6次上调存款准备金率，至21.5%；3次上调五年以上贷款基准利率，至7.05%。密集登场的政策，已逐渐被市场消化，房地产市场已发生较为明显的政策累积效应。投资投机性购房得到有效控制，并已经开始撤场，刚性需求撑起厦门楼市。一、宏观政策一、宏观政策 央行经过紧箍咒似的金融手段层层加码，通过加息和提高存贷款准备金率等方式，来减少流通货币、平抑房价和物价过快上涨。从2010年2月份开始，实际利率一直处于负值状态；从6月开始，CPI同比涨幅有所回落，9月份同比涨幅为6.1%，环比下跌0.1%，预计CPI连续冲高回落有望呈趋势性下降；目前国内市场输入型通货膨胀压力较大，国内经济通胀压力有待进一步释放。负利率的常态化带来流动性的泛滥，为了维护实体经济的平稳发展，中央政府调控频频加码，从目前当前经济走势分析，政策的叠加效应已着见成效。从2011年6月起，实际利率虽仍处负值，但已连续4月稳步提高；7月开始，政府也暂停了加息通道，放下用加息的手段来换取高速增长的CPI与一年期存款利率之间的平衡。二、宏观经济二、宏观经济厦门市总体经济运行良好，第三产业占比厦门市总体经济运行良好，第三产业占比48.9%48.9%产业结构比较合理产业结构比较合理厦门GDP近年来保持了约16%的增长速度；受金融危机影响，2009年增速为历史新低；2010年经济复苏，GDP涨速达到15.1%。2010年，厦门第一产业增加值23.00亿元，增长3.2%；第二产业增加值1026.86亿元，增长20.4%；第三产业增加值1003.88亿元，增长9.7%。三次产业结构为1.1：50.0：48.9。厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展三、一级市场三、一级市场宅地成交急剧萎缩宅地成交急剧萎缩工商用地横空出量工商用地横空出量n截至2011年9月，厦门出让土地成交量大幅下滑，相比去年同期562.14万的成交土地面积，下降了128.44万。今年三个季度住宅用地与商服用地成交量，可谓平分秋色。其中住宅用地成交面积195.79万，占总成交的45%，相比去年同期453.79万，下跌了56.9%；而商服用地成交量急剧上升，从去年同期的104.38万飙升至189.3万，增幅高达81.4%。工业用地也开始崭露头角，成交48.61万，比2010年工业用地成交量翻了12番。通过比较，市场成交单幅土地的总建都有所提高。岛外土地供应成主力岛外土地供应成主力拉低全市成交价拉低全市成交价n统计2011年三季度厦门土地成交情况，岛外土地为供应和成交热点区域，占全市总成交面积的98%，岛外各区成交比例都在22%之上，其中同安和海沧成交量略高一筹。相比2010年同期，海沧区和翔安区土地成交量猛升，大有后来居上之势。岛内土地愈加稀缺，年供应量逐渐缩小，湖里区成岛内土地主要供应方。n今年多幅土地均以底价成交，成交居住用地的溢价率也主要控制在50%以内。全市土地成交均价呈下行趋势，其中居住用地单方下跌710元，跌幅高达19%。工业用地和商服用地，成交均价保持相对平稳，下滑较小。n2010年居住用地成交均价岛内8021元/、岛外3099元/，商服用地成交均价岛内3170元/、岛外1361元/；截至2011年9月，居住用地成交均价岛内12879元/、岛外2918元/，商服用地成交均价岛内3252元/，岛外1655元/。岛外居住用地成交价基本保持平稳，而商服用地小幅上升。同比2010年，地价下滑，最主要是归结于岛外土地的大规模供应和集中成交，从而拉低全市地价水平。厦门市场态势小结厦门市场态势小结n办公楼市场租金及售价平稳增长n商业物业投资较为活跃n住宅市场观望氛围浓烈第第4部分：写字楼个案解读部分：写字楼个案解读厦门岛商务区分布与分类厦门岛商务区分布与分类鹭江道鹭江道-思北思北商务中心商务中心湖滨南商务区湖滨南商务区滨北商务区滨北商务区莲坂商务区莲坂商务区观音山观音山-软件软件园商务区园商务区五缘湾五缘湾-湖里高湖里高新园商务区新园商务区湖里商务区湖里商务区江头商务区江头商务区n传统商务区传统商务区传统商务区是厦门最成熟商务区，高端写字楼集中；汇集了众多的厦门知名企业跨国企业办事处，周边商业发达，政务集中，交通便利。n中部商务区中部商务区中部商务区是市场化形成的商务区，以中档写字楼为主，入住企业大多为中小型企业；周边商业发达，人流量众多，交通便利。n新建商务区新建商务区新建商务区以政府为导向，集中开发建设的全新商务区；以高标准建设，进驻企业主要包括大型企业总部、高新技术型企业、软件产业等。各大板块商务区特点分析各大板块商务区特点分析n公共交通发达，商务氛围浓厚，是厦门高级写字楼的集中区。n 该区域甲级写字楼较多如银行中心、国际银行大厦、第一广场等，n租金水平为90-160元/月。n 主要客户为金融机构、机关单位、大型企业、外企驻厦办事机构等，企业规模大、实力强。n该区域办公环境较差且区域辐射能力有限。n 主要客户为物流及外贸企业，但客户流动性大。n地处厦门核心区，城市环境成型，商务配套好。n该区域写字楼数量众多，但写字楼档次差异较大，n租金水平集中在40-80元/月。n地处厦门环岛路沿线，景观优势明显；商业氛围较差，周边配套有待完善。n该区域写字楼数量较多，整体品质较高，租金集中在30-120元/月。n观音山是以总部类企业为主、五缘湾以建安、商贸、企业结算中心及其他现代服务业为主；软件园二期以电子信息、软件设计为主。n传统商务区n中部商务区n新建商务区五缘湾片区五缘湾片区Part1Part1运通中心运通中心万隆国际万隆国际海沧大厦海沧大厦海富中心海富中心同安商务大厦同安商务大厦翔安商务大厦翔安商务大厦宝拓大厦宝拓大厦宝拓大厦宝拓大厦宝拓大厦宝拓大厦1新建商务区新建商务区行政区域：湖里区物业位置：五缘湾商务营运中心五通商务区租售状态：出租租售电话：[phone]开发商：恒兴集团物业顾问：厦门芊慧物业管理公司占地面积：m建筑面积：92266m建筑高度：73.5米建筑层数：21层、22层基基 本本 信信 息息 层高：3.5米租金起价：15元/m*月起，最高30元/m*月，平均租金约25元/；第二年递增1元/，第三年递增4元/加层差价：元/m公 摊：26%综合物管费：7元/m*月，首批入驻企业免2年物管费空调情况：大金中央空调装修情况：毛坯电梯情况：6部通力高速电梯（其中1部货梯）车位情况：470个入住时间：2010年入 住 率：95%项目外立面设计独特，海景资源优势强，交通网络发达，目前已招商租赁完毕。项目写字楼一栋，只租不卖，现已招商租赁完毕。楼层共计21层：其中1-3层由裙楼衔接，做商务配套设施之用，第四层至顶层楼中楼为办公区，供入驻企业办公之用，并配有地下两层停车场。单层面积：1590平方米，标准层层高：3.5米。底商场总体面积约近6000平方米，出租年限是3年起签，层高是3.5米。地下有停车场280元/个/月。底商场总体面积约近6000平方米，出租年限是3年起签.层高是3.5米，物业费6元+1元公维金。商场只租不卖，一层有分割，经营如：多福豆浆、咖啡厅等，租金40元/M2/月，二、三层一起出租，已在经营购物中心及酒楼，租金30元/M2/月，三年一签。第二年递增1元/M2，第三年递增4元/M2。宝拓大厦租期自2010.3-2011.3，租期可达6年，三年一签。第二年递增1元/M2，第三年递增4元/M2。首批入驻企业免2年物管费。每年节约成本多达30万,更享政府最惠退税政策。项项 目目 概概 况况 海沧大厦海沧大厦海沧大厦海沧大厦2新建商务区新建商务区行政区域：湖里区物业位置：五缘湾商务营运中心五通片区租售状态：出租租售电话：6881017，6051034开发商：金绿集团物业公司：金绿物业 占地面积：3280m建筑面积：68366.14建筑高度：80米建筑层数：C1#22层，C2#23层基基 本本 信信 息息 层高：3.5米 租金起价：38元/m*月加层差价：整体出租公 摊：27%综合物管费：元/m*月空调情况：智能变频中央空调装修情况：毛坯电梯情况：12部，每栋6部通力电梯 车位情况：664个（地上110个，地下两层554个）入住时间：2011年年底入 住 率：C1#3-22层已租赁，租赁对象为戴尔公司 海沧大厦为5A甲级写字楼，由C1、C2#楼两组成，底下以2层裙楼连接，位于五缘湾商务营运中心地块内中东部，东临泗水路、北与翔安大厦相临，西侧为宝拓大厦、南侧为待开发用地，与海富中心对望。东向直面环东海域，为五通码头、五缘灯塔等，一线俯瞰海景资源。地下一、二层：主要为停车库和设备用房。裙房一层：主要为大堂、管理用房及经营性用房。裙房二层：主要为会议室、健身房及商务接待房等商务配套用房。双塔楼：三层以上均为高级写字楼，单层面积约1450平方米，可自由分隔，现每层已分割为4个独立区域。一楼挑高前厅写字楼标准层内景入口与电梯厅正门入口项项 目目 概概 况况 海富中心海富中心海富中心海富中心3新建商务区新建商务区行政区域：湖里区物业位置：五缘湾营运中心租售状态：出租租售电话：[phone] 开发商：厦门建发 物业顾问：厦门联发（集团）物业服务公司占地面积：15671.71m建筑面积：77251.75m（地上66141.75，地下11110）建筑高度：93.6米建筑层数：两栋24层基基 本本 信信 息息 层高：3.8米租 金：50-55元/m*月，带租约销售。B栋去年售罄均价约9800-12000元/，A栋现售均价15000-17000元/加层差价：200 元/m公 摊：28.5%综合物管费：12元/m*月空调情况：中央空调系统装修情况：智能化商务简装电梯情况：15部高级电梯，每栋塔楼各配备6部1.35吨高速电梯，分高地区车位情况：397个（地上145个，地下252个）入住时间：2010年入 住 率：70%该项目目前B栋已售罄，A栋正在销售中。建发海富中心由两栋24层双矩形智能化高级写字楼组成，蓝灰色玻璃幕墙配合浅灰色花岗岩幕墙尽显恢宏与大气。一层为大堂和商务配套，二、三层为会议室和商务接待，四层以上为高级写字楼，单层面积1350 m2，挑高3.8m，空间分隔自由灵活。地下一层主要为停车库、设备用房和职工食堂（500人）。每栋塔楼都配备中央空调系统，最先进的智能化管理系统，五缘湾商务营运中心片区将成为厦门市新的商务中心，而寓意着“海纳百川，富裕天成”的海富中心甲级写字楼将成为五缘湾营运中心的一颗明珠。项项 目目 概概 况况 同安商务大厦同安商务大厦同安商务大厦同安商务大厦4新建商务区新建商务区行政区域：湖里区物业位置：五缘湾营运中心的西北角，紧邻五通生态居住区租售状态：出租租售电话：[phone] 13859917126开发商：同安区政府占地面积：18286m建筑面积：81977m建筑高度：80米建筑层数：一栋19层，一栋20层基基 本本 信信 息息 层高：3.6米租 金：30-50元/*月售 价：14000元/m加层差价：元/m公 摊：27%综合物管费：6元/m*月空调情况：中央空调装修情况：毛坯电梯情况：19层配备6部电梯，20层配备7部电梯车位情况：地下停车位约480个，地上停车位100个入住时间：2008.9入 住 率：85%n该工程于2006年1月动工建设，并于2008年9月正式投入使用。目前已全部售完。销售时间为2009.32010.10。n按照规划设计，五缘湾营运中心（同安园）的两层地下室规划为停车场、人防分区和部分设备用房。其中，地下停车位约480个，地上停车位100个。裙楼第一层层高5.4米（部分挑高9.8米），规划为主接待大厅、商品展示厅等。同时，还将配套银行、电信营业厅、商务中心、小超市、无烟小餐饮等。第二、三层层高4.5米，第二层规划为会所、电子商务中心、健身房、物业管理处及可供700人用餐的无烟餐饮区；而第三层设415平方米多功能厅、大小会议室，位于主楼位置的部分（3000平方米）设为商务办公区。根据规划，其主楼第四至第二十层（或第十九层）均为写字楼，每层面积均为1500平方米。入住条件为吸引知名企业的研发中心、展示中心、结算中心、营运中心等进驻。最小单元注册资金为400万元。项项 目目 概概 况况 翔安商务大厦翔安商务大厦翔安商务大厦翔安商务大厦5新建商务区新建商务区行政区域：湖里区物业位置：五缘湾商务营运中心群D区，紧邻翔安隧道租售状态：出租租售电话：7889575，5795168开发商：厦门市市政开发总公司占地面积：12455m建筑面积：46765m（地上34978，地下11787）建筑高度：81.6米建筑层数：21层基基 本本 信信 息息 层高：3.5米售 价：15层以下写字楼销售均价为7000元/，16-21层高层部分售价7000-10000元/m租 金：均价为40元/*月加层差价：元/m公 摊：%综合物管费：元/m*月空调情况：中央空调装修情况：毛坯 电梯情况：6部商用电梯车位情况：285个入住时间：入 住 率：n目前该项目写字楼已基本售罄。n翔安商务大厦由作为高级写字楼的21层主楼和三层裙楼构成，地面21层的高级写字楼主要吸引在翔安区投资兴业的企业和投资者建设总部和企业营运中心、研发中心、产品销售中心、结算中心等。而三层裙楼主要用于商务配套，其中，一、二层作为商务接待，三层设计为会议室和健身房等。地下共两层，为地下停车库和局部设备用房，共可停车285辆。其中，一层建筑面积2888平方米，可作为商务接待配套设施用房，主要用于引进小型商场、酒吧、咖啡厅、美容美发中心、小型洽谈中心等服务项目。而四层的建筑总面积1500余平方米，主要用于大开间办公室。商务大厦的5至21层将通过提供一批高档次、高质量的写字楼，主要引进一批国内外跨地区的企业设立跨国企业中国区分部、规模企业集团总部、营运中心、研发中心、产品销售中心、结算中心等。据介绍，该项目将采取灵活的招商方式吸引客商，要求入驻企业必须以翔安区（翔安商务大厦）为注册地，对入驻企业注册资金、每年在翔安区缴纳的税收都有相应的要求。对于每年在翔安区缴纳的地方级税收在不同额度范围的入驻企业，给予享受翔安区财政的相当奖励基金等优惠政策，而且企业高管的子女在就学等方面都有照顾。项项 目目 概概 况况 运通中心运通中心运通中心运通中心6新建商务区新建商务区行政区域：湖里区物业位置：厦门机场翔云一路（货站旁）租售状态：租赁租售电话：[phone] 5706653开发商：厦门国际航空港集团占地面积：5489m建筑面积：10450m建筑高度：22.7米建筑层数：6层基基 本本 信信 息息 层高：3.7米 租金起价：租金60元/m2起加层差价：元/m公 摊：25%综合物管费：2元/m*月空调情况：中央空调装修情况：简装电梯情况：3部电梯车位情况：150个入住时间：2009年入 住 率：98%n运通中心酒店式商务写字楼是厦门国际航空港集团开发的项目之一，项目占地约5489平方米，建筑面积约10450平方米，地上建筑6层，建筑高度22.7米。主体用途为商务写字楼，底商沿街配套商业。满足多功能需求，多种房型选择，自由空间组合。充分展现以客为尊、因需定供的前瞻商务模式。项项 目目 概概 况况 案名开发商建筑面积租/售面积划分租金/售价物管费公摊入住时间宝拓大厦恒兴集团39390m出租租金均价25元/7元/m*月28%2010海沧大厦厦门海沧投资总公司68366.14出租起价25元/27%2011年底海富中心厦门建发77251.75m租售均可40-50元/m*月，A栋现售均价15000-17000元/12元/m*月28.5%2010同安商务大厦同安区政府81977m出售均价7000元/m6元/m*月27%2008年底翔安商务大厦厦门市市政开发总公司46765m租售均可租金均价为40元/*月，售价7000-10000元27%2010运通中心厦门国际航空港集团10450m出租65元/m*月2元/m*月26%2009年片区市场点评：片区市场点评：在厦门市政府规划下，五缘湾片区兴起写字楼建设热潮，供应量持续增长；目前五缘湾片区交通、餐饮、居住等配套设施相对不足，写字楼租金较低，区域市场价格偏低，有待提升；由于交通较为不便，以及配套的不足，短期内很难吸引企业大规模入驻，从而导致空置率较高。鹭江道片区鹭江道片区Part2Part2鹭江道鹭江道-思北思北商务中心商务中心裕景中心裕景中心第一广场第一广场财富中心财富中心钻石海岸钻石海岸建行大厦建行大厦银行中心银行中心财富中心财富中心财富中心财富中心1行政区域：思明区物业位置：厦门市鹭江道100号（建行大厦旁）租售状态：租赁租售电话：[phone] 2055133开发商：厦门恒兴置业建筑设计：香港凯达环球建筑设计有限公司、厦门拓瑞怡民建筑事务有限公司承建单位：中建四局物业顾问：戴德梁行占地面积：5082m建筑面积：90583m建筑高度：192米建筑层数：地下5层，地上43层基基 本本 信信 息息 层高：4.2米，净高3米租金起价：150元左右/，20楼以上160-180元左右/，2年一签，2年不递增物业费押金加层差价：元/m公 摊：37.3%综合物管费：17元/m*月空调情况：三菱电机变频多联机冷暖空调装修情况：智能化商务精装电梯情况：16部德国原装蒂森克虏伯高速电梯车位情况：500个（车位租金：1200元/月）入住时间：2011年7月入 住 率：年底有望达40%传统商务区传统商务区n财富中心是福建省首个获得美国LEED金级预认证的公共建筑项目。项目按照LEED-CS和国家绿色建筑评价标准设置的大量节能、节水、节材、环保、提升室内办公品质的设计及技术，彰显了恒兴集团高度重视环保、节能等方面的社会责任，及“以人为本，开拓创新”的企业文化精神。大楼面向美丽的鼓浪屿及风光旖旎的厦门西海域，所处地段是厦门最具有都市气质及人文底蕴的鹭江道CBD核心区，厦门一地标性建筑。n2-13层、15-23层为低区办公室，25-43层为高区办公室，41-43层恒兴集团自用，14、24层为避难层，顶层为VIP专属直升机停机坪。项项 目目 概概 况况 厦门第一广场厦门第一广场厦门第一广场厦门第一广场2行政区域：思明区物业位置：厦门市鹭江道2号（海军码头对面）租售状态：租赁租售电话：[phone] 2057000开发商：大洲集团物业顾问：第一太平戴维斯占地面积：6678m建筑面积：总建筑规模115000m，一期建筑逾70000建筑高度：130米建筑层数：地上37层，地下3层 基基 本本 信信 息息 净高：2.75米租金起价：底层100元/m*月，能否看海景相差20元/.商城一层300元/*月起租加层差价：2-3元/m公 摊：28%综合物管费：20元/m*月空调情况：特灵中央空调装修情况：简装电梯情况：东芝镜面电梯车位情况：500多个入住时间：2009年入 住 率：70%，顶层金帝集团已租传统商务区传统商务区n厦门第一广场建筑设计简约现代，室内设计温馨、人性化，布局合理，倡导新型商务模式的办公空间。在建筑结构的设计上采用预应力钢筋混凝土结构，这种结构的设计不但比常规更为坚固而且梁的高度比常规的少一半，空间利用更高一筹。n一期地上共28层，地下共3层，地上一层面积2263平方米，规划为大堂、商场、银行营业厅、展示厅；地上二、三层总面积4317平方米，规划为商场、银行、酒楼、咖啡厅、康体健身中心；地上四层以上主楼为高级写字楼，副楼为酒店式服务公寓；顶层为旋转观景商务会所、内设商务洽谈室、景观西餐厅。地下一层面积2768平方米，规划为商场；地下二层配套一千多平方米的健身俱乐部。n项目目前西座在售，看海户型基本售磐，一层面积为1800，19层以上大于1800，东座在建，但无海景。项项 目目 概概 况况 钻石海岸钻石海岸钻石海岸钻石海岸3传统商务区传统商务区行政区域：思明区物业位置：鹭江道88号租售状态：出售与租赁租售电话：[phone]开发商：厦门万星汇房地产开发有限公司物业顾问：厦门鑫志高物业服务有限公司 占地面积：5853m建筑面积：54586m建筑层数：29层基基 本本 信信 息息 层高：米租金起价：90元/m*月，最高价150元/m*月售 价：16000元/m公 摊：%综合物管费：元/m*月空调情况：中央空调装修情况：毛坯电梯情况：8部电梯车位情况：地下车位73个入住时间：2008年3月入 住 率：98%n项目已售磐。n钻石海岸，面积约5853平方米，总建筑面积约6万平方米，规划为29层高档智能写字楼，一层为入口大堂、智能控制中心和商务中心。n本案旨在塑造“滨海CBD创新5A智能写字楼”的高档智能写字楼形象，并将以现代风格建筑气质，屹立于繁华鹭江道之上，成为今日鹭岛的标志性建筑、厦门西海岸的靓丽风景。项项 目目 概概 况况 案名案名开发商开发商建筑面积建筑面积租租/售面积划分售面积划分租金租金/售价售价物管费物管费公摊公摊入住时间入住时间财富中心厦门恒兴置业90583m41-43层恒兴集团自用，其他均为出租150元左右/17元/m*月37.3%2011年7月第一广场大洲集团115000m100%出租底层100元/m*月，看海景增加20元/20元/m*月28%2009年钻石海岸厦门万星汇房地产开发有限公司54586m98%90-150元/m*月50%2008年3月区域市场点评：区域市场点评：鹭江道片区写字楼租赁均价已达到100元/月左右，是厦门整体租赁水平最高的区域；该区域作为厦门写字楼供应最为集中和商务氛围最为浓厚区域，写字楼办公物业整体档次较高；观音山片区观音山片区Part3Part3观音山观音山-软件软件园商务区园商务区虎都营运中心虎都营运中心九牧王营运中心九牧王营运中心安踏营运中心安踏营运中心康利营运中心康利营运中心汇金国际中心汇金国际中心鸿星尔克营运中心鸿星尔克营运中心n观音山国际商务营运中心定位为国际一流的商务营运中心，是海峡西岸第一个功能完善、配套齐全的商务营运中心。观音山国际商务营运中心总占地面积138公顷，实际可开发用地为96公顷，实际建筑面积为338万平方米。项目于2006年2月10日开工建设，是国内迄今为止在建的一次性开发面积最大、档次最高的商务运营中心之一，是海峡西岸真正意义上的CBD。n营运中心分为四个功能区：商务营运区、配套生活区、旅游休闲区和山体公园区。其中，商务营运区定位高档的商务营运中心，拟建设65幢高层和小高层写字楼。营运中心内配套山体公园、商务酒店、高级会所、商业中心、中小学等设施。营运中心按照开发建设模式不同分为三个区域开发建设。n观音山国际商务营运中心得到国内外众多企业的青睐，全球500强企业、国内实业企业纷纷看好并申请入驻，已有多家内地、香港、新加坡的上市企业正式落户，并开工建设自己的营运中心。如：安踏、恒兴实业、鸿星尔克、九牧王、天守、虎都、吉马集团、康利集团等。n目前，观音山国际商务营运中心的写字楼租赁与出售基本完成，但仍有部分新兴高档写字楼出现，如2012年春节后将正式投入使用的汇金国际中心。项项 目目 概概 况况 汇金国际中心汇金国际中心汇金国际中心汇金国际中心1新建商务区新建商务区行政区域：思明区物业位置：观音山营运中心自建区租售状态：出租租售电话：[phone]开发商：厦门恒禾置地建筑设计：美国LEO A DALY建筑事务所；上海现代建筑设计（施工图设计）承建单位：中国建筑股份有限公司物业顾问：第一太平戴维斯占地面积：6678m建筑面积：76000m（地上53000，地下23000）建筑高度：130米建筑层数：地上30层，地下4层（15、30层为避难层）基基 本本 信信 息息 层高：4米，净高2.8米租金起价：120元/m*月，最高价150元/m*月加层差价：10元/m公 摊：20%综合物管费：20元/m*月空调情况：全新风低温大温差变风量（VAV）冰蓄冷空调系统装修情况：智能化商务简装电梯情况：10部三菱原装进口客梯（高、低分区），2部停车场餐厅中转电梯，1部VIP客梯，1部货梯（兼消防梯）车位情况：482个入住时间：2012年春节后入 住 率：目前仅有七匹狼集团n国际建筑大师设计的三维曲线外形，全球先进的建筑科技，美国LEED金级预认证，5A甲级智能化系统，使用率约78%。n项目2-3层为餐厅，4-15层为七匹狼集团内部使用，16-29层出租，15、30层为避难层，项目直面金门海景，为观音山国际商务营运中心自建区最高。由福建七匹狼集团斥资5亿元，历时4年精心打造。n恒禾置业属七匹狼集团旗下企业，致力于将该项目打造成厦门顶级写字楼，并将财富中心作为竞争目标。2012年春节后，七匹狼集团将率先入驻汇金国际中心。n汇金国际中心在观音山片区属于较高档写字楼，针对高端客群。项项 目目 概概 况况 案名案名开发商开发商建筑面积建筑面积租租/售面积划售面积划分分租金租金/售价售价物管费物管费公摊公摊入住时间入住时间汇金中心厦门恒禾置地76000m4-15层为七匹狼集团内部使用，其余出租120-150元/m*月20元/m*月20%2012年春节后区域市场点评：区域市场点评：观音山国际商务营运中心定位为国际一流的商务营运中心，是海峡西岸第一个功能完善、配套齐全的商务营运中心。观音山国际商务营运中心总占地面积138公顷，可开发用地为96公顷，建筑面积为338万平方米。项目于2006年2月10日开工，是国内迄今为止在建的一次性开发面积最大、档次最高的商务运营中心之一，是海峡西岸真正意义上的CBD。营运中心分为四个功能区：商务营运区、配套生活区、旅游休闲区和山体公园区。商务营运区定位高档的商务营运中心，拟建设65幢高层和小高层写字楼。湖里片区湖里片区Part4Part4湖里商务区湖里商务区银龙大厦银龙大厦第一广场第一广场湖里万达广场湖里万达广场永建顶尚永建顶尚东方财富广场东方财富广场象屿大厦象屿大厦国检大厦国检大厦永建顶尚永建顶尚永建顶尚永建顶尚1中部商务区中部商务区行政区域：湖里区物业位置：金尚路与枋湖南路交界处，湖里新区政府对面租售状态：出售租售电话：[phone]开发商：厦门永建房地产投资有限公司建筑设计：科宝博洛尼 承建单位：厦门中联建设工程有限公司 物业顾问：裕景物业 占地面积：19618.49m 建筑面积：81756m 建筑高度：38米建筑层数：10层基基 本本 信信 息息 层高：3.6米租金起价：18000-23000元/m加层差价：100元/m公 摊：36%综合物管费：2.5元+0.3元/m空调情况：有统一配送装修情况：精装 电梯情况：两梯车位情况：入住时间：预计2012年交房 项项 目目 概概 况况 n永建顶尚”项目是厦门永建房地产有限公司继城立方、雍景湾之后，又一“创意小户型”力作。n总占地19618平米。总建面81563平米，由四栋小高层精装SOHO、四栋商HOUSE及地下商业组成，主要产品为20多平米挑高3.6米功能齐全精装小户SOHO、商HOUSE），并搭配部分商业。n项目周边配套齐全，尽享湖里区行政大楼、区政府超大广场、湖里实小、双十中学、特易购、SM城市生活广场、厦门客运中心、高崎国际机场、虎头山生态公园、湿地公园等顶级生活配套等全能枢纽配套。n定位为集居住、商务、购物为一体的综合体地产项目，从产品设计至设计规划，尽显创意生活理念，表达向上生活形态。项目外立面采用不规则线条设计，融汇现代主义设计概念，追求建筑自身独特的个性。湖里万达广场湖里万达广场湖里万达广场湖里万达广场2中部商务区中部商务区行政区域：湖里区物业位置：思明区仙岳路与金山路交叉口东南侧 租售状态：出售租售电话：[phone] 开发商：厦门湖里万达广场投资有限公司建筑设计：承建单位：物业顾问：占地面积：129244m 建筑面积：500000m 建筑高度：98米建筑层数：31层基基 本本 信信 息息 层高：3.1米租金起价：均价16000-18000元/m加层差价：100200元/m公 摊：28%综合物管费：2.9元+03元/m空调情况：无装修情况：毛坯电梯情况：四梯车位情况：总停车位2250个，SOHO900个入住时间：2012年3月项项 目目 概概 况况 n厦门湖里万达广场项目处于厦门南北向和东西向交通动线的黄金十字点位置，离火车站、机场、汽车站的路程只有15分钟，往东走仙岳路、吕岭路经海沧大桥快速到达海沧、漳州，往西经翔安隧道快速到翔安、泉州，往北走厦门大桥、杏林大桥快速到集美、同安。项目附近还有BRT公交系统，市区公交线路还在不断增加。n项目是万达集团开发最成功的第三代半城市综合体。厦门湖里万达广场总规划用地面积约1高级酒店、室外步行街、SOHO办公、高级写字楼及社区底商组成，其中购物中心里面涵盖了大型超市、室