设备运维管理涉及的制度.docx

设备运维管理涉及的制度
制度贯穿建筑物的全寿命周期，制度可以为设备预防性维护保养提供全方位的数据分析基础，是设备全寿命周期运行的保障
一、承接查验制度
因为建设者和后期使用管理者角度不同，因此对一些问题的认识会存在较大的差距。有些问题可能施工建设者认识是很小的问题，但是在后期的使用管理方面却可能是致命的问题。比如防水问题、卫生间通风问题等。
物业承接查验是建设方、施工方、监理方、使用方(物业公司代表)按照国家有关规定共同参与的行为。一方面，大量的施工遗留问题应在此阶段予以识别并得到整改，这是满足设备设施按照设计功能正常运行的前提保障;另一方面，这一阶段发现的问题可以使用建设方的施工质量保证金在一至二年内进行整改，大大节约后期物业的投入。同时通过梳理这些问题，也是最直接了解设备设施原始状态的重要手段。对物业管理工程技术人员而言，则是进入一个新项目最为生动的一堂现场体现课。
承接查验核心要素
图纸资料清单的确认及具体资料的移交
查验结果的统计及多方签字确认。
问题清单和整改的追踪记录及反馈。
正式交接手续。
资料归档。
二、基础档案管理制度
涉及项目设计、施工到竣工验收过程所有环节的文件都是重要的基础资料，
这些宝贵的资料是后期预防性维护保养方案的制定以及新项目建设或改造非常重要的参考依据。因此需将承接查验的基础资料建立成完整的档案并进行长期保存管理，严格履行借阅手续，条件允许可以将资料形成电子数据，系统管理。
具体承接查验资料可结合现场实际情况根据物业承接查验办法相关规定列出查验资料清单逐项核对交接，并进行档案化管理。
三、设备设施台账管理制度
设备设施台账管理是一项非常重要的基础工作。对设备设施进行统计分类是故障率分析的基础。现代管理中已开始通过二维码技术进行台账的管理，可大大节约管理成本，方便维修人员。
台账管理首先要对设备进行编号。设备编号最重要的作用，其实是用于未来的统计分析，因此设备编号要进行一定的分级，通常至少需分至四级。第一级为项目编号，第二级为部门编号，第三级为系统专业编号，第四级为设备排列编号。根据不同的管理需求，可建立一级台账、二级台账。
一级台账的核心要素
设备名称
品牌(型号)
主要性能参数
主要构成部件
所属子系统
系统
投入使用日期
使用负责人
生产厂家
楼层位置
楼宇项目
产权单位
其它如当前状态、出厂日期、安装单位、保养周期、检测日期、下次检测日期等信息也可根据需要建立台账。
二级台账
为设备构成主要部件的基本信息，如品牌、型号、主要性能参数等
设备标识(档案)卡是现场使用的设备状态描述和记录的工具，通常标明设备名称、型号、投用日期、主要工作参数、生产厂家、责任人、维修记录等数据
四、维护保养制度
8094
维护保养制度的核心是形成可操作的手册，并建立周期性评估的持续完善机制，这有利于设备维修保养投入成本的控制。
核心要素
维保设备部位或部件。
维保方式、维保周期、所需材料、预计费用、本年度维修时间安排和具体的维修记录清单。
维保方式主要包括:清洁、紧固、调整、润滑、更换等。
对涉及安全、环境及关键技术环节进行说明
五、巡检制度
周期性地对设备设施进行巡检，可以在某种程度上减少事故和故障的发生

避免更大的经济损失。比如冬季来临前对屋顶及室内外连通处管路进行保温检查，雨季来临前对屋顶排水进行检查等
‘五定”巡检原则
1.定设备:确定需要进行日常巡检的设备、部位、区域。
2.定标准:确定巡检部位正常及异常的标准
3.定周期:确定巡检周期，如每两小时一次、每日一次、每周一次、每月一次等。
4.定路线:确定一条最佳的巡检路线，能满足对全部巡检项目的巡检要求。确定路线的目的在于减少巡检盲区。
5.定责任人:不同层级的责任人，对巡视的要求是不一样的
巡检是一种重要的预防性措施，在日常工作中，要带标准巡检，不能把巡检流于形式，漠视一些本来能够发现的隐患或故障苗头，从而产生较大的损失。因此巡检一定要留下痕迹，填写巡视记录，记录并评估报告设备异常情况，及时处理。紧急情况可越级报告，采取有效措施防止事态进一步发展。
六、现场管理制度
好的现场管理制度不但展示了设备设施专业化的管理水平，而且干净整洁的工作现场和维修现场也能提升员工工作的士气，养成良好的工作习惯，能够促进管理效率的提升。
侯国强《设备设施预防性维护保养攻略》提出，现场管理应符合6S+1，即整理(Seiri)、整顿(Seiton)、清扫(Selso)、清洁(Seiketsu)、素养(Shitsuke).安全(Safety)、再加上服务(Service)，对物业服务的设备管理工作来说，
缺乏服务意识的维修保养工作像断了线的风筝。
核心要素
现场整洁、干净。
设备标识、标牌应齐全。
各种工器具台账齐全。
，安全防护用品齐全。
检查记录真实、完整。
制度上墙(包括强弱电井等管理区域)。
制度中必须包括所涉及区域的风险隐患、防范措施，以及安全预案等。
现场检查周期必须确定，管理人员必须坚持到现场走动检查并填写记录。
七、应急管理制度
设备设施应急管理制度是对预防性维护保养的补充，明确在设备设施发生紧急故障时所采用的处理方法和流程，将设备设施故障带来的经济损失降低到最低。应急处置主要包括如下情况:火灾、停电、电梯困人、跑水、防汛、停热、燃气泄漏等。物业设备设施维护部应针对以上情况制定相应的应急预案流程，流程最核心的是信息的传递，从报警通知、报告、处理命令、事故评估都要具备非常简洁明了的通信手段。应急电话、应急联络表通常应张贴在显著的位置，是应急预案中不可或缺的内容。
八、备品备件管理制度
备品备件管理也就是耗材管理，做好耗材管理，可以有效减少库存资金的积压，不断积累竞争力，最终形成管理优势。
最小安全库存的概念
即在保证正常的生产和运营的情况下，根据耗材或备品备件消耗周期，结合新材料采办的到货周期，确定最低安全库存
九、工器具管理制度
工器具管理的核心思想是尽可能地为员工配置现代、先进、安全性能可靠的作业工具。专业的检测工具及分析方法可以为预防性维护保养提供数据支持，专业的操作工具可以节省人力人工
核心要素
工器具配置和使用要符合相关规范。
所有工器具应建立台账，并有明确责任人。
安全工器具要按期进行检测和保养。
十、设备设施更新改造管理制度
设备设施在投入使用一定年限后，根据业主使用目的的变化，或技术更新、环境影响，或是由于设备设备损毁、部件失灵等，为保证资产的价值，通常产权人或业主会对部分设备设施进行更新改造。作为物业管理者而言，提出合理有价值的设备设施更新改造方案则会增加物业管理者为客户创造的价值
核心要素
参照设施设备生命周期，制定5~10年的总体改造估算
制定年度设备更新计划测算
项目名称、项目投资预算、总年度投资预算
项目实施年度评估。
修改5~10年滚动计划。
基础管理的制度有很多，对实施预防性维护保养而言，最关键和最核心
的制度是那些有助于从源头提供原始资料和原始记录的制度