土地权属管理.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,Chapter 5,土地权属管理,第一,节,土地制度,第二,节,土地产权,第三,节 土地,权属管理的任务和内,第四节 国有土地使用权流转,第五节 农用地流转,第六节 土地征收,第七节 土地纠纷调处,第一节 土地制度,一、土地制度概述,二、土地制度变迁及其经济学分析,三、我国现阶段土地制度形成,重点：我国现行土地所有权和使用权制度,难点：土地制度经济学分析；,2026/3/8 周日,4,一,、土地制度概述,何为制度：,“资本主义的原罪是，有福时并不一定为大家所共享；社会主义的先天美德是，有难时大家一定同当,”,W,邱吉尔,吃青苹果与吃熟苹果的选择,勤劳致富与“一夜致富”,做好事与搭便车,经济规律与节水器,1.1,制度（,institution,）的内涵,制度是一种社会博弈规则，是人们所创造的用以限制人们相互交往的行为的框架。,制度是规则、执行机制和组织，包括个人之间相互影响的行为准则和执行规则的组织。,1.1,制度（,institution,）的内涵,教材：制度是人们在特定的条件下选择的、与人类行为有关的并借以影响人们相互关系的,正式规则和非正式规则,的总称。,范围广泛,“潜规则”,1.2,土地制度,是一定社会制度下土地关系的总和，关于,土地所有,和,使用,的制度。,公有和私有 使用、收益和处分,1.2,土地制度变迁的经济学分析,1.2.1,制度变迁理论,规范关系稳定结构,博弈的均衡,利益集团博弈,组织偏好方向,制度是怎样变迁的,第二次变革,对抗损失，协议班车,/h,，先后有序,假设：城乡中巴公交,8,辆，一车驾一员，争客引争议,发车不准,车主、客人均不满意,如何监督执行,第一次变革,前车客少,借口拖延,与后车冲突,换司机，售票员不变,提前发车售票员不干,延迟发车司机不干,制度变迁的内在机制,科斯,(1960),提出了制度变迁的一般原则：即制度变迁成本与收益之比会对促进或推迟制度变迁起着关键作用。,制度变迁的内在机制,诺斯,(1971),等人也认为，制度安排之所以会被创新，是因为在现有制度安排下无法实现潜在利益，从而行为者产生了对新的制度安排的需求，,诺思制度变迁理论,国家理论,意识形态理论,产权理论,路径依赖,诺思制度变迁理论,产权理论：,科斯定理：,只要,产权是明确的,，且其,交易成本为零或很小,，则无论在开始时将,财产权赋予谁,，,都能达到资源的有效配置。,诺思制度变迁理论,交易成本,：为,实现市场交易,而,支付的费用,，包括,搜寻买者和卖者,、,谈判,、,签订,和,履行合同,等行为所做的,努力,和花费的,时间与精力,工厂排放的烟尘使周围5户居民晒的衣服受到污染，损失为575375元。,解决办法有两种：一是工厂安装除尘器，价值150元；,二是居民每人购买烘干机，价值550250元。,若产权属于工厂，工厂有权污染，居民给工厂安装除尘器，花费150元；,若产权属于居民，工厂主动安装除尘器，花费150元。,若产权属于工厂，居民协商共同行动给工厂安装除尘器的费用超过100元，则不如各自购买烘干机。,举例,：工厂排放的烟尘周围居民晒的衣服受到污染,。,诺思制度变迁理论,科斯定理不易解决的难题,（1）产权是否总能明确？,（2）明确的产权是否总能转让？,（3）明确的产权是否总能实现资源的最优配置？,诺思制度变迁理论,依靠产权结构推动有效率市场,竞争与不完全竞争,市场无效产权结构无效,市场拓展推进产权结构创新,依靠产权结构推动技术进步,新技术促进市场,保护新技术以激励发明,私人收益率与社会收益率协调,制度变迁的国家理论,国家,经济增长的关键，经济衰退的根源？,政治体制与经济机制的关系？,制度变迁的国家理论,剥削论,租金最大化,界定产权,契约论,税收最大化,产出最大化,降低交易费用,博弈,持久冲突,制度变迁中的意识形态理论,所谓搭便车，是指某些个人虽然参与了公共产品的消费，但却不愿支付公共产品的生产成本，完全依赖于他人对公共产品生产成本的支付。,内在机会主义,制度变迁中的意识形态理论,一般来说，公共产品由政府公共开支安排生产，私人部门很少或几乎不生产公共产品。,制度变迁中的意识形态理论,自我利他主义：为了减轻自己内心的紧张和不安而采取的助人行为，人们通过助人行为来减少自己的痛苦，使自己感到有力量，或体会到一种自我价值；,纯利他主义：因他人的处境而产生移情，从而做出助人行为以减轻他人的痛苦，其目的是为了他人的幸福；,制度变迁中的意识形态理论,公德和伦理法则：,产权安排不足；,遵从成本；,路径,依赖,（,1,）决定因素,收益递增和市场不完善。,否则制度不重要。,路径依赖,1,：一旦一种独特的轨迹建立后，一系列的外在性、组织学习过程、主观模型都会加强这一轨迹,良性循环,路径依赖,2,：初始带来报酬递增的制度，会诱发利益集团的形成，从而形成制度刚性,恶性循环,“,锁定,”,是新制度经济学的一个重要概念，它是说一个团体、一个社会一旦选择某种制度，就会对这种制度产生一种依赖并在一定时期出现制度自我强化现象。,美国铁路两条铁轨之间的标准轨距是,4,英尺,8.5,英寸。,为何是这样一个标准呢？,它源自英国铁路标准。因为英国人是修建美国铁路的指挥者。,英国人又从哪里得到这样一个标准呢？,英国的铁路是从电车车轨标准中脱胎来的。,电车车轨为何采用这样一个标准？,原来最先造电车的人以前是造马车的，而他们是把马车的轮宽标准直接搬用过来的。,为何马车要用这样一个标准呢？,因为英国传统路程上的辙迹的宽度为,4,英尺,8.5,英寸。,这一宽度又是谁制造的呢？是古罗马军队的战车。,古罗马军队为何一这个数字为轮距宽度？,答案极为简单：两匹战车的战马的屁股的宽度。,这样一个宽度有利于战马的驰骋,在每一个社会,(,或国家,),之中，总有一套居核心和主导地位的制度安排，这套核心制度的特征由社会主导集团所倡导的主流信念所决定。主流信念改变之后，核心制度才会发生根本性变革。,如果一个社会,(,或国家,),所采用的核心制度在经济上碰巧是低效率的，或者竞争不过相邻的社会,(,或国家,),，社会的主导集团将会在核心制度的外围构建一套更有效率的边缘制度安排。这样低效率的核心制度就获得了长期生存的经济基础。,三 我国现阶段土地制度,一、土地所有权制度概述,二、土地使用权制度概述,主要,内容,:,一、土地所有权制度概述,（一）宪法规定：我国土地所有制形式为,社会主义公有制,（二）法律表现形式：,国家土地所有权和农民集体土地所有权,城市市区的土地及,部分农村土地,农村和城市郊区的土地,（除法律规定属国家所有外）,（三）土地所有权关系的变化,土地所有权征用,土地所有权整理,国家为公共利益需要，,依法将农民集体所有的,土地转为国家所有,本着协商一致、平等互利的,原则对不同的土地所有权关,系进行调整或改变（一般发生,在农民集体内部）,二、土地使用权制度概述,（一）土地使用权来源,土地归国家和农民集体所有，但并不是直接由,国家和农村集体经济组织使用，而是依法确定给单位或个人使用,让渡。,（二）使用权主体：国家机关、事业单位、社会团体、各种经济组织,和个人（自然人）,（三）类型,所有权形式只有两种，但使用权形式多样：,按所有权的不同,国有与集体土地使用权,按用途不同,工业、商服业、农用地、宅基地等使用权,按取得方式不同,划拨与出让、承包经营等土地使用权,（四）土地使用权制度的构成,土地使用权出让,土地使用权租赁和作价入股,土地承包经营,1.,土地有偿使用制度,所有者将一定期限内的土地使用权提供,给使用者，其按照合同规定支付有偿使用费。,2.,土地使用权流转制度,使用权流转：经过法定程序，使得土地,使用权主体发生变更。,土地使用权可以依法转让,土地管理法,第,2,条）,目的：促进土地使用权在土地使用者之间合,理流动，实现土地资源的有效配置,3.,国有土地使用权划拨制度,无偿无期限使用国有土地,特点：,性质：是以行政行为调控土地的行为,有利于维护社会公共利益，提高行政效率；但造成了国有土地收益大量流失，土地资源配置效率差。,第二节 土地产权,所有权与所有制之间关系,土地所有权属于上层建筑的范畴；,土地所有制属于经济基础的范畴；,根据经济基础决定上层建筑的原理，土地所有制决定土地所有权，,土地所有权归根到底是土地所有制在法律上的表现：,土地听有制的,“,所有,”,是通过对土地的占有使用收益和处分等所有权权能来实观的,(,二,),土地所有权的特征,1,土地所有权主体的限定性：,根据我国,宪法,和,土地管理法,的规定：土地所有权的主体只能是国家和集体其他任何组织或个人都不能享有土地所有权,!,2,土地所有权客体的特殊性：,土地所有权的客体力土地，属于不动产的范畴，土地所有权的取得、丧失和变更必须履行一定法律手续。,3,、土地所有权交易的禁止性。,土地管理法,的规定，土地不得买卖、出租抵押或者以其他形式非法转让，以巩固和保护上地的社会主义公有制。,4,除了国家为公共利益的需要征用集体听有的土地外，土地所有权的权属状况不会改变。,5,土地所有权内容的可分离性,土地所有权的内容，是指土地所有权人对上地可依法行使占有使用收益和处分的权利；,在我国土地公有制情况下，法律规定土地所有权不可转让。,为了物尽其用，充分利用土地资源，法律允许将土地占有使用收益和处分等权能的一项或多项同土地所有权相分离,-,如根据法律规定，土地使用权可与上地所有权相分离成为一种相对独立的财产权，可以将其出让抵押等使土地的经济价值得列充分利用体现。,（三）土地所有权关系的变化,土地所有权征用,土地所有权整理,国家为公共利益需要，依法将农民集体所有的土地转为国家所有,本着协商一致、平等互利的原则对不同的土地所有权关系进行调整或改变（一般发生在农民集体内部）,土地所有权效力范围,土地所有权的内容从各个侧面界定权利主体对于土地进行 自由支配的具体形态那么这些自由支配的具体形态的效力范围是什么呢,?,在横的方面，是以地界为限：在纵的方面，不仅包括 地面，也包括地上及地下，否则的活无法对土地进行有效的使用。,限制,1,总的限制。上地所有权的行使以不损害他人公共利益；,2,具体的限制：,一般而言，对于地上或地下的物属于土地的从物，归土地所有权人所有，,但法律对其权利归属作了特殊规定的，则不属于土地所有权的范围：,如,水法,第,3,条规定：,”,水资源属于国家所有即全民所有，农业集体经济组织所有的水塘水库中的水，属于集体所有；,”,再如,矿产资源法,第,3,条规定：,“,矿产资源属于国家所有，地表或地下的矿产资源的国家所有权，不因其依附的上地所有权或者使用权的不同而改变。,”,土地所有权行使的基本要求,1,“,十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地,”,是我国的一项基本国策也是实行上地所有权的基本法律要求；,2,、国家实行土地用途管制制度；国家编制土地利用总体规划规定上地用途，将土地分力农用地建没用地和未利用地严格限制农用地转为建没用地，控制建足用地总量，对耕地实行特殊保护；使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规则确定的用途使用土地。,国有土地范围,城市土地,是以城市行政区为准，还是以城市建制区为准，法律对此没有明确规定。,通常认为城市建制区为准，所谓城市建制区，一般是指已进行城市配套建设，具备城市功能基本连片的区域。,城市市区以外的土地属于国家所有：,1,、农村和城市郊区中已经依法没收征收征购为国有的土地；,2,、国家依法征用的土地；,3,、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；,4,、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地：,5,、因国家组织移民，自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,所有权与物权概述,一、产权,二、物权与债权,三、土地产权体系,主要内容,：,一、产权,即财产权利或财产权,财产：,民法通则,第,89,条规定，财产包括不动产和动产,;,不动产是指土地以及房屋林木等地上定着物（,担保法,第,92,条）,;,动产是指不动产以外的物。,特殊：,有国家将从属于或者附着于自然不从产的动产因其用途而成为不动产，如耕作用的家畜、农具，出租房屋中的浴缸，嵌在墙壁内的保险柜等也算作不动产。,二、物权与债权,财产法的基本组成,债权法,物权法,财产归属,财产流转,（一）物权,权利主体在法律规定的范围内，直接支配一定的物，并排除他人干涉的民事权利，如财产所有权、财产使用权等。,问题：,如何理解,“,一物一权,”,？,是否可以存在,“,一物多权,”,？,分析：一物之上只能设立一个物权（错误）；,一物之上只能设定一个所有权，不得设立两个以上内容相冲突的物权,“,一物不容二主,”,（正确）,（二）债权,按照合同的约定或者法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，特定当事人之间可以请求一定给付。,债之权利称为债权，债之义务称为债务。,（三）物权与债权的区别,权利性质：支配权 请求权,主体构成：权利主体特定 权利义务主体,义务主体不特定 均特定,权利发生：法定主义 任意主义,效力范围：对世权 对人权,物权,债权,（四）物权的优先效力,1.,物权相互之间的优先效力,对内效力,2.,物权优于债权的效力,:,买卖不破租赁,3.,具有追及效力,三、土地产权体系,以土地所有权为核心，派生出的权利束,土地产权,权利束,自物权,国有土地所有权,集体土地所有权,他物权,用益物权,担保物权,相邻关系权,国家土地所有权与集体土地所有权,主要内容：,一、所有权与土地所有权,二、国家土地所有权,三、集体土地所有权,一、所有权与土地所有权,（一）所有权,1.,概念和性质,2.,所有权思想的历史变迁,3.,权能结构,:,占有、使用、收益、处分,（二）土地所有权,属于财产所有权的范畴，具有所有权的一般属性，是全部土地问题的核心。,1.,涵义,在法律上，所谓土地所有权，往往包括两个层次：,土地所有权法律制度,土地所有权权利,（,1,）土地所有权法律制度,这种意义上的土地所有权是指不同类型的国家根据统治阶级的意志或者依照全体人民的意志规定的一定土地所有制关系的法律关系，土地所有权是土地所有制在法律上的反映。,我国实行社会主义的土地公有所有权制度，是历史发展的必然结果。,土地所有权：土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律规定作出处分，并排除他人干涉的权利。,与一般财产权的区别：土地所有权制度直接构成社会制度的一个重要组成部分。,民通,71,条：,“,财产所有权是指所有人,依法对自己的财产享有占有、使用、收益,和处分的权利,”,。,（,2,）土地所有权权利,2.,权能结构,占有权：土地所有权主体对其土地,的掌握和控制权利,使用权：按照土地的性能和用途,进行事实上的利用的权利,收益权：基于行使土地所有权,而取得的经济收入、利息的权利,处分权：决定土地在法律上和事实上的命运的,权利，尤其是决定所有权的命运,不同权利可以分离,3.,特征：,主体特定性；,客体不可移动性,不动产性；,所有权交易的限制性；,权属的稳定性；,4.,基本类型：,国家所有 集体所有,（三）国家土地所有权的范围,土地管理法,第,8,条：,“,城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。,”,主要不是农业用地，是工业、交通、文化、建筑用地及城市居民用地,二、国家土地所有权,（一）取得,建国后的改造、没收等,（二）国家土地所有权的特征：,主体单一性,权能完全性和绝对性,权能可分离性,权利单向流入性,（四）国有土地所有权的行使与保护,1.,行使：,国有土地虽然由国家享有其所有权，但一般情况下并不由国家直接使用、经营，而是由国务院主管部门主管全国土地的统一管理工作，县级以上地方人民政府土地管理部门统一管理本行政区域内的土地，,交由国家机关、企事业单位、社会团体和公民个人合法使用。,2,保护：任何组织或个人不得侵占、买卖,或者以其他形式非法转让土地。,非法转让、占用土地、破坏耕地、非法批地、非法侵占挪用征地补偿等必须承担相应的法律责任。（,宪法,、,刑法,、,土地管理法,等）,三、集体土地所有权,（一）集体土地所有权制度的演变,农村土地私有,集体公有,集体所有、家庭承包经营,（二）特征,主体多样性,三种,权能不完全性,权利单向流出性,（三）集体土地所有权的范围,农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，,属于农民集体所有；,宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。,（四）集体土地所有权的行使与保护,乡（镇）农民群众集体所有的土地，其所有权由乡（镇）人民政府,代表全乡（镇）成员行使；村农民群众集体所有的土地，由村民委员会,代表行使；村内经济组织所有的，由该集体内的全体成员通过成员大会,行使。,发证保护,土地用益物权,一、土地用益物权,二、基地使用权,三、邻地利用权,主要内容：,一、土地用益物权,（一）含义,占有、利用他人土地而使自己获得收益，以支配标的物,土地的使用价值为内容的物权。,权利人虽然不拥有土地的所有权，但可以在一定限度内直接占有、利用土地并获得一定的收益。,（二）与担保物权的区别,担保物权指以支配标的物的交换价值为内容的物权，如抵押权、质权等。,权利人虽然不拥有标的物的所有权，也不直接利用标的物，但在一定条件下，权利人可以通过直接变卖标的物而获得利益。,（三）种类,由于国情的差异，各国的用益物权制度并不统一。在我国现行法律制度中，,可以认为有以下几种：,城镇国有土地使用权,农地使用权,农村土地承包经营权,宅基地使用权,（水资源使用权）,二、基地使用权,以在他人土地上进行建筑并拥有建筑物或其他工作物为目的，而使用他人土地的权利。,（一）涵义,（二）取得,期限内通过法定（或约定）取得,需要 办理登记,特别：,我国没有对于时效取得方式进行规定,（三）权利人的权利及义务,基地使用权人有权依法利用他人土地进行建造或经营活动，,应该按照法律规定和合同约定的范围和使用方式来使用他人的土地，不得滥用土地使用权，不得改变使用方式；使用权人应该及时交纳土地使用费。,（四）基地使用权的消灭,可以基于：,抛弃、撤销、约定事由,第三人因时效而取得（我国法律没有承认）的发生而消灭,三、邻地利用权,又称地役权，指为使用自己土地而需要利用他人土地提供方便的权利。,（一）涵义,产生原因：,民法上的相邻关系,两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。,（二）当事人的权利义务,权利,:,表现为对他人土地的利用，如汲水、修渠、通道、排灌等。,义务,:,善意行使权利,;,妥善管理修建物,1.,需役地人,2.,供役地人,权利：不妨碍邻地利用权人行使权利的范围内，可以行使与其相同的权利。,义务：容忍及不作为,（三）邻地使用权的消灭,可以基于：,土地灭失；,法院宣告；,约定事由发生而消灭,一、土地使用权的概念,二、土地使用权的特征,三、土地使用权的种类,四、我国现行土地使用权制度的评价,主要内容：,土地使用权,（一）涵义,土地使用权是指民事主体（组织或个人）在法律规定的范围,内依法或依约定对国有或集体所有土地占有、使用、收益的权利。,一、概念,在我国，尽管,民法通则,、,土地管理法,、,城市房地产管理法,、,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,均频繁使用,“,土地使用权,”,一词，,但关于,“,土地使用权,”,的确切概念，立法上并未予以明确界定,是一学术概念。,（二）理解,强调：我国的土地使用权是土地使用制度在法律上的权利创设，它是作为一项独立的财产权而出现的，不能认为它仅仅只是作为土地所有权的一项权能，这在,民法通则,、,土地管理法,的条文上都有体现，而且在实践中也得到了确认。,二、特征,土地使用权的权利主体是土地使用权人之外的民事主体，包括法人、非法人组织和自然人。土地使用权的客体即土地，既可以是国有土地也,可以是集体土地。,土地使用权包含有土地的占有、使用、收益权能，可以认为是土地所有权的此三项权能与所有权相分离而形成的一种相对独立的土地产权，而且在一定情况下它还包含有部分处分权能。,（一）派生性,（二）限定性,土地使用权的发生要以所有权为前提，其行使、存续受到所有权的制约。在我国，由于土地所有权人是国家或集体，所有权的制约很大程度上表现为法律上的限制。土地使用权目前主要通过国有土地的行政划拨、国有土地的有偿出让、集体土地的发包等方式产生，土地使用权人在取得土地使用权的时候就被要求承担一定的义务，如合理使用土地，不得任意改变土地用途、缴纳相关的出让金或税费、办理有关登记等义务。,（三）直接性,它是指权利人以占有为前提对土地享有的直接支配权，其对土地的占有、使用和收益不需要他人履行任何义务而直接就可实现。这种权利具有排除他人干预的性质，任何人都负有不得侵犯使用权人土地使用权的义务。,（四）可转让性,土地使用权是与所有权分离的由非所有权人享有的独立的财产权，,土地使用权人可以依照法律的规定处分使用权，以转让、出租、抵押,等方式行使其权利。,讨 论,一个值得注意的问题是，,土地使用权是否具有期限性？,根据不同的分类标准，可对土地使用权作不同的划分：,（一）按照土地所有制的性质不同，可将土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。,（二）根据土地使用权的取得方式不同，可将土地使用权分为划拨土地使用权、出让土地使用权和承租土地使用权。,三、种类,（三）根据土地用途不同，可将土地使用权分为建设用地使用权和农用地使用权。其中建设用地使用权又包括宅建设用地使用权、企业用地使用权、公用设施用地使用权等；农用地使用权目前主要是指农村土地承包经营权。,农村承包经营权将专章讲授,前述有关土地使用制度的法律法规的制定和实施，,对我国的土地使用制度乃至用益物权制度产生了积极的影响：,四、我国现行土地使用权制度的评价,（一）使依法规范土地资源使用的观念深入人心；,（二）用法律手段确认和保护了土地使用权人的正当权益；,（三）以法律形式建立了土地使用关系的利用协调机制；,（四）用法律手段规制了土地使用过程，维护了土地使用和交易秩序；,（五）建构了土地使用法律制度的基本体系。,简单地说，就是为实践中土地使用权的产生和市场流转，为物权立法确立了制度基础。,问题所在,但是，应该看到，目前土地使用实践要求土地立法适应,市场经济的内在要求和发展需要，而现行的土地使用法律制,度还存在一些巫待解决的理论和实践问题：,（一）有关土地使用权的内容立法重复交叉，土地行政管理权限划分不清。,（二）土地使用权流转的行政干预过多过强,（三）现行土地征用体制不适应市场经济体制的需要，表现在土地征用的根据、补偿原则和补偿标准有待修正。,学过了土地使用权的概述后，也基本了解了我国现行法律制度对土地使用权问题的基本架构，试着结合物权法草案分析土地使用权发展的方向？,思考问题,一.土地权属的含义,土地权属是指土地产权的归属，是存在于土地之中的排他性完全权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。,1.土地所有权,土地所有权是土地所有制在法律上的表现，具体是指土地所有者在法律规定的范围内对土地拥有占有、使用、收益和处分的权利，包括与土地相连的生产物、建筑物的占有、支配、使用的权利。,第三节,土地,权属管理任务和内容,2.土地使用权,土地使用权是指依照法律对土地加以利用并从土地上获得合法收益的权利。,3.土地权属主,土地权属主简称权属主，也可以称作权利人，是指具有土地所有权的单位和土地使用权的单位或个人。,二、土地权属的确认方式,1文件确认 2 惯用确认,3 协商确认 4 仲裁确认,三、土地权属的确认,1.农村地区（含城市郊区）土地所有权和使用权的确认,一般应将依据文件确认、惯用确认、协商确认、仲裁确认几种方式结合起来确认农村土地所有权和使用权。,2.城市土地使用权的确认,城市土地所有权是国家所有，因此，城市各权属主只有土地使用权而无土地所有权（郊区集体土地除外）。城市土地使用权主要按下列文件确认：,单位用地红线图。房地产使用证。土地使用合同书。征（拨）地批准书和合同书。有偿使用合同书（协议书）和国有土地使用权证书。城市住宅用地确权文件。,一、土地的划分,概念：土地划分是指为了满足土地管理工作的需要所确定的宗地所属地域上的空间层次。根据我国国情，考虑到便于管理，划分的空间层次应于行政管理系统相一致。,1.城镇地区土地划分：,省市区街道街坊宗地,2.农村地区土地划分：,省县（县级市）乡（镇）行政村宗地地块（图斑）,3.地籍区和地籍子区,这两个名词是根据地籍工作的需要而设立的，在我国地籍管理的基层单位为县、区级土地管理部门。实际工作中，地籍区相当于街道或乡镇，地籍子区相当于街坊或行政村。,第二节,土地的划分与编号,二、地块与宗地的定义,定义,特征,地块,地块是指一个连续的区域，并可辨认出同类属性的最小的土地空间区域。（例如：宗地或丘、图斑、均值地域、基本农田保护区等等）,（1）地块是一个,“,最小的土地空间区域,”,，表明了地块在空间上的连续。,（2）地块的位置是固定的，边界是明确的。,（3）地块的,“,同类属性,”,既可以是某一种属性，也可以是某一类属性的集合。,宗地,宗地是指由权属界限封闭的独立权属地段，它具有固定的位置和明确的权利边界，并可同时辨认出确定的利用类别、质量和时态等土地基本要素。,（1）宗地是一个,“,地块,”,，表明了宗地在空间上的连续,（2）宗地的空间位置是固定的，边界是明确的,（3）应同时把土地的权利、利用类别、质量和时态等土地基本要素组成一个集合作为,“,同类属性,”,来标识宗地的空间位置,三、宗地的划分,基本原则：,由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划分为一宗地；,如果同一权属主所有或使用不相连的两块或两块以上的土地，则划分为两个或两个以上的宗地；,如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用，实地又难以划分清楚各权属主的用地范围的，划为一宗地，称为组合宗。,对一个权属主拥有的相连成片的用地范围如果土地权属来源不同，或楼层数相差太大，或存在建成区与未建成区(如住宅小区)；或用地价款不同，或使用年期不同等情况，在实地又可以划清界限的，可划分成若干宗地。,3.农村和城市郊区的宗地划分,依据宗地划分的基本原则划分,4.集体土地所有权宗地的划分,共有宗的概念：一个地块由几个集体土地所有者共同所有，其间难以划清权属界线的，为共有宗。共有宗不存在国家和集体共同所有的情况。,其划分可依据宗地划分的基本原则划分,5.城镇以外国有土地使用权宗地的划分,依据宗地划分的基本原则划分,6.争议地、间隙地、飞地的宗地划分,争议地：有争议的地块，即两个或两个以上权属主都不能提供有效的确权文件，却同时提出拥有所有权或使用权的地块。,间隙地：指无土地使用权属主的空置土地。,飞地：镶嵌在另一个土地所有权地块之中的土地所有权地块。,单独分宗,争议地,间隙地,飞地,四、土地编号,1.城镇地区土地编号,通常以行政区划的街道和宗地两级进行编号，如果街道下划分有街坊（地籍子区）就采用街道、街坊、和宗地三级编号。如：03-05-012，表示省市区第3街道，第5街坊，第12宗地。,2.农村地区地籍编号,农村应以乡（镇）、宗地和地块三级组成编号。其原则同上，如：02-04-005表示省县（县级市）乡（镇）第2行政村，第4宗地，第五地块（图斑）,五、边界类型和边界系统,1.边界类型：,行政边界 地籍区或地籍子区边界,宗地边界 地块边界,2.边界系统,边界系统:人们或政府管理机构通常以某种方式所承认的界线存在形式。一般包括普通边界和法律边界。,普通边界:主要依靠自然或人造的边界要素，依据各地的普通规则，但没有精确的边界数据，或有 边界数据但又没有法律手续固定下来的边界。,法律边界:对人造的或自然的边界要素进行精确的测量，获取测量数据，通过法律程序给予承认，并 在实地以法律的形式固定下来的边界。,六、土地权属界址的含义,土地权属界址包括界址线、界址点和界标。,界址线,相邻宗地之间的分界线，或宗地的边界线。,界址点,界址线或边界线的空间或属性的转折点。,界标,在界址点上设置的标志。,一、调查内容,(1)土地的权属状况，包括宗地权属性质、权属来源、取得土地时间、土地使用者或所有者名称、土地使用期限等。,(2),土地的位置，包括土地的座落、界址、四至关系等。,(3)土地的行政区划界线，包括行政村界线(相应级界线)、村民小组界线(相应级界线)、乡(镇)界线、区界线以及相关的地理名称等。,(4)土地的利用状况和土地级别。,土地权调查是指以宗地为单位，对宗地的权利、位置等属性的调查和确认（土地登记前具有法律意义的初步确认）。,第三节,土地权属调查,二、调查的基本程序,拟订调查计划,物质方面准备,调查底图的选择,资料整理,街道和街坊的划分,发放通知书,土地权属资料的收集、分析和处理,实地调查,三、权源调查,土地权属来源(简称权源)是指土地权属主依照国家法律获取土地权利的方式。,1.集体土地所有权来源调查,2.城镇土地使用权来源调查,3.集体土地使用权调查,4.土地权属来源调查的注意事项,四、其他要素的调查,1 权属主名称,2 取得土地的时间,3 土地位置,4 土地所有权性质,五、界址调查,1.界址调查的指界,概念：界址调查的指界是指确认被调查宗地的界址范围及其界址点线的具体位置。,现场指界必须由本宗地和相邻宗地指界人亲自到现场共同指界。当由单位法人代表指界，则出示法人代表证明。当法人代表不能亲自出席指界时，应由委托的代理人指界，并出示委托书和身份证明。由多个土地所有者或使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界，并出示委托书和身份证明。,对于违约缺席指界的，根据不同情况按下述方法办理：,如一方违约缺席，其界址线以另一方指定的界址线为准确定；,如双方违约缺席，其界址线由调查员依据有关图件和文件，结合实地现状决定。,确定界址线后的结果以书面形式送达违约缺席的业主，并在用地现场公告，如有异议的，必须在结果送达之日起15日内提出重新确界的申请，并负责重新确界的费用，逾期不申请，确界自动生效。,2.权属主不明确的土地界线调查,3.乡镇行政境界调查,4.界标的设置,六、土地权属界址的审核与调处,外业调查后，要对其结果进行审核和调查处理。,七、界址的标注和调查表的填写,八、宗地草图的绘制,1.宗地草图的记录的内容,2.宗地草图的特征,3.宗地草图的作用,4.绘制宗地草图的基本要求,本章主要内容：,1,、,地租理论,2,、,区位理论,3,、,土地市场理论,4,、,土地报酬递减规律,重点及难点,1,、地租的本质、类型,2,、传统地租理论的基本观点及指导应用,3,、区位理论中的概念、分类及农业区位论,的基本观点,第四节 所有权确权与流转,一、国有确权,-17,条,-95,土地管理法,1,）城市市区即建成区的土地属于国家所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有，由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。,2,）农村和城市郊区中已被国家依法没收、征收、征购、征用为国有的土地属于国家所有。,3,）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地依法收归国家所有。,4,）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,农村中的国有土地还有：,名胜古迹、自然保护区等特殊土地（不包括区内集体所有的土地）；,国营农、林、渔场拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地；,国家拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地；,国家拨给农村集体和个人使用的国有土地。,一、土地使用权划拨,（一）概念,城市房地产管理法,第,22,条：,土地使用权划拨是指经过县级以上人民,政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安,置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将,土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。,（二）特点,1,无期,没有明确的期限,2,无偿,无需支付土地使用权出让金，但可能缴纳相应补偿,3,无自由流转权利,不能转让、出租和抵押,（三）土地使用权划拨的范围,城市房地产管理法,第,23,条：,下列建设用地的土地使用权，确属必需的，,可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地、军事用地、城市基础设施和公益事业用地、重点项目用地、法律行政法规规定的其他用地。,二、土地使用权划拨的程序,预审,由市、县人民政府颁发,国有土地使用证,（划拨）,申请,审查,批准,登记,（一）不得擅自改变土地用途,三、划拨使用的限制条件,（二）服从人民政府对土地,使用权的收回,无偿,收回原因：,社会公共利益；,土地使用者迁移、破产等原因停止使用土地。,根据城市建设发展需要和城市规划的要求,收回划拨土地使用权时，虽然是无偿收回，但,对其地上建筑物、其他附着物、市、县人民政,府应当根据实际情况给予适当补偿。,注意：,（三）权利流转必须遵守有关规定,国务院,55,号令：第七章 划拨土地使用权,第,44,条：除,45,条规定外，不得转让、出租、,抵押,第,45,条：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：,（,1,）土地使用者为公司、企业、其他经济 组织和个人；,（,2,）领有国有土地使用证；,（,3,）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；,（,4,）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金,四、划拨土地使用权的终止,（一）国家征收,（二）使用人不再需要,（三）特定项目终止,（四）土地灭失,（五）划拨土地商品化,由无偿使用变为有偿使用,方式：出让,出租,作价出资或入股,法律直接规定：,因抵押权实现而设定；,因法院强制执行而设定,土地使用权,出让,主要,内容：,一、土地使用权出让,二、土地使用权出让与划拨的区别,三、土地使用权出让的程序,四、土地使用权的出让方式,五、土地使用权出让合同,上海双塔,北京国贸三期,以上的高档建筑用地使用权，能否全部通过划拨的方式取得？,对于不能的，将如何取得？,根据,城市房地产管理法,第,7,条的规定，土地使用权出让是指：,国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,一、土地使用权出让,（一）概念,一、土地使用权出让,土地管理法,第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。但国家并不完全对土地进行实际的占有、利用，而是实现使用权与所有权的分离。,创设财产权,（二）理解,1,出让是让渡使用权的行为，不影响或改变,国家的土地所有权,。,2,出让人的单一性和受让人的广泛性,在土地使用权出让法律关系中，一方当事人是土地所有者，即国家，由国家授权地方人民政府土地管理部门来代表，称之为出让方；,特定,另一方是土地使用者，可以是境内外公司、企业经济组织和个人，,称之为受让方。,不特定,3,出让,是土地使用权转移的特殊方式,宪法（,10.4,）与土地管理法（,2.4,）土地使用权发生转移的行为统称为,“,转让,”,。但出让与转让同属于使用权转移的方式，分别是国家垄断土地一级市场在法律上的反映和土地二级市场中所发生的法律行为和法律关系。,（三）特征,1.,期限性,根据,出让转让条例,第,12,条，土地使用权出让最高年限按下列用途规定：,居住用地,70,年；工业用地,50,年；教育、科技、文化、卫生、体育用地,50,年；,商业、旅游、娱乐用地,40,年；,综合或者其他用地,50,年。,（三）特征,土地管理法,第,55,条规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的单位，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。,2.,有偿性,与划拨土地使用权的明显区别,3.,权利行使的相对任意性,4,.,本质是民事法律行为,二、土地使用权出让与划拨的区别,民事行为,行政行为,有偿、有