吴中集团太湖项目前期策划报告.ppt

,*,苏州思源房产经纪,有限公司,房地产,流通领域最优秀的平台型整合增值服务,商,您贴身的首席地产顾问！,您最值得信任的合作伙伴！,吴中集团太湖项目,前期策划报告,2011,年,4,月,谨呈,：,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,至邀请方函：,首,先，恭贺,吴中集团,入驻吴中太湖地块！,苏,州思源经纪,非常荣幸受邀参与吴中太湖项目交流活动。,贵,司,已在吴中区成功开发标志性项目,越湖家天下,，颇受市场好评，并取得辉煌的销售业绩，凭借卓越的战略眼光和雄厚的开发实力布局苏州,。,吴,中太湖项目,承担了品牌巩固和价值穿越的双重历史使命,，对此我方也深表关注，,苏州思源经纪,几年来深耕苏州市场，以,负责任有追求,为己任，秉承,客户成功,+,员工成功,=,思源成功,的企业精神，通过,专业细致突破创新的研究策划团队,-,勤恳坚韧执行力强的销售代理团队,，,成功赢得了,苏南万科、协信、首开、乾宁置业等,一线开发企业的信任；我们期待以此为契机为贵司在苏州市场的长足发展出谋划策、献计献力，实现共荣共赢！,2011-04-02,市场分析,2010,年全市住宅累计,供求比,1,：,1.1,2010,年,1-12,月,新增供应量,较,09,年环比,-4.8%,2010,年,1-12,月,累计成交量,较,09,年环比,-41.8%,2010,年,1-12,月,成交均价,较,09,年环比,+35.8%,2010,年全市公寓累计,供求比,1,：,0.9,2010,年,1-12,月,新增供应量,较,09,年环比,-10.1%,2010,年,1-12,月,累计成交量,较,09,年环比,-42.5%,2010,年,1-12,月,成交均价,较,09,年环比,+38.7%,2011,年,2,月,成,交,21.5,万方,，环比下跌,42.27%,；,3,月上半月仅成交,4.6,万方,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,苏州大势,全市住宅与公寓基本面,-2010,年供求大致平衡，价格走势受高端项目成交影响，结构性拉升,苏州新政后住宅成交面积环比,-64.6,新政后住宅成交均价环比,-9.2,新,政后住宅成交面积与去年同比,-58.2,新政后住宅成交均价环比,+14.8,新政后，苏州楼市呈现量价齐跌趋势：,新,政后,20,天，全市成交套数：,1237,套,，较新政前,减少,1771,套，降幅,58.88,；,成交面积：,129644,，较上月减少,236185,，降幅,64.6,；,成交均价：,9655,元,/,，较上月降低,973,元,/,，降幅,9.2,。,限购前,20,天成交,365,829,，后成交,129,644,，住宅成交面积环比,-64.6%,；,成交均价环比,-9.2%,苏州大势,受新政影响全市住宅成交量大幅下跌，成交均价呈小幅振荡,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,全市公寓成交分析：总价段,-,单套面积段,主,力成交区间：,75-110,50-100,万；市场份额,32%,125-145,80-150,万：市场份额,17%,苏州公寓细分市场,目前全市公寓成交以刚性需求,【,首置、刚性改善,-,首改,】,产品为主力，且成交区间较为集中,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,香山胥口板块别墅成交结构分析：总价段,-,成交面积段,主,力成交区间：,450,以上,900,万以上；市场份额,30%,250-350,200-400,万：市场份额,30%,香山胥口板块细分市场,香山胥口板块别墅成交以首改、多改需求,【,首改,-,经济型、多改,-,尊享型,】,产品为主力,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,香山胥口板块公寓成交结构分析：总价段,-,成交面积段,主,力成交区间：,75-90,50-100,万；市场份额,21%,110-125,50-100,万：市场份额,17%,90-110,50-100,万：市场份额,15%,香山胥口板块细分市场,香山胥口板块公寓成交以品质型和低价型投资需求,【,投资、度假,】,产品为主力,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,区域范围,-,太湖国家 旅游度假区是经国务院首批批准建立的,12,个国家级旅游度假区之一，是全国首批加入,WTO,旅游业对外开放突破先行区。苏州太湖国家旅游度假区位于苏州市区西南,15,公里的太湖之畔，规划面积,11.2,平方米公里，控制面积,26,平方公里，下辖香山街道办事处、金庭与光福两镇。,交通,-,苏州太湖国家旅游度假区交通便利，距中新合作苏州工业园区,25,公里，离上海浦东开发区,100,公里，与上海虹桥国际机场、上海港、张家港相距均不足百公里，沪宁高速公路、,312,国道、沪宁铁路近在咫尺。,文化底蕴,-,苏州太湖国家旅游度假区具有得天独厚的太湖山水风光和博大精深的吴文化资源，是长江三角洲区位条件最优越、自然山水最优美、人文景观最丰富、文化底蕴最深厚的地区之一。,未来建设,-,苏州太湖国家旅游度假区计划,3,年内完成,11.2,平方公里核心区的开发建设任务；,5,年全面完成,26,平方公里中心区的开发建设任务；,10,年全面完成,160,平方公里滨湖休闲度假区的开发建设任务，最终形成以度假区中心区为主体、以光福和金庭为两翼、以环太湖生态走廊为轴线的大旅游格局，把度假区建成国内一流、国际知名的度假胜地和生态家园。,成为未来国内一流、国际知名的度假胜地和生态家园,区域认知,太湖国家旅游度假区目前以中心旅游为主，目标发展成为以环太湖生态走廊为轴线的大旅游格局,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,高层立面图,鸟瞰图,联排立面图,90,户型,1,36,户型,1,15,户型,项目目标客群为投资、度假人群，,追,求项目品质为目标兼去化速度,项目属性认知,项目以小户型公寓及联排、合院别墅为主，目标客群为有一定品质追求的投资、度假人群,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,东,侧：梅舍村,.,土地原貌,北侧：伍相路,南侧：太湖天城,西侧：香山南路,基于外部环境的判断，宗地属性适,宜,生,态改善型,居,住,地块临近太湖，交通发达，属太湖旅游度假区核心区域,项目地块认知,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,本案,太湖天城,太湖纯水岸,华丽太上湖,太湖天阙,太湖黄金水岸,中信太湖城,温泉,1858,太湖高尔夫山庄,泰达储备地块,在售,售磬,储备用地,区域项目分布,区域内在售别墅项目以一线的湖景项目为主，,本项目不具备一线湖景优势,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,区域经济指标,本地块以,82%,的溢价率取得，楼面价,2184,元,/,，,项目土地成本在区域中较高,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,项目,开发商,位置,产品,总建（万方）,均价（元,/,平米）,主力户型,开盘时间,主要客户,核心卖点,太湖纯水岸,昂内房产,吴中区太湖蒯祥路与白马寺路交汇处,联排,叠拼,小高层,20,9500,元,/,平方米,一居,40,平米 二居,79,平米 三居,75-123,平米,2010-7,地源性自住,客户,兼投资客,价格优势,太湖黄金水岸,吴中地产,吴中区太湖国家旅游度假区环太湖大道北侧黄金水岸,独栋别墅,多层,12,18000,元,/,平方米,二居,88-162,平米,2010-9,苏州本地自住客户兼投资客,一线湖景,华丽家族太上湖,华丽家族置业,吴中太湖国家旅游区环太湖大道,138,号,独栋、低层联排住宅、高层公寓,97,起价,200,万元,/,套,独栋,450-816,平方米 联排,216-305,平方米 公寓,65-140,平方米,2010-11,苏州本地自住客户兼投资客,产品优势,花样年太湖天城,花万里地产,吴中 环太湖 环太湖,128,号,多层,小高层,5.4,14500,元,/,平方米,一居,49-62,平米 二居,80-95,平米,2010-12,苏州本地及外地自住客户兼投资客,湖景资源,太湖高尔夫山庄,仁泰地产,太湖国家旅游度假区环太湖大道,68,号,别墅,5.4,待定,独立别墅,480,平米,2011,苏州本地、外地投资客,地段及配套,太湖城仕高尔夫酒店公寓,仁泰地产,/,卓运地产,吴中区太湖国家旅游度假区墅里路,8,号,小,高层,12,16000,元,/,平方米,一居,41-99,平米 二居,70-103,平米,2010-10,苏州本地、外地投资客,景观资源,区域内客源相近，公寓主力面积段在,40-60,平米为主；,别,墅主力面积段为,250-450,平米产品,竞品分析投资度假为核心的目标客群,板块内项目物业类型较为统一，多为小高层、联排及独栋别墅，区域内客源相近，资源共享,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,近期成交均价：,太,湖纯水岸,10,000-11,000,元,/,平米,太,湖天城、太湖高尔夫山庄,16,000-17,000,元,/,平米,太,湖黄金水岸,18,000-19,000,元,/,平米,太上湖,20,000-21,000,元,/,平米,竞品成交面积,-,均价分析,竞品配比分析,竞品配比分析,区域竞品公寓：一房约占公寓总量,42%,，两房约占公寓总量,46%,；,区域竞品别墅：联排约占别墅总量,26%,，独栋约占别墅总量,26%,竞品分析,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,区位相近、产品相似原则,外因,内因,得分,区位,环境,产品,服务,人文,太湖纯水岸,12.5,太湖黄金水岸,16.5,华丽家族太上湖,16.5,花样年太湖天城,15.5,太湖高尔夫山庄,16.5,本项目,15.5,地理位置,及,景观资源,HIGH,LOW,产品品质,HIGH,在售,太湖黄金水岸,太湖高尔夫山庄,本案,太湖纯水岸,太湖天城,太上湖,塑造精品；,价,值穿透,区隔大环境；营造小环境,1.,塑造,高端公寓产品,价值体系，用材考究、注重细节打造和科技材料的应用，并考虑精装修方案；,2,.,提升服务附加值，社区高端会所、管家式物业管理，,完善自身,的,品牌价值体系；,3,.,充分挖掘区域,自然资源,价值，拔高项目调性、满足客群精神层面的需求，并落实于产品细节结合,市场占位,本案在地理位置上与其他项目相近，可借助自身品牌影响力与产品品质打造上突显自身优势产品达到差异化竞争,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,太湖纯水岸,项目地址：吴中太湖国家旅游度假区伍相路,1,号（太湖论坛西侧）,物业类型：别墅、洋房、精装公寓,外立面风格：中式建筑,销售单价：叠加别墅,11000,元,/,，,精装公寓,9500,元,/,总建筑面积：,200000,绿化率：,38%,容,积率：,1.50,产,权,年限：别墅,70,年，酒店式公寓,40,年,规划总户数：,1623,户,开 发 商：苏州昂内房地产开发有限公司,地段,/,资源：,太湖纯水岸位于苏州,太湖国家旅游度假区核心,区域，,面,朝太湖,，背靠,姑苏第一名山,穹窿山，周围三大自然公园,环伺,中,产,品：,太湖纯水岸目前在售二期,精装公寓，,48-135,平米，均价,9500,元,/,平米,，另还有,叠加别墅,177-195,平米,，十套左右,，,均价,11000,元,/,平米,服务,/,物业：,由苏州远景,物业管理,竞品分析,太湖纯水岸,【,度假区最经济的纯住宅项目，以突出的性价比优势，迅速占领市场,】,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,A1,三室二厅二卫,建,筑面积：约,89,平米,赠,送面积：约,11,平米,A2,一室一厅一卫,建,筑面积：约,49,平米,赠,送面积：约,3,平米,A3,五室二厅四卫,建,筑面积：约,148,平米,A4,三室二厅二卫,建,筑面积：约,90,平米,赠,送面积：约,78,平米,客厅布置转角露台,主,卧面南而立，附带卫生间,双,露台附赠，,270,度全方位视角,卧室向南，独占大面宽露台,明,厨、明卫空气流通,南,露台与卧室接壤，尽享无限风光,一层主卧附带大面宽观景露台,二,层家庭室小而精致,书,房偏居独立,结构紧凑、大面宽、挑高客厅,双,主卧，向南朝南，附带,270,度大露台,竞品分析,太湖纯水岸,户型分析,B5,二室二厅一卫,建,筑面积：约,80,平米,赠,送面积：约,146,平米,入户花园退台设计,明,厨设计空气流通,客,厅、餐厅自然过渡,B1,三室二厅二卫,建,筑面积：约,123,平米,赠,送面积：约,20,平米,C3b,四室二厅四卫,建,筑面积：约,196,平米,赠,送面积：约,75,平米,C2 a,四室三厅四卫,建,筑面积：约,177,平米,赠,送面积：约,201,平米,入户花园退台设计,明,厨设计空气流通,客,厅、餐厅自然过渡,附赠,100,平地下室,前,庭后院，中侧院,95,平,四,卫，主次分明,附赠地下车库,挑,高客厅南向朝阳,四,楼卧室或设飘窗或紧临露台,顶,楼北露台，约,25,平独立空间,竞品分析,太湖纯水岸,户型分析,太湖黄金水岸,项目地址：吴中太湖大道北侧、孙武路,南侧,物,业类型：独栋别墅、酒店式公寓,外立面风格：中式风格,销售单价：公寓,18000,元,/,;,别墅,总价,800,万,-1000,万元,/,套,总建筑面积：,124356,绿化率：,60%,容,积率：,0.3,产,权,年限：别墅,70,年，精装公寓,40,年,规划总户数：,578,户,开 发 商：江苏吴中地产集团有限公司,地段,/,资源：,太湖黄金水岸南滨太湖，西连太湖国家旅游度假区，背倚穹隆山。与,太湖仅一路之隔,，,独享,3.2,里太湖黄金岸线,产品：,项目规划集,五星级酒店、水岸会所、商业、公寓式酒店,(,含别墅式酒店,),于一体。由知名景观公司依湖造势，引水入社区，率先创导,内外双河水系,设计,服,务,/,物业：,美国戴斯酒店集团专业五星级酒店物业管理,销售：,太湖黄金水岸最新推出最后一栋精装公寓房源，户型面积,60-180,平米，均价,18000,元,/,平米,竞品分析,太湖黄金水岸,【,太湖一线景观资源，公寓量体有限，区域公寓价格标杆,】,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,A,一室一厅一卫,建,筑面积：约,44-68,平米,空间设计紧凑方正，布局舒适合理,会,客区、休憩区、烹调区功能齐备,D,一室二厅一卫,建,筑面积：约,68-87,平米,C,二室二厅一卫,建,筑面积：约,81-99,平米,空间设计紧凑，布局舒适合理,会,客区、休憩区、烹调区功能齐备,B,二室二厅二卫,建,筑面积：约,155,平米,超大阳台联动南向主卧与客厅,主,卧景观浴所,会,客区、休憩区、烹调区功能齐备,竞品分析,太湖黄金水岸,户型分析,J,户型,建,筑面积：约,500,平米,宽大地下室，可自由搭配功能空间,一,层中、西组合厨房设计，南侧室外平台设计,主,卧配置内卫与衣帽间，家庭厅联通南北大尺度露台,地下室,一层,二层,竞品分析,太湖黄金水岸,户型分析,地段,/,资源：,华丽家族太上湖坐落于苏州太湖国家旅游,度假区核心,位置,产,品：,华丽家族太上湖,四万平米水岸商业,：餐饮、精品城市超市、时尚品牌、,6000,平米健身,会所,，,SPA,、恒温泳,池,服,务,/,物业：,苏房物业,(,高力国际为物业顾问,),；,销售：,主推二期联排别墅,216,平米,-305,平米,，,总价,200,万,起,华丽家族太上湖,项目地址：吴中太湖国家旅游区环太湖大道,138,号,物,业类型：独栋、低层联排住宅、公寓,外立面风格：中式、欧式,销售单价：联排别墅,200,万起,总,建筑面积：,971117,绿化率：,40%,容,积率：,0.78,产,权,年限：,70,年,规划总户数：,513,户,开 发 商：苏州华丽家族置业投资有限公司，苏州地福房地产开发有限公司,竞品分析,华丽家族太上湖,【,度假区一线湖景住宅用地项目，“名人购房”贯穿营销,】,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,竞品分析,华丽家族太上湖,户型分析,C,户型,建,筑面积：约,591,平米,212,平米半地下阳光私家会馆，独有南北贯通下沉花园、电梯、娱乐区、健身房、卫生间等,1,39,平米一层设有室外宽敞平台，大餐厅设计,1,21,平米二层设有南北露台的超大卫生间，超大卧室、书房,竞品分析,华丽家族太上湖,户型分析,A,户型,建,筑面积：约,816,平米,303,平米半地下阳光私家会馆，独有南北贯通下沉花园、电梯、娱乐区、健身房、桑拿房等,1,98,平米一层设有双车位车库、客厅、衣帽间、厨房、室外宽敞平台，大餐厅设计,1,64,平米二层设有家庭室、超大卫生间，超大朝南卧室、书房,花样年太湖天城,项目地址：吴中环太湖大道,128,号（毗邻太湖文化论坛）,物业类型：住宅、别墅,外立面风格：现代简洁风格,销售单价,：,14500,元,/,占地面积：,500000,总建筑面积：,500000,绿化率：,41.50%,容,积率：,1.00,产,权,年限：,40,年,规划总户数：,647,户,开 发 商：苏州市花万里房地产开发有限公司,地段,/,资源：,太湖天城处于,国家太湖文化论坛东侧,，直面,太湖,产品,：,一期以精品酒店式公寓和独栋别墅为主，先期将,主力推出全装修酒店式公寓。,第二批次即将推出,56-102,平米五星级私人酒店公寓,服务,/,物业：,花样年物业,国际,销,售：,4,月,30,日左右开盘将推出,200,多套精装修公寓,，本次推出,58,平米、,88,平米、,102,平米户型，预计开盘均价,14500,元,/,平米,竞品分析,花样年太湖天城,【,首推市场畅销的低总价公寓产品反响强烈，为后期销售奠定了良好基础,】,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,竞品分析,花样年太湖天城,户型分析,建筑面积：约,49,平米,功能空间定位清晰，分区明确,卫,生间干湿分离,阔,绰阳台可做阳光餐厅,建筑面积：约,51,平米,功能空间定位清晰，分区明确,阔,绰阳台可做阳光餐厅,空间方正设计紧凑，布局舒适合理,会,客区、休憩区、烹调区功能齐备,建筑面积：约,62,平米,大面宽设计南北通透，空间功能多元化,书,房,270,度观景飘窗,1,0,平米湖景阳台,建筑面积：约,88,平米,项目定位,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,那么我们的项目怎么定位？,首先看我们的客户属性,!,项目定位,从市场出发,从项目出发,成长客户,重要客户,核心客户：,苏州市区、上海、浙江等客户,重要客户：,思源,CRM,系统、区域内地缘性客户、苏州大市（吴江、昆山、常熟、张家港太仓）客户,成长客户：,苏州周边其他城市：无锡、常州、南京等客户,核心客户,基本,以长三角区域客户,为营销主体目标客群,周边同质物业竞争激烈且主打度假旅游,板块内部客源无法支撑销售目标,产品种类丰富,客群覆盖面广,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,项目定位,客户定位,区域内,地,缘客户,吴江客户,苏州市区客户,常熟、张家港客户,昆山客户,上海及浙江,客,户,无锡、常州、南京,等,周边客户,本地私营业主,主要特征,购买目的,置业经历,第一圈层,属于典型的中产阶级，经过多年的奋斗有了相当的财富积累，有见识，追求有品位和内涵的生活,第二居所,/,度假,/,投资,多次置业,第二圈层,知识阶层，企业中处于中高阶层，有一定的经济积累，渴望改善居住条件，并以此为身份标签。,第,1,5,居所,/,度假,/,升值保值,多次置业,第三圈层,属于暴富一族，有见识没文化，喜欢跟潮流和攀比，容易被引导也需要被引导,第,1,5,居所,/,度假,/,投资,2,次以上置业,第四圈层,区域内居民，地缘性强，为子女置办婚房，适当的追求产品品质,第一居所,首次或,2,次,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,项目定位,客户定位,PART 2,消费模式,&,产品需求,PART 3,精神属性,PART 4,核心特质提炼,PART 1,物理特征,&,生活方式,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,项目定位,客户定位,客户素描,Customer.Sketching,物理特征,1,、社 会 阶 层,：小资有余，中产未满,2,、年 龄 特 征,：,30-40,岁,3,、分 布 区 域,：,长三角区域，以苏州、上海、浙江区域为主,，部分为苏州周边区域。,4,、职 业 特 征,：,企业,的,中高管，公务员，富二代；私营业主；高,收入自由职业者；高校教授,5,、家庭结构特征：家庭成员相对简单（基本上为一个小孩，父母有可能,会,一起住，最多一个佣人,）,6,、现 居 住 特 征：以高端公寓、洋房客群为主，部分有别墅物业,7,、置 业 阶 段：第二次以上置业,8,、购 买 目 的：度假休闲为主，定位为第二居所或,1.5,居所，有投资目的。,9,、交通工具及收入：现拥有,2,部以上的私家车，家庭综合年收入,80-100,万,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,项目定位,客户定位,1,、生活工作状态：事业,比较稳定，平时空闲时间比较多,2,、日 常 休 闲：喜欢外出，平时一有时间就会有家人或者朋友去户外走走，喜欢休闲浪漫的度假方式,3,、度 假 习 惯：,偏好休闲浪漫的度假方式，喜欢自然原生态的山水,4,、家 庭 成 员：工作外主要的时间与家庭成员在一起，关注,小孩的成长，希望与父母一起享受美好生活。,生活方式,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,项目定位,客户定位,消费模式,1,、,消 费 习 惯：,品质,消费、,不定时不定点消费,（,业余生活时间,相对,不固定,）,2,、,消 费 倾 向,：消费,比较,灵活,3,、,消 费 导 向：,没有,性消费,、品质的，品位消费,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,项目定位,客户定位,1,、,建筑风格倾向,：建筑立面需,体现优雅、浪漫情调,，,托斯卡纳、,欧式均可。,2,、,建 筑 类 型：考虑联排、花园洋房、精装公寓。,3,、使用,倾向：期望,能有个环境作为度假或自主，,有接待朋友的功能,。,4,、户 型 结 构：每个,家庭成员都需要有自己的,个人空间。,5,、配 套：超市、休闲娱乐场所,6,、环 境：追求宁静、优美的环境，期望能有好的自然景观。,7,、房 屋 配 置：要求较高的舒适度、较惬意的生活意境,8,、其 他：整个社区要经过精心思考设计，,做工要细致完美，注重细节。,产品需求,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,项目定位,客户定位,他,们是这个时代的,中坚,力量,；,对,人生有独特的,见解,，有,内涵,，有,品位,；,他,们拼搏在,烦嚣,的城市，收获着,成功,；,但,他们也,痛恨,现代都市的,繁忙,与,冷酷,；,他,们一直在寻找那些,原汁原味,的生活；,这,时大自然的,山水情节,充斥了他们的内心,；,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,项目定位,客户属性总结,健康生,态,休闲养生,异域风情,品质品味,亲近自然,浪漫情调,他们,向往原汁原味的生活,；,他们,关爱家人、关注健康，渴望生活乐趣；,他们追求,生活品位，浪漫的生活,成,为比富足更重要的生活,理想,;,他们在日益快餐化和工业化的城市中,，试图寻找一个与现代都市隔离又相隔不远的一片“净土”,这片“净土”,从前面,的描,摹来看，本项目的客户将具备以下特征：,追求法式浪漫,情怀，原生自然美景,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,项目定位,客户定位,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,项目定位,明白了客户主要生活及精神特性，,那,么我们怎样去定位？浪漫是关键词！,消费者心目中拥有,浪漫温馨,的不可替代的,心智资源,项目定位的本质,让本项目在顾客心智阶梯中占据最有利位置，成为,浪漫生活,的代表品牌，当顾客产生需求时，便会将该品牌作为首选，占据了这个定位。,定位实现区隔,“区隔”和“差异”是不同的意思，“区隔”是,有个性，有立场,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,项目定位,项目定位的本质：消费者心目中拥有浪漫温馨的不可替代的心智资源,通过 市场定位,-,文化定位,-,产品定位，来清晰化本项目的价值定位,必须抢占有利位置,梳理价值突出重点,金钱风险（担心买贵了）；,功能风险（担心不能满足需求）；,心理风险（担心带来精神负担）,形成固有印象,1,、客户心智有限,2,、客户厌恶复杂混乱,3,、客户缺乏安全感,4,、客户的印象不会轻易改变,项目定位,项目定位的目的：通过市场定位,-,文化定位,-,产品定位来清晰化本项目价值定位,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,项目定位的目的,基于,的市场定位,采取,关,联定位策略,，即 通过市场占位体现出所属细分市场的特质,总价,220-300,万,展现超越“管家式”的贴心物业品质，面水背山的,自然资源，法式浪漫美墅,概念,强调其高性价比：高层,价格,-,联排享受,浪漫满湖,=,法式新古典,=,浪漫意境,令人轻松,，浪漫舒适型别墅生活，及相对低总价,浪漫,艺墅,，浪漫惬意的温馨生活，并体现项目风格气质,【,法式新古典,、浪漫,打造,】,区隔细分市场内其他项目与本项目的直接比较,本项目在区域竞争中位于,舒适浪漫型主流产品,的,创新,领军物业,“浪漫温馨的法式意墅”,项目定位,项目市场定位：区域内舒适浪漫型主流产品,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,基于,产品定位采取,1,.,关联定位策略，即 突出本项目建筑风格，强调“人居智慧”,同级物业,面宽进深各有所长,-,功能布局大致相似,-,附赠空间略有差异,-,建筑风格各具特色,区隔产生：将建筑风格与功能将生活紧密联系，突出“建筑有智，与人有益”,2.,对竞争对手重新定位策略，即“以我为主，甚高者忧，甚低者淡”,相较区域顶级别墅产品没有“买贵了”的风险，强调自我的“无忧意识”,相交区域同层产品强调“人有我优”的特点，消除“功能风险”，化解他项优势,最大限度降低客群的心理负担,“浪漫的故事从这里开始”,浪漫满湖,=,建筑智慧,=,创新之势,=,吴中地产,本项目蕴含着,法式新古典主义,风格,建筑理念,及,人居智慧,项目定位,项目文化定位：本项目蕴含着 法式新古典主义风格 建筑理念 及 人居智慧,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,吴中太湖项目,一期倾力于打造低密度别墅社区,项目沿袭了吴中集团“,创新之势，山水吴中,”的开发和产品理念，在吴中太湖度假区创新打造,法式浪漫主义,高端社区。建筑体型以,清新、亮丽、现代为基调而形成轻盈、活泼的建筑形态,，,打破了混凝土方盒带来的凝重和沉闷，,并追求建筑整体造型雄伟，通体洋溢着新古典主义的法式风格。,项目定位,项目产品价值：,浪漫解构一“以山水为背景创新打造法式浪漫主义高端社区,”,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,园林风格由“龙湖艳澜山”御用景观设计师亲力打造，以,“移步换景”为理念,，创造性的打造内部,五重立体景观,，一步一景，着重打造细节；,以地表草丛、地被为第一重，以花卉、小灌木为第二重，以,2-3,米的灌木为三重，,4-5,米高小乔木、灌木为四重，高大乔木为第五重,。整体景观从矮到高、从疏到密，合理运用色彩搭配排布，让人体验四季分明的优美景观。,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,项目定位,项目产品价值：,浪漫解构二“创造性的打造内部浪漫五重立体景观”,吴中集团自持物业，,贴身,物,管，让家的感觉更温暖,精心打造浪漫温馨家庭会所，丰富社区娱乐生活,项目定位,项目产品价值：,浪漫解构三“浪漫生活，品质物业，贴心服务”,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,法式建筑,外形丰富而独特,，,形体厚重,，,贵族气息,在建筑的冷静克制中优雅的散发出来。围绕法式建筑精心设计的和谐理念，展示出法式建筑的多重魅力所在,特点一：法式建筑线条鲜明，凹凸有,致，,追,求对称和仪式感,外,观造型独特，大量采用斜坡面，颜色稳重大气，呈现一种华贵。同时，也有意呈现建筑与周围环境的冲突，因此，法式建筑往往不求简单的协调，而是崇尚冲突之美,特点二：追求建筑的诗意、诗境,建,筑的整体方面有着,雅格,的,把握，善于在细节雕琢上下工夫。它是一种基于对理想情景的考虑，追求建筑的诗意、诗境，力求在气质上给人深度的感染,项目产品价值：,浪漫解构四“法式建筑以和谐浪漫为理念”,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,项目定位,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,项目定位,项目产品价值,-,会所功能建议：,浪漫解构五“浪漫主题多功能会所”,以目标客户需求为导向探索会所功能定位,社会精英、企业中高管理者；,有,品质生活经验的客户；,住,户来自大苏州各地区,改善亚健康状况；,休闲、娱乐、放松、身心平衡；,第二商务空间，拓展人脉圈；,邻里交流空间,亚健康综合改善俱乐部；,集休闲、娱乐为一体的专业运动健身俱乐部；,以高端客户为核心的企业家俱乐部,药膳堂、,SPA,等；,健身房、游泳池、乒乓房、桌球房等；,咖啡厅休闲茶座、酒吧、商务中心等,养身类,东南亚风情,SPA,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,项目定位,项目产品价值,-,会所功能建议,:,浪漫解构六“东南亚养生,SPA,”,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,项目定位,项目产品价值,-,会所功能建议：,浪漫解构七“沙滩游泳池、特色垂钓”,家庭休闲娱乐类,酒吧,多功能室,商务中心,创新思维，社区内规划露天沙滩泳池，节假日可供业主享受家庭欢乐。,本项目东面临河，可合理利用自然条件，规划成垂钓区，以提高中老年业主的晚年生活，其运营可直接纳入会所管理。,室外沙滩泳,池,特色垂钓,“,浪漫温馨的法式意墅,”,浪漫满湖,=,法式新古典,=,浪漫意境,“,七大浪漫价值艺术社区”,浪漫满湖,=,艺术源头,=,人居智慧,“,山不高水不深，创名则灵”,浪漫满湖,=,创新智慧,=,创新之势，山水吴中,浪漫智慧价值,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,项目定位,项目定位小结,“,我有一个梦想。”,马丁,路德,金,他们因梦想在路上，他们因梦想而充满人生的劳绩。,他们纯粹而执着于自己的梦想，,并寻找机会听一听春天的声音，,“闲看儿童捉柳花”的诗化了的情趣，也许永在梦想的前方，,但对于他们而言，生活充满自然生趣，才是人生最大的宽慰，,并由此激发自己不断地前行。,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,项目定位,客户定位,20,岁的时候以为浪漫是一种情景；,30,岁的时候又以为浪漫是一种感觉；,40,岁的时候浪漫是复杂而又简单的；,浪漫就是一种情调；,现在他们把浪漫当成一种生活态度；,浪漫就藏于生活中；,为此他们也一直在寻觅着,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,项目定位,客户定位,一个浪漫的屋，像一个幻想的海。,脚下的草在一浪浪远去，,诱惑你迷失在两个如诗的山坡之间。,一望无际的太湖原野风光，到处可见的芦苇与帆影,是水天一色的太湖景色，,在这里，浪漫满湖，如果有一个屋，而且是浪漫满室的屋,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,所以，我们案名是：,浪漫满湖（屋）,我们的推广语：,以湖为家，浪漫满屋,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,营销策略,营销难点,项目外部景观不明显，不是一线湖景,新政的影响,项目优势不突出,突出产品自身价值，内部景观打造,加强营销力度，积极引导,策略构想,深挖项目自身价值点，并加以深化,周边竞品同质化竞争激烈,突出项目自身特色，区别于竞品,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,营销策略,项目客群分散，导入存在困难,针对性营销，渠道深挖,周边高档项目林立,差异化营销，细分市场,品牌营销、展示策略,活动影响、渠道营销,项目东侧有民房影响形象,阵地包装，区隔周边形象,体验营销、渠道营销,项目形象建立,阶段,线上,线下,策略,目的,结果,事件营销,品,牌营销,大众传播,品牌冠名活动,软,文炒作,论,坛炒作,坊,间造势,体验营销,渠,道营销,渠道传播,样板房体验式居住,样,板街区体验式开放,渠,道策略,形象导入阶段,形象建立及,客户积累阶段,项目市场认可，实现快速销售，品牌形象树立,产品理念渗透,情感营销,活,动营销,大众传播,渠道导入,S,P,活动,游,客拦截,大,苏州客户导入,产品销售阶段,产品销售,策略模型,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,营销策略,蓄客,蓄客期,项目,开,盘,承,转,硬广 软文,软文,软文,活动,硬广 软文,硬广 软文,硬广 软文,活动,硬广 软文,活动,硬广 软文,硬广 软文,硬广 软文,活动,活动,活动,起,合,活动,活动,形象期,销售期,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,2011,年,5,月,6,月,2011,年,7,月,8,月,2011,年,9,月,11,月,12,月,2012,年,1,月,项目开盘,阶段,【,营销节点,】,浪漫满湖,爱的浪漫季,浪漫满湖,太湖畔,.,新浪漫,以湖为家，浪漫满屋,二、客户,蓄水阶段,一、形象,树立及客户蓄水,主题,高炮为主，平媒、网络炒作,现场展示、高炮、平媒为主,媒体报道、网络炒作辅助，结合短信,DM,现场展示为主，高炮,媒,体报道、网络炒作辅助,线下点爆,聚到、活动、行销、思源销售模式,情景体验、活动、渠道、行销,三、开盘销售,阶段,线上推广,现场展示,户外围挡,、阵地周边,样板区展示,渠道、临时接待处,营销策略,项目形象建立,阶段,线上,线下,策略,目的,结果,事件营销,品,牌营销,大众传播,品牌冠名活动,软,文炒作,论,坛炒作,坊,间造势,活动营销,渠,道营销,渠道传播,样板房体验式居住,样,板街区体验式开放,渠,道策略,形象导入阶段,形象建立及,客户积累阶段,项目市场认可，实现快速销售，品牌形象树立,产品理念渗透,渠道营销,体,验营销,大众传播,渠道导入,S,P,活动,游,客拦截,大,苏州客户导入,产品销售阶段,产品销售,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,形象期营销推广策略,营销策略,第一阶段 形象导入期,浪漫满湖,太湖畔,.,新浪漫,吴中集团给太湖加点浪漫,浪,漫满湖，一步太湖，一生浪漫,浪,漫满湖项目启动仪式,论坛炒作,阵地包装,售楼处、样板房包装,市区接待点,主题,线上,线下,营销策略,形象导入期,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,吴中集团,给太湖加点浪漫,太,湖畔相约法式浪漫,浪漫满湖,一步太湖，一生浪漫,太,湖板块的浪漫式度假生活,浪漫是种生活态度,营销策略,形象导入期,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,浪漫满湖项目启动仪式暨项目开工,内容：吴中集团邀请嘉宾参与项目开工仪式,通过隆重的开工仪式，将项目信息和吴中地产的开发经营理念有效的传递给客户群，提高浪漫满湖项目及吴中集团在市场及客户方面的知名度、美誉度,邀请媒体,：苏州日报、晚报、商报,搜,房网、新浪,网、,365,安家,苏州电视台等,吴中集团浪漫满湖,营销策略,形象导入期,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,阵地包装：以项目主题装饰围墙，形成包装气势，提高项目的关注度,营销策略,形象导入期,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,售楼处包装：带有浪漫、优雅、闲适的情调，让客户感觉来到售楼处本就是一种享受,浪漫,优雅,闲适,营销策略,形象导入期,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,样板房包装：打造浪漫闲适的风格，通过闲适的格调和鲜明的色彩，具有丰富表现力的软装陈设，营造出极强感染力的浪漫生活场景，从而实现打动看房者的目的。,营销策略,形象导入期,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,至邀请函,市场分析,项目定位,营销策略,公司团队,营销策略,形象导入期,外接待点建议：在苏州三香路体育中心或新区香格里拉酒店设置接待点，可以和市区的客户进行有