房地产估价6.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,第四章,收 益 法,一、概念,预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,二、适用范围,有收益,有潜在收益的房地产,三、理论依据,预期原理,4-1,收益法概述,第四章 收益法,四、操作步骤,1,、搜集有关房地产收入和费用的资料,2,、估算,潜在毛收入,假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入,3,、估算,有效毛收入,潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入,4,、估算,运营费用,维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益,5,、估算净收益,净收益有效毛收入运营费用,6,、选用适当的还原利率,7,、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格,4-1,收益法概述,第四章 收益法,4-2,收益还原法的计算公式,一、一般公式,0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n,a,1,a,2,a,3,a,4,a,t,a,n,第四章 收益法,通常以年为单位,V,价格,a,i,净收益,n,收益期限,r,还原利率,0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n,a,1,a,2,a,3,a,4,a,t,a,n,一、一般公式,第四章 收益法,二、净收益每年不变,a,1,=a,2,=a,3,=,=a,n,=a,n=,r=0,有限年,有限年公式,无限年公式,0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n,a a a a a a,第四章 收益法,公式用途：,直接用于计算价格；不同年限价格的换算；比较不同年限价格的高低；用于比较法中土地使用权年限修正。,第四章 收益法,1,、直接用于计算价格,例,4-7,：某房地产于,1999,年,4,月,1,日以出让方式取得,50,年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为,10,万元，该类房地产的还原利率为,7.5%,。试评估该宗房地产于,2005,年,4,月,1,日的收益价格,。,第四章 收益法,2,、不同年限价格的换算,假设：,则,有：,如果：,a,n,=,a,N,=a,则,有：,如果：,R=r,则,有：,第四章 收益法,例,4-8,已知某宗收益性房地产,40,年收益权利价格为,5000,元,/,，还原利率为,8%,，试求其,30,年收益权利的价格。,第四章 收益法,例,4-9,已知某宗收益性房地产,30,年土地使用权的价格为,5000,元,/,，对应的还原利率为,8%,，试求假设其土地使用权为,50,年、还原利率为,10%,下的价格。,第四章 收益法,3,、比较不同年限价格的高低,例,4-10,：,有,A,、,B,两宗房地产，,A,房地产的收益年限为,50,年，单价,10000,元,/,，,B,房地产的收益年限为,30,年，单价,9000,元,/,。假设还原利率均为,7%,，试比较该两宗房地产价格的高低。,计算,A,房地产,30,年的收益价格,:,第四章 收益法,A,房地产无限年价格,:,B,房地产无限年价格,:,A,B,第四章 收益法,3,、比较不同年限价格的高低,4,、用于市场比较法中土地使用权年限修正,VA=V,A,K,情,K,日,K,区,K,个,K,容,K,年,第四章 收益法,例,4-11,：,某宗工业用地使用权剩余年限为,48,年，所处地段的基准地价为,1500,元,/,平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为,50,年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为,6,，求该宗工业用地的价格。,宗地价格,=,基准地价,K,日,K,区,K,个,K,容,K,年,第四章 收益法,a,发生在期初,0 1 2 3 4 t1 t t+1n-1 n,a a a a a a a,第四章 收益法,0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n,a a a a a a a,第四章 收益法,a,发生在期中,0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n,a,1,a,2,a,3,a a a,第四章 收益法,a,发生在期末,三、纯收益按一定比率递增（减）,有限年公式,n=,无限年公式,r=g,有限年,0 1 2 3,n,a a(1+g)a(1+g),2,a(1+g),n-1,第四章 收益法,a,i,=a(1+g),i-1,例,4-12,某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限,70,年，于估价时点已使用了,5,年；预计该房地产未来第一年的净收益为,8,万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长,2%,；该类房地产的还原利率为,9%,。试求该宗房地产的价格。,第四章 收益法,0 1 2 3 4 19 20 21 n,a,1,a,2,a,3,a a a a(1+g),第四章 收益法,四、纯收益按一定数额递增,有限年,无限年,0 1 2 3,n,a a+b a+2b,a+(n-1)b,第四章 收益法,a,i,=a+(i-1)b,例,4-13,某宗房地产预计未来第一年的净收益为,8,万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加,1,万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为,9%,。试求该宗房地产的价格。,第四章 收益法,递减没有无限年,第四章 收益法,五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格,V,t,a,1,a,2,a,3,a,t,0 1 2 3,t,第四章 收益法,若,t,年前的纯收益每年相等,若,t,年前的纯收益每年按一定比率,g,递增,若,t,年前的纯收益每年按一定数额,b,递增,第四章 收益法,例,4-14,某宗房地产现行的价格为,3000,元,/,，年净收益为,200,元,/,，还原利率为,8.5%,。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在,6,年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为,5000,元,/,。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到,5000,元,/,。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。,第四章 收益法,例,4-15,预计某宗房地产未来两年的净收益分别为,55,万元和,60.5,万元，两年后的价格比现在上涨,10%,。该类房地产的还原利率为,10%,。求该宗房地产现在的价格。,第四章 收益法,七、有效毛收入与运营费用的变化不同,设：,A,i,每一期的经营收入；,C,i,每一期的经营费用，,则：,a,i,=A,i,C,i,第四章 收益法,A,i,每一期以一定的比率,g,A,递增，,C,i,每一期以一定的比率,g,C,递增，且收益年限为,n,A,i,每一期不变，,C,i,每一期以一定的比率,g,C,递减，且收益年限为,n,A,i,每一期以一定的数额,b,递增，,C,i,每期固定不变，且收益年限为无限年,A,i,每一期以一定的比率,g,A,递增，,C,i,每一期以一定的比率,g,C,递减，且收益年限为无限,第四章 收益法,如下情形，请指出哪些不能使用或有条件使用,A.,B.,C.,D.,第四章 收益法,例,4-16,某房地产预计未来第一年的租金收入为,100,万元，以后每年会在上一年的基础上递增,2%,；未来第一年的费用为,30,万元，以后每年会在上一年的基础上递增,1.5%,；收益年限为,45,年，还原利率为,9%,，试评估该房地产的价格。,第四章 收益法,八、其他,a,1,a,2,a,3,a,t,a,a,0 1 2 3,t t,1,n,第四章 收益法,例 题,例,4-17,：某写字楼于,2001,年,5,月,30,日取得,50,年的土地使用权，于,2004,年,11,月,30,日建设完成，即将投入使用，现在因抵押贷款需要评估该写字楼于,2004,年,12,月,1,日的市场价格。市场分析显示，其未来前,4,年的净收益分别为,200,万元、,220,万元、,250,万元、,280,万元；第,5,年开始经营走向稳定，每年的净收益将保持在,300,万元左右，该类房地产的还原利率为,8%,。试评估该写字楼的价格。,0 1 2 3 4 5 46.5,（,50-3.5,）,200 220 250 280 300 .300,第四章 收益法,4-3,纯收益、还原利率及收益年限的确定,房地产价格的高低取决于,3,个因素,：,1,、可获净收益的大小，即,a,i,的大小；,2,、获得该净收益的可靠性，即,r,的大小；,3,、可获得净收益期限的长短，即,n,的大小。,第四章 收益法,一、纯收益（净收益）,（一）净收益的计算公式,净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用,=有效毛收入-运营费用,潜在毛收入,假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入,有效毛收入,由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入,运营费用,维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益,第四章 收益法,运营费用有效毛收入,运营费用率,净收益 有效毛收入,（,1,运营费用率）,第四章 收益法,（一）净收益的计算公式,（二）不同类型房地产的净收益求取,1、出租型房地产净收益的求取,净收益,=,租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费,2、直接经营型房地产净收益的求取,（,1,）商业,净收益商品销售收入商品销售成本,商业利润,（,2,）工业,净收益销售收入生产成本,生产利润,（,3,）农地,3、其他类型房地产净收益的求取,第四章 收益法,（三）有形收益和无形收益,（四）实际收益和客观收益,实际收益,在现状下实际取得的收益,客观收益,一般正常收益,强调使用,客观收益,作为估价的依据,有租约的房地产在租约期内应以租约内容作为估价依据,第四章 收益法,例,4-18,某商店的土地使用权年限为,40,年，从1999年12月1日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为200平方米。一层于2000年12月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的还原利率为9%。试估算该商场2003年12月1日带租约出售时的正常价格。,（,1,）商店一层价格计算,a,内=200,180,（1-25%）,12=32.40（万元）,a,外=200,200,（1-25%）,12=36.00（万元）,1999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039,a,内,a,内,a,内,a,外,a,外,0 1 2 3 .36,第四章 收益法,（,2,）二层价格计算,a=200,120,（1-25%）,12=21.60（,万元）,V=V,1,+V,2,=375.69+229.21=604.90,（,万元）,第四章 收益法,例,4-18,（五）净收益流量的类型,1、每年基本上固定不变；,2、每年基本上按某个固定的数额递增或递减；,3、每年基本上按某个固定的比率递增或递减；,4、其他有规则的变动情况。,（,六）,净收益流量的求取,1,、调查求取估价对象过去,3,5,年的净收益，然后将其简单算术平均数作为,a,；,2,、调查预测估价对象未来,3,5,年的净收益，然后将其简单算术平均数作为,a,；,第四章 收益法,3,、调查预测估价对象未来,3,5,年的净收益，然后采用下列等式求出,a,：,例 题,某宗房地产收益年限,40,年，判定其未来净收益每年不变，通过预测得知其未来,4,年的净收益分别为,25,万元、,26,万元、,24,万元、,25,万元，还原利率为,10,。试求该宗房地产的收益价格。,第四章 收益法,二、还原利率,（一）还原利率的重要性,净收益（万元）,还原利率（）,评估价值（万元）,5,4,125.00,5,5,100.00,5,6,83.33,5,8,62.50,5,10,50.00,5,12,41.67,第四章 收益法,二、还原利率,还原利率实质上是一种投资的收益率，与风险正相关,不同用途、不同性质、不同地区、不同时间的房地产的投资风险不同，还原利率也不同,（三）还原利率求取的基本方法,第四章 收益法,（二）还原利率的实质,（三）还原利率求取的基本方法,可比实例,净收益,a,（,万元,/,年）,价格,（,万元,）,V,还原利率（,%,）,1,12,102,11.8,2,23,190,12.1,3,10,88,11.4,4,65,542,12.0,5,90,720,12.5,6,32,250,12.8,第四章 收益法,1,、市场提取法,试算线性内插,第四章 收益法,（三）还原利率求取的基本方法,（三）还原利率求取的基本方法,还原利率,=,安全利率,+,风险调整值,3,、投资收益率排序插入法,还原利率的确定同整个房地产估价活动一样，也是科学与艺术的有机结合。,第四章 收益法,2,、安全利率加风险调整值法,三、收益年限的确定,（一）土地估价,根据土地使用权年限来确定,（二）建筑物估价,根据建筑物经济寿命来确定,（三）房地估价,土地的使用年限与建筑物的经济寿命结束的时间不一致,第四章 收益法,1,、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束,根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,n,40,（,3,5,）,32,年,第四章 收益法,0 n,土地,40,年,建,3,年,建筑物,50,年,已用5年,2,、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束,以,t,50,5,45,计算价格,V,0,求取,t,年剩余土地价值,V,L,第四章 收益法,土地,70,年,建2年,用5年,建筑物,50,年,V,O,V,L,0 t,4-4,剩余技术及收益乘数法,一、剩余技术,土地剩余技术,建筑物剩余技术,利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值,第四章 收益法,第四章 收益法,利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值,利用公式 讨论这一技术的应用,1,、土地剩余技术,2,、建筑物剩余技术,第四章 收益法,例,4-24,某房地产的年净收益为,500,万元，建筑物价值,2000,万元，建筑物还原利率,8%,，土地还原利率,6%,，收益年限为,50,年。试求该宗房地产价值,。,V=V,L,+V,B,第四章 收益法,二、收益乘数法,（,一）概念,将估价对象一年的某种收益，乘以相应的收益乘数转换成价值,（二）方法,毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数和净收益乘数,毛租金乘数法：,房地产价格,=,毛租金,毛租金乘数,毛租金乘数,=,房地产价格,毛租金,第四章 收益法,例,4-25,第四章 收益法,1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2049,0 1 2 3(t)4 46(50-4),例题,某房地产于2003年10月22日出租，租期为10年，月租金为24元/，现市场上类似房地产的月租金为30元/，假设还原利率为8，试求2005年10月22日的承租人权益价值。,A=（30-24）,1272,元/,r=8,n=10-2=8,年,有,租约限制下的价值无租约限制下的价值,承租人权益价值,第四章 收益法,又如有,长期抵押贷款房地产的抵押价值评估,权益价值无贷款限制下的市场价值,贷款余额,思路,1,A,净收益抵押贷款还本付息额,第四章 收益法,思路,2,