红桥酒店策划书.ppt

Home Bridge HotelHome Bridge Hotel虹虹虹虹桥桥商商商商务务酒店酒店酒店酒店项项目策划目策划目策划目策划书书2007.6.项目策划目策划书主要内容主要内容项目概况目概况1项目目组织结构构2项目合同管理目合同管理3项目目结构分解构分解4项目目进度管理度管理5项目成本管理目成本管理6项目目质量管理量管理7项目目风险管理管理8910项目人力目人力资源管理源管理项目信息管理目信息管理2.项目概述目概述1.项目目目目标2.项目背景3.可行性研究可行性研究4.项目范目范围3.v酒店定位酒店定位五星级商务酒店v酒店理念酒店理念“以高程度的商务配套，为繁忙的商务人士提供专业的商务服务”v满足现代商务人士在工作、生活、休闲三方面与“商务活动”及时协调的需要，围绕“商务”的核心要求进行运作 1.项目目目目标Home Bridge Hotel4.v功能功能简介介：商务酒店是酒店与写字楼同时开发的酒店社区形式，以最便捷的形式满足了商务人士接待重要来访客户、驻沪外籍工作人员的短期住宿等需求，有的高端客房还带有会客厅，并且所有的客房均提供宽带接口等全方位的商务办公配置。在酒店服务方面,计划提供24小时服务，甚至可能提供按小时出租，即使公司的老板、员工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。5.酒店功能酒店功能详细设计v拟建建18层，建筑面，建筑面积约为36000平方米的商平方米的商务酒店。酒店。v1层为公共服公共服务设施：精品店，美容美施：精品店，美容美发店，花店店，花店v2层为茶室，茶室，书店店v3-4层为酒店工作人酒店工作人员办公区域公区域v5层为大堂大堂v6-8层为宴会、餐宴会、餐饮、娱乐区域区域v9层：能容：能容纳400人会人会议的的专用会用会议厅、配有衣帽、配有衣帽间。有同声。有同声传译设施施（至少（至少4种种语言），有言），有现场视音音频转播系播系统。v10层：15个小型会个小型会议室，会室，会议室内配室内配备有有电话会会议设施施v11层：会：会议辅助助设施，包括有供出租的施，包括有供出租的电脑及及电脑投影投影仪、普通胶片、普通胶片投影投影仪、幻灯机、幻灯机、录像机、文件粉碎机，复印室、有像机、文件粉碎机，复印室、有现代化代化电子印刷子印刷及装及装订设备。有照相胶卷冲印室。有照相胶卷冲印室。v12层：商：商务办公室、商公室、商务会客区会客区v13-18层为客房，其中包括客房，其中包括标准客房、豪准客房、豪华套房及套房及总统套房等各种房套房等各种房型共型共200余套余套6.v客房内可通客房内可通过视听听设备提供提供帐单等的可等的可视性性查询服服务，提供提供语言信箱服言信箱服务。v卫生生间有有饮用水系用水系统。v所有套房分所有套房分设供主人和来供主人和来访人使用的人使用的卫生生间。v客房内有收客房内有收发传真或真或电子子邮件的件的设备。v提供免提供免费店内无店内无线寻呼服呼服务。v24小小时提供洗衣加急服提供洗衣加急服务。v委托代委托代办服服务。客房客房7.v有大堂酒吧。有大堂酒吧。v专业性茶室。性茶室。v西餐西餐厅外的其他外国餐外的其他外国餐厅，配有配有专门厨房。厨房。v有有饼屋。屋。v有至少能容有至少能容纳200人正式人正式宴会的大宴会宴会的大宴会厅，配有，配有专门的宴会厨房。的宴会厨房。v有有24小小时营业的餐的餐厅。v钢琴吧琴吧-高雅的音高雅的音乐酒吧，酒吧，云集各云集各类名酒佳名酒佳酿，有，有现场音音乐表演表演餐餐厅、酒吧、酒吧8.v有至少能容有至少能容纳400人会人会议的的专用会用会议厅、配有衣帽、配有衣帽间。v配有配有5个小会个小会议室。室。v有同声有同声传译设施（至少施（至少4种种语言）言）v有有电话会会议设施。施。v有有现场视音音频转播系播系统。v有供出租的有供出租的电脑及及电脑投影投影仪、普、普通胶片投影通胶片投影仪、幻灯机、幻灯机、录像机、像机、文件粉碎机。文件粉碎机。v有有专门的复印室、配的复印室、配备足足够的复印的复印机机设备。v有有现代化代化电子印刷及装子印刷及装订设备。v有照相胶卷冲印室。有照相胶卷冲印室。商商务设施施9.v保保龄球室（球室（6道）。道）。v美容美美容美发室。室。v精品店。精品店。v独立的独立的书店。店。v独立的独立的鲜花店花店娱乐设施施安全安全设施施电子卡子卡门锁。客房客房贵重物品保重物品保险。自自备发电系系统。10.2.项目背景目背景背景背景背景背景1 1：虹：虹：虹：虹桥综桥综合交通枢合交通枢合交通枢合交通枢纽纽 -换换乘客流促使商乘客流促使商乘客流促使商乘客流促使商业业高速高速高速高速发发展展展展 虹虹桥综合交通枢合交通枢纽东起外起外环线，西至，西至华翔路，北翔路，北临北翟路，南到沪青平公路，控制占地北翟路，南到沪青平公路，控制占地26.6平方公里。平方公里。城市城市轨道交通：虹道交通：虹桥交通枢交通枢纽将将汇集地集地铁2号号线(虹虹桥交通枢交通枢纽至浦至浦东机机场)、5号号线（莘庄站至虹（莘庄站至虹桥交通枢交通枢纽）、）、10号号线(虹虹桥交通枢交通枢纽至外高至外高桥)、13号号线(虹虹桥交通枢交通枢纽至普陀区至普陀区)，低速磁低速磁悬浮、高速磁浮、高速磁悬浮，此外浮，此外还有有铁路、航空、公交出租等交通工具，同路、航空、公交出租等交通工具，同时还多多预留留了两条地了两条地铁轨道。道。11.2.项目背景目背景12.2.项目背景目背景背景背景背景背景2 2：20102010年上海世博会年上海世博会年上海世博会年上海世博会 -国国国国际际来来来来访访者刺激酒店者刺激酒店者刺激酒店者刺激酒店业发业发展展展展 20102010年上海世博会邀年上海世博会邀请了个国家和国了个国家和国际组织参展，参展，吸引万人次的参吸引万人次的参观者，是中国政府申者，是中国政府申办和筹和筹办上海世博会期上海世博会期间向国向国际社会作出的一社会作出的一项庄庄严承承诺，这两两项指指标都将都将创世博会多年世博会多年历史的最高史的最高记录。按照。按照计划，划，预计在今年内，确在今年内，确认参加上海世博会的国家和国参加上海世博会的国家和国际组织将达到或超将达到或超过个。个。外国参展商落外国参展商落户将将带动商商业贸易的蓬勃易的蓬勃发展；展；旅游旅游经济所所带来的人群将来的人群将产生生对酒店、酒店、宾馆等商等商业设施施的大量需求，的大量需求，20102010年世博会更将年世博会更将带来大量的旅游人群和来大量的旅游人群和许多商多商务贸易方面的客流。易方面的客流。13.选址址西郊（徐西郊（徐泾）临空商空商务区地理位置和区地理位置和发展展优势v2.12.1城市枢城市枢纽效效应：虹虹桥交通枢交通枢纽所所产生的巨大人流、物生的巨大人流、物流、信息流必将流、信息流必将为其周其周边地区地区带来来财富商机，富商机，现代化大的代化大的综合交通枢合交通枢纽已已经不不仅仅发挥交通功能，而且将迅速推交通功能，而且将迅速推动具有商具有商业、商、商务、休、休闲等多功能新城市空等多功能新城市空间的拓展，并成的拓展，并成为城市城市发展的重要展的重要节点点 。v2.22.2西郊（徐西郊（徐泾）临空商空商务区地理位置区地理位置 西郊西郊临空商空商务区在徐区在徐泾镇的的东侧，紧邻即将建即将建设的虹的虹桥交通枢交通枢纽（毗（毗邻西郊（徐西郊（徐泾）临空商空商务区区仅1 1公里）。其公里）。其规划范划范围：南起徐：南起徐泾港，北至蟠港，北至蟠龙港；西到港；西到诸光路，光路，东到到与与闵行区交界的小行区交界的小涞港；占地共有港；占地共有29792979亩，约198.6198.6公公顷。3.可行性研究可行性研究14.选址址西郊（徐西郊（徐泾）临空商空商务区自身的肌理特色区自身的肌理特色 2.1 2.1 良好的生良好的生态环境境 规划区域内原生河道和古老树木构成了天然雕饰的闲适环境，不可再生的自然肌理，人与自然和谐、可持续发展的高档商务园区。2.2 2.2 高档的房高档的房产集群集群 区域周边有西郊庄园、西郊大公馆、大豪山林别墅、康虹花园、久事西郊花园、荷兰银行、国际网球俱乐部等。2.3 2.3 丰富的旅游丰富的旅游资源源西郊（徐泾）临空商务区可以借助周边的旅游资源，如上海动物园、七宝古镇、青龙塔、佘山及朱家角等，形成独特的商务旅游特色。3.可行性研究可行性研究15.2.4 2.4 良好的教育良好的教育环境和人才基境和人才基础在徐在徐泾附近有国家会附近有国家会计学院、德法学校、美国学校及学院、德法学校、美国学校及上海房地上海房地产学校等；在周学校等；在周围高档高档别墅区内居住着大量的外墅区内居住着大量的外籍人士、高籍人士、高级白白领及国内外著名学者。及国内外著名学者。2.5 2.5 优越的开越的开发条件条件 西郊西郊临空商空商务区所区所处地地块目前基本上是未开目前基本上是未开垦的的“处女地女地”，没有，没有历史包袱，可以在短期内快速启史包袱，可以在短期内快速启动，开，开发成成本相本相对较低，可以低，可以进行高行高标准、整体性准、整体性综合开合开发。3.可行性研究可行性研究16.西郊（徐西郊（徐泾）临空商空商务区的功能定位区的功能定位v西郊（徐西郊（徐泾）临空商空商务区定位之一区定位之一 立足大上海、立足大上海、辐射射长三角的三角的“商商务高地高地”。高端商。高端商务人士由于其人士由于其强劲的消的消费能力，日益成能力，日益成为各方各方市市场争争夺的重点，同的重点，同时大交通枢大交通枢纽的便利又的便利又为其方便地到达提供了保其方便地到达提供了保证。因而西郊（徐。因而西郊（徐泾）临空商空商务区将其目区将其目标市市场定位在高端商定位在高端商务人士。人士。（商（商务酒店服酒店服务的主要人群）的主要人群）v西郊（徐西郊（徐泾）临空商空商务区定位之二区定位之二适适应上海上海产业升升级要求，建立要求，建立“创新服新服务园区园区”。v西郊（徐西郊（徐泾）临空商空商务区定位之三区定位之三提供全方位信息平台，打造提供全方位信息平台，打造“信息枢信息枢纽”。3 3.可行性研究可行性研究17.宏宏观经济环境境旅游增旅游增长，带动酒店行酒店行业兴旺旺3 3.可行性研究可行性研究12005年，上海接待入境旅游人数年，上海接待入境旅游人数将由将由2002年的年的272万人次增万人次增长到到400万人次，如按每人次住宿两夜万人次，如按每人次住宿两夜计，2005年上海接待入境旅游者年上海接待入境旅游者的客房需求的客房需求为800万房夜次，比万房夜次，比2002年增加年增加约256万房夜次。在万房夜次。在加上未来加上未来2008年奥运会和年奥运会和2010年年上海世博会，上海的高档客房需上海世博会，上海的高档客房需求将面求将面临较大的上升空大的上升空间。2有关部有关部门预测，上海世博会，上海世博会总参参观客流量将超客流量将超过7000万人次，平均日万人次，平均日客流量客流量40万人次，高峰日客流量万人次，高峰日客流量则将达到将达到60万人次。而根据上海相关万人次。而根据上海相关部部门的的规划，到世博会划，到世博会举办时，上，上海星海星级酒店和酒店和经济型酒店的床位将型酒店的床位将达到达到40万万张，截止去年年中，上海，截止去年年中，上海的星的星级宾馆只有只有359家，共家，共9万万张床床位。也就是位。也就是说，世博会期，世博会期间，上海，上海酒店市酒店市场床位缺口超床位缺口超过10万万张。18.酒店酒店SWOT分析分析新新进入者入者国内外著名酒店集国内外著名酒店集团优势拥有灵活投有灵活投资策略，可以策略，可以选择最佳投最佳投资点点拥有雄厚有雄厚资金，具有丰富行金，具有丰富行业经验，拥有大量的人才有大量的人才储备，并因，并因长期期经营拥有有行行业管理人管理人际关系等特殊关系等特殊资源。源。劣劣势资金量相金量相对小，行小，行业经验不不足，人才足，人才储备不足不足长期在行期在行业中，形成行中，形成行为惯性，性，应变能能力不足，出力不足，出现战略盲点。略盲点。在市在市场拓展中，尚未真正深入二、三拓展中，尚未真正深入二、三线城市城市机会机会目前市目前市场中仍然存在巨大潜中仍然存在巨大潜在市在市场或市或市场空白空白迅速迅速发掘潜在市掘潜在市场，占，占领市市场空白空白威威胁来自于行来自于行业中中现有集有集团的反的反应及新的同及新的同时进入者的行入者的行为新的新的进入者和赶超者，将以灵活机制、入者和赶超者，将以灵活机制、快速行快速行动，超前，超前战略思略思维后来居上后来居上19.商商务酒店市酒店市场前景前景v从发展展趋势上看，从现在起到2008年，上海市场对甲级酒店式办公楼需要将与日俱增，走势强劲。本项目紧靠虹桥机场，具有地理的特殊性，商商务酒店和商酒店和商务别墅在墅在该地区地区均属稀缺均属稀缺产品品。虹桥机场规划增辟国内航线，未来客户群体将更加扩大。外来投资的进入、周边商业区的拓展，使得对商务类物业的需求持续增加。据有关资料，目前虹桥地区商务楼趋向紧张，已向周边地区延伸。v 从供求关系供求关系上看，土地是不可再生资源，经多年开发，西郊（徐泾）临空商务区剩余的土地供给量已极其有限。而在需求上，更是一种身份的体现，因此市场缺口较大，因而有巨大的商业价值。20.房地产开发公司指挥部技术部工程部审算部设备部市场部物业开发部运营部财务部项目一项目二本项目项目经理专家组土建水电工程师造价师采购员营销人员物业管理员技术员会计组织结构构图21.项目任务分工表工作工作编号号工作工作项目目指指挥部部技技术部部财务部部工程部工程部市市场部部审算部算部物物业开开发部部运运营部部设备部部1 1人事人事2 2重大技重大技术审查决策决策3 3设计管理管理4 4技技术指指标5 5科研指科研指标6 6行政管理行政管理7 7外事工作外事工作8 8档案管理档案管理9 9资金保金保险1010财务管理管理22.项目任务分工表工作工作编号号工作工作项目目指指挥部部技技术部部财务部部工程部工程部市市场部部审算部算部物物业开开发部部运运营部部设备部部1111审计1212计划管理划管理1313合同管理合同管理1414招投招投标管管理理1515工程筹划工程筹划1616土建土建评定定项目管理目管理1717工程前期工程前期工作工作1818质量管理量管理1919安全管理安全管理2020设备选型型23.项目任务分工表工作工作编号号工作工作项目目指指挥部部技技术部部财务部部工程部工程部市市场部部审算部算部物物业开开发部部运运营部部设备部部2121设备材料材料采采购2222安装工程安装工程项目管理目管理2323运运营准准备2424广告宣广告宣传2525开通、开通、调试、验收收2626系系统交接交接2727物物业开开发2828酒店开酒店开业2929酒店酒店营销-主主办 -协办 -配合配合24.合同管理合同管理1.合同模式合同模式 EPC2.EPC模式下模式下业主的主的职责3.合同合同总体策划体策划4.合同分析合同分析5.合同控制和跟踪合同控制和跟踪6.合同合同风险管理管理25.合同生命期的特征合同生命期的特征计划划完工完工阶段段1启启动阶段段2计划划阶段段 3实施施阶段段 4收尾收尾合同生命周期合同生命周期时间变更成本增加更成本增加风险降低降低信息信息质量量26.设计-采采购-施工施工总承包承包（EPC）合同模式合同模式 EPC27.EPC模式下模式下业主的主的职责向向EPC承包商支付工程款承包商支付工程款审查批准分包商批准分包商招招标选择EPC承包商承包商编制制业主要求主要求监督和督和验收收28.v合同体系的合同体系的协调又称又称为合同网合同网络，目的是，目的是项目所涉及的各合同之目所涉及的各合同之间关关系的安排与系的安排与协调。包括的内容包括的内容工程和工作内容的完整性工程和工作内容的完整性技技术上的上的协调价格上的价格上的协调时间上的上的协调合同管理的合同管理的组织协调 合同合同总体策划体策划29.总体分析体分析-合同总体分析的内容-合同的法律基础-合同类型-合同文件和合同语言-合同文件的解释顺序-承包商的主要任务-发包人责任-合同价格-合同总体分析的内容-施工工期-违约责任-验收、移交和保修-索赔程序和争议的解决合同分析合同分析合同合同详细分析分析-将承包合同目标、要求和合同双方的责权利关系分解落实到具体的工程活动上-针对对象：合同协议书、规范、图纸、工作量表-通过合同事件表、网络图、横道图等定义各工程活动以项目工作分解结构为基础（WBS）-合同工作分解结构（CWBS）对CWBS中的活动，编制合同事件表 合同分析合同分析30.v合同合同实施控制施控制建立合同建立合同实施的保施的保证体系体系监督承包商的工程小督承包商的工程小组和分包商按合同施工和分包商按合同施工对合同合同实施情况施情况进行跟踪，行跟踪，对合同履行情况加合同履行情况加以以诊断断进行合同行合同变更管理更管理日常的索日常的索赔与反索与反索赔 合同控制和跟踪合同控制和跟踪31.风险识别风险定性分析定性分析风险定量分析定量分析风险控制控制与管理与管理 合同合同风险管理管理风险应对措施措施32.项目分解目分解结构构WBS1.项目目WBS2.项目流程目流程图3.项目任目任务编码4.项目任目任务分解表分解表33.Home Bridgehotel决策决策阶段段实施施阶段段使用使用阶段段34.决策阶段环境调查和分析项目定义和论证组织策划管理策划合同策划经济策划技术策划风险分析35.实施阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修阶段营销宣传36.施工阶段投资控制进度控制质量控制安全控制合同管理组织与协调竣工验收37.营销宣传平面媒体电视网络利用虹桥枢纽报纸杂志广告牌磁悬浮车内高铁站台地铁广播公交车车身机场广播热气球38.任务编码表任任务序号序号任任务名称名称子任子任务序号序号子任子任务名称名称1立项和可行性研究100选定项目，签定合作意向书101初步确定开发方案 102申报规划要点 103申报、审批项目建议书 104编制项目可行性研究报告 105申报、审批项目可行性研究报告39.任务编码表任任务序号序号任任务名称名称子任子任务序号序号子任子任务名称名称2项目规划设计 200申报选址定点 201申报规划设计条件 202委托作出规划设计方案 203办理人防、消防审核 204审定规划设计方案 205落实环保“三废”治理方案 206建设工程勘察招、投标 207委托地质勘探 208委托初步设计 209申报、审定初步设计40.任务编码表任任务序号序号任任务名称名称子任子任务序号序号子任子任务名称名称3市政配套300征求主管部门审查意见 301落实市政公用设施配套方案 302报审市政配套方案 303市政各管理部门提出市政配套意见 304市政管线综合 41.任务编码表任任务序号序号任任务名称名称子任子任务序号序号子任子任务名称名称4土地使用权的取得401办理建设用地规划许可证 402办理建设用地委托钉桩 403办理国有土地使用权出让申请 404主管部门实地勘察 405土地估价报告的预审 406委托地价评估 407办理核定地价手续 408办理土地出让审批 409签订国有土地使用权出让合同 410领取临时国有土地使用证 411领取正式国有土地使用证 412国有土地使用权出让金的返还 42.任务编码表任任务序号序号任任务名称名称子任子任务序号序号子任子任务名称名称5拆迁安置501委托进行拆迁工作 502办理拆迁申请 503审批、领取拆迁许可证 504签订房屋拆迁责任书 505办理拆迁公告与通知 506办理户口冻结 507暂停办理相关事项 508确定拆迁安置方案 509签订拆迁补偿书面协议 510召开拆迁动员会，进行拆迁安置 511发放运作拆迁补偿款 512拆迁施工现场防尘污染管理 513移交拆迁档案资料 514房屋拆迁纠纷的裁决 515强制拆迁 43.任务编码表任任务序号序号任任务名称名称子任子任务序号序号子任子任务名称名称6开工前准备601领取房地产开发项目手册 602项目转入正式计划 603交纳煤气（天然气）厂建设费 604交纳自来水厂建设费 605交纳污水处理厂建设费 606交纳供热厂建设费 607交纳供电贴费及电源建设集资费 608土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 609设计单位出报批图 610出施工图 611编制、报送工程档案资料，交档案保证金 612办理消防审核意见表 613审批人防工程、办理人防许可证 614核发建设工程规划许可证 615领取开工审批表，办理开工登记 44.任务编码表任任务序号序号任任务名称名称子任子任务序号序号子任子任务名称名称7工程建设招投标701办理招标登记、招标申请 702招标准备 703招标通告 704编制招标文件并核准 705编制招标工程标底 706标底送审合同预算审查处确认 707标底送市招标办核准，正式申请招标 708投标单位资格审批 709编制投标书并送达 710召开招标会，勘察现场 711召开开标会议，进行开标 712评标、决标 713发中标通知书 714签订工程承包合同 715工程承包合同的审查 45.任务编码表任任务序号序号任任务名称名称子任子任务序号序号子任子任务名称名称8开工手续801办理质量监督注册登记手续 802建设工程监理 803办理开工统计登记 804交纳实心黏土砖限制使用费 805办理开工前审计 806交纳投资方向调节税 807领取固定资产投资许可证 808报装施工用水、电、路 809协调街道环卫部门 810协调交通管理部门 811交纳绿化建设费，签订绿化协议 812领取建设工程开工证 46.项目目进度管理度管理1.甘特甘特图2.进度拖延原因分析度拖延原因分析3.进度拖延解决措施度拖延解决措施47.甘特甘特图48.49.甘特甘特图50.进度拖延原因分析度拖延原因分析v计划划时忘忘记(遗漏漏)部分必需的功能或工作部分必需的功能或工作v计划划值(例如例如计划工作量、持划工作量、持续时间)不足，不足，相关的相关的实际工作量增加工作量增加v资源或能力不足，例如源或能力不足，例如计划划时没考没考虑到到资源源的限制或缺陷，没有考的限制或缺陷，没有考虑如何完成工作如何完成工作v出出现了了计划中未能考划中未能考虑到的到的风险或状况，未或状况，未能使工程能使工程实施达到施达到预定的效率定的效率v在在现代工程中，上代工程中，上级(业主、投主、投资者、企者、企业主主管管)常常在一开始就提出很常常在一开始就提出很紧迫的工期要求。迫的工期要求。使承包商或其他使承包商或其他设计人、供人、供应商的工期太商的工期太紧。而且而且许业主主为了了缩短工期，常常短工期，常常压缩承包商承包商的做的做标期、前期准期、前期准备的的时间。工期及相关计划失误51.进度拖延原因分析度拖延原因分析v工作量的工作量的变化。可能是由于化。可能是由于设计的修改、的修改、设计的的错误、业主新的要求、修改主新的要求、修改项目的目目的目标及系及系统范范围的的扩展造成的展造成的v外界外界(如政府、上如政府、上层系系统)对项目新的要求或目新的要求或限制，限制，设计标准的提高可能造成准的提高可能造成项目目资源的源的缺乏无法及缺乏无法及时完成完成v环境条件的境条件的变化，如不利的施工条件不化，如不利的施工条件不仅造造成成对工程工程实施施过程的干程的干扰，有，有时直接要求直接要求调整原来已确定的整原来已确定的计划划v发生不可抗力事件，如地震、台生不可抗力事件，如地震、台风、动乱、乱、战争状争状态等。等。边际条件的变化52.进度拖延原因分析度拖延原因分析v计划部划部门与与实施者之施者之间，总分包商之分包商之间，业主与承包主与承包商之商之间缺少沟通缺少沟通v工程工程实施者缺少工期意施者缺少工期意识，例如管理者拖延了，例如管理者拖延了图纸的的供供应和批准和批准v项目参加目参加单位位对各个活各个活动(各各专业工程和供工程和供应)之之间的的逻辑关系关系(活活动链)没有清楚地了解，下达任没有清楚地了解，下达任务时也没也没有作有作详细的解的解释，同，同时对活活动的必要的前提条件准的必要的前提条件准备不足，各不足，各单位之位之间缺少缺少协调和信息沟通，和信息沟通，许多工作脱多工作脱节，资源供源供应出出现问题v由于其它方面未完成由于其它方面未完成项目目计划造成拖延。例如划造成拖延。例如设计单位拖延位拖延设计、运、运输不及不及时、上、上级机关拖延批准手机关拖延批准手续、质量量检查拖延，拖延，业主不果断主不果断处理理问题等等v承包商没有集中力量施工，材料供承包商没有集中力量施工，材料供应拖延，拖延，资金缺乏，金缺乏，工期控制不工期控制不紧。这可能是由于承包商同期工程太多，可能是由于承包商同期工程太多，力量不足造成的力量不足造成的v业主没有集中主没有集中资金的供金的供应，拖欠工程款，或，拖欠工程款，或业主的材主的材料、料、设备供供应不及不及时 管理过程中的失误53.解决解决进度拖延的措施度拖延的措施v增加增加资源投入，例如增加源投入，例如增加劳动力、材料、周力、材料、周转材料和材料和设备的投入量的投入量 v重新分配重新分配资源，例如将服源，例如将服务部部门的人的人员投入到生投入到生产中去中去 减少工作范减少工作范围，包括减少工作量或，包括减少工作量或删去一些工作包去一些工作包(或分或分项工程工程)v改善工具器具以提高改善工具器具以提高劳动效率效率 v提高提高劳动生生产率，主要通率，主要通过辅助措施和合理的工作助措施和合理的工作过程程 将部分任将部分任务转移移 v改改变网网络计划中工程活划中工程活动的的逻辑关系关系 v将一些工作包合并将一些工作包合并 v修改修改实施方案施方案54.成本管理成本管理1.成本分配成本分配2.成本控制成本控制时间区段区段3.成本控制的主要工作成本控制的主要工作4.成本超支原因分析成本超支原因分析5.降低成本的措施降低成本的措施55.成本分配成本分配v本本项目目拟投投资1212亿人民人民币v前期前期计划投划投资1 1亿元元进行可行性研究等建行可行性研究等建设准准备工工作作v建建设期期计划投入划投入10.510.5亿元元进行建行建设、装修等工作、装修等工作v竣工后竣工后计划投入划投入0.50.5亿元元进行物行物业管理、管理、试运行等运行等工作工作56.成本超支原因分析成本超支原因分析v原成本原成本计划数据不准确，估价划数据不准确，估价错误，预算太低，不适当地采用低价算太低，不适当地采用低价 策略，承包商策略，承包商(或分包商或分包商)报价超出价超出预期的的最高价；期的的最高价；v外部原因：上外部原因：上级、业主的干主的干扰，不可抗力事件，不可抗力事件v实施管理中的施管理中的问题：预算外开支，被算外开支，被罚款；款；成本成本责任不明，任不明，劳动效率低，工人效率低，工人频繁地繁地调动，施工，施工组织混乱；混乱；采采购了劣了劣质材料，工人培材料，工人培训不充分，材料消耗增加，浪不充分，材料消耗增加，浪费严重，重，发生事故，返工，周生事故，返工，周转资金占用量大，金占用量大，财务成本高；成本高；合同不利，在合同合同不利，在合同执行中存在缺陷，承包商行中存在缺陷，承包商(分包商、供分包商、供应商商)的的赔偿要求。要求。v工程范工程范围的增加，的增加，设计的修改，功能和建的修改，功能和建设标准提高，工作量大幅度准提高，工作量大幅度增加。增加。57.成本控制主要工作成本控制主要工作其它工作其它工作成本成本计划工作划工作成本成本监督督成本跟踪成本跟踪成本成本诊断工作断工作审算部算部58.降低成本措施降低成本措施措施措施技术方案购买部分产品重选供应商改变实施过程变更工程范围索赔59.项目目质量管理量管理1.1.质量量标准准评定定2.质量管理戴明量管理戴明环循循环3.质量管理重点量管理重点4.质量管理各部分的关系量管理各部分的关系5.质量、成本、量、成本、进度三者的关系度三者的关系6.合同合同风险管理管理60.v按期完成工程各按期完成工程各阶段任段任务，依照，依照详细进度度计划划实施施项目。目。v前期宣前期宣传有一定的力度及社会影响力。有一定的力度及社会影响力。v招投招投标程序符合法定要求，合同管理到位。程序符合法定要求，合同管理到位。v使本房地使本房地产开开发商的社会形象商的社会形象进一步提升，增一步提升，增强社会影响力！社会影响力！1.1.质量量标准准评定定61.2.质量管理戴明量管理戴明环循循环62.v对组织内部：内部：项目策划完成、各目策划完成、各阶段分工任段分工任务明明确，人确，人员培培训顺利利进行、后勤物行、后勤物资保障保障v对社会：广告宣社会：广告宣传效果、提高知名度，效果、提高知名度，抢占先期占先期市市场。v对周周边规划建划建设：给予的一定的支援，建予的一定的支援，建设符合符合交通枢交通枢纽周周边的的规划，符合徐划，符合徐泾商商务临空区的空区的规划布局划布局v对政府：政府：对预期期计划完成的程度。划完成的程度。v对承包商及分包商：管理到位，承包商及分包商：管理到位，绩效考核。效考核。v对整体：整体：资金到位情况金到位情况3.质量管理重点量管理重点63.4.质量管理各部分的关系量管理各部分的关系64.成本成本费用最低成本质量最高最佳项目合理工期经济的最适当5.质量、成本、量、成本、进度三者的关系度三者的关系65.风险管理管理1.风险识别2.风险回避回避3.风险预防防4.风险抑制抑制66.1.风险识别投投资决策决策阶段段土地土地获取取阶段段项目建目建设阶段段租售管理租售管理阶段段开开发区域区域风险开开发物物业风险项目建目建设风险开开发时机机风险开开发成本成本市市场供求供求征地拆迁征地拆迁筹筹资招招标模式模式承包方式承包方式自然条件自然条件工期拖延工期拖延项目目质量量开开发成本成本施工索施工索赔租售合同租售合同销售售时机机自然灾害自然灾害意外事故意外事故67.v决策决策阶段段：搞好开发经营方案的评价决策v土地土地获取取：开展项目规划设计方案优选，v建建设阶段段：通过招标模式，承包方式，合同类型的选择，可以避开某些风险，或在项目施工方案中，淘汰有缺陷，风险高的施工方法、施工工艺v租售租售阶段段：可采用营销代理，以充分利用代理人丰富的营销经验2.风险回避回避68.v决策决策阶段段1，建立高水平、多学科的开发队伍2，树立风险意识3，健全风险预警系统4，贯彻执行奉献管理责任制度5，认真细致的市场调研，使项目准确定位6，调查政治、政策、社会、经济环境，使项目决策建立在坚实的基础上7，做好开发方案的风险分析，制定全面的风险管理计划3.风险预防防v建建设阶段段1，采用系统的项目管理方法2，向开发建设各方人员灌输安全意识 3，现场危险源采取措施4，留有余地，保持后备5，合理布置施工现场6，及时协调7，关注天气预报，对恶劣天气防范8，加强现场质量监控9，做好现场建设日至10，尽早完成开发项目，缩短建设周期69.建立后备措施：v1预备费：基本预备费，价差预备费，v2进度后备措施v3技术后备措施 风险转移保险、合同、保证和期货4.风险抑制抑制70.人力人力资源管理源管理1.1.人力人力资源源战略管理程序略管理程序2.人力人力资源源战略略评估估3.绩效效评估估4.薪酬管理薪酬管理71.战略分析：1.外部环境分析2,内部条件分析战略制定：1.设定战略目标2,建立实施计划战略实施：1.人力资源开发2.人力资源管理战略评价：1.战略效果评价2,实施过程反馈1.1.人力人力资源源战略管理程序略管理程序72.2.人力人力资源源战略略评估估1确定评价内容2建立评价标准3衡量实际业绩4实际业绩与标准相符否5采取校正行动不采取校正行动是否73.3.绩效效评估估绩效效诊断断考核考核结果果结果果应用用绩效效计划划绩效沟通效沟通绩效效评价价74.v工工资给付制度：付制度：结构工构工资制制 包括：基包括：基础工工资、职务（岗位、技位、技术）工）工资、年功工、年功工资、浮、浮动工工资（奖励工励工资）v福利：公共福利和个福利：公共福利和个别福利福利4.薪酬管理薪酬管理75.信息管理信息管理1.信息管理信息管理总体模式体模式2.项目信息系目信息系统的建立的建立3.项目信息管理系目信息管理系统的的组成成4.成本成本计划、合同划、合同计划信息系划信息系统76.1.信息管理信息管理总体模式体模式77.项目管理信息系目管理信息系统的建立的建立项目目管管理理信信息息系系统的的建建立立要要确确定定如如下下几几个个基基本本问题：1 1信息的需要信息的需要 2 2信息的收集和加工信息的收集和加工 3 3编制索引和存制索引和存贮。4 4信息的使用和信息的使用和传递渠道。渠道。78.vv1 1 1 1 MIS(MIS(MIS(MIS(管理信息系管理信息系管理信息系管理信息系统统)软软件，解决在件，解决在件，解决在件，解决在项项目目目目实实施中施中施中施中专项专项管管管管理理理理职职能的信息能的信息能的信息能的信息传递传递、处处理理理理问题问题。包括整个。包括整个。包括整个。包括整个项项目的目的目的目的 MISMISMISMIS系系系系统统和各种子系和各种子系和各种子系和各种子系统统，如合同，如合同，如合同，如合同 MISMISMISMIS系系系系统统，成本，成本，成本，成本 MISMISMISMIS系系系系统统，资资源源源源 MISMISMISMIS系系系系统统，质质量量量量 MISMISMISMIS系系系系统统等。等。等。等。vv 2 2 2 2决策支持系决策支持系决策支持系决策支持系统统 决策支持系决策支持系决策支持系决策支持系统统的作用是的作用是的作用是的作用是辅辅助决策，通助决策，通助决策，通助决策，通过过人机人机人机人机对话给对话给决决决决策者以各种提示、策者以各种提示、策者以各种提示、策者以各种提示、选择选择、对对比、分析。比、分析。比、分析。比、分析。vv3 3 3 3专专家系家系家系家系统统 它主要包括工程它主要包括工程它主要包括工程它主要包括工程项项目决策目决策目决策目决策专专家系家系家系家系统统，项项目目目目评评价和价和价和价和诊诊断断断断专专家系家系家系家系统统，项项目目目目实实施控制施控制施控制施控制专专家系家系家系家系统统和教学和教学和教学和教学专专家系家系家系家系统统等。等。等。等。2.项目信息系目信息系统的的组成成79.成本成本计划信息系划信息系统80.合同合同计划信息系划信息系统81.82.