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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,二级,三级,四级,五级,#,一线品牌战略合作运营商,恒盛,金陵湾,客户分析,报,告框架,PART 1,项目客户总述,PART 2,一期客户分析,PART 3,二期客户分析,PART 4,居住,/,工作半径描摹,项 目 客 户 总 述,PART 1,客户总述,项,目客户总,述,（数据截止,14,年,12,月,31,日）,数据内容,一期客,户（组）,二期客,户（组）,全盘来,访（组）,总来访,3570,4280,7850,成交量,670,511,1181,成交率,18.77%,11.94%,15.04%,全盘总来访,7850,组，成交,1181,组，成交率,15.04%,截止,2014,年,12,月,31,日，金陵湾项目入市总来访,7850,组，成交量,1181,组，成交率,15.04%,。,一期（,6,、,7,、,8,）总来访,3570,组，成交量,670,组，成交率,18.77%,。二期客户总来访,4280,组，成交量,511,组，成交率,11.94%,。,一 期 客 户 分 析,PART 2,【,仅针对成交和未成交客户进行分析,】,2013,年一期（,6,、,7,、,8,号楼）推货量,670,套，售罄,2013,年一期总来访,3570,组，成交,670,组，成家率,18.77%,序,（小高层、高层）产品面积段集中于,75-130,成交客户,客户属性,区域小结：,2013,年金陵湾一期成交客户居住区域，主要客群集中在城区，分别为鼓楼区和建邺区，,鼓楼区占比,52%,，建邺区占比,30%,，鼓楼区客户较多，多为地缘性客户，其他区域客户较少。,年龄小结：,2013,年金陵湾一期成交客户的年龄，,主要集中在,30-50,岁之间，共计占比,63%,，其中大部分客户子女的学龄阶段在小学，这部分年龄层的客户多为事业基本稳定，资金累积到位。,同时此年龄层次,客户所属的文化积淀，决定了客户对我们项目风格的认可,，同时购房者也考虑到照顾子女上学在城区及生活比较便利。,职业归属小结：,2013,年金陵湾一期成交客户的职业归属，,主要集中在党政机关、金融行业这样的企事业单位，党政机关客户占比,39%,，金融行业占比,28%,。,这部分客户客户工作稳定，待遇丰厚，而且此部分客户眼光远大，能够清晰认识到本项目未来的价值空间以及项目所附带的学区价值。,家庭结构小结：,2013,年金陵湾一期成交客户家庭结构，,以三口之家为主要家庭结构，共计,402,组，占比,60%,，金陵湾一期成交客户多以学区为主要购房因素，着眼子女入读本项目树人学区，因此三口之家及三代同堂的占比总和为,81%,。,成交客户,客户属性,着装小结：,2013,年金陵湾一期成交客户的着装表现，,以部分名牌为主共计,295,组，占比,44%,，全部名牌客户共计,188,组，占比,28%,。,一期均价,25500,元,/,，房源总价以,200,万起步，因此购买本项目的客群大部分经济实力都较为雄厚。,饮食小结：,2013,年金陵湾一期成交客户的饮食爱好，,以中餐为主共计,402,组，占比,59%,，喜爱西餐的客户共计,201,组，占比,30%,。,购买本项目的客群大部分为国家企事业单位、党政机关，饮食爱好受工作环境的影响，因此客户饮食爱好主要偏向于中餐。,成交客户,客户属性,成交客户,客户属性,兴趣小结：,2013,年金陵湾一期成交客户的兴趣爱好，,以运动为主共计,281,组，占比,42%,，喜爱旅游的客户共计,161,组，占比,24%,。,其次以美食和观影较多。剩余少部分客群兴趣爱好较为分散。,私家车小结：,2013,年金陵湾一期成交客户的私家车价格，以,30-70,万价格的居多，共计,449,组，总占比,67%,，,30,万以内私家车的客户共计,127,组，占,19%,。,70-100,万私家车的客户共计,60,组，占比,9%,。,100,万以上私家车客户仅有,34,组，占比,5%,。,成交客户,客户属性,来访途径小结：,2013,年金陵湾一期成交客户的来访途径，,主要集中于亲友之间的互相介绍，共计,389,组客户为亲友介绍，占比,58%,，,其次以自主,call,客来访较多。,置业目的小结：,2013,年金陵湾一期成交客户的置业目的，,主要为了学区而购房,，从数据来看，树人学区房是本项目最大的吸引力，而自住和投资的客户所占比例几乎持平。,鉴于本项目客群的购房目的较为特殊，纯,自住型客户只占,22%,，而因为近年来政府对投资客打压力度有所提高，也因此,投资型客户占比仅只有,25%,。,成交客户,客户属性,2013,年金陵湾一期成交客户，,商贷客户占比,50%,，一次性付款客户占比,33%,，因为本项目一期总价均在,200,万以上，总价较高，客户一次性付款难度较大。,同时也因为,本项目一期房源有部分,60-80,的小户型，因此总价低于,200,万，一定程度拉升一次性付款的比例。,未成交客户,抗性分析,本案一期客户未成交的主要因素集中于两点：,一是总价相对较高，超过部分客户承受能力。,二是本案一期房源热销，三次开盘均日光，大部分客户因无购房关系可寻，因此未成功购房。,二 期 客 户 分 析,PART 3,【,仅针对成交和未成交客户进行分析,】,2014,年二期（,4,、,5,号楼）推货量,868,套，去化,59%,2014,年二期总来访,4280,组，成交,511,组，成家率,11.94%,序,5,号楼总来访,4075,组，成交,496,组，成交率,12.17%,4,号楼总来访,205,组，成交,15,组，成交率,7.32%,5,号楼（超高层）产品面积段,90-126,4,号楼（超高层）产品面积段,190,、,260,成交客户,客户属性,区域小结：,金陵湾二期成交的,511,组客户中，以鼓楼区、建邺区客户为主，,鼓楼区占比,49%,，建邺区客户占比,35%,。,相比金陵湾一期成交客户而言，建邺区客户数量占比有一定程度降低，,因为,2014,年河西上市数个新盘（五矿崇文金城、升龙天汇、海峡城、涟城），对本项目的客户存在一定的分流。,年龄小结：,金陵湾二期成交客户的年龄，,主要集中在,30-50,岁之间，共计占比,780%,，,这部分年龄层的客户多为事业有一定发展，资金充足，购房压力相对较小。,成交客户,客户属性,职业归属小结：,金陵湾二期成交客户的职业归属，,主要集中在党政机关、金融行业，党政机关客户占比,38%,，金融行业占比,34%,，相比一期成交客户，这两部分的客户占比都有不同程度的增大。,一方面是此部分客户工作稳定，待遇丰厚，而且此部分客户眼光远大，能够清晰认识到本项目未来的价值空间以及项目所附带的学区价值。另一方面也与二期,5,号楼产品存在一定关系，面积段集中于,96-260,，总价相对较高，同时为超高层产品，一般客户接受度较低，导致了成交客户的职业归属多集中于多视角的党政机关和金融行业。,家庭结构小结：,金陵湾二期成交客户的家庭结构，,主要以三口之家为主，占比,73%,，,三代同堂客户共计,97,组，占比,19%,。,成交客户,客户属性,着装小结：,金陵湾二期成交客户的着装分析，以,部分名牌的客户为主，共计,254,组，占比,50%,。全部名牌的,81,组，占比,16%,。饰品名牌的,133,组，占比,26%,。,本项目二期客户大部分客户的经济基础都较为雄厚，但和南京豪宅的客群相比（绿城玫瑰园、仁恒江湾城等），本项目客群还存在一定的差距，因此本项目的客群以中高端客群为主。,饮食小结：,金,陵湾二期成交客户的饮食爱好，以中餐为主共计,326,组，占比,64%,，,喜爱西餐的客户共计,138,组，占比,27%,。,成交客户,客户属性,兴趣小结：,二期成交客户的兴趣爱好，和一期成交客户兴趣爱好相似，,喜欢运动仍然是大部分客户最喜爱的也与活动，共计,242,组，占比,47%,。,喜爱旅游的客户共计,116,，占比,23,。喜爱美食的客户,88,组，占比,17%,，观影类客户和其它爱好的客户比例相对较低。,私家车小结：,金陵湾二期成交客户的私家车价格，,以,30-70,万价格的居多，共计,351,组，总占比,69%,。,30,万以内私家车的客户共计,76,组，占比,15%,。,70-100,万私家车的客户共计,57,组，占比,11%,。,100,万以上私家车客户仅有,26,组，占比,5%,。,成交客户,客户属性,来访途径小结：,金陵湾二期成交客户的来访途径，,多集中于亲友介绍、户外广告、网络媒体，亲友介绍占比,37%,，户外广告占比,24%,，网络媒体占比,16%,。,置业目的小结：,金陵湾二期成交客户的置业目的以自住和学区为主，,首先学区型客户是为了子女入读树人中学，自住型客户对项目的主城位置、周边配套，江景资源都存在较高的认可。,5,号楼产品为超高层，市场认可度较低，所以投资型客户相对较少，占比仅为,7%,。,成交客户,客户属性,金陵湾二期成交客户的付款方式,以商业贷款居多，共计,295,组，占比,58%,，,一次性付款客户仅有,88,组，占比,17%,，公积金客户,128,组，占比,25%,。,号楼均价,25500,元,/,，户型,96-126,，,总价,250,万起步，客户一次性付款承受压力较大，因此二期,5,号楼成交客户按揭贷款的客户较多。,未成交客户,抗性分析（,5,号楼）,5,号楼未成交客户共计,357,9,组。,主要问题集中于三,点：一是,5,号楼为超高层产品，客户接受度较低，二是总价相对较高，部分客户承受能力低，三是对,5,号楼户型的低得房率抗性较大。,未成交客户,抗性分析（,4,号楼）,4,号楼总来访,205,组，未成交客户共计,190,组。,主要问题集中于三,点：一是总价过高，,4,号楼大平层产品面积最小,190,，总价,500,万起步，此部分购房能力的客户较少；二是对超高层存在抗性；三是对比河西其它楼盘的大平层产品，对本案大平层产品缺乏购买信心。,居住,/,工作半径描摹,PART 4,【,选取,550,组客户作为描摹样本,】,客户居住半径描摹,样本总量：,563,1,、客户居住区域分布,1、,成交客户主要集中于,鼓楼、建邺、秦淮、下关,周边小区,2、,重要客户圈：,鼓楼主城周、龙江客户群、原下关客户圈、,河西中部（万达周边）。,3,、重要线路：,定淮门大街、草场门大街、汉中门大街、江,东北路、建宁路、江东中路、集庆门大街、,2,、,鼓楼区客户居住地图,鼓楼区（,284,组）,定淮门大街,广州路,汉中路,中山路,中山北路,1、鼓楼区,成交客户主要集中于,老城区、中山北路、和,广州路、凤凰西街周边。,2,、重要小区：,海德卫城。清江西苑、苏宁玫瑰园、凤凰花园城,3,、重要交通路线：,中山北路、定,淮门大街、汉中门大街、,清凉门大街、江东北路、中山路、广州路。,3,、,建邺区客户居住地图,1、建邺区,成交客户主要集中于,奥体周边的小区,和,江东中路,附近办公楼。,2,、重要小区：,西提国际、万科光明城市、金地名京、,3,、重要交通路线：,江东中路、集庆门大街、应天大街、兴隆大街、梦都大街、,河西大街,建邺区,（,216,组,）,万科光明城市,梦都大街,应天大街,中山东路,河西大街,江东中路,南湖,客户工作半径描摹,1,、,鼓楼区客户工作地图,鼓楼区（,284,组）,定淮门大街,广州路,新街口圈,汉中门-清凉门客户圈,汉中路,中山路,中山北路,1、鼓楼区,成交客户主要集中于,老城区、中山北路、和,广州路、凤凰西街周边。,2,、主要商圈：,新街口商圈、龙江商圈、老城区（鼓楼区政府单位）、,汉中门商圈,龙江客户圈,老城区客户圈,2,、,建邺区客户工作地图,1、建邺区,成交客户主要集中于,奥体周边的小区,和,江东中路,附近办公楼。,2,、重要商圈：,河西万达商圈、应天大街商圈、奥体周边商圈、,建邺区政府周边等政府单位。,建邺区,（,216,组,）,万科光明城市,梦都大街,应天大街,中山东路,河西大街,江东中路,应天大街客户圈,奥体客户圈,新城科技园客户圈,南湖,描摹总结,服务升级,1,、,按照板块区分：金陵湾一期、二期成交客户主要来源于鼓楼区，其次为,建邺区、。,鼓楼区,客户对金陵湾板块认可度高；到本案交通方便；消费能力强；且所属区域内楼盘少；因此是金陵湾主要客群。,建邺区,客户，对本案消费能力高，来访量大；但是对项目区域认可度一般，因此成交比率相对于鼓楼区客户相对较低,其它各个区域客户成交比例相对较低。,2,、成交客户主要集中于四个重点区域，,后期线上推广、线下拓展工作建议重点关注。,鼓楼区：,原下关片区、广州路片区、凤凰西街片区、三牌楼,建邺区：,应天大街片区、河西万达片区、奥体片区,3,、重点小区包括：,海德卫城、汇贤居、龙凤花园、凤凰街清、江西苑、宝地园、迎江园、新河一二村、宁工二村、聚福园、苏宁睿城、百合果园、金陵大公馆、凤凰和鸣、碧树园、天正湖滨、紫竹园、世茂滨江、蓝天园,；,在后期派单、商超巡展进社区等拓展工作中，可以重点选取。,4,、重点交通路线包括：,定淮门大街、草场门大街、汉中门大街、扬子江大道、江东北路、中山北路、建宁路、新模范马路、应天大街、江东中路、虎踞南路、广州路、中山南路；在后期户外大牌选址、商超巡展、蜜蜂派单，可以重点关注。,End,
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